ブランズ御池西洞院ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ブランズ御池西洞院についての情報を希望しています。
公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/nishinotoin/

所在地：京都府京都市中京区西洞院通姉小路上る三坊西洞院町555番1(地番)
交通：京都市営地下鉄 烏丸線・東西線「烏丸御池」駅 徒歩6分
　　　京都市営地下鉄 東西線「二条城前」駅 徒歩7分
　　　阪急京都線「烏丸」駅 徒歩14分
　　　JR嵯峨野線「二条」駅 徒歩18分
間取：1LDK～3LDK(予定)
専有面積：37.44平米～78.99平米(予定)
売主：東急不動産株式会社　住宅事業ユニット関西住宅事業本部
販売提携・代理：株式会社アイ・フラッツ
施工会社：株式会社森本組
管理会社：株式会社東急コミュニティー

- 第2期 -
総戸数：24戸　（第2期以降販売予定総戸数：20戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上5階建
用途地域：商業地域
自転車置場：24台(下段スライドラック式16台、上段垂直昇降ラック式8台)

建物竣工：　　　2023年10月中旬予定
引渡し可能時期：2024年 3月下旬予定
モデルルーム公開日：2023年11月上旬公開予定
販売スケジュール：　2023年12月上旬　第2期販売開始予定

バルコニー面積：2.58平米～9.75平米
サービスバルコニー面積：0.82平米～3.06平米
テラス面積：5.28平米～8.67平米
専用庭面積：3.09平米～7.81平米
敷地面積：461.46平米(販売対象面積：462.84平米)
建築面積：373.13平米
延床面積：1,684.40平米

華なり、清らなり。
華やかな御池、穏やかな西洞院。
その清らなる伝統をここに受け継いで、
時を経ても褪せることのない美を讃える。

- 地下鉄烏丸線・東西線 2線利用可 京都市営地下鉄「烏丸御池」駅 徒歩6分 (約450m)
- 京都市中京区「田の字」エリア13年ぶりに誕生。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: マンション比較中さん]

スーパーでなく、八百屋さんとか魚屋さんとか、お豆腐屋さんとかはちかくにありますか？

[22: 口コミ知りたいさん]

>>21 マンション比較中さん
残念ながら近所にはありません。
そもそもが住宅街なので。。
ここから徒歩15分程度の堀川通の三条会商店街に行けば、八百屋、果物屋、魚屋、スーパー、何でも揃いますが、徒歩だと少し厳しいかも。。

[23: マンション検討中さん]

>>21 マンション比較中さん

西洞院三条に「かね繁」という自家製の漬物を売っているお店があり、野菜も取り扱っていますが、日によって仕入れている物はまちまちなので、漬物のついでに美味しそうな野菜があれば買う感覚ですね。
漬物はおいしいと評判です！

ここらへんは元々二条城の近くで武家地だったところが明治以降に住宅地になった関係で、あんまり古くからお店はなかった場所です。
最近は古民家を改装したカフェやレストランも増えてきているので外食には困りませんが、青物を買う場所は近くにないですね。

三条会商店街も緩やかな坂を下る形になるので、自転車だと帰りが少しキツく感じるかもしれません。

[24: マンション掲示板さん]

烏丸御池だとイーグルコートもリソシエもかなり高額なのでここなら手を出せるかもと期待してます！

[25: マンション比較中さん]

>>22口コミ知りたいさん
>>23マンション検討中さん
ありがとうございます。住宅地なんですね。
今度行った時に、そのあたりを歩いてみようと思います。「かね繁」さんもみてみます。

田の字では、なかなかマンションは建たないですよと、数年前から不動産業者に言われたのですが、その割には、結構建ってますよね。パーキングの所はマンションになる確率も高いような気がしますし。しかしやはり年々高くなって手が届くかもうわからなくなってきました。

[26: 検討板ユーザーさん]

>>25 マンション比較中さん

ここみたいに東京や大阪だと驚かれるような20～30戸しかない小規模マンションが多く建ってますね。
そのうち修繕積立金がどんどん高くなってくるので、そういったところまで考えるなら、市役所前のジオか烏丸御池のイーグルコートのように大型物件が良いと思います。

周辺を歩いて気に入ったならココしかないですね！

[27: マンション比較中さん]

>>26検討板ユーザーさん
修繕積立金、きになりますね。

市役所前のジオはきになってますが、2期では高すぎて手が届くかどうか、、、、
ローレルコートもできるようですが、こちらもかなり高いようで、仕様はとてもよさそうですが。悩みは尽きません

[28: 検討板ユーザーさん]

>>27 マンション比較中さん

京都以外だと1物件あたり数百戸あることも珍しくないですが、京都は50戸以上の物件は珍しいですね。

30戸以下だとやはり高いか、最初は安く見せかけてくるかもしれません。

ジオは総戸数も多いですが良い値段しますね～
あと50戸以上となるとイーグルコートくらいしかありませんね。。。。

[29: マンション比較中さん]

>>28検討板ユーザーさん
ありがとうございます。眺望、住戸数、色々悩んで買えなくなってしまいそうですが、
探してみようかと思います。

[30: 口コミ知りたいさん]

京都に限ったことではないですが、どの物件もエントリーしないと詳細が分かりません。
ことに京都のマンションは戸数が少ないし、後になるほど価格が上がっていくようです。
人気地区の物件を手に入れたければ、早めに動くしかないのでしょうね。

[31: マンション掲示板さん]

建築資材の高騰、建設業の2024年問題、ホテルの建設が戻ってきた。
まだまだマンション価格は上がる要素満載。売れるかはわかりませんが、残った部屋は値引きをすれば完売。いつまで待てば安くなるの？

[32: 周辺住民さん]

>>28 検討板ユーザーさん
姉小路堀川（角地）のホテル計画跡地に建設予定の三井さんのマンションは89戸だそうです。ホテル予定地を再買収したようなので、販売価格は高くなるかも知れませんけれど。

[33: 匿名さん]

>>32 周辺住民さん

西洞院御池と堀川姉小路ではまた全然環境が違うと思います。
こっちのブランズは静かなエリアですが駅からは遠い一方、三井の方は目の前が片側4車線＋路側帯の大通りに面していて、バス停も目の前にあるホテル街の一角なので、比較は難しいと思います。

堀川通沿いはマンションも多いので、そったと競合していくんではないでしょうか。

[34: マンション検討中さん]

堀川沿いの新築マンションは最近さすがに供給過多に感じます。
プレミスト四条堀川、パークハウス堀川六角、いずれも苦戦している印象です。
他の物件と差別化できるような、よほどの売りがないと厳しいのでは。

[35: eマンションさん]

>>34 マンション検討中さん

ここはそういう意味では堀川通近くのエリアですが、まだ烏丸御池まで徒歩7分ということで差別化は出来ているかなと思います。
ただ、リセールになった時に烏丸御池徒歩5分以内と比較したらどんぐりの背比べで一緒に価格が下がってしまう可能性はあるかなと。

烏丸御池でさえマンション建設ラッシュなので、よほどの駅近など何らかの付加価値は欲しいですね。

[36: 匿名さん]

京都マンションは高くなっているので、何かしらの魅力がないと競合に勝てない気はします。

辛口で言わせてもらうと、3LDKも2LDKも1LDKもあるので、ターゲットがしぼりこめていない気がしました。
ファミリーなら3LDKメインになるだろうし、別荘やセカンドハウスなら2LDKや1LDKメイン。すべてを一緒にしてしまうとリスクありそうです。

姉小路堀川にもマンションできるんですね。

[37: 匿名さん]

>>36 匿名さん
京都中心の高額マンションはここに限らず、ほとんどがこうしたいろんな間取りで
売り出しています。郊外の比較的リーズナブルなお値段のマンションになると、
ファミリーターゲットで2～3LＤKに揃えてきます。

[38: 匿名さん]

>>36 匿名さん
1LDK、2LDK、3LDKと混在させるのは中心部高額マンション（関東富裕層も
セカンド組もターゲット）の売り方の常道なんです。
「1LDKでもいいや」というセカンド組も、同じ１LDKだけを揃えた（投資型）
マンションは敬遠します。オーナーが賃貸に貸し出す率が高く、マンション
の治安や美観が劣化するのが早いので。ファミリーがいるマンションは単身者
にとっても安全というわけ。

[39: ご近所さん]

工事始まった頃から時々通ってますが、面積の割に部屋数が多いし（部屋面積の平均はおそらく50平米前後）、分譲の案内もないので、賃貸マンションだと勘違いしていました。分譲だったのですね。

[40: eマンションさん]

>>36 匿名さん

魅力で言うと苦しいですね。
他より割安なら人気になると思います。

投資の意味合いがあると、値段が高くても駅近を選んでしまうので、烏丸御池徒歩2分のイーグルコートの方にまず目が行ってしまうと思います。

[41: 匿名さん]

第2期以降販売予定総戸数は20戸とあるので
1期分は4戸しか販売されなかったということですよね。
総戸数が少ないのに、かなり細かく区分して販売されるのかしら。
価格が高めの設定で、焦って販売しないスタイルなのでしょうか。

[42: 検討板ユーザーさん]

>>41 匿名さん
モデルルームやHPも無しに売ったということは関係者向けでしょうか。

[43: 匿名さん]

２期は１２月に販売開始でモデルルーム公開は１１月と記載がありました。
２期に関しては建物が完成後の販売になりますね。
そうなるとモデルルームは建物内モデルルームになるのかな？
建物内を実際に見て購入できるので購入者側としては購入しやすいのかなと思いました。

[44: マンション比較中さん]

モデルルーム　　楽しみです！

[45: 匿名さん]

1LDKのDタイプは、単身者向けっていうかんじでしょうか
ベッドルームが4畳と全然広くないので、シングルベッドを置くだけでもほぼいっぱいになりそう。
一人でゆったりと暮らすんだったら、いいかもしれませんね。
一人だったら収納もそんなに大変ではない。

[46: マンション検討中さん]

家庭の変化に伴い5年後以降にリセール前提で烏丸御池エリアでのマンション購入をずっと検討してます。ここを読むと、同じ烏丸御池でも駅から遠い堀川通り寄りだと売れにくいこともあるのですね。それなら中古で烏丸御池徒歩5分以内が望ましいでしょうか。あるいは思い切って烏丸御池から外れて、五条や四条、二条、京都市役所など。。。とても悩みますね京都は。ご意見いただけますと嬉しいです。

[47: マンション検討中さん]

>>29 マンション比較中さん
同じ環境かと思います。その後いかがでしょうか。

[48: 検討板ユーザーさん]

現地前を通りましたが、かなり外観が格好良かったです！

[49: マンション掲示板さん]

>>46 マンション検討中さん

烏丸御池駅前と二条城前駅どちらが近いかでリセールは大きく変わって来ると思います。
烏丸御池もマンション自体は建ちますが、徒歩5～10分が多いので、徒歩5分を超えてくると他の物件との差別化が難しいです。

大手のデベロッパーさんは京都だと土地の仕入れに苦労して駅近ではない物件ばかりな一方で、リソシエシリーズやイーグルコートシリーズは駅徒歩2～3分の立地で立て続けに供給するので、リセール重視なら、この物件は避けた方が良さそうです。

[50: 評判気になるさん]

>>49 マンション掲示板さん
京都は独特と聞いてたのはそういうことだったんですね。地元の会社が駅近の土地をもってるということですか。そうなると、烏丸御池徒歩5分以内の中古を頑張って探すのがベストでしょうか。烏丸通りから西でも東でも同じですが。あるいは北でも南でも。ただ、やっぱり高いんでしょうね。

[51: マンション検討中さん]

>>50 評判気になるさん
立地はまあまあだけど、24戸は厳しい。この立体なら70戸くらいほしい。管理費や修繕積立金の今後の増え方を考えると二の足踏みます

[52: 検討板ユーザーさん]

>>50 評判気になるさん

イーグルコートの土地はホテル跡地。
持っているのではなく、入札によって1番高く落札されただけです。
たまたまイーグルになっただけです。
大手のマンションになる可能性も高かった。

[53: マンション検討中さん]

>>50 評判気になるさん

1番高いのは南東、次に北東、その後は西側ですね。
南東は今後ほとんど出てくることはないでしょう。

北東になると所謂御所南エリアになるので、中古でもファミリー層の需要が強いと思います。

西側は最近かなりマンションが建ち始めているので、新町通より東側じゃないと値段次第じゃないかなと。

[54: 匿名さん]

田の字エリアの北東は御池通り以南、四条通以北、河原町通以西、烏丸通以東。
ここが京都市内ではいちばん高いところ。ごちゃごちゃした商店街だから住みやすいとはいえないけれど。御所南は北東部のさらに上（御池通り以北ですね）。

[55: 口コミ知りたいさん]

>>46 マンション検討中さん

地下鉄の五条、二条駅周辺こそ最近はマンションが乱立してるので、どの物件が良いかの見極めは難しいような気がします。
二条駅は都心に住めないファミリー層向け、五条は京都駅近くで単身やセカンドハウス向けですが、特に五条はあれだけ駅近にたくさん建ててしまうと需要を上回ってないかどうか。。。

[56: 評判気になるさん]

>>48 検討板ユーザーさん
モデルルームもはじまりますよね。早くみてみたいです。

[57: マンション比較中さん]

西洞院通のこのマンション、場所はまだよいほうなんではないかなと思うのですが。
それにしても京都もものすごく金額があがってきていて、東京都心部と坪単価がかわらなくなってきましてビックリです。

[58: 検討板ユーザーさん]

>>55 口コミ知りたいさん
烏丸御池エリアも中古ずっと販売中な気がします。そもそも需要はそんなに高いのか、最近気になってきました。

[59: マンション検討中さん]

2～4階でだいたい坪410～450万、最上階は坪480万円くらいでしたね。

駅に近いイーグルコートより高いのはさすが東急ブランドです！

[60: マンコミュファンさん]

>>59 マンション検討中さん

烏丸御池徒歩6分でも坪450万はいくら何でも高い。
単身ならもっと駅に近いところに住みたいな。

[61: 名無しさん]

>>60 マンコミュファンさん
烏丸御池中古、坪単価行くなら買いですか

[62: 匿名さん]

>>61 名無しさん
自分で住むなら買い。新築に住むのは凄く気持ちいいし。
ただ最初からリセール狙いなら中古の同価格で少しでも駅近、高階層狙ったほうが値下がりリスク少なくて良いですよ。

[63: 評判気になるさん]

>>62 匿名さん
中古、今5～6千万くらいですが、10年後にさらに値上がりするのでしょうか

[64: マンコミュファンさん]

>>63 評判気になるさん

10年前の1.5倍くらいに値上がりしていて、建築資材の価格や職人の人件費が下がることはなく、コロナ明けで京都の普通のホテルが1人1泊2～3万円になっているそうなので、新築1億以下で普通のマンションが買えない時代か、ホテルにばかり土地が供給されてマンションが建たなくなるんじゃないでしょうか。

中古こそまだ値上がりが限定的なので今のうちな気がします。

[65: 匿名さん]

>>63 評判気になるさん

2010年頃って四条烏丸徒歩5分の築浅ならファミリータイプで5,000万円くらいでしたけど、今は8,000万円を超えてくるし、新築なんてほとんど建たないエリアになってしまったから中古ももっと値上がりしそう。
そして、次は烏丸御池がそうなっていって、「堀川通なら中古で7,000万円で何とか買えそう」とか言われそう。

ついに堀川通で新築7,000万円とかになってきてるからね。
少し前じゃ考えられない。

[66: 口コミ知りたいさん]

>>64 マンコミュファンさん
>>65 匿名さん
そのうち京都市内では一般的な所得の方々はマンション買えなくなるのですかね。中古マンション、探してるのですがなかなかよい物件にあいません。おすすめありませんか、、、

[67: eマンションさん]

>>66 口コミ知りたいさん

ちょっと前は世帯年収20代800から1000、30代1000から1200あれば、貯金は必要だけど市内の6000万以内までは何とか買えたけど、今はもう物件価格上昇に給料上昇追いついてないよね。市内の公務員年収じゃ市内は買えないイメージ。

[68: 口コミ知りたいさん]

>>66 口コミ知りたいさん

さざえさんだって庶民的な家として描かれてるけど、今あんな立地で一軒家建てたら豪邸になるので、継続して物価が上昇していけば、物件価格は上がり続けていくのは必然かと。

収入アップが追いついてなければ買えなくなるでしょうね。
京都は東京や海外から物件を買い求める人がいる影響で大阪よりマンションが高い異常事態が起きてるので、京都在住者が住み替えで買うのは徐々に難しくなってくると思います。

[69: マンション検討中さん]

ほんとにそうですよね。10年ちょっと前は、、、

京都は海外、東京などからセカンドなどで購入される方がたくさんいるので、
本当にびっくりするぐらいの金額になっていますね。
この先下がるとも全く思えず、今買わないともう買えないだろうという思い。
中心地あたりの住み替えはなかなか難しくなってきました。

それに気に入った部屋があったとしても、複数の申し込みで抽選にはずれたら、、、

[70: 口コミ知りたいさん]

>>69 マンション検討中さん
マンションの高騰は京都に限ったことではありませんね。
東京は言うに及ばず、大阪の中心部（梅田・本町など）でもこの10年で好立地物件は50％くらい上昇しています。

大阪市内中心部のファミリー向けマンションが、サラリーマンにとって高嶺の花となり、通勤時の御堂筋線が混むのも自然なことです。

貴船神社だって京都市内なので、ここでいう「京都市内」とは田の字エリアあたりのことでしょうか。
京都はタワマンが建たないし、狭い田の字エリアのマンションが高騰するのもやむを得ないことかと。

地域に関係なく、7000万円台の新築マンションの家賃が25万円なのは普通でしょう。
これでも表面利回り3%台だから、おいしい投資ではないと思います。