ブランズ御池西洞院ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ブランズ御池西洞院についての情報を希望しています。
公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/nishinotoin/

所在地：京都府京都市中京区西洞院通姉小路上る三坊西洞院町555番1(地番)
交通：京都市営地下鉄 烏丸線・東西線「烏丸御池」駅 徒歩6分
　　　京都市営地下鉄 東西線「二条城前」駅 徒歩7分
　　　阪急京都線「烏丸」駅 徒歩14分
　　　JR嵯峨野線「二条」駅 徒歩18分
間取：1LDK～3LDK(予定)
専有面積：37.44平米～78.99平米(予定)
売主：東急不動産株式会社　住宅事業ユニット関西住宅事業本部
販売提携・代理：株式会社アイ・フラッツ
施工会社：株式会社森本組
管理会社：株式会社東急コミュニティー

- 第2期 -
総戸数：24戸　（第2期以降販売予定総戸数：20戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上5階建
用途地域：商業地域
自転車置場：24台(下段スライドラック式16台、上段垂直昇降ラック式8台)

建物竣工：　　　2023年10月中旬予定
引渡し可能時期：2024年 3月下旬予定
モデルルーム公開日：2023年11月上旬公開予定
販売スケジュール：　2023年12月上旬　第2期販売開始予定

バルコニー面積：2.58平米～9.75平米
サービスバルコニー面積：0.82平米～3.06平米
テラス面積：5.28平米～8.67平米
専用庭面積：3.09平米～7.81平米
敷地面積：461.46平米(販売対象面積：462.84平米)
建築面積：373.13平米
延床面積：1,684.40平米

華なり、清らなり。
華やかな御池、穏やかな西洞院。
その清らなる伝統をここに受け継いで、
時を経ても褪せることのない美を讃える。

- 地下鉄烏丸線・東西線 2線利用可 京都市営地下鉄「烏丸御池」駅 徒歩6分 (約450m)
- 京都市中京区「田の字」エリア13年ぶりに誕生。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

間取りはもうちょっとバルコニーが広くても良いような気がします。
リビングからバルコニーに出れないのもイマイチ。

駅近じゃないので割安なことを期待ですね。

[2: 匿名さん]

Atype、リビングからもちゃんとバルコニーに出られますよ。

[3: マンコミュファンさん]

第２期になってますが、知らない間に優先販売とかしてたのかな？

[4: 匿名さん]

>>3 マンコミュファンさん
するどいご指摘！たしかに概要をみると、

- 第2期 -
総戸数：24戸　（第2期以降販売予定総戸数：20戸）

と書かれていますね。第○期というのは、よく売れているように見せるための仕掛けですので、実際には、４戸は予め地権者など関係者に分譲してしまったのでしょうね。それを形式的に（地権者とおもてに出さず）、第１期扱いしたのかと推測します。

[5: 匿名さん]

総戸数が２４戸と少ないだけに、もう２期めなの？と思いますよね。
でも、２期以降２０戸販売ということは、もう３期とかなく一気に売るって感じでしょうか。
この戸数で４戸も関係者が入居されるってと感じてしまいますが。。。

[6: マンション比較中さん]

場所はいいのではないかと思いますが。どなたか近くを通られて実際にみられたかたいらっしゃいますか？

[7: マンション検討中さん]

>>6 マンション比較中さん

普段から近くを通っていますが、目の前がお茶屋さんのカフェで、近所にレストランやカフェが多く、スーパーも近いので楽しいエリアだと思います。

ただ、烏丸御池はどうも駅近が求められるようなので、値段が割高も思われると売れるのに時間がかかるかもしれません。

近くのザ・ポークハウスは入居開始後も複数戸で販売が続いた上に、5年経った今で65㎡が6,500万円でも半年以上売買に出されたままなので、需要が高くはないのかもしれません。

[8: 名無しさん]

3ブロック先のジオ京都姉小路は苦労してるみたいなのでここはどうか。
ジオの方が二条城前駅には近いのでその方が良いのか、あるいは頑張れば徒歩15分で四条烏丸に着けるブランズが良いか。

ザ・パークハウス三条油小路は最上階の2LDKが6,000万円ちょっとで完成後も売れ残りましたが、4年前よりは物価も上がってるので、今なら最上階7,500万円くらいまでなら買い手がつくか。。。

[9: 匿名さん]

烏丸通り以西でしたら、西洞院はいいほうですよ。室町通りほどではないが。パークハウスの油小路よりいい。ジオは鍛冶町だから実質的に堀川ですね。パークハウスのほうがまだいいかも。

[10: マンション比較中さん]

>>7 マンション検討中さん
ありがとうございます。スーパーとはどのあたりのことでしょうか？

>>8 名無しさん
ザ・パークハウス三条油小路、売り出し当時そうだったんですね。

今は新築もどんどん価格があがってきていて、今買わずに様子をみようかなと思ってもさらに高くなってしまうともう買えないようなきがしてきていて、中古も見ていますが、築浅の中古もそれなりに高いですし、悩ましいです。

眺望は少しでもいいほうが、売るとなった時にはいいようなきがしますし、色々本当に悩みます。

[11: 匿名さん]

一般的に京都のマンションでは烏丸以東のほうが以西よりも評価が高いですが、
このごろは以東（しかも四条以北）にマンションがどんどん建っているので、
以西は駅徒歩２～５分くらいでないと中古での売却も苦戦しそうです。

[12: マンコミュファンさん]

>>10 マンション比較中さん

新町御池の交差点なので2筋東に行ったところに小さなフレスコがあるほか、その手前にドラッグストアがあります。
生鮮食品はあまり期待できないですね。

眺望は南側は民家なので3階以上なら、北西側も抜けて歯いると思います。
東側は同じ5階建のビル、北側は11階建のマンションなので絶望的ですね。

ここらへんはマンションがどんどん建ってるので10年後には全部囲まれてもおかしくないと思います。
四条烏丸や烏丸御池は眺望よりは立地優先のエリアですね。

[13: マンコミュファンさん]

>>9 匿名さん

悪くはないと思うけど、ジオとかザ・パークハウスを見てる限り結構な強気価格を出してきそうな気がします。
ただでさえ物価も高騰してるので、そうなったら中古の供給も多い分、そっちの方が魅力的ですね。

[14: 口コミ知りたいさん]

烏丸御池・二条城前どちらの駅近でもないので、ジオよりも生活が不便に感じるかもしれません。

鴨川沿いと違って駅に近い方が人気になるエリアなので。

[15: マンコミュファンさん]

内装のグレード次第ですが、資材の高騰もあるので駅から離れている割に良い値段になりそうですね！

それでもいつかは完売するでしょう。

[16: 通りがかりさん]

近所に住んでいます。
悪くない立地だと思います。
ただ、地下鉄東西線にも烏丸線にも徒歩10分ほどかかるので、ベストは自転車移動かもしれません。
新町御池にバス停もあるけど絶望的に本数が少ないので。
24時間営業のドラッグストアは便利ですが、フレスコは規模が小さすぎて使えない印象。
鴨川とか御所みたいに特別近くに何かがある訳ではないけど、普通に昔ながらの京都の街並みで静かに暮らせるイメージです。
学区も問題ないし、ファミリー向けかな。
祇園祭にも歩いて行けるし、販売価格次第ではオススメ物件かも？

[17: eマンションさん]

近くのジオが完成未入居で63平米が7,200万円で売り出されていることを考えると、仕様が違うとはいえ烏丸御池に少し近いこっちはもっと高いかもしれませんね。

普通の暮らしのための価格に抑えられるかどうか。。。

[18: マンコミュファンさん]

>>17 eマンションさん
ジオ姉小路はロングセラーになってしまいましたね。。
通勤で毎朝物件の前を通りますが、早々に購入を決められた入居者さんは、いつまでも撤去されないモデルルーム見学受付中のチラシを見てどう思われるのか。。

[19: 名無しさん]

>>16 通りがかりさん

近くのフレスコは期待できないので、ここはスーパーが遠いかもしれない。
堀川丸太町のイズミヤか四条通のライフまで行けば何でも揃いますがバスが自転車で行かないといけないですね。

[20: eマンションさん]

>>18 マンコミュファンさん

一応田の字エリアですが、堀川通を越えたところに広くて安いマンションがどんどん建っているので、堀川御池界隈は競合が激しいですね。

この物件もそっち側と見做されると値下げしない限り厳しいかもしれません。

[21: マンション比較中さん]

スーパーでなく、八百屋さんとか魚屋さんとか、お豆腐屋さんとかはちかくにありますか？

[22: 口コミ知りたいさん]

>>21 マンション比較中さん
残念ながら近所にはありません。
そもそもが住宅街なので。。
ここから徒歩15分程度の堀川通の三条会商店街に行けば、八百屋、果物屋、魚屋、スーパー、何でも揃いますが、徒歩だと少し厳しいかも。。

[23: マンション検討中さん]

>>21 マンション比較中さん

西洞院三条に「かね繁」という自家製の漬物を売っているお店があり、野菜も取り扱っていますが、日によって仕入れている物はまちまちなので、漬物のついでに美味しそうな野菜があれば買う感覚ですね。
漬物はおいしいと評判です！

ここらへんは元々二条城の近くで武家地だったところが明治以降に住宅地になった関係で、あんまり古くからお店はなかった場所です。
最近は古民家を改装したカフェやレストランも増えてきているので外食には困りませんが、青物を買う場所は近くにないですね。

三条会商店街も緩やかな坂を下る形になるので、自転車だと帰りが少しキツく感じるかもしれません。

[24: マンション掲示板さん]

烏丸御池だとイーグルコートもリソシエもかなり高額なのでここなら手を出せるかもと期待してます！

[25: マンション比較中さん]

>>22口コミ知りたいさん
>>23マンション検討中さん
ありがとうございます。住宅地なんですね。
今度行った時に、そのあたりを歩いてみようと思います。「かね繁」さんもみてみます。

田の字では、なかなかマンションは建たないですよと、数年前から不動産業者に言われたのですが、その割には、結構建ってますよね。パーキングの所はマンションになる確率も高いような気がしますし。しかしやはり年々高くなって手が届くかもうわからなくなってきました。

[26: 検討板ユーザーさん]

>>25 マンション比較中さん

ここみたいに東京や大阪だと驚かれるような20～30戸しかない小規模マンションが多く建ってますね。
そのうち修繕積立金がどんどん高くなってくるので、そういったところまで考えるなら、市役所前のジオか烏丸御池のイーグルコートのように大型物件が良いと思います。

周辺を歩いて気に入ったならココしかないですね！

[27: マンション比較中さん]

>>26検討板ユーザーさん
修繕積立金、きになりますね。

市役所前のジオはきになってますが、2期では高すぎて手が届くかどうか、、、、
ローレルコートもできるようですが、こちらもかなり高いようで、仕様はとてもよさそうですが。悩みは尽きません

[28: 検討板ユーザーさん]

>>27 マンション比較中さん

京都以外だと1物件あたり数百戸あることも珍しくないですが、京都は50戸以上の物件は珍しいですね。

30戸以下だとやはり高いか、最初は安く見せかけてくるかもしれません。

ジオは総戸数も多いですが良い値段しますね～
あと50戸以上となるとイーグルコートくらいしかありませんね。。。。

[29: マンション比較中さん]

>>28検討板ユーザーさん
ありがとうございます。眺望、住戸数、色々悩んで買えなくなってしまいそうですが、
探してみようかと思います。

[30: 口コミ知りたいさん]

京都に限ったことではないですが、どの物件もエントリーしないと詳細が分かりません。
ことに京都のマンションは戸数が少ないし、後になるほど価格が上がっていくようです。
人気地区の物件を手に入れたければ、早めに動くしかないのでしょうね。

[31: マンション掲示板さん]

建築資材の高騰、建設業の2024年問題、ホテルの建設が戻ってきた。
まだまだマンション価格は上がる要素満載。売れるかはわかりませんが、残った部屋は値引きをすれば完売。いつまで待てば安くなるの？

[32: 周辺住民さん]

>>28 検討板ユーザーさん
姉小路堀川（角地）のホテル計画跡地に建設予定の三井さんのマンションは89戸だそうです。ホテル予定地を再買収したようなので、販売価格は高くなるかも知れませんけれど。

[33: 匿名さん]

>>32 周辺住民さん

西洞院御池と堀川姉小路ではまた全然環境が違うと思います。
こっちのブランズは静かなエリアですが駅からは遠い一方、三井の方は目の前が片側4車線＋路側帯の大通りに面していて、バス停も目の前にあるホテル街の一角なので、比較は難しいと思います。

堀川通沿いはマンションも多いので、そったと競合していくんではないでしょうか。

[34: マンション検討中さん]

堀川沿いの新築マンションは最近さすがに供給過多に感じます。
プレミスト四条堀川、パークハウス堀川六角、いずれも苦戦している印象です。
他の物件と差別化できるような、よほどの売りがないと厳しいのでは。

[35: eマンションさん]

>>34 マンション検討中さん

ここはそういう意味では堀川通近くのエリアですが、まだ烏丸御池まで徒歩7分ということで差別化は出来ているかなと思います。
ただ、リセールになった時に烏丸御池徒歩5分以内と比較したらどんぐりの背比べで一緒に価格が下がってしまう可能性はあるかなと。

烏丸御池でさえマンション建設ラッシュなので、よほどの駅近など何らかの付加価値は欲しいですね。

[36: 匿名さん]

京都マンションは高くなっているので、何かしらの魅力がないと競合に勝てない気はします。

辛口で言わせてもらうと、3LDKも2LDKも1LDKもあるので、ターゲットがしぼりこめていない気がしました。
ファミリーなら3LDKメインになるだろうし、別荘やセカンドハウスなら2LDKや1LDKメイン。すべてを一緒にしてしまうとリスクありそうです。

姉小路堀川にもマンションできるんですね。

[37: 匿名さん]

>>36 匿名さん
京都中心の高額マンションはここに限らず、ほとんどがこうしたいろんな間取りで
売り出しています。郊外の比較的リーズナブルなお値段のマンションになると、
ファミリーターゲットで2～3LＤKに揃えてきます。

[38: 匿名さん]

>>36 匿名さん
1LDK、2LDK、3LDKと混在させるのは中心部高額マンション（関東富裕層も
セカンド組もターゲット）の売り方の常道なんです。
「1LDKでもいいや」というセカンド組も、同じ１LDKだけを揃えた（投資型）
マンションは敬遠します。オーナーが賃貸に貸し出す率が高く、マンション
の治安や美観が劣化するのが早いので。ファミリーがいるマンションは単身者
にとっても安全というわけ。

[39: ご近所さん]

工事始まった頃から時々通ってますが、面積の割に部屋数が多いし（部屋面積の平均はおそらく50平米前後）、分譲の案内もないので、賃貸マンションだと勘違いしていました。分譲だったのですね。

[40: eマンションさん]

>>36 匿名さん

魅力で言うと苦しいですね。
他より割安なら人気になると思います。

投資の意味合いがあると、値段が高くても駅近を選んでしまうので、烏丸御池徒歩2分のイーグルコートの方にまず目が行ってしまうと思います。

[41: 匿名さん]

第2期以降販売予定総戸数は20戸とあるので
1期分は4戸しか販売されなかったということですよね。
総戸数が少ないのに、かなり細かく区分して販売されるのかしら。
価格が高めの設定で、焦って販売しないスタイルなのでしょうか。

[42: 検討板ユーザーさん]

>>41 匿名さん
モデルルームやHPも無しに売ったということは関係者向けでしょうか。

[43: 匿名さん]

２期は１２月に販売開始でモデルルーム公開は１１月と記載がありました。
２期に関しては建物が完成後の販売になりますね。
そうなるとモデルルームは建物内モデルルームになるのかな？
建物内を実際に見て購入できるので購入者側としては購入しやすいのかなと思いました。

[44: マンション比較中さん]

モデルルーム　　楽しみです！

[45: 匿名さん]

1LDKのDタイプは、単身者向けっていうかんじでしょうか
ベッドルームが4畳と全然広くないので、シングルベッドを置くだけでもほぼいっぱいになりそう。
一人でゆったりと暮らすんだったら、いいかもしれませんね。
一人だったら収納もそんなに大変ではない。

[46: マンション検討中さん]

家庭の変化に伴い5年後以降にリセール前提で烏丸御池エリアでのマンション購入をずっと検討してます。ここを読むと、同じ烏丸御池でも駅から遠い堀川通り寄りだと売れにくいこともあるのですね。それなら中古で烏丸御池徒歩5分以内が望ましいでしょうか。あるいは思い切って烏丸御池から外れて、五条や四条、二条、京都市役所など。。。とても悩みますね京都は。ご意見いただけますと嬉しいです。

[47: マンション検討中さん]

>>29 マンション比較中さん
同じ環境かと思います。その後いかがでしょうか。

[48: 検討板ユーザーさん]

現地前を通りましたが、かなり外観が格好良かったです！

[49: マンション掲示板さん]

>>46 マンション検討中さん

烏丸御池駅前と二条城前駅どちらが近いかでリセールは大きく変わって来ると思います。
烏丸御池もマンション自体は建ちますが、徒歩5～10分が多いので、徒歩5分を超えてくると他の物件との差別化が難しいです。

大手のデベロッパーさんは京都だと土地の仕入れに苦労して駅近ではない物件ばかりな一方で、リソシエシリーズやイーグルコートシリーズは駅徒歩2～3分の立地で立て続けに供給するので、リセール重視なら、この物件は避けた方が良さそうです。

[50: 評判気になるさん]

>>49 マンション掲示板さん
京都は独特と聞いてたのはそういうことだったんですね。地元の会社が駅近の土地をもってるということですか。そうなると、烏丸御池徒歩5分以内の中古を頑張って探すのがベストでしょうか。烏丸通りから西でも東でも同じですが。あるいは北でも南でも。ただ、やっぱり高いんでしょうね。