ブランズシティ品川ルネ キャナル

[匿名さん]

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shinagawa-renaicanal/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155236

港区港南四丁目の報知新聞旧本社が取り壊しになり、長谷工が購入、
タワーマンションが建設されます。港南三丁目のリビオタワーに次ぐ
港南の大規模案件。興味のある方、情報交換しましょう。

所在地：東京都港区港南四丁目20-1他(地番)
交通　JR山手線・京浜東北線・東海道本線「品川」駅 港南口 徒歩14分
　　　東京モノレール「天王洲アイル」駅 徒歩6分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅 徒歩9分
総戸数：233戸
用途地域：第二種住居地域
建物竣工：2026年10月下旬予定
引渡し可能時期：2026年12月下旬予定
分譲後の権利形態：敷地及び建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分は区分所有権
売主：東急不動産株式会社(
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[302: 匿名さん]

>>299 匿名さん

そりゃそうだよ。設備の整った眺望の良いタワマンから同じ立地でここに移る意味は全くない。WCT住民専用シャトルバスも使えなくなるしね。

[303: 匿名さん]

>>302 匿名さん
そもそもあなたはここの検討者？

[304: 匿名さん]

平均で430くらいじゃないかな

[305: 匿名さん]

WCTの新館みたいなイメージになるのかな？

[306: 匿名さん]

>>303 匿名さん

検討って検討するも何もまだ公式HPさえ立ち上がっていない。情報収集中。

[307: 匿名さん]

>>305 匿名さん

WCTの新館みたいなイメージなら俄然興味が出たんだけど、計画図見る限り陳腐な間取りのバリュエーションも無い板マン。ま、詳細発表されないとわからないけど。

[308: 通りがかりさん]

>>307 匿名さん
目の前がモノレールと首都高となる3階が一番安いフロアになりそうですね。東向きを共用部にしていることでも分かります。

[309: 匿名さん]

>>307 匿名さん
デザインは流行のになりそうだけど。WCTのデザインは古臭すぎます。

[310: 周辺住民さん]

>>309 匿名さん

WCTのデザインは古いというふうには思わない。というか、建設当時にWCTみたいなデザインが主流だったというのなら分かるが、全面ガラスカーテンのマンションなんて建設当時もWCTしか無かったので古いもクソも無い。

[311: マンション検討中さん]

>>310 周辺住民さん
外側は目一杯おしゃれに、見えない内側は目一杯のコストダウン。頼みの外観も古びて小汚くてチープ(笑)

[312: 匿名さん]

>>310 周辺住民さん
WCTはデザインから芝浦アイランドと同じくらいの年代なんだろうと思われます。

[313: 匿名さん]

ワールドシティタワーズは驚くことにLow-Eペアガラスじゃないから日差しが悲惨です。冬は寒く夏はクソ暑いです。

[314: マンション比較中さん]

>>313 匿名さん

WCT建設当時はLow-Eペアガラスはまだ普及していないので当たり前。

[320: 匿名さん]

ここの検討者はwctなんて全く興味ないよ。ここの比較対象は天王洲の三井かリビオタワー。

[321: 匿名さん]

>>314 マンション比較中さん
古い物件はそうなるから悲惨ですね。大規模修繕でもサッシはそのままですからね。

[322: 口コミ知りたいさん]

>>319 マンション比較中さん
低層階ではカーテン破れたままのお部屋も多く、実際近くで見ると都営アパートみたいな外観です。

[323: 匿名さん]

モノレールから見るとWCTが色あせてるんですけど大規模修繕工事をしても変わりませんでしたね。

[324: 匿名さん]

>>322 口コミ知りたいさん
ガラスが旧式だからすぐにカーテンは日焼けします。

[325: 匿名さん]

ここがピカピカに出来上がる頃には、WCTは築21年でしょ。

WCT買ったら後悔しそう。

[328: 匿名さん]

WCTはダイレクトウィンドウが多いから天王洲アイル側から見ると、カーテンが色褪せて古ぼけて汚いんですよ。

[330: 匿名さん]

ここは300万台もあるな

[331: 匿名さん]

>>251 匿名さん

2階の平面図はお持ちですか？

ひょっとして
・各階ゴミ捨て場なし
・コンシェルジュなし
・防災センターなし(24時間警備じゃない)
・シャトルバスなし
・タワーパーキングなし　　でしょうか。

もしそうなら、これだけでも管理費がかなり安くなりそうですが。

[332: 通りがかりさん]

各階ゴミ置き場は築年数が経つとかなり臭くなるから無い方が衛生的で良いかな。

[333: 匿名さん]

>>331 匿名さん
港南ではスタンダードレベルです。

[334: 匿名さん]

>>332 通りがかりさん
エレベーターに乗せて一階のゴミ置き場に持って行く手間考えたら各階ゴミ置き場があると楽チン。

[335: マンション掲示板さん]

>>333 匿名さん
臭いには敏感な地域ですからね

[336: 匿名さん]

港南でロースペック
都心最安値狙いは明白

[337: マンション検討中さん]

>>332 通りがかりさん

別に各階ゴミステーションは臭くなったりしませんよ。

[338: マンション検討中さん]

>>331 匿名さん

2階平面図。各階に共用と書かれた区画が3か所くらいあるので、そのうち一つがゴミステーションの可能性はありますが、現段階では不明。予想としては19階建てなのでゴミステーションは設置するでしょう。逆に設置ナシなら検討から外します。

[340: 匿名さん]

>>338 マンション検討中さん

2階平面図ありがとうございます。
共用部スペースが結構ありますね。
防災センターを作るスペースがあるにはあるんですね。
まあ233戸なら24時間常駐にしない方がコストがかかりません。コンシェルジュも不要。

共用部は、ライブラリーラウンジやジムになるのか、トランクルームになるのかも楽しみですね。
2階はモノレールも近いので、トランクルーム推しです。お飾りみたいなラウンジよりよっぽど役に立ちます。
ゲストルームは出来そう。

ただ各階ゴミステーションはなさそうですね。

1階と2階に住戸があるタワマンって、湾岸ではかなり珍しいですね。
全てファミリー向けの面積かな。

[341: 匿名さん]

>>340 続き

いっそ、大浴場にするのも面白いですが。
無料にして、維持コストは、管理費に組み入れておきます。

住民は、風呂洗いの必要もないし水道代も節約できます。

[342: 名無しさん]

>>338 マンション検討中さん
賃貸マンション仕様かと思うくらい質素な設計ですね。管理費は平米200円程度でしょう。分譲価格は平均で430から450ですね。

[343: 匿名さん]

>>342 名無しさん

管理費は、24時間警備員常駐にするかしないかで大きく変わってきます。

ディスポーザーを採用すると、233戸では割高になりますね。

建築費が安そうですし、港区と言ってもかなり端っこの海っぺりなので、固定資産税も安く済みそう。

[344: 匿名さん]

エレベーターは3機もあるので便利そうですね。

[345: 匿名さん]

>>343 匿名さん
「常駐だと管理費が大きく変わる」というのは間違いです。このマンションの場合、常駐によるコスト増分（人件費と管理会社利益）を全専有面積で割ると平米25円ほどにしかなりませんから影響は大きいとはいえません。

常駐だから管理費が高いのではなく、常駐する必要があるほど共用部分の面積が広く、多様な設備を備えているから管理費が高いのです。順番が逆です。仮に超大規模マンションで常駐管理の人員が一名から二名に増員になった所で影響はほとんどないことは容易にお分かりだと思います。

このマンションは、全体の床面積に占める共用部分の面積が25％しかありません。タワマンとなれば40％程度あるのが一般的です。25％しかないぶん管理費はかかりません。さらには廊下は解放ですのでなお管理費はかかりません。ですから平米200円程度と申し上げたのです。

マンションが好きというだけで不動産に関する情報を発信しているアホブロガー達のファジーで間違った知識が一般の方に広がってしまい定着してしまったのでしょう。そろそろこの業界もファクトチェックが必要だと思います。

[346: 匿名さん]

>>343 匿名さん
固定資産税は主に建物床面積（専有面積＋共用部分の共有持ち分）に依存します。設備の良否、有無はそれほど影響しません。ですから取り立てて言うほどは安くなることはありません。

[348: 匿名さん]

>>345 匿名さん

管理会社と警備会社を分けて考えています。
今600世帯のマンションに住んでいますが、
管理会社とは別に警備会社に年間3,000万円払っています。

これがSECOMなどになれば相当安く済むはずだと思っています。別に管理会社があり普通に夜8時まで複数名管理員が勤務しているので。

200戸だろうが1,000戸だろうが、夜間警備は交代があるので最低2名必要です。

[349: 匿名さん]

オートロックさえあれば警備員は不要です。コンシェルジュだって昔は共用施設の予約とかで必要だったのかもしれませんけど今はネットで全部できるようになってますね。

[350: 匿名さん]

タワーマンションの高さにすると、設備機器の点検項目が多いと思うんだ。
それらのメンテナンス費をわずか230戸で負担する事になるから、管理費は期待するほど安くならないと思うよ。

[352: 匿名さん]

先日、ドイツの超大手企業Executiveを接待したら、こんな事を。
「昨日、夜ジョギングし品川駅海側まで行ってみた。すると高級住宅街が広がり、そこに周囲をパームツリーで囲まれたリゾートのようなマンションがあった。東京都心は小さな家がゴミゴミと密集しているとばかり思っていたが、あんな場所があるとは驚きだ」と言って嬉しそうに写真を何枚も見せてくれましたが、ここの写真でした(笑)

[354: 匿名さん]

買収した中国企業の董事長をクルーズ船に乗せた時に、このマンション予定地を見て「何㎡で幾らなんだ？」と質問攻めにあいました・・・

[355: 匿名さん]

>>354 匿名さん
中国のリッチマンなら値段聞いて”買う！”ってなるかもしれませんね（笑）

[356: 匿名さん]

テラス付きの住戸とか中国人に人気出そうですね。確かに値段次第です。

[357: 匿名さん]

ドイツのVIPも期待を寄せているのは光栄ですね。

[362: 匿名さん]

>>354 匿名さん

まあ、東京都心とは思えないゆったりとした雰囲気が流れてますからね、この辺は。コロナで少なくなりましたがもともと欧米人をよく見かけるエリアです。

[363: 匿名さん]

>>362 匿名さん
写真のようにオフィスビルに灯りがわずかなのはオフィステナントが撤退縮小したのでしょうか？

[364: 匿名さん]

>>362 匿名さん

閑散とした寂しい場所ですね。

[366: eマンションさん]

>>352 匿名さん
ちぐはぐです

[367: 匿名さん]

>>363 匿名さん

単に日曜日の写真だからでしょう

[369: 匿名さん]

羽田線を越えていますので坪420万が限界です。

[370: 匿名さん]

>>369 匿名さん

それ以上の値段になったら買えないんだね。

[371: 匿名さん]

>>368 匿名さん
確かにオフィスの明かりが少なくて寂しいですね

[372: 匿名さん]

天王洲アイルはモノレールとりんかい線が使え不便ではないんですけどオフィス立地としては品川駅や高輪ゲートウェイ駅周辺のほうが格段に便利ですね。

[373: 匿名さん]

>>368 匿名さん

写真にキラキラと写っているT.Y.HARBORも営業時間縮小で、ラストオーダー9時になったよ。
これじゃ、ますます利用しづらいね。

土日祝日もランチラストオーダーは3時だからね。観光客も行きにくい。

[375: 匿名さん]

頼みのファミリーマートも時短営業で、この辺りの夜は相当寂しくなりそう。

[376: 匿名さん]

ホテルも撤退したしオフィスも縮小してるから商売にならないんでしょうね。快速の通過が衰退の象徴みたいなもんです。マンションが増えて人口が増えて欲しいですね。

[377: 匿名さん]

マツキヨも8時閉店でしょ。
帰宅の遅い方は、24時間営業のマルエツだけが頼みの綱。

[378: 匿名さん]

不便そうな町だから、値付けがどうなるだろね。

[379: 匿名さん]

マルエツも24時間営業止めるのは時間の問題でしょう。

[380: 匿名さん]

周辺唯一のスーパーだから24時間営業は継続されるでしょう。ここもできたら人口も増えます。

[381: 匿名さん]

第一ホテルのクローズが資産価値に大きな影響がありますね。

[382: 匿名さん]

>>381 匿名さん

第一ホテルはまったく関係ないでしょう

[383: 匿名さん]

>>379 匿名さん

マルエツは24時間営業止める理由は無いよ。WCTマルエツはトップクラスの黒字店。

[386: 匿名さん]

>>383 匿名さん
WCTの周辺住民って夜中にマルエツに行くのか
港南４なんて夜中、外に人誰もいないですけどw

[388: 匿名さん]

>>386 匿名さん

深夜でも24時間、マンション内でスーパーが開いてると何かと便利だろうな

[389: 匿名さん]

ちなみに15歳未満人口比率で言うと、港南４や芝浦１・４は東京都内でもトップクラスに子供が多いエリア。

[390: マンション掲示板さん]

>>389 匿名さん
これまでは賃貸アパートに暮らしていた子育て層が超低金利で分譲マンションを買えるようになり、初めてマンションを買うのが港南４や芝浦なんですよね。

[396: 匿名さん]

>>383 匿名さん
何か資料でもあるんですか？

[397: 匿名さん]

>>392 マンコミュファンさん
裕福な港区なのに謎のマンモス校が港南小。

[398: 匿名さん]

>>393 口コミ知りたいさん
天王洲アイルも閑散としている

[399: マンコミュファンさん]

>>386 匿名さん
港南４丁目の深夜パトロール、お疲れさまです。
不審車通報されないよう、身なりには気をつけてくださいね

[400: 管理担当]

[No.298～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]