ブランズシティ品川ルネ キャナル

[匿名さん]

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shinagawa-renaicanal/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155236

港区港南四丁目の報知新聞旧本社が取り壊しになり、長谷工が購入、
タワーマンションが建設されます。港南三丁目のリビオタワーに次ぐ
港南の大規模案件。興味のある方、情報交換しましょう。

所在地：東京都港区港南四丁目20-1他(地番)
交通　JR山手線・京浜東北線・東海道本線「品川」駅 港南口 徒歩14分
　　　東京モノレール「天王洲アイル」駅 徒歩6分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅 徒歩9分
総戸数：233戸
用途地域：第二種住居地域
建物竣工：2026年10月下旬予定
引渡し可能時期：2026年12月下旬予定
分譲後の権利形態：敷地及び建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分は区分所有権
売主：東急不動産株式会社(
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[261: 匿名さん]

>>257 匿名さん

でも、三井は港区じゃないんですよね。
さて、長谷工港南四丁目と三井東品川でどういう値付けがされるのか、興味あります。

[262: 匿名さん]

>>244 購入経験者さん


運河ルネサンス地域とは言え、運河沿い立地を全面的に生かしているワールドシティタワーズやシティテラス品川と違って、ここの敷地は全く運河に面していないので無意味。

[263: 匿名さ？]

>>260 匿名さん

プラスになるとは思いませんが。

[264: 匿名さん]

>>261 匿名さん

あなたはどう予想しますか？私は天王洲三井は強気で坪500前後は付けてくるのではないかと。ここはWCTの平均が坪450くらいなのでそれに合わせるかやや安めにするかと。

[265: 匿名さん]

>>260 匿名さん
19階建て233戸だから結構な規模ですよ。コメダ珈琲とかテナントに期待してたんですけど残念です。

[266: 匿名さん]

>>259 匿名さん
確かにこの敷地では誰もがワールドシティタワーズの新棟と勘違いしてしまいますね。色とかもブルーっぽくするのかしら？

[267: 匿名さん]

>>265 匿名さん

敷地は、庭園ではなくむき出しの駐輪場と機械式駐車場になるんですね。

これだと駐車場代が安く済みそう。
駐輪場が1階にあるのってすごい便利なんですよね。

[268: ご近所さん]

>>265 匿名さん

何をやるにしても、この立地だと車じゃないと天王洲アイル駅から歩くしかなく、駐車場は必須になる。しかし敷地面積的に店舗用駐車場設置は無理。なのでコメダとかファミレスとかそういうんは無理。

[269: ご近所さん]

>>267 匿名さん

いまどき屋外で雨ざらしの機械式は傷みが早くなるのでメンテナンスコスト高くて避けるものなんだが。駐車場は地上１階、地下２階で上下昇降式になるらしい。

[270: 匿名さん]

マルエツの売上が上がりますね！

[271: 匿名さん]

ワールドシティタワーの商業施設はマルエツ、カフェ、クリニック、保育園、信用金庫のATMがあります。

[272: 匿名さん]

>>258 匿名さん
地方都市なら間違いなくタワーを名乗りますね。高さ構造基準が緩い60メートル以下です。

[273: 匿名さん]

>>267 匿名さん
確かにこの駐輪場は便利。

[274: 匿名さん]

>>269 さん

駐車場が屋外ですが、お隣のタワーマンションが風除けになってくれているので、塩害は意外と少ないかもしれませんよ。

この駐車場は、外壁で囲ったりしないのかな？
むき出しだと高額物件っぽくはならないですよね。

[275: 匿名さん]

>>264 匿名さん

駐車場の作り方も普通の板マン仕様のようですし、各階ゴミ置き場もなさそうだし、外廊下です。

品川駅まで歩くのもしんどいし、隣にスーパーが1軒あるだけ。
ただ「港区」なので、やはり坪450万くらいでしょうか。

[276: 匿名さん]

>>274 匿名さん

良くあるこういう奴じゃないかな？

[277: 匿名さん]

>>275 匿名さん

今のご時勢、さすがに坪450は付けるでしょう。坪500以上にしちゃうとWCTの中古リフォームして住んだほうが満足度高いってなりそうです。

[278: 匿名さん]

前の定借の東急よりは坪単価高そうですけどね。

[279: 匿名さん]

>>277 匿名さん
さすがに築20年と新築を比較する人は皆無でしょう。

[280: 匿名さん]

>>278 匿名さん

そりゃそうでしょ。同じような立地で定借より安いはずがない。ここも東急だしね。ここが坪450、定借は坪300台後半と見た。

[281: 検討板ユーザーさん]

報知の跡地をスミフが買わなかった時点で終了なんです

[282: 匿名さん]

>>281 検討板ユーザーさん
そうですね。結局はそういうことです。ワールドシティタワーズ住民はこの地へのマンション建設反対の人が大多数だろうからスミフだと事業がうまくいかない可能性もありました。

[283: 匿名さん]

天王洲アイルが、20年前と比べて相当寂れてしまいました。
ここで21年も古くて維持費のかかる隣の物件を買う選択肢はありません。

[284: 匿名さん]

スーパーはマルエツが24時間営業してますし天王洲アイル駅ビル内にマツモトキヨシもあるから便利です。

[285: 検討板ユーザーさん]

普段使いできるスーパーは3つ位あると便利です。

[286: 匿名さん]

>>284 匿名さん

夜8時に閉店するマツキヨって寂しいね。

[287: 通りがかりさん]

>>285 検討板ユーザーさん

なんでもマンションの前をイオンバスが走っていて、品川シーサイドのイオンまで運んでくれるそうですよ。
買い物難民対応ですかね。

[288: 匿名さん]

>>283 匿名さん

いや、天王洲の三井みたいな立地と仕様なら分かるが、ここの立地と仕様見たら20年くらいならタワマンWCTのほうが良い。ここは意外と苦戦しそうだ。

[289: 匿名さん]

>>285 検討板ユーザーさん

WCTマルエツと天王洲のマイバス、品川駅の伊勢丹。

[290: 匿名さん]

>>286 匿名さん

24時間スーパーがあればドラッグは8時閉店でもいいよ。

[291: 匿名さん]

バス地獄ですね

[292: 匿名さん]

>>291 匿名さん

夜の天王洲アイル駅が寂しいんだわ。
品川区も対策してほしいな。

[293: 匿名さん]

>>288 匿名さん
まあ価格次第ですね。個人的な希望はWCTをこえる仕様にしてほしかったです。

[294: 匿名さん]

>>292 匿名さん
まずはホテルの復活からです。真っ暗ですから。

[295: 匿名さん]

>>292 匿名さん

別にそれは構わない。むしろモノレールは空いててよい。

[296: 匿名さん]

>>295 匿名さん

空いてたら、そのうち本数減るからね。

[297: 匿名さん]

>>296 匿名さん
快速が停まらなくなったけど10分間隔のわかりやすいダイヤになり利用しやすくなった。しかも日中は京浜東北線快速に連絡するというご褒美付きに。

[299: 匿名さん]

WCTからの住み替え需要はまずないでしょうね。天王洲アイルの三井なら立地もよいし少なからずいそうだけどね。

[302: 匿名さん]

>>299 匿名さん

そりゃそうだよ。設備の整った眺望の良いタワマンから同じ立地でここに移る意味は全くない。WCT住民専用シャトルバスも使えなくなるしね。

[303: 匿名さん]

>>302 匿名さん
そもそもあなたはここの検討者？

[304: 匿名さん]

平均で430くらいじゃないかな

[305: 匿名さん]

WCTの新館みたいなイメージになるのかな？

[306: 匿名さん]

>>303 匿名さん

検討って検討するも何もまだ公式HPさえ立ち上がっていない。情報収集中。

[307: 匿名さん]

>>305 匿名さん

WCTの新館みたいなイメージなら俄然興味が出たんだけど、計画図見る限り陳腐な間取りのバリュエーションも無い板マン。ま、詳細発表されないとわからないけど。

[308: 通りがかりさん]

>>307 匿名さん
目の前がモノレールと首都高となる3階が一番安いフロアになりそうですね。東向きを共用部にしていることでも分かります。

[309: 匿名さん]

>>307 匿名さん
デザインは流行のになりそうだけど。WCTのデザインは古臭すぎます。

[310: 周辺住民さん]

>>309 匿名さん

WCTのデザインは古いというふうには思わない。というか、建設当時にWCTみたいなデザインが主流だったというのなら分かるが、全面ガラスカーテンのマンションなんて建設当時もWCTしか無かったので古いもクソも無い。

[311: マンション検討中さん]

>>310 周辺住民さん
外側は目一杯おしゃれに、見えない内側は目一杯のコストダウン。頼みの外観も古びて小汚くてチープ(笑)

[312: 匿名さん]

>>310 周辺住民さん
WCTはデザインから芝浦アイランドと同じくらいの年代なんだろうと思われます。

[313: 匿名さん]

ワールドシティタワーズは驚くことにLow-Eペアガラスじゃないから日差しが悲惨です。冬は寒く夏はクソ暑いです。

[314: マンション比較中さん]

>>313 匿名さん

WCT建設当時はLow-Eペアガラスはまだ普及していないので当たり前。

[320: 匿名さん]

ここの検討者はwctなんて全く興味ないよ。ここの比較対象は天王洲の三井かリビオタワー。

[321: 匿名さん]

>>314 マンション比較中さん
古い物件はそうなるから悲惨ですね。大規模修繕でもサッシはそのままですからね。

[322: 口コミ知りたいさん]

>>319 マンション比較中さん
低層階ではカーテン破れたままのお部屋も多く、実際近くで見ると都営アパートみたいな外観です。

[323: 匿名さん]

モノレールから見るとWCTが色あせてるんですけど大規模修繕工事をしても変わりませんでしたね。

[324: 匿名さん]

>>322 口コミ知りたいさん
ガラスが旧式だからすぐにカーテンは日焼けします。

[325: 匿名さん]

ここがピカピカに出来上がる頃には、WCTは築21年でしょ。

WCT買ったら後悔しそう。

[328: 匿名さん]

WCTはダイレクトウィンドウが多いから天王洲アイル側から見ると、カーテンが色褪せて古ぼけて汚いんですよ。

[330: 匿名さん]

ここは300万台もあるな

[331: 匿名さん]

>>251 匿名さん

2階の平面図はお持ちですか？

ひょっとして
・各階ゴミ捨て場なし
・コンシェルジュなし
・防災センターなし(24時間警備じゃない)
・シャトルバスなし
・タワーパーキングなし　　でしょうか。

もしそうなら、これだけでも管理費がかなり安くなりそうですが。

[332: 通りがかりさん]

各階ゴミ置き場は築年数が経つとかなり臭くなるから無い方が衛生的で良いかな。

[333: 匿名さん]

>>331 匿名さん
港南ではスタンダードレベルです。

[334: 匿名さん]

>>332 通りがかりさん
エレベーターに乗せて一階のゴミ置き場に持って行く手間考えたら各階ゴミ置き場があると楽チン。

[335: マンション掲示板さん]

>>333 匿名さん
臭いには敏感な地域ですからね

[336: 匿名さん]

港南でロースペック
都心最安値狙いは明白

[337: マンション検討中さん]

>>332 通りがかりさん

別に各階ゴミステーションは臭くなったりしませんよ。

[338: マンション検討中さん]

>>331 匿名さん

2階平面図。各階に共用と書かれた区画が3か所くらいあるので、そのうち一つがゴミステーションの可能性はありますが、現段階では不明。予想としては19階建てなのでゴミステーションは設置するでしょう。逆に設置ナシなら検討から外します。

[340: 匿名さん]

>>338 マンション検討中さん

2階平面図ありがとうございます。
共用部スペースが結構ありますね。
防災センターを作るスペースがあるにはあるんですね。
まあ233戸なら24時間常駐にしない方がコストがかかりません。コンシェルジュも不要。

共用部は、ライブラリーラウンジやジムになるのか、トランクルームになるのかも楽しみですね。
2階はモノレールも近いので、トランクルーム推しです。お飾りみたいなラウンジよりよっぽど役に立ちます。
ゲストルームは出来そう。

ただ各階ゴミステーションはなさそうですね。

1階と2階に住戸があるタワマンって、湾岸ではかなり珍しいですね。
全てファミリー向けの面積かな。

[341: 匿名さん]

>>340 続き

いっそ、大浴場にするのも面白いですが。
無料にして、維持コストは、管理費に組み入れておきます。

住民は、風呂洗いの必要もないし水道代も節約できます。

[342: 名無しさん]

>>338 マンション検討中さん
賃貸マンション仕様かと思うくらい質素な設計ですね。管理費は平米200円程度でしょう。分譲価格は平均で430から450ですね。

[343: 匿名さん]

>>342 名無しさん

管理費は、24時間警備員常駐にするかしないかで大きく変わってきます。

ディスポーザーを採用すると、233戸では割高になりますね。

建築費が安そうですし、港区と言ってもかなり端っこの海っぺりなので、固定資産税も安く済みそう。

[344: 匿名さん]

エレベーターは3機もあるので便利そうですね。

[345: 匿名さん]

>>343 匿名さん
「常駐だと管理費が大きく変わる」というのは間違いです。このマンションの場合、常駐によるコスト増分（人件費と管理会社利益）を全専有面積で割ると平米25円ほどにしかなりませんから影響は大きいとはいえません。

常駐だから管理費が高いのではなく、常駐する必要があるほど共用部分の面積が広く、多様な設備を備えているから管理費が高いのです。順番が逆です。仮に超大規模マンションで常駐管理の人員が一名から二名に増員になった所で影響はほとんどないことは容易にお分かりだと思います。

このマンションは、全体の床面積に占める共用部分の面積が25％しかありません。タワマンとなれば40％程度あるのが一般的です。25％しかないぶん管理費はかかりません。さらには廊下は解放ですのでなお管理費はかかりません。ですから平米200円程度と申し上げたのです。

マンションが好きというだけで不動産に関する情報を発信しているアホブロガー達のファジーで間違った知識が一般の方に広がってしまい定着してしまったのでしょう。そろそろこの業界もファクトチェックが必要だと思います。

[346: 匿名さん]

>>343 匿名さん
固定資産税は主に建物床面積（専有面積＋共用部分の共有持ち分）に依存します。設備の良否、有無はそれほど影響しません。ですから取り立てて言うほどは安くなることはありません。

[348: 匿名さん]

>>345 匿名さん

管理会社と警備会社を分けて考えています。
今600世帯のマンションに住んでいますが、
管理会社とは別に警備会社に年間3,000万円払っています。

これがSECOMなどになれば相当安く済むはずだと思っています。別に管理会社があり普通に夜8時まで複数名管理員が勤務しているので。

200戸だろうが1,000戸だろうが、夜間警備は交代があるので最低2名必要です。

[349: 匿名さん]

オートロックさえあれば警備員は不要です。コンシェルジュだって昔は共用施設の予約とかで必要だったのかもしれませんけど今はネットで全部できるようになってますね。

[350: 匿名さん]

タワーマンションの高さにすると、設備機器の点検項目が多いと思うんだ。
それらのメンテナンス費をわずか230戸で負担する事になるから、管理費は期待するほど安くならないと思うよ。

[352: 匿名さん]

先日、ドイツの超大手企業Executiveを接待したら、こんな事を。
「昨日、夜ジョギングし品川駅海側まで行ってみた。すると高級住宅街が広がり、そこに周囲をパームツリーで囲まれたリゾートのようなマンションがあった。東京都心は小さな家がゴミゴミと密集しているとばかり思っていたが、あんな場所があるとは驚きだ」と言って嬉しそうに写真を何枚も見せてくれましたが、ここの写真でした(笑)

[354: 匿名さん]

買収した中国企業の董事長をクルーズ船に乗せた時に、このマンション予定地を見て「何㎡で幾らなんだ？」と質問攻めにあいました・・・

[355: 匿名さん]

>>354 匿名さん
中国のリッチマンなら値段聞いて”買う！”ってなるかもしれませんね（笑）

[356: 匿名さん]

テラス付きの住戸とか中国人に人気出そうですね。確かに値段次第です。

[357: 匿名さん]

ドイツのVIPも期待を寄せているのは光栄ですね。