ヴェレーナ葛飾立石ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ヴェレーナ葛飾立石についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/v-tateishi/

所在地：東京都葛飾区立石二丁目340番1（地番）
交通：京成押上線「京成立石」駅徒歩13分
　　　京成押上線「四ツ木」駅徒歩13分
　　　京成本線「お花茶屋」駅徒歩16分
間取：3LDK
面積：63.44平米～75.61平米
売主：大和地所レジデンス株式会社
売主：三信住建株式会社
販売代理〈提携〉：大和地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社森組
設計・監理：株式会社プラスデコ
管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社

総戸数：68戸（他に管理員室1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上14階建
用途地域：準工業地域
地域・地区：防火地域、最低限度高度地区（7m）
地目：池沼

駐車場：敷地内に18台設置［機械式15台、平置式3台（身障者用1台含む）］
自転車置場：敷地内に136台設置［上段ラック式60台、下段スライド式76台］

竣工予定時期：　2025年 4月中旬予定
引渡し可能年月：2025年 5月下旬予定
販売予定時期：　2023年10月上旬予定

バルコニー面積：2.99平米～15.19平米
テラス面積：9.96平米
建ぺい率：60%
容積率：400%
敷地面積：1,200平米（登記簿）、1,206.13平米（実測・建築確認対象敷地面積）
建築面積：592.63平米
延床面積：5,200.40平米
　　　　　エレベーターの昇降路の部分71.82平米、共同住宅の共用廊下等の部分198.57平米、
　　　　　自動車車庫等の部分75.66平米、備蓄倉庫の部分7.88平米、貯水槽の設置部分12.81平米、
　　　　　宅配ボックスの設置部分7.88平米の容積対象外面積を含む）

TATEISHI New VISION
未来を描く新たなビジョン。

江戸文化から継承する粋と人情が息づく街、葛飾区立石。
今、この街が再開発事業により新たな姿を見せようとしている。
未来に向けた先進性を得ながら、この地に根付く“粋”や“洗練”が融合する新たな街のビジョンを描く。
邸宅もまたヨーロッパの古典と江戸の前衛が美しい調和を生み出し、
ヴェレーナのアイコンとなり得る新しいスタイルを実現する。

この地に新たな家族の未来を。ヴェレーナ葛飾立石、誕生。

- 全邸南東向き、採光性に富んだ全68邸
-「浅草」駅へ 直通14分 「新橋」駅へ 直通29分
- 東京駅9km圏 都心スムーズアクセス
- ロフト付やスキップフロア、アイランドキッチン等、多彩な全18プラン

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[141: マンション検討中さん]

>>140さま、貴重なご意見ありがとうございました
都内は本当に高くなりすぎて購入しづらい中、こちらの物件がとても魅力的でして
駅までの距離はさほど気にならないですし、あとはハザードを気にするかどうかってところで検討したいと思います

[142: 検討板ユーザーさん]

>>141 マンション検討中さん
一応入り口が階段になっているのも水害対策らしいですよ
東京の東側はハザードマップに引っかかっているところ多いですよね
ぶっちゃけ河川が氾濫したらハザードマップ外にも水害起こるそうですし　3階以上を選択するなら生命の心配はないのではないでしょうか

[143: マンション掲示板さん]

>>141 マンション検討中さん

ハザードに関しては確かに城東エリアはだいたいかかってきますよね。ただこの辺り以外でも、多摩川流域も色付いてきますし、その辺は利便性・価格とのトレードオフでしょうかね。

ちなみに数年前武蔵小杉で大変なことになった時もこの辺りは全然問題なかった、と営業が言ってましたよ。

[144: 通りがかりさん]

>>141 マンション検討中さん

購入検討でハザードの事が気になり、少し前に葛飾区に問い合わせをしました。
「内水氾濫対策について回答いたします。

葛飾区においては、下水道の整備が1993年（平成５年）から1995年（平成７年）にかけて概成100％を達成しました。その結果、それまで区内で発生していた内水氾濫は激減し、避難が必要となるような被害は発生しておりません。
また、東京都下水道局では、1時間50ミリの降雨に対応できるように、排水ポンプの能力増強など施設整備を行い、浸水からまちを守っています。

以　上　」

という回答でした。
まぁ、「大丈夫ですか？」ときかれて「大丈夫ではありません」というわけはないと思いますが笑
この回答で私は前向きに検討しています。

[145: マンション掲示板さん]

>>135 名無しさん

契約者です。
私は実需で探していたのですが検討する時にどうしてもリセールの事が頭をかすめて、踏み切れずにいました。
だけど、実需の人はリセールの事を考えてはいけない、とどこかのマンションブロガーさんの記事で読んで、購入を決めました。

[146: 検討板ユーザーさん]

>>145 マンション掲示板さん

リセールもそこまで心配いらないと思うけどなあ
13年前は押上が5年前は綾瀬周辺が熱いって不動産関係者から聞いた事があって、今はよく聞くのが立石だよ
徒歩13分も都心への電車のアクセスを考えると許容範囲かな
立石が人気エリアになれば徒歩10分で探してる人も15分でも探すと思うしね

[147: eマンションさん]

>>146 検討板ユーザーさん
145です。
駅前開発していて駅前に区役所が移動してくる、
というのもあり、本音を言えばこのヴェレーナも資産価値はあると思って（期待して）います。
とりあえず今は自分たちが住む事を念頭において考えました。
東京まで9キロ圏内は大きいですよね、通勤便利です。

[148: マンション検討中さん]

城東地区の氾濫のハザードは治水事業のお陰で余程のことがない限り大丈夫ではないかと思いますが、それより地震時の液状化のほうが心配ですね。杭基礎、直接基礎だけで地盤改良はしていないケースもありますし…

[149: 匿名さん]

>>148 マンション検討中さん

液状化は心配ないと思いますよ
東日本大震災でも問題ありませんでしたし南砂の方が地盤が弱い言われていても震災時特にありませんでしたよね
浦安は埋め立てから時間が経過しておらず悲惨でしたが。
23区で一番地盤が弱いのが南砂と不動産関係者が教えてくれたので避けました。

[150: 匿名さん]

ちなみに過去の災害等調べましたが、
昭和9年頃にあの辺一帯で河川の氾濫による床下浸水があったようです。
それ以外では皆無ですので問題ないかと。
災害を極端に気にするようであれば東京の東側ではなく北側か西側しか無いように思います。

[151: マンション検討中さん]

東日本大震災の時の震源地と地震の規模、種類が同じではないのに、この時大丈夫だったから液状化は心配ないと思えるの凄いですね。
不動産屋は地盤の専門家ではないですし、販売戦略上話を美化することもあるのに。
葛飾区含め城東地区は過去に液状化起こっていますよ。

[152: マンコミュファンさん]

>>151 マンション検討中さん

発生可能性とか価格とかを考えてそのリスク許容できるかどうか、ていうところだと思います。100%の物件なんてまずないですよね。

ちなみに液状化マップですと、建設地は葛飾区の中ではマシなエリアのようです。

[153: マンション検討中さん]

どこに住んでも絶対安心はないと思う
あるなら当然めちゃくちゃ高い
東日本大震災で家が傾いたとか液状化でえらいことになった浦安って当時価格めっちゃ下がったけど今は元通りだよね
命さえ取られなければいいんじゃない

[154: マンコミュファンさん]

南西側、北東側の角部屋はまだあるかな
電話だと本当のところ教えてくれそうもないよね
低層階ならありそうだが、、、

[155: マンション検討中さん]

>>154 マンコミュファンさん
南西の角部屋は全て埋まってしまったと南東角部屋を勧められました
本当かどうかわかりませんが全体の7割は契約済らしいので残っていたとしてもわずかではないでしょうか

[156: マンコミュファンさん]

支払いに関して教えてください

25年以下のローン
35年以下のローン
50年以下のローン
キャッシュ

[157: eマンションさん]

>>155 マンション検討中さん
ありがとうございます
なるほど南西側の方が人気なんですね
中低層階は北東側の方が抜けている感じします
ので北東側でもいいですね

[158: eマンションさん]

>>155 さん

うん、それは本当だと思うよ
9階以上はスカイツリービューだし、なんせ逆梁もあって角部屋ならではの窓が大きい間取りだしね。低層はビューは期待できないけど、安いよね

総じてかなり割安感あるね

[159: マンコミュファンさん]

一階エントランス横にあるホールの使い方のついて

ソファ、テーブルを置き待合室的な空間
なにもおかない
チェア数脚のみ

[160: 評判気になるさん]

南西側は北東側に比べてかなりお安かったので人気だったのですね。
北東側は抜け感があって良さそうだなと思います。
アイランドキッチンに憧れがあるわけではないですけど、導線もよく使い勝手は良さそう。
自転車置場が不足していそうなのでマナーの悪い方が廊下に置かないかは不安要素。

[161: 検討板ユーザーさん]

>>159 マンコミュファンさん
ホールに物を置くと修繕費とかがあてがわれるのですよね？
何もないと埃だまりや、汚れを気にせずに済みそう、、

[162: マンコミュファンさん]

ホールに何もないのは寂しいね
一階で家族が降りてくるのを待つ時とかに便利そう
実際はほとんど使わないのはわかってるんだけど、だからこそすぐに傷む事はないだろうし置いてもいいんじゃないかと思う、ホールとエントランスは区切られてるから埃だまり等そこまでではないはず
それに掃除は管理人さんやってくれるでしょ暇だし

[163: マンコミュファンさん]

>>160 評判気になるさん
私が検討した南西側の方で北東と上層階同階の場合、100万ほど安かったですね。6400と6500とかだったと思います。かなりではないですね
８階以下は南西側は隣りにマンションがある関係で、もう少し差があるかもです
スカイツリービューもあるのに何故100万安いのか営業にきいたら、少しだけ北東側が広いとの返答でした。

[164: マンコミュファンさん]

西側と東側は、確か２平米くらい広さが違ったはず。
その分+アイランドキッチンコストが乗ってたかな。
スカイツリーが見える西側or西日が気にならない&電線が気にならない中層階西側のと東側中層階で悩みました。
まだ、４階以下含む角部屋残ってるんですかね。

この規模のマンションなら、１階ホールは何も置かない方が良いと思ってます。ファミリータイプのこのマンションは、ソファー置くと何かとトラブルも多そうだし、災害時や理事会などの使い勝手も考慮して、何もない方が良いかな。
それに、何も設置しないで販売しているのは、何かコスト以外に理由があるのかなと。

[165: マンション検討中さん]

>>163 マンコミュファンさん

11F以上で言うと、南西角が75.34平米で、北東角が75.61平米で広さはほとんど変わらないですよ。価格差は西日とアイランドキッチンの差でしょうね。

[166: 検討板ユーザーさん]

>>165 さん

>>165 マンション検討中さん
個人的にはスカイツリービューの方が圧倒的に魅力はあるな
西日といっても向きは南西だから西日は斜め後ろ側からだよね、ほぼほぼ影響ないというかむしろ冬は暖かくてメリットの方が大きい
北東がコスト高いのはアイランドキッチンってことだね
これに関しては好みが分かれるところだからアイランドキッチンに拘らない人なら南西角の上層階がベストチョイスやな

[167: 評判気になるさん]

>>165 マンション検討中さん
アイランドキッチンって高いんですね
たしかに憧れちゃうなあ
たしか東側の5-14fしかついてないんですよね

[168: 匿名さん]

>>166 検討板ユーザーさん
スカイツリービューはずっと確約されるわけではないですが、間取りに好みが合えば、西向きのプレミアム住戸の１つ下の階は、かなりお買い得に感じてました。
スカイツリーは部屋からは今住んでるところでもチラッとしか見ませんが、やっぱ部屋から見えると気分上がります。
日中のスカイツリーは、近所の土手がおすすめです。
幹線道路等気にならなければ、23区70平米前後でこの価格、検討に上がる人は多そう。押上線沿いは立石駅前以外にもメジャーセブンのマンション建設があるようですし、竣工前には値頃感から完売になるんじゃないかな。（メジャーセブンはここより坪単価何段階か高そうですし）

[169: 通りがかりさん]

全然話題は変わりますが、学区の梅田小学校ってどんな小学校かご存じの方いますか？やっぱりずっと地元、て人が多いんでしょうか。

[170: マンコミュファンさん]

角部屋のコーナーサッシ窓には網入りだから、そこを気にするかしないか、も人によりますよね

[171: マンコミュファンさん]

>>170 マンコミュファンさん

え？モデルルームでは網なんて入ってませんでしたよ？
しっかりそこ見て確認したので間違いないです
網が入ってるならコーナーサッシの角部屋なんて選びません。印象全く違うじゃないですか。
さすがにモデルルームには網はいってないのに完成した部屋に入ってるなんてことないでしょw

[172: マンション掲示板さん]

>>171 マンコミュファンさん
図面に書いてあります。私は図面見て気付きました。
東西両部屋ともコーナーサッシには網入りです
リビングダイニングの窓には網はありません。
消防法の関係で網入りだと営業さんが言ってました。

[173: eマンションさん]

>>172 マンション掲示板さん
網入り透明ガラス（Low-e）みたいですね。
気になるかどうかは、それぞれですね。

[174: 検討板ユーザーさん]

>>171 マンコミュファンさん

別の検討者ですが、モデルルームは門前仲町の物件をベースにしてるらしく、葛飾立石のものと必ずしも一致はしません、て営業の方がおっしゃってましたよ。

[175: 検討板ユーザーさん]

>>172 マンション掲示板さん
図面を見ても分からなかったのですが、図面のどこを見たら網入りと分かりますか？記号とかがリビング側と違うのでしょうか。

[176: マンション掲示板さん]

洗面台も形状自体が11f以下は違うようですね
詐欺られた気分です

これだけちょこちょこオプションですら変更できないグレード詐欺の部分が多いと
内覧会の時に絶望するのではないでしょうか

[177: 買い替え検討中さん]

本当だ、、、
図面見ると形状が違う、、、
こんなにモデルルームと違う所があるなら、他も質感や形状だったり違う所たくさんありそうで怖い
ベルーナグランと素のベルーナとの違いなのか、、、
契約者さんどんまいw

[178: 検討板ユーザーさん]

>>175 検討板ユーザーさん

172です。赤茶色のPLAN BOOKのP. 1 ～4の平面図に載っています。

[179: マンション掲示板さん]

網入りの横窓サッシも幅を持たせた縦ラインのものだと全く気にならない。今の家がそうだけど気になった事はない。
クロスステッチの細かいやつで網自体の色が濃いやつだと最悪だね
縦ラインだよな！？さすがに後者は採用しないと思うが。

[180: マンション検討中さん]

>>179 マンション掲示板さん

どんな風になるのか知りたいと営業さんに聞いた時、問い合わせてくれましたがまだ決まっていないとのことでした。
縦線の物がいいですよね。
もしくは大きめの網目か。

[181: マンション掲示板さん]

検討者ですが、これ知らないで契約した方は担当営業もしくは販売側に言えばいい
まだ今なら窓ガラスのデザインなんてどうにでもなると思う
透明に近い気にならない網目にしてほしいくらいは普通に言えるはず、モデルルーム見学時に営業からその説明がなかったなら尚更だよね

[182: 大谷]

>>177 買い替え検討中さん

もともとMRはオプション盛り盛りだし、部屋の間仕切り自体変えてたりするので参考程度ですが、素材感とかが全然違ったりするなら問題ですね。

この物件に関しては、営業が最初から門前仲町のです、と言い切っていたので、私はそこまで気にしてません。

[183: マンコミュファンさん]

>>180 マンション検討中さん

細かい網目ってもう決まっているのだと思いますけどね
すでに工事始まってるのに決まってないわけないでしょ
外観が一番悪いのが細かい網目なんだからモデルルームと比較されて言えるわけがない
縦網なら網広ならすでに告げているよ
今回の事で不動産屋は詐欺師と思え！って本あったの思い出したよ

[184: マンション検討中さん]

いやいやまだ基礎工事の段階
窓ガラスなんて後の後だよ
決まってる決まってないはどっちでもいい
要は交渉力の問題
交渉でどうにでもなる
交渉したもん勝ちって事
まあいずれにしても全く違う感じのは採用しないはずだからあまり心配する必要はないと思うが、気になるなら念押しくらいはした方がいい

[185: マンション検討中さん]

契約時にMRと異なるところを驚くくらい説明を受けました。
契約書にも記載ありますよね？
担当者によるのか？

[186: 口コミ知りたいさん]

>>176 マンション掲示板さん
オプションで変更できない形状の違いって、どんな違いかご存知でしょうか？

[187: マンコミュファンさん]

>>177 買い替え検討中さん

ヴェレーナ

[188: マンション検討中さん]

洗面台はオプションにて変更可能だったと思います。

[189: 検討板ユーザーさん]

>>188 マンション検討中さん
私もこの認識だったので、オプションでも変更できない違いがあるのかと思ってしまいました。心配なら営業に問い合わせた方が良さそうですね！

[190: マンコミュファンさん]

いつも思うのですが、絶対に営業マンか関係者がこのスレ書き込んでますよね