パークコート麻布十番ザタワーってどうですか？ Part3

[匿名さん]

ようやくPart3

前スレ
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43445
Patt2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43248

所在地：東京都港区三田1丁目1000番（地番）
交通：
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩3分
東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩3分
都営大江戸線 「赤羽橋」駅 徒歩6分
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：新日鉄都市開発
売主：藤和不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル

施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[643: 匿名さん]

粘着くん　オツムで咀嚼してよ

[644: 契約済みさん]

>>640

私は639さんではありませんが、同じように感じましたので、書かせて頂きます。

どこもそれぞれに素晴らしいマンションです。
あくまでも、私個人的な感想であります事をご理解の上でお読みください。

vs PC愛宕：廊下＆エレベーター周辺の雰囲気が冷たい感じ。
PC麻布：絨毯の色や床の意思の雰囲気、（各エレベーターにより異なる）エレベーター内の鏡のデザインなどが好き。ティアラデッキが気持ちいい。

vs WCT：駅から遠い。ラウンジやジムなどがアクアタワーにしかなく不便。棟内共有施設に植栽が少ない＆デザイン性にこだわりを感じず、雰囲気が事務所的。
PC麻布：駅近、ラウンジやジムなどに緑があふれている。

vs CT麻布：ロビーラウンジが広くて素敵だが変化が無い。ゲストルームの眺望が難。
PC麻布：ロビーラウンジは決して広く無いがお洒落にデザインされている。光の使い方、天井高のデザインへの取り込み方、流れる水、カフェスペースなど、とてもお洒落で心地が良い。

vs PT池尻大橋：敷地の余裕度、専有部の仕様、坪単価など、様々な点で比較対象外。

vs プラウド五反田：最寄駅に難あり。共有施設なし。ロビーが狭い。廊下の色が好きでない。

vs PTグランスカイ：専有部の仕様、最寄駅が比較対象外。

vs CT大崎：専有部の仕様、駅からの距離、廊下の雰囲気などは及第点。
周辺の緑の量、ビューラウンジからの眺望、ゲストルームの内装でPC麻布に軍配。

vs 乃木坂PH：敷地に余裕が無く窮屈な雰囲気。ロビーが暗い、エレベーター前のカラーストーンが好きではない。

内覧を終えての、PC麻布の建物自体の難点は、
①自分の部屋が狭い。
②プロバイダが４社からしか選べない。
③タクシーを待たせるスペースが狭い。
④ゲストルームが素敵過ぎて、予約を取れるかが心配。
⑤米屋＆タバコ屋問題。
⑥冬の間、イロハモミジが寒そう。
位しか思いつきません。

[645: 匿名さん]

640です。

644さん、ご丁寧に記載頂きありがとうございます。大変参考になりました。

私自身は、この物件にポジでもネガでもなく、ただ、幼稚な書き込みが続くのが嫌で、
内容のある議論が展開されることを期待して、書き込ませて頂きました。

（この物件のスレに限らず）マンション掲示板、もう少し内容のある議論が交わされるともっと面白くなると思うのですが、どうも、2ちゃん的なノリの人が、少なからず登場してしまいますね。。。

[646: 契約済みさん]

>>640さん

644です。『同程度と思った物件、それ以上と思った物件』もあげさせて頂きます。

・PC麻布と同程度と思った物件
廊下の雰囲気＝CT麻布、WCT
ロビーから見た風景＝WCT

・PC麻布以上と思った物件
コンシェルジュデスク周辺の雰囲気＝CT麻布(ロビー内の雰囲気はPCの方がお洒落)
ジムなどのスポーツ施設＝WCT(アクアタワーにしかないのが難)
玄関付近の緑の量＝青山PT
カフェスペース＝WCT(朝は焼きたてのパンが食べられますがやはりアクアタワーに行かねばなりません)

３年以上、色々な物件を見てきて、最終的にここに決めました。

坪単価を利回り計算して考えると、ちょっと(いや、かなり)高いですけどね～～
自分が気に入って、実需ならいいかと、、、

[647: 入居予定さん]

>> 631 さん

豊洲や有明と悩んだ『プレミア生活』とは程遠い地味で質素なサラリーマンです。

仰るとおり、豊洲や有明を選択すると100平米を超える広いお部屋も選択でき、
割安にも感じられるのですが、多面的に検討した結果こちらを選択しました。

特に豊洲や有明の住民層が受け入れられませんでした。

ほんの一例ですが、

お子様が共有設備やロビーで寝転んでたり、跳ねてたり、走り回ってたり。
エントランスや廊下に自転車やおもちゃが散乱していたり。
HIP HOPの格好の若者が夜中にたむろってたり（怖っ）
中国人のオバ様の団体が大声で話しながら集っていたり。

様々の価値観があるんでしょうが。
こちらはこんなことないと信じたいものです。

[648: 匿名さん]

賃貸と地権者が半数を占めるんだから、豊洲と(さすがに有明とは明らかに違うの)住民層は変わりないと思う。
まぁ豊洲も昔から住んでいる層と、最近の豊洲マンション購入者とはぜんぜん違うけれどもね。

[649: 匿名さん]

ここの地域って、地震がくると、かなり揺れるね。

[650: 匿名さん]

648さん、
簡単な計算だから間違えないようにしましょう。
なんで半数なんでしょう。計算式を出していただけませんか。
どこで間違っているか、ご指摘しますので。
それと、ここの購入者の人たちは、
おそらく豊洲と有明の住民層に違いが、よくわかっていないと思います。

[651: 匿名さん]

先日内覧会だったが廊下やエレベーター、24階ラウンジの雰囲気はかなりグレードが高いと感じた。友人が六本木ヒルズレジや青山パークタワーに住んでいるが、マンショングレードや共有部分の内装はそれら以上でしょう。（これら２つのタワーと本マンションは雰囲気やコンセプトも類似しているので比較対象とした。）ただマンコミで名高い赤坂タワーレジには友人もおらず、比較できないので、比べて語れる人は書き込んで頂きたい。

[652: 契約済みさん]

>648さん

何度も既出ですが、賃貸に出ているのは全て地権者用住戸です。
タワー棟が全部で440戸、その内地権者用住戸は80戸。その80戸の内24戸が賃貸に出されています。
計算すると、『賃貸と地権者』のお部屋の数は『半数』では無く、80/440＝1/5以下ですよ。

ちなみに、その賃貸住戸の内訳は、
①共益費込21.5万円以上の家賃を払える一人暮らしの方用（と思われる）お部屋(1LDK)＝12部屋
②共益費込31万円以上の家賃を払える(お子さんがいると狭すぎると思われるので)ご夫婦２人暮らし又はセレブ１人暮らしの方用のお部屋＝11部屋
③共益費込40万円以上の家賃を払えるお子様ご夫婦2人暮らし又はお子様1人の方用のお部屋＝1部屋
です。

>647さん
このマンションを購入される層の方で、仰るようなレベルの教育をされるご家庭はほぼ皆無でしょう。
安心なさっても大丈夫だと思いますよ。^^

[653: 契約済みさん]

③共益費込40万円以上の家賃を払えるご夫婦2人暮らし又は、夫婦＋お子様1人の計3人の方用のお部屋(3LDK)＝1部屋

です。すみません。　By652

[654: 匿名さん]

分譲購入を賃貸する部屋もかなり出る。
売れ残りもやがて賃貸。

[655: 匿名さん]

地権者住戸が、（地権者棟58戸とあわせて）計138戸というのは、割合的には、普通くらい？

[656: 匿名]

>払える

と書きますと、如何にも希望家賃のままで賃貸が満室になるようなイメージですが、
満室にならなければ、値下げするかゼロ家賃の月を付けるしかないわけで…

[657: 匿名さん]

普通がどのくらいかは分からないが、あまり地権者率が高くなると分譲購入者の負担が多くなる。
建物本体がどのくらいの原価かは、品川の借地タワーマンションの例から７０平米で２０００万位。
内装部材、設備をどんなに豪華にしてもプラス１０００万。
ここは借地ではなく土地代もあるから、合計５０００万位？
で、販売価格が１億だからデベの利益も考えて算出すると、多くても三分の一くらいじゃないの。
あくまでも素人計算。

[658: 匿名さん]

> 651 友人が六本木ヒルズレジや青山パークタワーに住んでいるが、マンショングレードや共有部分の内装はそれら以上でしょう。

1)マンションは竣工時の人が入っていない状態がとても良く見えます。
2) 青山PT（０３年）も六本木ヒルレジ（０３年）もなんだかんだで７年前の竣工で、当時は最上級でも経年でデザインも古く感じるし、そんなもんよ。

７年前の物件の中古の取引価格とこの物件の新築価格を見ればどちらが評価されているかは明らかなのでやめましょう。

[659: 匿名さん]

あくまで例なんだから、いいんじゃないですか。
具体名が出てくると、参考になります。ありがとうございます。

[660: 匿名さん]

共有部はともかく、占有部は部屋タイプや階数によっても違う可能性があるから安易な比較は出来ないのでは？

占有部はどうとでもカスタマイズ出来るから、高値づかみの反対で安く買って、自分の好みで変えればいいわけでしょう。

自分は色々こだわりがあるから、共有部はともかく、占有部の仕様を下手にデベに凝られるより、適性価格で売って欲しい。

[661: 匿名さん]

651さんは、そう感じたということですよね。

それに、ひょっとすると、青山PTも六ヒルも過大評価されているだけで、これから価格が下がる、あるいは、ここが過小評価されており、これから価格が上がるということも、あり得るわけで。

一度、実際にご覧になってみたらいかがですか？

[662: 匿名さん]

７年前の物件と比較してどうこう言うのって、、、

[663: 匿名さん]

内装の良し悪しって・・・　壁紙や内装良いの作るぐらいだったら、地方のタワーマンションでも出来ますよ。

青山PTや六Hが良いのは、立地です。こことは比較になりません。

[664: 匿名さん]

内装は幾らでも誤魔化せるけど、立地は誤魔化せないねー。

[665: 匿名さん]

なんか、トイレは和式でも、トイレットペーパーは、リッツカールトンやハイアットより良いの入れてます　的な発言だな。

[666: 匿名さん]

お～い、
どこかに本当の検討者、比較中の方、いらっしゃいませんかぁ。
関係ない方、出て行ってくれませんか。
真剣に検討している人たちだけで、別スレ作ったほうがいいかも？

[667: ご近所さん]

なんでそんな買いもしないマンションのスレにわざわざ書き込むヒマのある人がいるのだろう？！
だって結構真剣に書いてるし、でも内容があまりにも現実離れしてるからバレバレなんだけど、もうちょっと生産的な事に時間を遣って頂きたいです。

で、内輪の話なのですが、フロアコ―ティングは三井から案内もらったところで検討している方はいらっしゃいますか？　それとももっとお勧めのところがありますか？
お教え下さい。

[668: 匿名さん]

651さんは、「廊下やエレベーター、24階ラウンジの雰囲気」がよいと感じとのことで、立地の話しはしていないのでは？

[669: 匿名さん]

人さまの悪口いうとこうなるという良い例ですね。　そういう人がいることは残念です。

[670: 匿名さん]

すくなくても６６１が書くには、立地も含めて青山パークタワーや六本木ヒルズよりも、ここの方が良いと主張している。

田舎のタワー購入者が強がって言いそうな事だな。

[671: 匿名さん]

なんか、トイレは和式でも、トイレットペーパーは、リッツカールトンやハイアットより良いの入れてます　的な発言だな。

[672: 匿名さん]

内装は幾らでも誤魔化せるけど、立地は誤魔化せないねー。

[673: 匿名さん]

お～い、
どこかに本当の検討者、比較中の方、いらっしゃいませんかぁ。
関係ない方、出て行ってくれませんか。
真剣に検討している人たちだけで、別スレ作ったほうがいいかも？

[674: 匿名さん]

すごい、無限ループだ……

[675: 匿名さん]

てか六ヒルもここも立地はあまり変わらんだろ。だから比較として例を出してるんでしょ。

[676: 匿名さん]

670さんとかも、一度をココを見たほうがいいよ。写真とかじゃなくて。
いま最新のマンションがどんなことになっているのか、確認できるよ。
売り切れてしまったら、厳重なセキュリティに阻まれて、二度とは入れないよ。
どっか九州か北海道からかもしれないけど、連休中に内覧してみなよ。
貴重なチャンスだと思うけどな。

[677: 匿名さん]

＞669が＞651の事を言っているなら、この人だけは筋が通っている。入居者さんなら良いけどね。

よその物件をやたらけなすのは三井のマンション購入者？の悪い癖だよ。だから反撃をくらうのに。

[678: 匿名さん]

けなしているわけじゃないと思うけど。
反撃じゃなく、いちゃもんです。

[679: 匿名さん]

651ではないですが、別にけなしていないと思うのですが。。。
比較しているだですよね。住宅を購入するとき、比較するのは、ごく自然だと思うのですが。
勿論、無意味に貶めるとか、殊更にいやらしい表現を使うですとか、（明らかに優っていて）比較するのが単なる嫌みという状況であれば、別だと思いますが。

[680: 匿名さん]

＞てか六ヒルもここも立地はあまり変わらんだろ。だから比較として例を出してるんでしょ。


六本木ヒルズレジデンスと立地が変わらないってか？　ここの住民はどれだけ田舎根性丸出しなんだよ

六本木ヒルズレジデンスの１Fには、

ルイヴィトン
ティファニー
アルマーニ

等のどれも全国でも数少ない直営店が入っているわけだが、


立地がそれ程変わらないんだったら同じ物が、ここにも入るよな　

同等かそれ以上のテナントを入れてみろよ

罵鹿じゃないなら入れて証明してみろよな

[681: 匿名さん]

馬鹿です。すいません。許してください。by680to681

[682: 匿名さん]

お～い、
どこかに本当の検討者、比較中の方、いらっしゃいませんかぁ。
関係ない方、出て行ってくれませんか。
真剣に検討している人たちだけで、別スレ作ったほうがいいかも？

すいません、３回目の登場です。
本気で、いいかげんにしてください。部外者のみなさま。

[683: 匿名さん]

だから680さん、
一度このマンションの内覧、行ったほうがいいよ。
カッカする前に。

[684: 匿名さん]

パークコートは、赤坂も麻布十番も内見したけどたいしたこと無かったぞ、少し大げさじゃないか？

完成して大喜びなのは分かるが、購入者からすれば完成は当然のことなので、地権者が他を批判しているのかなぁと

[685: 匿名さん]

麻布十番の一般内見って、もう始まってるんですか？

[686: 匿名さん]

いわゆる地権者の皆さんはそれなりの収入でそれなりの人生を生きてきた人なわけで、そういう人が住民のなかでそれなりの数を占めてしまう以上、住民層が決めると言われるマンションの価値はそれなりとなってしまうのです。

[687: 匿名さん]

地権者の方って、ローンを背負っていないわけでしょ。そう考えると、ローン背負って1億の部屋買った人と、どちらがローン控除後の所得が多いか微妙なのでは…。

[688: 匿名さん]

六本木ヒルズレジデンスの方が遥かに立地はいいよね。
ここからだとどこに遊びに行くにも車、タクシー、自転車が必要になる。
六本木ヒルズレジデンスからだと六本木周辺や西麻布も徒歩圏だし、十番商店街もすぐだしね。
３、４分距離があるだけども立地として大違いだよ。

[689: 匿名さん]

ここから六本木ヒルズまで10分。それくらい歩こうよ。

[690: 匿名さん]

何でいまさら、六本木ヒルズに住まなきゃいけないの？
あっ、住まなくて良いですよね。個人の勝手ですから。

[691: 匿名さん]

名だたるブランド店が入っていることは、商業地としての立地の良さの証明にはなっても、マンションの立地の良さの証明には、必ずしもならないのでは？

六本木ヒルズは、ブランドイメージを上手く確立しているけど、住環境という観点からは、凄くいいというわけではないよね。駅至近というわけでもなく、緑が多いわけでもなく、ヒルズのイベントの音がうるさそうだし。

勿論、ステータスを重視する人にとっては、うってつけだろうけども（「どこ住んでいるの？」、「六本木ヒルズ」）。

実際、このご時勢ということもあるのでしょうが、うちの会社におかれている森ビルのチラシによれば、森ビルの運営する家具付きレジデンス、D棟ですが、1BR(55.44m2～と記載されています。)で、賃料35万円とのこと。その価格から、多少値切れるだろうし。

[692: 匿名]

パークコート麻布十番の立地で遊びに行くのに不便って(笑)。そう言う方はもうそれこそ六ヒルかミッドタウンレジくらいしか選択肢にならないんじゃないの？自転車で１０分だったり、チーバスで１駅くらいの距離があったほうがいい気もするが。。