アールブラン湘南辻堂ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

アールブラン湘南辻堂についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/ab-tsujido/index.html

所在地：神奈川県藤沢市羽鳥1丁目115番1（地名地番）
交通：JR東海道本線「辻堂」駅徒歩11分
間取：2LDK+S～3LDK
専有面積：64.02平米～72.42平米
バルコニー面積：7.42平米～15.63平米

売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社門倉組
設計・監理：株式会社IAO竹田設計
デザイン監修：株式会社IAO竹田設計
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

総戸数：67戸（他に管理人室1戸、保育所1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上15階建
地域・地区：第一種住居地域、準防火地域

駐車場：47台（機械式駐車場42台、平置駐車場5台）
自転車置場：137台（二段式109台、平置きラック式26台、平置き2台）
バイク置場：2台

完成予定日：2025年7月下旬
引渡予定日：2025年8月下旬
販売予定時期：2023年9月下旬

建ぺい率60%（建築基準法第53条３項2号により70%）
容積率：200.00％
敷地面積：2,750.26平米（実測面積）
建築面積：1,408.47平米
延床面積：6,652.01平米（容積対象外面積1,152.36平米含む）

湘南の海・空・陽光に彩られた、地上15階建デザインレジデンス
-「横浜」「東京」「新宿」へ直通アクセス
- 湘南エリア最大級 複合商業施設「テラスモール湘南」生活圏
- 全戸3LDKタイプ 角住戸中心 角住戸率約62％
- 南向き住戸率79％超

さりげなく、自由に。
美しい、湘南辻堂と暮らす。
ARTBLANC SHOUNAN TSUJIDO

心を解き放つ、広大な海と空。心を癒やす、爽快な緑とそよ風。
そんな湘南らしいロケーションに包まれながら、
湘南エリア最大級の複合商業施設「テラスモール湘南」を日常にする、贅沢なライフシーン。
ときにはマルシェへ、ときにはビーチへ、ときには都心へ。
思い思いの過ごし方を楽しめるこの街で、
さりげなく、自由に、かけがえのない日々を謳歌する─
「アールブラン湘南辻堂」
美しい、湘南辻堂の暮らしを あなたへ。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[151: 通りがかりさん]

裏でどう動いていて実際は売れてるのかはわかりませんが、公式にはそもそも販売開始が10月下旬なので表向きには売れてない(売り始めてない)となりますが。
完成も2025年ですしね。

[152: 匿名さん]

約20は購入意思表示入っていたぞ。

[153: 匿名さん]

モリモトは実質先着順です。販売開始の時にはほとんど残ってません。抽選もありません。

[154: 匿名さん]

モリモトは会員制で、最初は会員に優先販売するから、一般販売のときは残り物の部屋しかないのよね。

[155: 通りがかりさん]

>>152 匿名さん

予告広告：販売を開始するまでは、契約・予約受付・申込順位の保全に関わる行為は一切できません。

と公式発表してます。先に販売してるなら消費者を騙してる事になりますが実態はどうなんでしょうか。抽選販売ではないのでしょうか？

[156: 匿名さん]

売れてないならどっちでもいいんじゃない

[157: 検討板ユーザーさん]

価格って本当に6000万～なんですか？

[158: 口コミ知りたいさん]

>>157 検討板ユーザーさん
6,000万台ほとんど予約で終わってますよ。
何やら色々言われていますが売れている模様です。
自分の物差しで高い安いは恥ずかしいですよ。

[159: 匿名さん]

マンション高くなって欲しいけど地元じゃ手が出ません。収入上げるか地方に移住かね。

[160: マンション掲示板さん]

一般販売広告用に5400万代の部屋が一部屋ありますがあとは6000万～でした。

[161: 匿名さん]

数ヶ月経つと、なんだかんだでココも安く見えて完売して行くんだろうね。

[162: 口コミ知りたいさん]

>>158 口コミ知りたいさん
特に高いも安いも言ってないです。

[163: マンション検討中さん]

>>159 匿名さん
十分地方ですよここ

[164: マンション検討中さん]

今江東区に住んでるんですが、辻堂でマンション探してます！皆さんが言うほど高く感じないので、都内とのギャップはやっぱ凄いですね、、、。

[165: 通りがかりさん]

都内に比べて安いとか、◯◯区に比べて安いとか、それは当たり前なのですよね。
昨年までに湘南地区で販売された案件に比べて数段高くなったことにみんな驚いているのですよね。
辻堂だとピアースが高かったけど駅距離が違いますし。
江東区でも一括りにはできませんよね？昨年販売されてた良質案件である猿江恩賜公園レジデンスなんかは、2階だと坪単価330万円からありましたし、こちらのアールブランとほとんど同じ価格で買えてたのですが。。

高い安いは個人の感覚もあるでしょうけど、何と比較してるのかも非常に大事です。

辻堂駅徒歩11分にして、東海道線の藤沢-小田原間の駅徒歩圏内物件で最高値のファミリータイプ販売だから高いと言われているのです。

[166: 匿名]

当然、その立地における適正価格との乖離で、「高い安い」を言わないと意味ないですよね。ただし、相場はきちんとアップデートしないとね。数年前から相場をアップデートできておらず、高い高いと言ってる人が結構いるので。

[167: 通りがかりさん]

その通りですね。
東日本不動産流通機構によると、2023年8月の「湘南地区」の中古マンションの平均平米単価は48.52万円です。一方で、プレミストが販売開始された2017年9月の「湘南地区」の中古マンションの平均平米単価は33.93万円でした。
新築と中古では条件は異なりますし、他の変数も色々違うでしょうけど、湘南地区のマンションはこの間に50%も値上がりしているというデータがあることは理解しておきたいですね。

[168: マンション検討中さん]

わーい！
都内在住を妬んでる、ロジカル(風)に論破しようとしてる意識高い湘南民がいっぱい釣れたお！

[169: 匿名さん]

高いと騒がれているみたいですが実態は購入予約だだいぶ入っているじゃないですかーーー。
ここも完売ですね。

[170: 匿名さん]

バルコニーの目の前病院では？あんま気にならないのかな

[171: マンション掲示板さん]

低層階は全て申し込み入ったそうですよ

[172: 匿名さん]

こちらのマンションは保育園が併設されるようですが、敷地図を拝見すると規模が大きそうですね。
マンションの竣工は2025年7月下旬の予定ですが保育園の開園時期はいつ頃になるのか、また定員数などをご存知の方がいらっしゃれば教えていただきたいです。

[173: 匿名さん]

なんやかんやで売れてるみたいね。

[174: 匿名さん]

>>172 匿名さん
市役所に問い合わせたら早いし確かな情報なのではないでしょうか

[175: 匿名さん]

辻堂は東海道線の中だと1番住みやすい街になりましたね。

[176: 匿名さん]

ルーフバルコニーつきのプランは子供がいる家に良さそうですが、恐らくモデルルームではルーフバルコニーまでは再現できませんよね。
実際の建物を確認するには現地モデルルームを待つしかないのでしょうが、その時にはもう売切れていそうで悩ましいです。

[177: 通りがかりさん]

>>176 匿名さん
ルーバル付2部屋しかないし間取り微妙過ぎてどうした？でしたよ。

[178: 匿名さん]

アールブラン観てる人どこ比較してるの？
私はヴェレーナ鎌倉見てました。

[179: 匿名さん]

プレミスト湘南辻堂の中古じゃないですかぁー？

[180: 名無しさん]

プレミスト湘南辻堂の中古じゃないですかぁー？

[181: 匿名さん]

やはり資産性はプレミストの方が高いでしょうか…。共用部は世帯が多すぎて希望日なんて全然使えないと住人から聞きましたが…

[182: マンション検討中さん]

テラスモールがあり良いかなと思い見学しました。価格を聞いてちょっと高すぎ！親にも反対されてます。何故、辻堂より東京よりの戸塚あたりの方が安いんですか？

[183: 匿名さん]

>>182 マンション検討中さん
物件次第でしょ。戸塚でも、中古だけどここより高い物件ありますから。隣の東戸塚の駅前タワーはもっとずっと高いし。

[184: 通りがかりさん]

>>181 匿名さん
資産性の定義にもよりますが、新築でプレミストを購入したかたと、新築でアールブランを購入したかたでは、間違いなくプレミストのほうが資産性は高いでしょう。
なにせ、立地的に条件は似ているのに、新築価格が1.5倍くらいになっているので、購入時の価格が違すぎる。

資産性の定義を、「購入時から10年から15年程度経過して、市場価格がどの程度上がるか保つか下がりづらいか」とおいた時に、新築でアールブランを購入したかたと、同時期に中古でプレミストを購入したかただと、「プレミストを割安で買えたか割高で買ってしまったかによる」としか言えないですよね。

プレミストの中古も新築時価格より上がってますからね。比較してどちらを買うかはご自身の価値観次第とプレミストのデモノ次第ではないでしょうか。

絶対的な価値観として、辻堂駅徒歩11分に坪単価340万円で7000万円で満足感をえられるか。
相対的な価値観として、戸塚区や鶴見区のような都内に近いマンションや、価格高騰が遅れている戸建ではなく辻堂駅徒歩11分の坪単価340万円で7000万円が妥当だと思うか。
どちらもそう思うなら買えばいいだけではないでしょうか。

[185: 通りがかりさん]

>>182 マンション検討中さん
東京への近さだけが価格の高さではないですからね、都市圏ごとに複数の山がありますよね。
極端な話、静岡のほうが名古屋よりも東京に近いですが、名古屋のほうが価格は高いですよね。

東京の都市圏と、横浜駅近辺の都市圏と、湘南地区の都市圏があって、辻堂は湘南地区の都市圏の範囲内、戸塚は横浜駅近辺の都市圏と湘南地区の都市圏の狭間と考えてみたらどうでしょう。

とはいえ、今回のアールブランや先輩のピアースは辻堂でもかなり高いですが、そういった一部の案件を除くと辻堂駅と戸塚駅は条件が近い案件の価格はそう変わらないですよ。
ただ、戸塚は駅前に川があるし、駅前に日立の大きい敷地が複数あるし、少し歩くと山あり山ありで、条件が悪くなりがちで価格も伸びないのですよね。

都内への通勤強度が高いとかではなければ、戸塚でも辻堂でも納得するほうを選べばいいのではないでしょうか。

[186: 口コミ知りたいさん]

>>185 通りがかりさん

むしろこの価格なら、徒歩3分しかも南口のピアースが安く感じます。
戸塚は海も遠いし、割り切るなら川崎周辺がいいかなぁと思います。

[187: 匿名さん]

海、川、山、自分好みの街にしてください。ただ、川崎にはちょっとびっくり。笑　正に人それぞれですね。

[188: 口コミ知りたいさん]

>>186 口コミ知りたいさん
安く感じるではなくて、感じたですね。
今中古でピアース出たら爆騰してますよ。

[189: 通りがかりさん]

あれ？ここの予定価格まだでてないですよね？
集客苦戦してるようなので意外と安くなったりして。

[190: マンション検討中さん]

超目玉の駅直結タワーが出るのにピアースを高値で買う人なんていないでしょ。

[191: マンション検討中さん]

物件概要の販売予定時期が11月下旬にずれました。本当に苦戦してそうですね。価格の探り合いでしょうか？プレミストが坪300万前後で売りにでているので、もしここが坪340万だとすると将来的に残債割れしそうで不安です。どう見てもプレミストの方が中古の流動性高いですし。坪320万でようやく検討の土俵に乗れる感じでしょうか。

[192: eマンションさん]

3LDK5,400万からだってよ。

たぶんこの前聞いてきたけど、東側の低層がそのくらいだった。
予定価格見たけど見た感じ40個くらいしか予約入ってなかったから、まだ30個くらいは空きある感じでしたよ。

[193: eマンションさん]

>>192 eマンションさん
本日も営業活動お疲れ様です！！

[194: 通りがかりさん]

必死に探しているのだがプレミストより勝るものがどうしても見つからない…

[195: マンション検討中さん]

>>192 eマンションさん
まだ、30戸あるんだ。

[196: 匿名さん]

>>194 通りがかりさん　
プレミストって販売時、超不人気マンションだったのに時代が変わると称賛されたりするんですね。
あの時はまだグレーシアのほうがマシだった。

[197: マンション掲示板さん]

>>195 マンション検討中さん
結構うれてる

[198: マンション掲示板さん]

5,400万とは見え方は安いですね。
担当に聴くと上階の8,000万程度の部屋は全て完売してましたね。

[199: 通りがかりさん]

>>196 匿名さん
グレーシアとは比較にならないよ。立地も設備も共用施設も全て上かな。
アールブランが勝るところが見つからない…

[200: eマンションさん]

>>198 マンション掲示板さん
本日も営業活動お疲れ様です。本当に売れてたら販売開始時期は延期しませんね（笑）

[201: 口コミ知りたいさん]

ここが気に入って永住するならいいけど資産性求めるなら駄目だわな。坪340万ならたぶん残債割れるね。プレミスト含めて駅近大規模の存在感ありすぎて埋もれちゃうんだよね。エリア的にも広域から反響とるだろうからなおさら埋もれる。当たり前の話だけど周りが強いから中古市場では勝ち目がない。確かにプレミストなどの大規模や駅近に勝てるところはないかな。5400万くらいの部屋がゴロゴロたくさんあって安く買えないとリセールはまず無理。

[202: 評判気になるさん]

5400万なら普通にありだと思う。中古でも駅徒歩5分圏内は70平米程度、低層階で6000万超えるし。プレミストも6000万超。5400万ならブリリアと変わんないし新築で住める分ありでしょ。6000万超えるなら厳しいでしょうね。

[203: 通りがかりさん]

5400万の部屋はパンダ部屋。6000万は軽く超えてくる。たぶん5000万円台では南向きは選べない。客付悪くて販売延期になるのも頷ける。

[204: マンション掲示板さん]

モリモトの売り方は延期して全出し完売とかあるからなあ。売れてるか売れてないかは謎

[205: マンション掲示板さん]

気づいたら完売がモリモト。
いつもそう。
なんなんだか。
売れ残りあるのか？

[206: 職人さん]

まだやってんだ、コンプラ無視の販売方法。公取に通報されないよう気をつけないと。

[207: マンション掲示板さん]

>>206 職人さん
何がダメなんですか？

[208: 職人さん]

>>207 マンション掲示板さん
おやおや営業さん、今日もお疲れ様です。

[209: 職人さん]

予告広告：販売を開始するまでは、契約・予約受付・申込順位の保全に関わる行為は一切できません。
※総戸数は、友の会会員住戸18戸・募集対象外住戸4戸を含みます。一般分譲45戸となります。

一般分譲45戸が販売開始前に契約・予約受付・申込順位の保全されてる場合は販売の公平性に欠けるためアウト。HPに注釈入れておきながら自らこのような行為をしているのはいかがなものかと。

販売開始日当日の朝一番で一般分譲45戸の販売進捗確認してみよう。
「申し訳ありません。こちらのお部屋は既に予約があるためご案内ができません」
基本的にこれはアウト。販売開始前の予約受付・申込順位の保全はルール違反です。公平性のない販売となりますので、首都圏不動産公正取引協議会へ通報しましょう。

[210: 職人さん]

>>204 マンション掲示板さん
なので、そのルール違反の水面下販売が予定より遅れているわけですよ。
蓋を開けたら即完売が客付悪いため遅れているだけの話です。

[211: 職人さん]

そうそう、友の会会員住戸18戸・募集対象外住戸4戸・一般分譲45戸がそれぞれどの部屋が該当するのか、そしてその成約状況は確認した方がいいですね。そうしないと一般分譲販売時に既に水面下販売した部屋を「友の会会員住戸で既に成約してしまいました」と言えてしまうので。友の会会員住戸の供給住戸についてはもちろん公表の義務はありますので、出てこなければ首都圏不動産公正取引協議会へ通報しましょう。
まぁルール違反である販売開始前の水面下販売を都合よく行い、いかようにも言い逃れるために友の会会員住戸を作っている訳ですが。いい加減クリアな販売をやらないと信頼失ってまた民事再生とかになってしまいますよ。

[212: 職人さん]

これを見ている営業さんから是非ご意見頂きたいものですね。
私、職人宛にコメント頂ければと思いますので宜しくお願い致します。

[213: マンション掲示板さん]

まずまず

[214: マンション掲示板さん]

職人さんがんば。

[215: マンション検討中さん]

北東側の部屋5400万でありましたが、それ以外は安くても6000万～
5400万部屋は一般販売の時に5400万～と広告に載せられるようにする為。先行予約の人たちより一般販売が安くなるという事は無いと言われました。

[216: 名無しさん]

>>215 マンション検討中さん
辻堂もたかくなったね。
まあ6,000万からって言われても相場っちゃ相場かなあ

[217: マンション掲示板さん]

職人とか底辺の奴らは何もわかってねえよww

[218: 名無しさん]

過去振り返るなや

[219: マンコミュファンさん]

このマンションって共用施設は何かあるのでしょうか？周辺中古も検討しているのですがとても充実していて悩ましいです。前にもどの方かが言ってましたがこちらのマンションの強みってなんですかね？できれば新築を希望ですが決め手にかけるというか、他との差別化がないというか悩んでいます…

[220: 名無しさん]

>>219 マンコミュファンさん
駅から徒歩11分なので、運動になります。ある意味共用施設にジムがあると思えばお安いかと。

[221: マンコミュファンさん]

>>220 名無しさん

11分じゃ着かないですね。
明治の交差点の信号は長いので15分掛かるかも。
とても良いウォーキングになりますね。

[222: マンコミュファンさん]

共用施設なしの駅遠物件ですか。とほほ…
ウォーキング以外で魅力的な点があれば教えて頂けますでしょうか？

[223: eマンションさん]

いちばんの魅力はOKストアが近いことでしょうね。
OKは身の回りの物を安く揃えられますし、お惣菜も充実してますから近いと便利でしょうねー！

[224: 名無しさん]

>>222 マンコミュファンさん
プレミストのエントランス横に住民以外も入れるカフェがありますので、共用施設としてもれなく付いてきます！お得です！

[225: 名無しさん]

共用部分は有り無し好き嫌いあるよ。
使わなくなって金だけ食われるし。
あればあるで便利だし。

[226: マンション検討中さん]

>>224
誤った情報です
カフェは住人専用です

[227: マンション比較中さん]

>>225 名無しさん
ほんとそうですよね。。最初は物珍しくても何年も使い続けるのは一部の住民に偏る可能性も。
使うかどうか分からない共用施設よりは、専有部分に金をかけたいと個人的には思います。

[228: マンション検討中さん]

確かにオーケーは近くて便利だけどプレミストの住民用に作られたので入口がプレミスト側にあるんですよね。やはりプレミストに勝るところはない感じでしょうか…
ちなみにこのマンションってZEHでしたっけ？立地や規模で勝てないなら商品力で魅力的なところは何かありますか？

[229: eマンションさん]

>>226 マンション検討中さん
？？？
カフェ、住民専用じゃないですよ。

[230: マンション検討中さん]

>>229
住人専用です
入れませんのでお確かめください

[233: 管理担当]

[No.231～本レスは、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[234: 名無しさん]

プレミスト民度が汗
たかが4000万台だからなあ

[235: 名無しさん]

ライオンズやリストタワー、プレジデントステージ、クラッシィ、ピアース、、グレーシア、パークホームズ。
築浅のマンション売出ないけど、プレミスト沢山あるのなあぜなあぜ？

[236: 匿名さん]

>>235 名無しさん
これらは築浅プラス駅近だからでしょ。
プレミストは駅から遠い上に小学校も遠い。
共有施設があっても買い辛い。
だからアールブランも価格メリットださないと売れ残る。

[237: 名無しさん]

アールブラン高いとは個人的には思わない。
プレミストの中古価格みていると。
ただ、駅10分程度で300万超える中、駅近中古やリスト2発目は一体幾らになるんだろう。
300万出せない人はさっさと辻堂諦めるか、築20年以上で探した方が、こんなとこでグチったり、指くわえているより有意義だと思いますよ。

[238: 検討板ユーザーさん]

>>228 マンション検討中さん
そこが気になるくらいの方なら駅徒歩11分がそもそもハマらなそうですが…

[239: マンション掲示板さん]

>>235 名無しさん
湘南エリア最大の914戸だから。
全体の戸数からすると売りに出てるのはわずか。

[240: 通りがかりさん]

>>239 マンション掲示板さん
結構出ては売れ、また出るぽいですけど。
しかもじわじわ値段上がってる。
当たり前か。
安く売りたいオーナーなんていないもんな。
ピアース高いといって買わなかったけど、すごい後悔してる。リストは欲しいけど、もう無理ゲーです。

[241: 検討板ユーザーさん]

羽鳥の段階で資産性なんか、期待しない方がいいです。小学校は遠いし結局は駅まで行かないと不便。辻堂で価値があるのは住所に辻堂がついているエリアだよ。

[242: 検討板ユーザーさん]

>>241 さん
羽鳥は羽鳥で小学校近くなるし良いと思います。オーケー近いのが大きいです。

[243: 名無しさん]

羽鳥でもここら辺のマンションは明治小学校になるので遠いですよ。アールブランのMAPにも中学校しか載ってませんね。デメリットは載せたくないんですね。

[244: 評判気になるさん]

>>243 名無しさん
羽鳥小学校ではないのですか？

[245: 検討板ユーザーさん]

>>244 評判気になるさん
　明治小の学区は、辻堂神台2丁目4番の一部，辻堂神台2丁目5番~13番/羽鳥1丁目1番の一部，羽鳥1丁目2番~6 番，羽鳥1丁目3番の一部/羽鳥2丁目/城南1丁目/城南2丁目/城南3丁目/城南4丁目/城南5 丁目/稲荷1丁目2番の一部，稲荷1丁目3番~8番，稲荷1丁目9番の一部/稲荷旧番地/大庭592 番地~5341番地の一部/本藤沢4丁目1番，本藤沢4丁目2番の一部

[246: 口コミ知りたいさん]

>>244 評判気になるさん
プレミストとアールブランは明治小学校ですよ。
ファミリー層は買い辛いですね。

[247: 匿名さん]

>>246
めちゃくちゃ遠いですね。

[248: 匿名さん]

リストタワー2棟目そろそろか。

[249: 匿名さん]

公式ホームページには2年連続待機児童数ゼロを達成し育児へのサポートも充実、子育てに優しいエリアと出ていますが小学校が遠いんですね。
地図を確認すると中学校は出ていますが小学校が見つかりませんでした。
マンションから徒歩で何分くらいかかりそうですか？

[250: 匿名さん]

この辺りでテラスモール以外にもお店が多そうですが、おすすめのお店教えてください。