幕張ベイパーク ライズゲートタワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.makuhari-pj4.com/shinchiku/G2371001/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154687

物件概要
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-13（地番）
交　通：京葉線「海浜幕張」駅徒歩16分　※2025年新改札開業により駅徒歩14分

総戸数：768戸
構造規模：鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）地上38階

竣工予定：2026年2月下旬
入居予定：2026年3月下旬

駐車場：機械式94台 平面25台 自走式 494台
駐輪場：1,536台
バイク置場：39台
トランクルーム：264区画

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　野村不動産株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　伊藤忠都市開発株式会社　東方地所株式会社　株式会社富士見地所　袖ヶ浦興業株式
施工：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

1棟目　クロスタワー＆レジデンス　検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616864/

2棟目　スカイグランドタワー　検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/638741/

3棟目　ミッドスクエアタワー　検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/673256/

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[28651: 匿名さん]

私は新築がいいのでライズ一択です。

[28652: マンション検討中さん]

去年の発売価格と比較すると、1000万円ぐらいの値上がりしていますね。びっくりしました！

[28653: 通りがかりさん]

ミッドの駐車場はたしか最近20台近く空きがあって募集してましたよね。回転率高いのかな。

ライズは駐車場当たるのかなあ。

[28654: 口コミ知りたいさん]

営業に聞いたところ、倍率は平均3倍らしいすね
倍率関係なく、建築費が建築途中から上昇し続けていて、来期は値上げの可能性が高いとか

[28655: マンション検討中さん]

>>28650 マンション比較中さん
バランスもそうだけど、単に築年数が浅いからでは？

[28656: マンション検討中さん]

ミッド駐車場の空きあるんですね！
情報ありがとうございます。

[28657: 匿名さん]

>>28649 検討板ユーザーさん
未入居が多いのもあるんじゃないかな？

[28658: マンション検討中さん]

ミッド自分が昨年末に内覧した時は駐車場あきなかったけど、どこ情報ですか？

[28659: マンション比較中さん]

ミッド入居者の情報だと思いますよ

[28660: 買い替え検討中さん]

なんか1-2か月前くらいにネットかなんかにミッド駐車場募集のチラシみたいなの載ってましたね。年に何回かそこそこの台数の空き募集をしているっていう話は聞くので1年以上駐車場を取れないことはなさそうですけど。

[28661: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[28662: マンション検討中さん]

今回の抽選に参加するためにMR行った際に、ミッドの中古購入を諦めてライズの抽選に挑んでる方の理由として「駐車場が無いから」と聞いたので、実際どうなのか気になってたんですよね。

[28663: マンション掲示板さん]

もし中古シフトするなら迷ってる時間ないで

[28664: マンション検討中さん]

ライズの前の商業施設何が入るんだろ

[28665: マンション検討中さん]

スカイも売却チャンスですね、

[28666: マンコミュファンさん]

>>28664 マンション検討中さん
少し前に、まいばすけっとの噂は出てましたよね。
真偽の程は不明ですが。
建物はかなりおしゃれな感じなので、スタバっぽさもありつつ、こっちはベイパーク入口にできるっぽい噂もあるのでさすがに近すぎて、ないかなあ

[28667: マンション掲示板さん]

>>28666 マンコミュファンさん
貴重な情報ありがとうございます！
まいばすあるとかなり便利ですね(^^)
スタバもできるとはますますベイパーク魅力
増しますね

[28668: 評判気になるさん]

>>28646 検討板ユーザーさん

今はそうだけど今後の相場は誰にも分からない
ベイパも今のお祭り（開発）が終わったら
資産価値も頭打ちの可能性も

マクロでの利上げ、株価、政策、少子化による人口減少の影響など様々なファクターがある

[28669: 検討板ユーザーさん]

>>28668 評判気になるさん

可能性って笑
そんなこと言ったら上がる可能性もありますよね。

そんなふわっとした話されても困ると思いますけど…

[28670: マンション掲示板さん]

新設の小学校は来年？開校予定なんでしたっけ？

[28671: eマンションさん]

>>28669 さん

いや両方の可能性があるという話

逆に都心みたく明らかに上がる要素があったら
デベももっと値上げするはず

[28672: マンコミュファンさん]

ベイパーク住民ですが、クロスやスカイが分譲された頃は坪単価180万円程度の部屋も多く、この安さなら都心から離れ駅遠も我慢できると思い購入しました。

住宅ローンが安い分、子供の教育費や食費、家財などにお金を使うことができ、充実した生活を送ることが出来ていますが、ライズのような坪単価だったら同じような事は不可能だったでしょう。

ライズやミッドの購入者には同情しますし、急激に金利が上がる世界へと移行するので、ライズやミッドの購入者の残債割れは不可避でしょう。相場として3割下落しますから。これはタイミングが悪かっと言うしかありません。私の場合は、残債はいつでも現金で一括払いできるので精神的なゆとりがあります。

ベイパークの新築供給が止まった後にベイパークの本当の実力が試されます。将来的な金利上昇を考慮するとベイパークの実力は試算上、坪単価200万円から230万円です。これ以上の価格で購入した方々はハイリスクかつノーリターンですね。

[28673: マンション掲示板さん]

新設小学校に入れない貧民が何か吠えてますねぇ。
ミット以降とその前では、入居者の世帯年収が明らかに違います。
市況悪化時の対応も貧民の想像する対応とは当然異なってきますのでどうぞご心配なさらずに。

[28674: 匿名さん]

>>28672 マンコミュファンさん
東京湾岸住みの設定はやめたんですか？

[28675: マンション検討中さん]

>>28672 マンコミュファンさん
角部屋や南は高単価だからかなりリスクがあると言うことですね。

[28676: 評判気になるさん]

>>28672 マンコミュファンさん
どう見ても、残債割れはないだろう

[28677: 坪単価比較中さん]

ベイパークがいかに安いかが良くわかりますね。
テレビでも「首都圏最安値のタワマン」として紹介されましたし、人気が出るのも当然。

[28678: 検討板ユーザーさん]

>>28677 坪単価比較中さん
これ真に受けるのはヤバいですよ

[28679: 匿名さん]

>>28672 マンコミュファンさん
実力は常に相場が決めます。
あなたの資産では決まりません。

[28680: 通りがかりさん]

>>28660 買い替え検討中さん
ミッド住みですが、現状出たりする方もいるので1台目の申請は割と通ってるらしいです。
ただ、入居者もだんだんと固まってくるので今後は厳しくなるかもしれませんね。
ライズへの住替えが一定あると思いますから、1年後にはまた一定空きが出ると思いますよ。
ただ、確保できなかった時に近くの駐車場も埋まってるのでそこはリスクですね。
実際近くの時間貸し駐車場に毎日停めている車も一定いますよ。
月7万くらい払ってるんじゃないですかね。

[28681: 匿名さん]

>>28672 マンコミュファンさん
クロスやスカイの時には坪180万円の部屋は多かったですか？
当時は上と下の階の価格差が小さく、１階上がる毎にグロス金額で10万円程度高くなったような記憶があります。そうするとクロスやスカイの平均価格から計算してみると最安値でも坪180万円にはならないように思います。また仮に特殊なケースでそのような部屋があったとしても、それはほんのごく僅かで貴方が仰るような坪180万円の部屋が多いという事実はないものと推察します。
事実認識に齟齬があるよう思いましたが私の勘違いでしょうか。

[28682: 検討板ユーザーさん]

>>28674 匿名さん
やっぱりこいつ湾岸老害だよね。
いつものパターン。笑

[28683: 口コミ知りたいさん]

クロスやスカイは外観デザインからして古臭くてダサいからいらないよ

[28684: マンション検討中さん]

クロス安く買えたマン、同じ頃に大して抽選になってなかった日本橋でも勝どきでも買ってたら今頃残債どころか含み益だけでベイパークの好きな角部屋買えたほどだよ。たらればだね

[28685: 匿名さん]

>>28672 マンコミュファンさん
スカイだけ馬鹿みたいに売れ残ってるから、スカイは投げ売りで残債割れになるよ

[28686: 匿名さん]

今回のライズやベイパーク中古の在庫数をみても改めてベイパークは人気なんだなぁと思う。

現時点の在庫数は下記の通りとの認識をしていますが、総戸数に対しての売出％は非常に低い。
もはや枯渇していると言ってもいいくらい。不人気のスカイですら総戸数に対しての在庫数は低い。クロスは1戸しかない。
ミッドも引渡し後から半年ほどは在庫が多くあったが、数か月で一気に捌けたのはさすがに人気だろう。
ニュースでも人気＆安い大規模再開発として特集されたこともあり、この1か月ほどは更に在庫が減っているし、ライズの倍率もしっかりとついている。

この3連休と次の週末あたりで下記の在庫（合計17戸）は更に減少するだろう。
この水準なら超人気マンションなので、買主は売主に選ばれる立場であるというところも認識したほうがいい。

中古売出/総戸数
クロス→1/497（0.2%）
スカイ→11/826（1.3％）
ミッド→5/749（0.7％）

海浜幕張駅の改札オープンとかベイパーク入り口の商業施設オープンとかでますます人気が高まるのだろう。

[28687: マンション比較中さん]

>>28686 匿名さん
こう見ると、中古も在庫があるようで全然ないんだなぁ。
2階とか3階とかの低層や65㎡以下などのあまり選択されないような部屋に絞ったら在庫数はどれくらいで単価はどれくらいなんだろう。。（他人任せ）

[28688: マンション比較中さん]

↑あまり選択されないような部屋「以外」に絞ったら・・・という意味

[28689: マンション比較中さん]

>>28672 マンコミュファンさん
新手のアンチですか？あなたが購入したころと比べると購入層の世帯年収も倍ぐらいになってますし計算して単価が読めるなら都内のマンション買っておくべきだったと思います

[28690: マンション掲示板さん]

実際、ミッドは2階、3階の西向き部屋がずっと売れ残ってたり、縦長LDKが残ってたりが目に付くけど、それ以外は捌けてる感じだね。
実際自分が中古検討してたときも、眺望は置いておくにしても10階未満は避けておきたかったし、縦長LDKも基本検討してなかったから、残っているのは納得。

[28691: マンコミュファンさん]

平均坪単価はクロス205万、スカイ215万、ミッド230万だから前半3棟はほぼ同じような金額だね。ライズから販売価格はかなり上がったけどそれでもまだ安いので残債割れするとは到底思えない。

[28692: 口コミ知りたいさん]

>>28672 マンコミュファンさん

ベイパーク住民なら評価を下げるような事は言わないはず。
今期も落選だったのかな??ω??)?

次期当選確率を上げる為、他人に札を入れさせないためであろうか？
ある意味可哀想(>_<)

[28693: マンション比較中さん]

>>28686 匿名さん

個人的には今後これらの中古売出も完全になくなると思っています。

私はクロスの時からベイパークを見てきましたが（だからこそクロスが一番好きですが）、このような現象は多くありました。つまり、ベイパーク相場（新築価格）が坪200万円台前半のときに中古が坪250万だったりすると全く売れずに在庫として残っていましたが、新築価格も上がっていくと売出中古価格も妥当になってきていずれ無くなっていきました。

間取り、階数、眺望などなど人の好みで優劣はあるけれど結局は売れるかどうかの最大の要因は価格なんですよね。ので、ミッドの2階6380万円の物件もこれが坪250万もしくは坪260万円でも瞬殺で売れると思います。

ライズゲートの平均が坪300万円であり、次期の値上がりはほぼ間違いないでしょう。そもそも首都圏の新築販売戸数自体が今年は2万戸とか言われているし（2000年代は10万戸近く）、建築価格も高騰している中でベイパークは晴海フラッグ同様に行政との兼ね合いで特別価格で販売されている特異な状況です。それでも新築価格は上がっているので。

ベイパーク新築平均の単価の最終的なところはわかりませんが、感覚的には坪350万は早めに到達するでしょう。ライズ販売期間中にいくかもしれません。
そのような状況になった時に、今の中古売出は全て割安となっているからです。

繰り返しですが、過去も低層だとか間取りだとか眺望だとかでディスられてきた売出中古は沢山ありましたが、いまは全部なくなっています。

そういうことです。

[28694: マンション検討中さん]

ミッドの低層とかスカイを落ちたら買おうと思ったけど内見入ってたり申込有りばっかだったわ

[28695: 匿名さん]

>>28694 マンション検討中さん
馬鹿にしてた物件を馬鹿にできなくなってますね…

[28696: マンション検討中さん]

スカイデュオの最終期のあと（2024年10月）に2LDKが言ってた通りになってるな。笑

ーーーーーーーーーーーーー

次に起こることは予算7,000万の新築3LDKを探している人がライズゲートタワーに流れ込みます。そしてライズを買えなかった人がベイパーク中古にシフトします。
ベイパーク中古をのんびり買えるのは今のうちなので、通勤許容できて街にビビッと来る人は3LDK6,000万前半の中古を見ておくと良きです
ーーーーーーーーーーーーーー
https://x.com/2ldk18/status/1848637464002650534?s=46&t=CWeCtPUtRxBfxes...

[28697: マンション検討中さん]

パークホームズ南船橋の中古も視野に入れようと思ってたけど、共用廊下側の部屋が面格子ルーバーですらなく、鉄格子スタイルなのね…。これだけで検討対象外になった。

[28698: マンション検討中さん]

階数が～　間取りが～　方角が～

とか一時取得者は言ってちゃダメだよ…

[28699: マンション検討中さん]

中古の売り煽りの方はなんなんでしょう(^^)

[28700: マンション検討中さん]

このままライズの住みたい部屋に抽選入れ続ける。
仮に落選し続けたら来年春のライズへの住替えにより大量供給されるベイパーク中古とライズ転売住戸を購入するという戦法はどう思いますか？

[28701: マンション掲示板さん]

後手後手だね

[28702: 匿名さん]

>>28700 マンション検討中さん
B6タワーの価格発表がライズ入居前後にあるだろうから、それがリスク。

B6タワーがライズ以上の価格で出てくる可能性は極めて高く、中古もそこに引っ張られる

[28703: 匿名さん]

>>28700 マンション検討中さん
値上げを許容できるなら全然アリだと思います。
ただ中古は基本早い者勝ちなので、自分の予算最大での事前審査を引渡し直前で通しておくことをお勧めします。

[28704: マンコミュファンさん]

>>28700 マンション検討中さん
良いと思います。次の街区もあるし焦ることないかと

[28705: マンション掲示板さん]

>>28700 マンション検討中さん
さきにどっかでポジションセットしてるならあり　してないなら値上げについていけなくなる危険性大

[28706: マンション検討中さん]

来年の4月にはライズの未入居部屋が大量に売りに出てくると思います。
ここを狙うのもありかと。

[28707: マンション検討中さん]

ライズの転売住戸とかもう利益代なくて残債割れしそう。

[28708: マンション検討中さん]

ライズの最終期が坪320、B6タワーは坪350スタートで最終期坪400って感じかな

[28709: 匿名さん]

>>28708 マンション検討中さん
いい線いっていると思います。最終期坪400万円でも船橋の新築タワマンに比べれば半値ちょっとなので割高感は全く感じられませんね。

[28710: eマンションさん]

ミッドのときもライズが出る頃にはミッドの中古を～って話してましたか？同じことの繰り返しになってないといいですが。