幕張ベイパーク ライズゲートタワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.makuhari-pj4.com/shinchiku/G2371001/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154687

物件概要
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-13（地番）
交　通：京葉線「海浜幕張」駅徒歩16分　※2025年新改札開業により駅徒歩14分

総戸数：768戸
構造規模：鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）地上38階

竣工予定：2026年2月下旬
入居予定：2026年3月下旬

駐車場：機械式94台 平面25台 自走式 494台
駐輪場：1,536台
バイク置場：39台
トランクルーム：264区画

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　野村不動産株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　伊藤忠都市開発株式会社　東方地所株式会社　株式会社富士見地所　袖ヶ浦興業株式
施工：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

1棟目　クロスタワー＆レジデンス　検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616864/

2棟目　スカイグランドタワー　検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/638741/

3棟目　ミッドスクエアタワー　検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/673256/

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[26192: 評判気になるさん]

>>26186 匿名さん
室内設備で同等はなかなかないと思う。

[26193: マンション掲示板さん]

>>26188 マンション掲示板さん

普通に駅距離、スーパー近い方が安いってなんか腹立ちますけどね笑　仕方ないですが。

[26194: マンション検討中さん]

皆様初めまして、ミッド中古とライズ新築で検討中の者です。実需ですが５年ほどで地元に戻るのでリセールも考えています。
ミッド中古のデメリットとして駐車場問題、三井のすまいLOOPが使えない、住宅ローン控除額の違いくらいでしょうか？
お詳しい方教えて頂けますと幸いです。

[26195: 検討板ユーザーさん]

>>26193 マンション掲示板さん

それは仕方ないですよ笑
誰がどう見てもスカイグランドタワーがシンボリックであり、かつ駅拡張でギリギリ徒歩10分圏内も見えてくるのに当時は最上階南向きのワイドスパンが6000万円以下だったんですから。
ただ、タワマンは建築費だけで坪換算250万は超えてきていることから今後出てくる大規模マンションは更に高くなりますし、工事費上がり過ぎて地権者の多い建替えも都心部でないと採算取れない事からも、買うなら今買うしかないってなりますよね。

[26196: 匿名さん]

>>26195 検討板ユーザーさん
タワマンの建築費が坪250万円だとすると5棟目は土地代抜きで坪350万円以上（デべの販売利益＋販管費が物件価格の30％～35％）となりますね。
実際にはこれに土地代も加わるので一体いくらになるのやら。

[26197: マンション掲示板さん]

>>26190 マンション検討中さん

ベイパは同じような条件の物件が他にないため
他と比較出来ないというジレンマがある
検討するにしてもベイパ内の中古しかない

ライズや次の棟が当たればラッキーだけど
値上げもあるし当たる保証もないという
ジレンマ。実需で1次取得だと厳しいよね。
ベイパ内の中古で一旦ポジションセットして
ライズか次の棟の抽選参加。
当選したら住み替えるのが良いのでは

[26198: マンション掲示板さん]

>>26196 匿名さん

土地は全体で280億で仕入れ済みではないですかね？
ここはプロジェクト全体で設計も進めてしまっていると思うので、多少の工事費値上げはあっても参加プロジェクト程の衝撃的な工事費にはなっていないのだと思います。
工事に必要なスペースや道路の整備も街区全体で出来ていますし。

[26199: 匿名さん]

>>26194 マンション検討中さん
５年程度で売却なら長期譲渡税の点からもミッド中古一択だろう。すぐ買って早めに残債減らすのが何より重要。あとは全て細かいこと。
ライズも気に入った部屋当たるか、そもそもどんな部屋も買えるかわからないし。

[26200: eマンションさん]

>>26198 マンション掲示板さん
公園含めとは言えそんなに土地高いんですか？4500戸に30%の利益率を乗せてもとても回収できそうにない気が

[26201: マンション検討中さん]

>>26186 匿名さん
タワー、新築に拘らなければ都内で可能だし選択肢はめちゃくちゃ増えるよ

[26202: 検討板ユーザーさん]

>>26200 eマンションさん
余裕で回収できるくらい安くない？

[26203: eマンションさん]

>>26202 検討板ユーザーさん
再度計算したら余裕そうでした。失礼しました。

[26204: 匿名さん]

土地は仕入れ済みでもそのコストは各棟に按分されるので5棟目も応分の負担をすることになると思います。また土地代だけでなく土地整備費用や土壌改良費（液状化対策費用）も加わるのでそれなりの金額が発生することになると思います。
建物の建設コストがどの程度になるのかはわかりませんが2～3年前に専有面積あたり坪200万円という話を聞いていたので、現時点では坪250万円というのもあり得る話かと思っています。

[26205: マンション検討中さん]

ベイパークに住みたいならさっさと中古買ったほうがいいぞ。
誰かも言っているけど、そもそも人気マンションの新築抽選で人気の部屋は基本的には当たらないし、それを見越して倍率低い部屋も最近は人が集まるので当たらない。それで消耗する。それなら今ある中古で買って早めに残債を減らしつつ新築マンションの抽選に申し込むのが経済的にも精神的にもいいぞ。なによりベイパに早く住める。
その戦略をとっているおれが言うから間違いない。ミッド未入居買ってライズ抽選しているが落ちても別にどってことない。人気部屋に当たればラッキーくらい。その間に残債減っているし、新築価格も上がっているし言うことない。

[26206: eマンションさん]

>>26204 匿名さん
工事費は完全に業者のポジショントークでしょ。上がってはいるけど原価で坪250万なんてあるのかな？前に出てた名古屋の三井レジ新築が利益込みで坪150万で販売だし、工事発注時期が～ってあるけど言えばこっちだって2016年から動いてる一連のプロジェクトなんだし早めに出してるのでは。事務所資材置き場隣接でここよりもコスト抑えてタワマン建てられる場所は限られると思うし。

[26207: マンション検討中さん]

>>26205 マンション検討中さん

ライズ不人気部屋買ったワイ、沈黙。これでいいんだよな？

[26208: 匿名さん]

>>26207 マンション検討中さん

住む権利が得られてる時点で勝ちですよ
誇ってください！

[26209: マンション検討中さん]

>>26206 eマンションさん
そんなのわかってるでしょ、事実はどうあれ今は工事費高騰で通用してしまうから利用しない手はない

[26210: マンション検討中さん]

>>26207 マンション検討中さん
リセール分のアップサイドは限られるかもしれないが、①残債を減らすことができる（但し中古のほうがスタートは早い）、②ベイパーク全体の坪単価上昇が期待できるのでボトムが切りあがる恩恵を享受できる。
ので正解。

[26211: マンション検討中さん]

>>26199 匿名さん
なるほどです。ありがとうございます！大変参考になりました

[26212: 名無しさん]

>>26206 eマンションさん

名古屋に詳しくないのですが、タワマンで坪150万で売ってるならノールックで買いたいです。教えてください！

[26213: マンション検討中さん]

ミッド未入居の中古で7000万円以下の部屋は5階以下の部屋が大半だな。
超低層はやはりリセールも悪いから避けたほうが無難。25階以上じゃないときつい。たしか30階以上とかがトランクルームついてるし、高層階は1億とか高値でも直近2部屋すぐ売れたので高層階がリセールバリュー高いね。

ライズで低層安値で抽選当たったこと自体はポジティブだけど、リセールのときは苦戦するだろうね。

[26214: マンション検討中さん]

スカイは瑕疵物件だから中古も売れ行き悪いなぁ。。。

[26215: eマンションさん]

>>26213 さん

残債割れが最悪なシナリオなので苦戦すると言っても安値買いなのでそこは精神的には余裕あるかと。中途半端な階で安値でもなく残債割れの可能性ある方がしんどいです。

[26216: 通りがかりさん]

>>26214 マンション検討中さん
それはほんと気の毒です。
新設小学校ではないというのもありますけど。
あと共用施設も個人的には1番微妙。
色々と惜しいです。

[26217: マンション掲示板さん]

そういえば新設小学校の建築って止まってるんでしたっけ？
大丈夫なのでしょうか、心配です。

[26218: 名無しさん]

小学校問い合わせbot

[26219: ご近所さん]

スカイは、クロスとスカイの2棟だけの時は評価高かったんだけど、ミッド対比では立地以外は劣るし新設小学校も通えないし痛ましい事故も起きてエレベーター待ちもひどいので今ではクロス対比でも微妙な評価になっているのが実際のところ。

[26220: 検討板ユーザーさん]

>>26219 ご近所さん
すみません教えてください。クロスやミッドに対してスカイは住戸あたりのエレベーターが少ないのでしょうか？

[26221: 評判気になるさん]

>>26219 ご近所さん
結局、高さがあるだけですもんね

[26222: マンション検討中さん]

個人的な意見だけどミッドと比べるとスカイのデザインは手抜きな感じがする

[26223: 匿名さん]

>>26204 匿名さん
原価で坪250万の訳が無い笑
郊外ちほうの坪250万以下で売ってる最近の新築は赤字垂れ流しってこと？
上物だけで250するなら、広告費、土地代、販促費、税金含めたら郊外でも坪350以下じゃ商売にならないでしょ。

[26224: マンコミュファンさん]

>>26219 ご近所さん
私も同じ認識ですね。
人身事故は気にしない方ですが、エントランスでの事故だとどうしても思い出してしまいそうで。

あとは千葉最高層という称号ももうすぐ無くなりますしね。

ただ、外部からは分からないでしょうけど理事会の管理は3棟の中でもNo.1だと思いますよ。

[26225: 名無しさん]

ライズのティファニーブルーは素晴らしい
外観は大事

[26226: 名無しさん]

>>26223 匿名さん

上物だけで150とかじゃないの？
ベイパは全て熊谷組が一括で受けてるから
バルクでもっと安く請けてると思う
100-120とか？

[26227: 口コミ知りたいさん]

>>26225 名無しさん
ライズの白は完成したら映えると思う。周りがダーク系だしね。

[26228: マンション掲示板さん]

スカイは後発が出れば出るほど売却が不利になりそう。
最終的に似たようなタワマン5棟も選択肢に入る中で、わざわざエントランスで事故を思い出すようなところ買わないですよね。
調べればすぐ出てきますし。
まあ他の棟でもないとは言い切れないですけどね・・・
生涯起きないことを願うものの、非常識な住民がいたら自分ではどうしようもないのが辛いところ。

[26229: マンション掲示板さん]

>>26227 口コミ知りたいさん
私も初めはダサいと思ってたんですが、クロスとかはスカイは特徴がないので、かっこいいか悪いかはともかく目立つことが重要だなって思い始めました

[26230: マンション掲示板さん]

総合力としてはミッドが抜けてて次がライズでクロス、最下位でスカイって感じかな。ライズも良いけどミッドにはちょっと及ばないかな。

[26231: マンション検討中さん]

>26230
その分析理由を教えてください！

[26232: マンション検討中さん]

ベイパーク内で優劣つけたがるの何なの？　
それぞれの棟に特色があっていいじゃないの

[26233: ご近所さん]

築年数、共有施設、デザイン（外観含む）、学区（小学校）あたりが少しの駅距離の遠さを優に上回ってミッドということじゃないの。それ自体は納得。
個人的にはクロスは好きだけどちょっと築年数が経っているのはネックにみられるのはわからんでもないけど、ずっと住むならありなのかな。
スカイは確かにあまり住みたいとは思わない。

[26234: 名無しさん]

ブリ千に海浜幕張のアンチいて怖いから戻ってきました。

[26235: 口コミ知りたいさん]

ここに書くのは微妙なコメントで申し訳ないのですが、個人的にはライズは価格のみで評価しています笑　ベイパークに気づいた時は既にミッド売出してて外れ続けた民としてはライズもまだ割安でスタートしてくれた良かったなと。駅遠なのは週2出社とはいえ辛いところだけど安さは正義ということで。ただ、その安さメリットも終わりつつあって辛い。。
マンマニさんも価格の評価をしていますし。。
https://manmani.net/?p=52785

[26236: 名無しさん]

>>26235 口コミ知りたいさん
この記事めっちゃ読み込んだなぁ。衝撃的な安さでしたね。

都内の新築タワマンの値上がりの方が激しいので、いぜんとして割安さは維持されていると個人的には考えています。

[26237: eマンションさん]

>>26235 口コミ知りたいさん
ミッドは価格以外でも評価していたんですか？

[26238: マンション検討中さん]

今期から検討中の者なのですが、南向きの住戸でまだ販売されていない間取りと階数はどのあたりなのでしょうか。
過去の掲示板など見きれておらず申し訳ないのですが、教えていただけますと幸いです。

[26239: マンション検討中さん]

>>26238 マンション検討中さん
拾い物ですが、今期含めて南向き中住戸の残りはこれだけだそうです。

【南】
S83t 31～38F
S80/S80t 2～30F
S75A/S75At 2～30F
S71/S71t 20～30F
S75B 2～19F

[26240: マンション掲示板さん]

>>26239 マンション検討中さん
ご丁寧にありがとうございます！

[26241: マンション検討中さん]

S83っていくらくらいなんでしょうね。

[26242: マンション掲示板さん]

価格のみで評価って意味がわからないな。
目の前が壁ドンでも、各回ゴミ捨て場がなくても、駐車場が100％機械式でも、間取りがうなぎの寝床でも、価格のみの評価だから買ってるってことか？

[26243: 匿名さん]

書き込んでるの資産性に不安な住人が大半だから、自分の棟をageて自分以外の棟はsageるのです。

[26244: eマンションさん]

既に買ってる人は割安で買えてるのは事実だしライズが現在進行形で値上がりしてるのも確かだから既住民と検討者でギャップがあるのは仕方ない。
住みたい人は冷静に倍率ついても当たるよう工夫しないといけないか中古にいくしかない。ただそれだけ。

[26245: マンション検討中さん]

今週末ダイヤ改正発表ですかね？新改札関連の話もあるかな？

[26246: 通りがかりさん]

>>26241 マンション検討中さん

8,400～みたいですよ

[26247: マンション検討中さん]

※※※アゲもサゲも個人の主観を述べてるだけ※※※

[26248: 匿名さん]

どんな政策になるのか気になりますね。
https://news.yahoo.co.jp/articles/3f55a508706f78171ccad1943b791103674c...

[26249: 口コミ知りたいさん]

>>26248 匿名さん
この内容によっては、郊外駅遠であるここの資産価値は下がるかもしれませんね。
予算的に買えるなら、都内の便利な場所買っちゃいますよね。
環境に魅力を感じる人は一定いるはずなので、とんでもなく下がるとかはないかもしれませんが。

[26250: 口コミ知りたいさん]

この政策が状況を変化させるとは全く思わない。

[26251: 匿名さん]

>>26249 口コミ知りたいさん
都内の便利な場所で家族が安心して暮らせるような環境のところだとここの2倍はしますよね。
買うだけなら買えないこともないが、生活にゆとりがなくなってしまいなんのための住宅購入なのかとなってしまうのでここでゆとりある生活を送って家族楽しく暮らします。

[26252: マンコミュファンさん]

都内駅近新築タワマンが安く買える政策なら大打撃を受けそうですが、そんなことはないでしょう。
現在の市場についていけない層向けなので、ターゲットが全く違うと思います。

[26253: 検討板ユーザーさん]

>>26251 匿名さん
お得に買える政策ならライフスタイルと天秤にかける層は一定数居そうですけどね。
カツカツの千葉市には真似出来ないでしょうね。。

[26254: 購入経験者さん]

海外先進国の大都市では住民は郊外に住むのが一般的。今まで都心にサラリーマンが買えていたのが異常なだけで今後はみんな郊外にという流れになると思いますよ。郊外で家が持てるだけでもいいじゃないですかね。サポートするならリモートとかフレキシブルな働き方とか子育て支援かと思います。まあそれも人手不足で人員確保のために賃金以外の誘因としてそうなると思います。

[26255: 坪単価比較中さん]

確かにスカイだけめちゃくちゃ在庫がだぶついているな。
https://suumo.jp/library/tf_12/sc_12106/to_1000243957/
ミッドもクロスも売れたり増えたりしてそこまで在庫多くないのにスカイは顕著に多いし回転していないから明らかに避けられている。。

[26256: 口コミ知りたいさん]

仮にN71B（10階位）の未入居部屋が今売りに出た場合、5600万位だと思っているのですが、相場感合ってますか？

[26257: マンション掲示板さん]

>>26256 口コミ知りたいさん
さすがに安過ぎない？俺だけそう思ってる？

[26258: マンション検討中さん]

スカイと同規模物件の上屋建築コスト目にする機会あって次棟の原価試算予想してみた。
2015年の土地取得費を考慮してもNET300万/坪はいきそう。あとはそこにどれだけデベとゼネコンの利益を乗せてくるか。合わせて20%と仮定したら360万/坪。

というわけで、悪いこと言わないからとりあえず買っとき。

[26259: マンション検討中さん]

クロス横の次期物件のHPが出る頃にはフットボールコート跡地の詳細決まってくるかな？板状かタワーになるかわからないけど、一番駅近のタワマンになれば坪400以内なら買いたいな～

[26260: 検討板ユーザーさん]

>>26259 マンション検討中さん
それ気になってたんですけど、フットボールコート個人的には残してて欲しいんですよね。いつ無くなるんだろ...

[26261: マンション掲示板さん]

>>26257 マンション掲示板さん

安いですか？5800万位ですかね。

[26262: マンコミュファンさん]

>>26261 マンション掲示板さん
6000はいくと思う

[26263: マンション検討中さん]

ミッド4階東向き70平米が6000万切ってて2ヶ月ほど売れてないのに北向き10階が6000万超えると思う根拠を聞きたい。

[26264: 通りがかりさん]

>>26263 マンション検討中さん

4階かつ未入居じゃないのはかなりマイナス

[26265: 通りがかりさん]

>>26264 通りがかりさん

4階入居と北未入居10階を比較するのって合ってますかね？全然違うものやと思いますけど。

[26266: 匿名さん]

以前不動産屋さんに同じマンション内で転売（未入居）や売却（入居）で価格に違いがあるか聞いたところ、中古購入者は未入居かどうかはあまり気にしないので価格差は少ないと聞いたがどうなんだろう。
個人的には新築と中古の違いだと思うので、そこには相当な価格差があってもいいと思うのだが。中古購入者にしたって新築に越したことはないのではないかな。

[26267: 口コミ知りたいさん]

ミッド26F 南向き中住戸が坪331で購入申込入ってますね。

[26268: 匿名さん]

中古を探してる人から見ると未入居かどうかは関係なさそうですが、
抽選に当たらず中古を買う人から見ると大事だと思います。

ベイパークは抽選が当たらず中古にシフトする人が多いように見受けられますね。

[26269: 坪単価比較中さん]

ベイパークの成約事例を一覧でみると分かると思いますけど、未入居と中古は結構違いますよ。購入者の立場としてはわかる。
でもそれ以上に、低層階（10階以下で5階以下は特に）は全然バリューがつかずに、高層階とは全然違う坪単価で取引されています。低層階なら4LDKで80㎡以上とかは過去にすぐ売れた事例がありますが、普通の間取りとか70㎡台なら全然動きません。
ので、それら低層階と高層階を比べる必要はないです。

[26270: 匿名さん]

ライズも低層で10階以上か未満でまた変わるんですかね。。。

[26271: eマンションさん]

>>26266 匿名さん
転売住戸はオプションも何もついてないってのもあると思いますけどね

[26272: マンション検討中さん]

>>26269 坪単価比較中さん
いやあなたみたいな業社じゃないんで見れないです

[26273: 匿名さん]

>>26270 匿名さん
高層の方が高いのは眺望代としてわかるけど上にいくほどフロア内の価格差は狭まるイメージがあります。～10F内の価格差＞10F～20F内の差＞20F台～30F台の差みたいな。最上階と方角によって抜ける階（たとえばベイタウン抜ける18Fとそれ以下みたいな）はまた一段差がつくだろうけど。

[26274: マンション検討中さん]

成約一覧は中古検討で業者に問い合わせたら即日もらえるぞ。

[26275: マンション検討中さん]

>>26269 坪単価比較中さん
あと、高層階（30階とか31階以上）は各戸専用のトランクルームがついてくるとか、高層階エレベーターを使えるのが意外と大きいですね。

[26276: マンション検討中さん]

>>26266 匿名さん
そりゃそうだけど価格に跳ねるほど重視されないって事でしょ
賃貸住んでりゃほぼ誰か住んでた部屋なんだし抵抗ないと思うよ

[26277: マンション掲示板さん]

快速増えて西船橋～海浜幕張直通も増えますね

[26278: eマンションさん]

>>26271 eマンションさん

オプションの殆どが資産価値の向上に繋がらないと思うが。

[26279: eマンションさん]

オプションはあまり関係ない。
ただし、カップボードはキッチンとの統一性でいいので付いてた方がいいし、ついてなかったら気になる。

[26280: 匿名さん]

>>26277 マンション掲示板さん
JRも慈善事業じゃないので沿線が活発になっていけばより力を入れてくれるでしょうね。楽しみです

[26281: 評判気になるさん]

>>26279 eマンションさん
そうですね、資産価値はわかりませんが、私もカップボードがついている、ついていないでは購買意欲に少し影響が出ます。ついていなかった買わないとまでは言いませんが、セールスポイントとしては影響あります。あくまでも私の場合という意味ですが。

[26282: マンコミュファンさん]

>>26279 eマンションさん
カップボードなんて後付けで20万もあればつく。
どうでもいい金額だと思うけど

[26283: 匿名さん]

カップボート頼んでないワイ、沈黙。

[26284: 購入経験者さん]

>>26283 匿名さん
オナスタカップボード40万弱して営業にも高すぎると一旦止められたけどハイで頼んじゃったワイ、冷静になってる。

[26285: マンション検討中さん]

40万が高すぎる気がしたのでオナスタはつけなかったな。入居前に業者に発注しようと思ってるけどそれでも高いならニトリとかの汎用的なやつでいいやって思ってる

[26286: 通りがかりさん]

>>26276 マンション検討中さん
いやいや、未だに新築じゃなきゃダメな人は居るんだからそういう人にとっては凄く大きな意味があるでしょ。

[26287: 匿名さん]

この掲示板でまた一つ勉強になった。
やっぱ割高なのか。

https://furnituremaker.co.jp/topics/column/202208-3565/

[26288: 匿名さん]

>>26276 マンション検討中さん
そうだとするとベイパークは例外ですが、一般的に新築が中古に比べて相当高くても売れる理由が説明できなくないませんか。転売住戸なら新築縛りの人でも受け入れやすいので同じ条件なら誰かが住んでいた中古より価格が高くても売れるように思いますが実際はそうでもないですかね。

[26289: 通りがかりさん]

津田沼タワーは一時期在庫で溢れていましたが今は低層階でさえ出たら瞬間蒸発しているみたいですね。

[26290: 通りがかりさん]

>>26281 評判気になるさん
逆にカップボードはない方が嬉しい。面材も合わせて自分好みにオーダーできるからね。

[26291: マンション検討中さん]

>>26288 匿名さん
新築に拘る人は高くても新築でしか絶対買わないけど中古で探している人は価格に見合っているかを重視して未入居ならラッキーぐらいの感覚じゃないですかね