幕張ベイパーク ライズゲートタワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.makuhari-pj4.com/shinchiku/G2371001/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154687

物件概要
所在地　千葉県千葉市美浜区若葉３丁目1-13（地番）
交　通　京葉線「海浜幕張」駅徒歩16分　※2025年新改札開業により駅徒歩14分

総戸数　768戸
構造規模　鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）地上38階

竣工予定　2026年2月下旬
入居予定　2026年3月下旬

駐車場　機械式94台 平面25台 自走式 494台
駐輪場　1,536台
バイク置場　39台
トランクルーム　264区画

施工　株式会社熊谷組
管理　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
売主　三井不動産レジデンシャル株式会社　野村不動産株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　伊藤忠都市開発株式会社　東方地所株式会社　株式会社富士見地所　袖ヶ浦興業株式


1棟目　クロスタワー＆レジデンス　検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616864/

2棟目　スカイグランドタワー　検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/638741/

3棟目　ミッドスクエアタワー　検討スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/673256/

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[14801: 匿名さん]

>>14800 マンション検討中さん
角部屋は世帯１６００万前後～、中住戸(６０００万以上）は世帯１２００万前後～、中住戸(６０００万以下)は世帯１０００万前後～ってとこかな。見て分かる通りここは３属性に分かれるね。

[14802: マンション検討中さん]

何倍になるのか知らんけど、ライズは角部屋が好条件の部屋が多い。一期は角部屋大量供給だったので倍率バラけたけど、二期で角部屋の中でも1番条件が良い南東角が一列だけ供給されたら、そりゃ高倍率になるわなってことなのかな。

[14803: 匿名さん]

お買い得とはいえ値の張る角部屋で駐車場も契約するとなると相当高年収じゃないと手が出ない

[14804: マンション検討中さん]

全然話題に上がらないE78はどうなった？

[14805: 検討板ユーザーさん]

>>14803 匿名さん
角部屋は駐車場も優先権あるし、乗らない手はない
一期の角部屋、特に北西と北東の確保組は倍率や価格からしても見る目があったということ
ライズは東と南であれば低層でも眺望抜けるから、南東が高倍率なのは当然かね

[14806: マンション掲示板さん]

週末終わった時点で角部屋最高要望数３０件超えらしいです。３０倍ってことですよね。

[14807: 名無しさん]

>>14804 マンション検討中さん
検討してたけど止めたから言うけど先々週くらいの時点で４～６倍だったな

[14808: マンコミュファンさん]

>>14807 名無しさん
それで言うと３～４日前も同じくらいだったよ。一番高いところは５倍くらいだった

[14809: 匿名さん]

>>14805 検討板ユーザーさん
北東2階なんて88平米で6600万くらいでしたもんね。まあその分倍率は他の北東と比べて高かったみたいですが。

[14810: マンコミュファンさん]

>>14799 マンション検討中さん
ネガしても無意味だということにようやく気付いて、恐らく今普通に議論に参加してるよ

[14811: マンション検討中さん]

今期以降の角部屋は南西20階以上（除く最高層プレミアムフロア）、南東20階以上、北東26階以上、北西19階以下、かな。

北西の低層が予算7000万前半民の角部屋ラストチャンスっぽいね

[14812: マンコミュファンさん]

>>14801 匿名さん
ライズは世帯1000万以上が大半でしょうね。新設小学校の教育熱が高そうw

[14813: マンション掲示板さん]

快速増発の発表きましたね。通勤快速みたいな新たな便を導入して海浜幕張停車にするのかな

https://www.sankei.com/article/20240529-DM726EENWFJIVOGQU5GX2KYH3U/

[14814: マンション検討中さん]

こういう記事も。夕方は改善なしっぼいのが釈然としませんが、まあ朝の時短が叶うのはかなりプラス材料でしょう

https://www.chibanippo.co.jp/news/economics/1231131

[14815: マンション検討中さん]

30日がジャッジメントデーか

[14816: 検討板ユーザーさん]

夕方も快速復活するまではゴネ続けるべき

[14817: マンション掲示板さん]

Ｓ７１のデメリットってありますか？

[14818: 検討板ユーザーさん]

>>14817 マンション掲示板さん
ない。まず南の時点で当てたら完全勝利

[14819: 匿名さん]

通勤快速は、あくまで内・外房線から東京方面への通勤利便性という観点で考えると、武蔵野線との分岐がある南船橋に止めた方が海浜幕張に止めるより内・外房線ユーザーにとって遥かに利便性が良い。
あと、海浜幕張に止めちゃうと利用者が通勤快速に集中してとんでもない混雑が予想されるので、JRとしては海浜幕張に止まるのは避けるのでは？

[14820: マンコミュファンさん]

>>14819 匿名さん
海浜幕張に停車決まってるんですけど。。。

[14821: マンション検討中さん]

>>14820 マンコミュファンさん
ですよね、良かったです

[14822: マンコミュファンさん]

>>14819 匿名さん

色んな識者が海浜幕張に止めるのが1番いいって行ってるのに海浜幕張スルーしたら更に炎上するでしょ。

[14823: 匿名さん]

JR東日本からプレスリリースが出るまでは何とも言えないけど、
報道からは現行快速よりは停車駅は少ないけど蘇我～新木場ノンストップではないと読み取れる。
房総各地から海浜幕張への通勤需要もあるだろうから海浜幕張停車は十分ありうる。

[14824: 管理担当]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[14825: 名無しさん]

>>14817 マンション掲示板さん
デメリットは買えないってことくらい

[14826: マンション検討中さん]

海浜幕張停車はほぼ確定だろね。あとはその他の駅がどれだけ止まらないか、の勝負

[14827: 匿名さん]

>>14820 マンコミュファンさん
いつ発表されたんですか？

[14828: 匿名さん]

あくまで遠方の通勤利便性の向上と考えると、舞浜新浦安はスルーで、武蔵野線の乗り換えがある南船橋と通勤需要の高い海浜幕張停車が現実的かな

[14829: マンコミュファンさん]

明日朝はバスに乗れないぐらい並びますかね？
駅まで歩いたらズボンも靴下もびしょ濡れでしょうね

[14830: eマンションさん]

>>14825 名無しさん
S７１諦める人ってどの部屋タイプ行くことが多いですか？

[14831: マンコミュファンさん]

>>14830 eマンションさん

人によって重視するもの違うよね

[14832: 匿名さん]

ついに交差点の歩道が話題に上がってますね
https://x.com/masahiroohira/status/1796030542640447721?s=46

[14833: 名無しさん]

>>14830 eマンションさん
どうしてもこの街に住みたい、間取りも眺望も回数も拘らないならW73やE75の低倍率にながれて

値上がりしてないS75bも倍率によっては流れるかもですねぇ

考えは人それぞれかなと

S75Bも高倍率になりそうなのでS71と大差ないかもですが

[14834: マンション検討中さん]

>>14833 名無しさん
当てたいなら糞間取りのW７３、E７５選べってことですね。

[14835: 評判気になるさん]

通勤快速に変わる新しい快速とやらは秋の改正では特になさそうですね。

[14836: マンション検討中さん]

これですね。
https://www.jreast.co.jp/press/2024/chiba/20240530_c01.pdf

海浜幕張駅としてはほとんど影響なしかな。

[14837: マンコミュファンさん]

快速増発はいいね

[14838: マンション検討中さん]

>>14834 マンション検討中さん
不人気部屋にズレたとて必ず当たるとも限らないしな

[14839: 検討板ユーザーさん]

快速結構復活して京葉線内も快速になるし海浜幕張にとってかなりプラスですね。

[14840: マンション検討中さん]

W73AよりS71の方が安い理由ってなんでしょうか

[14841: 名無しさん]

>>14840 マンション検討中さん
13階で坪単価が逆転してるけど、W73が12階から13階で90万差をつけてるのが理解できないな 眺望変わる？

[14842: 口コミ知りたいさん]

>>14838 マンション検討中さん
糞間取りに札入れて落選してもそれはそれで腑に落ちそう。希望間取りで落選は泣く。

[14843: 口コミ知りたいさん]

>>14841 名無しさん
変わりません。だから12階にするか多少損するけど倍率低そうな13階にするかですね。

[14844: マンコミュファンさん]

>>14841 名無しさん

オプション選択の自由度の違いが理由らしい

[14845: マンコミュファンさん]

>>14844 マンコミュファンさん
オナスタだとしたらS70はなんで差がないんだ、、、
シンプルに値付けミスかな

[14846: 通りがかりさん]

E78ってプラグインストレージないのかあ

[14847: eマンションさん]

>>14845 マンコミュファンさん

だよね。そう思って営業に聞いたんだけど、それでもオプションの差って返ってきたんよ。まあ、値付けミスだとしても認めるわけにはいかないからなのかも。

[14848: 口コミ知りたいさん]

E81、W70、S71、W73A、S70、S73、W73B、W75、W83A、S87、E75、S75B、W72、E78、S79、W83B
中住戸の占有面積に対してリビング、洋室の面積比率が高い順
上ほど廊下、洗面が省スペースで居室を有効に使える
E81で74%くらい、W83Bは68%くらい

[14849: マンション掲示板さん]

>>14830 eマンションさん
倍率そこまで変わらない事を覚悟でS75か、南向きは捨ててE78じゃないかな
E78は眺望と間取りもバランスはいいし、S71程は倍率つかないだろうから、南向きを捨てれる人なら良いと思う

[14850: 匿名さん]

港区のタワマン1.2億で買えますよ。
こっちのほうが良くない？
https://www.stepon.co.jp/mansion/detail_132X3186/

[14851: 検討板ユーザーさん]

>>14845 マンコミュファンさん
値付けミス説
W73の方が高いの謎さすぎるし、W73は今回でいくとE75と底辺争いなのに、、

[14852: マンション比較中さん]

家賃安いな。45～50くらい取れそうなのに

[14853: 匿名さん]

>>14850 匿名さん
当然ご存じだと思いますがこれはオーナーチェンジ物件で実需向きではないですよね。
それよりも個人的に興味をもったのは81.56㎡のお部屋の月額賃料が345000円とのことで低くて驚きました。これだと4230円/㎡なのでベイパークより500円～700円/㎡しか高くないです。ひょっとしたら賃貸借契約が10年以上前に締結されて、賃料の更新がなされていないとかでしょうか。港区の賃料相場はもう少し高いと思いますので不思議でした。

[14854: マンション検討中さん]

>>14852 マンション比較中さん

海浜幕張の相場ご存知？

[14855: マンション検討中さん]

>>14854 マンション検討中さん
港南の話よ。

[14856: マンション検討中さん]

地雷臭のする物件だな。港区でも投資に失敗するんだな

[14857: 評判気になるさん]

>>14853 匿名さん
クロスの賃料相場でも平米2800くらいでしょ
1400円も違う

[14858: 評判気になるさん]

ベイパークの賃料、5月の下げ止まらなかったですね。
クロスだけでなく、スカイやミッドも坪賃料1万円割れの募集が増えてきました。

[14859: 匿名さん]

投資でベイパークの3LDK買った奴センスなさ過ぎで笑える
この感じだと坪8500くらいまで下がるだろ

ワンルームの方がよっぽど賃料取れてるw

[14860: 名無しさん]

>>14853 匿名さん
普通賃貸はリスキーってことだな。

[14861: 匿名さん]

今朝はバスに乗れないぐらい並ぶので、憂うつです。出勤日にしなければ良かった。来客予定あるからテレワークに変更できない。
駅まで歩いたらズボンも靴下もびしょ濡れでしょうね…最悪

[14862: 通りがかりさん]

ミッドが安すぎたせいで投資家の購入多かったんでしょうね。そのせいで需給バランス崩れてるんだと思います。ライズは値上げしてくれてるので、実需の購入が増えて落ち着いて来るのではないでしょうか？

[14863: 評判気になるさん]

>>14861 匿名さん

確かに雨の日は最悪ですね！これから梅雨のシーズンなので、出来るだけリモートにしよう。駅距離は納得してたけど、いざ住むと不便さが身にしみる。

[14864: 匿名さん]

>>14861 匿名さん
車で駅まで送ってもらいました
結婚できて良かった

[14865: 評判気になるさん]

>>14859 匿名さん
キャピタルでがっぽり利益取れるのでインカムなんて一々気にしてないですね

[14866: eマンションさん]

>>14853 匿名さん

じゃあ、こっちは？７０平米台になっちゃうけど。
1.1億円　15分歩けば品川駅ですよ！
https://www.stepon.co.jp/mansion/detail_142X3027/

[14867: 坪単価比較中さん]

>>14862 通りがかりさん

その通りだと思います。クロス、スカイも安かったけどまだ市況も安いままだったからそんなお得感なかったけど、ミッドの時は既に市況が爆上がりしてる中クロス、スカイと値段をそんな変えずに売出したもんだから投資家が大量に参入してしまった。結果転売住戸で溢れ賃貸投資用住戸も溢れてしまい投資家は賃料を下げざるを得ない状況になってるんだと思う。
ただミッドに関しては成約価格が坪300万越えているので転売としては相当おいしい物件だったと言わざるを得ない。

[14868: eマンションさん]

家賃やすい物件はリスキー。
割高ってこと。

[14869: 匿名さん]

今、3450円くらいで貸せてる。
6.5%超えてるからまぁまぁだと思ってる。
でもライズでは厳しそうだから躊躇してる

[14870: 口コミ知りたいさん]

若葉3丁目公園一部改修だって

[14871: 匿名さん]

新築マンションは価格上昇に弾みがついてしまっていて神奈川の東横線や田園都市線沿線の各駅停車駅の徒歩5分～10分程度の板マンで坪400万円以上が当たり前の世界になってきている。千葉だけがマンション価格の上昇が牛歩のように遅いというのも考えにくく、部屋タイプや眺望などあまり贅沢を言わずにある程度妥協しても坪200万円台で買えるうちに買っておくのが正解のように思える。

[14873: 匿名さん]

>>14871 匿名さん
その通りですね。低いところに水が流れるように、だんだん千葉にも波及してくる気しかしない。

[14874: 管理担当]

[NO.14872と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[14875: eマンションさん]

キャピタルも金利、税金、時間軸考えると割にあうのでしょうか、、

[14876: マンション検討中さん]

クロス、スカイ、ミッドの最終期以外はまぁ負け無し。インカムでもキャピタルでも。
ライズは、後続棟がいくらで売られるか次第。
一気に坪300くらいまでいくんならライズも2期までなら負け無し。
ただ、投資で買うような物件では無いと思うけどね。
あくまで実需で買って、どんな不測の事態が起ころうとも何とでもなるって立ち位置

[14877: 匿名さん]

>>14870 口コミ知りたいさん
詳細知りたいです

[14878: 評判気になるさん]

今日時点の某南向きの倍率開示したけど、だいぶ低倍率だな
要望出さずに申込む流れか？

[14879: 匿名さん]

>>14876 マンション検討中さん
今キャピタルゲイン狙いで投資で買える物件はありますかね。
都内も郊外以上に値上がりしている中でリスクは決して低くはないと思っています。
そういう意味ではインカムゲイン狙いでここなどは手堅いかなと思っていますがどうでしょうか。因みにマンションマニアによればミッドの賃貸利回りは普通借家で約6％、定借で5％とのこと、ライズの価格はミッドに比べて20％アップとしても賃貸利回りはライズの利回りは普通借家で5％以上、定借でも4％以上となり都内に比べて高いと思いました。

[14880: eマンションさん]

>>14879 匿名さん
インカムは狙えなくないですか？空室リスク、家賃、保険等諸経費、、でトントンかと。営業の方もトントンだと言われてました。

[14881: マンション検討中さん]

>>14879 匿名さん
計算上の利回りだとそうなりますね。
ただ、今のミッドの賃貸の在庫を見てると、ライズ引き渡し時には同じような状況になりそうです。賃貸に出す部屋が需要と比べると多すぎて、なかなか決まらない。
ベイパークの賃貸の需要はせいぜい月に2-3件くらいかと見てまして、今の在庫が一掃されるまでに1年以上かかるような気がします。
よっぽど賃料下げれば決まるでしょうけど。
ベイパーク、ベイタウンは都内ほど賃貸需要が分厚くないので、投資目的での購入は、私だったら怖い。

[14882: 検討板ユーザーさん]

実需購入は積極だけど、投資購入はなし
実需である程度住み、そこそこの値がつけばOK
つかなきゃそのまま住めば良い

[14883: 匿名さん]

駅遠いし風強いしマイナスポイントはあるけど、安心して買えるのは周辺の開発がまだ控えてるってことかな

[14884: マンション検討中さん]

完全に実需が長く安心して住むための物件ですよ。

[14885: マンション検討中さん]

ハルミフラッグの報道みてると、少しずつ値上げしてるベイパークは偉いと思うわ。良い感じに投資家を排除できてるね

ハルフラみたいなゴーストダウンだの転売ヤーだらけだの言われる街に住みたくない。

[14886: 匿名さん]

>>14879 匿名さん
表面利回りですよね？今の状況をみて実質利回りを松竹梅で算出してみたらどうでしょうか？ライズはお小遣いレベルかと思います。

[14887: 口コミ知りたいさん]

>>14886 匿名さん
実需の安心材料としては十分

[14888: 検討板ユーザーさん]

ベイパークで賃貸投資は無理があるよ。空室になってから部屋埋めるまでに相当時間かかるしマイナスにしかならないでしょ。

[14889: 検討板ユーザーさん]

沿岸部だから無理だろうけど駅まで地下道通ってたら良かったな

[14890: 匿名]

>>14888 検討板ユーザーさん
ベイパークはポートフォリオのほんの一部に過ぎませんし、キャピタル狙えるんで問題ないです。

[14891: 匿名さん]

ベイパークがポートフォリオのほんの一部なら、都心のマンションの方がええわな。予算的に買えるんだろうから。釣り決定。

[14892: マンション掲示板さん]

>>14875 eマンションさん
私もそう思います。株に回した方が利回りはよいですね。

[14893: マンション検討中さん]

金融資産も都心不動産も当然保有してますよ。その中のほんの一部がベイパークというだけです。ここは売出し価格と相場価格との乖離が大きいので、部屋を選べば買った瞬間に大きな含み益を得られます。
不動産より株の方がリターンがいいというのは視野が狭すぎるように感じます。不動産は低金利で事業用ローンが引けるので手元資金ほぼなしで利益を狙えます。例えば株だと1000万の手元資金を+100%にしてようやく1000万の利益ですが、不動産なら手元資金少なく1億円の物件を保有できます。これが10%値上がりするだけで1000万取れますからね。レバレッジ分を考慮すべきです。計算はかなり端折ってるので悪しからず。

[14894: 評判気になるさん]

株のほうが率で言えば利回りはいいんだろうけど、不動産だと扱う額が大きいから利益が増えるってのは本当にそう。
残念ながら我々庶民は自己居住用で住宅ローン引っ張るのが精一杯だから使えない手法だけどね。

[14895: eマンションさん]

頭金2年も拘束されるし売却は7年後、不動産は手間かかるし身動き簡単に取れないの怖いですよね。7年後増えれば良いですがそうとも限らず。ま、私は実需だから関係ないですが！

[14896: マンション検討中さん]

>>14895 eマンションさん
庶民の感覚ならそうなのかもしれないけど、何部屋も持ってるような資産家は頭金なんて端金だし一々気にしないだろうよ笑

[14897: マンション検討中さん]

わざわざこんな掲示板で自慢するかいな。設定お疲れ

[14898: 検討板ユーザーさん]

>>14897 マンション検討中さん
都内の不動産の方がいい、株の方がいいという発言があったため稚拙ながら説明させていただいた経緯ですが、それを自慢していると捉えられる方がいるとは思わず、失礼しました。

[14899: 評判気になるさん]

全レスいらんよ

[14900: マンション検討中さん]

>>14896 マンション検討中さん
大半が庶民ですからね、、笑