シティテラス尼崎ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティテラス尼崎についての情報を希望しています。
駅まで徒歩3分なので人気でそうですね！
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/amagasaki/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154567

所在地：兵庫県尼崎市長洲本通1丁目39番（地番）
交通：JR東西線「尼崎」駅まで徒歩3分
間取：1LD・K+2S(納戸)、2LD・K+S(納戸)、3LD・K　
面積：64.32m2～67.08m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[741: 口コミ知りたいさん]

>>740 匿名さん
2階にあるだけマシなんちゃう？
5mなんかがきたらそれこそ大阪市内とかどーなるんや？

[742: 口コミ知りたいさん]

>>740 匿名さん
大阪駅0.9ｍ　塚口駅４ｍ　西宮北口６ｍ　吹田駅７ｍ　稲野９ｍ　高槻　10ｍ

あなたはここら辺にはすまない方がいいですね。
　

[743: 口コミ知りたいさん]

水害の心配はあるのかもしれなが、山沿いは山沿いで震度７もある断層があるのはどう考えているのだろう？

https://www.gsj.jp/hazards/earthquake/osakafuhokubu2018/images/fig01.p...

https://gbank.gsj.jp/activefault/cgi/kishindan_segment_list?SearchTYPE...

[744: 口コミ知りたいさん]

ハザードを殊更言う人が居るが、阪神大震災の時はJR尼崎駅は震災翌日には電車運行を再開している。
　水害などに強いとされていた伊丹や西宮北部、宝塚などは例えば伊丹駅は倒壊したし、西宮北口・夙川・甲東園や宝塚南などは震度７を記録して多くの被害と復旧までに時間を要した。
これは、同じく水害に強いとされる上町台地や、北摂の千里ニュータウンなども『上町断層』など、阪神大震災よりも発生度合が高いとされ震度７も予測される断層が南北に走っている。

一般的に水害も重大な危険を孕むが、予測は地震よりもしやすい（台風が来る・現に雨が降っている）し、建物側で対策も出来る、ハザード対策しているかどうかの問題。

まあ、要はハザードに強い弱いなど関西エリアだとどこも危険度が高いって事であり、対策が重要だって事だと思う、北摂に住めば大丈夫って訳じゃなくて災害に備える必要はある。

[745: 通りがかりさん]

ここ、高潮と河川のハザード真っ赤ですね。
ハザード気にしない人には人気でそうです。

[746: 口コミ知りたいさん]

そもそもシティテラス尼崎の水害ハザードは『高潮』であり、高潮は台風時の低気圧で海面が上昇している場合の想定。そして1950年のジェーン台風から、この台風時の高潮対策は防潮堤。尼ロックで行っている。

この防潮堤が破壊された場合で５ｍ以上の浸水だが、標高差のほぼ無い尼崎駅で３～５ｍなので、堤防がくずれても被害は２階最大で３階ぐらいって見とけば良い感じ。

それと水害の場合はマンションの保険が適用されるから復旧の負担は地震に比べ少ない場合も多い。

[747: マンション検討中さん]

https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_pag...

ハザードに関してはここをしっかりと読み込んで各自判断した方が良さそうですね。
地震や液状化、高潮、河川の氾濫等のハザードもしっかりと確認しましょう。

[748: 評判気になるさん]

>>746 口コミ知りたいさん
電源設備は2階なのでは？3階以上にしてほしいですね。

[749: マンコミュファンさん]

>>746 口コミ知りたいさん
火災保険の水災特約が必要になるのでその分保険料が上がりますよ

[750: 口コミ知りたいさん]

>>749 マンコミュファンさん
管理費に初期ではいってるでしょ

[751: 口コミ知りたいさん]

>>748 評判気になるさん
確かに３階以上だともっといいですね

[752: マンコミュファン]

もうええでしょう、ハザードの話は このへんにしときましょうや
ハザードは認識したうえで利便性重視する人が検討したらええんちゃいますか

[753: マンション掲示板さん]

先着順が2つ減って12戸になってる。
このペースだと1期販売分あと半年くらいかかるのか。予想以上に売れてない。電車の利便性抜群にいいのに。

[754: マンション検討中さん]

物件の魅力がないというよりは住宅ローンの金利が上がるとかどうとか
マンション価格がこれから下がるんじゃ、とか、物価の高騰で予算が～とか
いろんな不安感の問題だと思うノーネ

[755: 職人さん]

すみふって先着順が減った数と販売戸数はリンクしないよ

[756: 名無しさん]

>>754 マンション検討中さん
そんなの関係なしに売れてる物件はあるわけで、結局は価格でしょうよ
いい物件だけどやっぱり高いよねってことやと思うわ

[757: マンション検討中さん]

>>756 名無しさん

そんなの関係なしに売れてる物件って稲野のことですか？
あそこはJR尼崎より駅力が下がる分グロスが安いのがウケているわけで。
不安感からグロスを下げて検討する方が安心するというロジックで
まさに、その関係だと思うのですが。

[758: eマンションさん]

>不安感からグロスを下げて検討する方が安心するというロジックで

それなら大阪市内検討者がグロスを下げて尼崎を検討する方が安心ってロジックもあり得えない？

[759: 通りがかりさん]

しょうみ電気設備1階も2階も変わらん笑

[760: マンション検討中さん]

>>758 eマンションさん

>>754,757　です。

＞それなら大阪市内検討者がグロスを下げて尼崎を
＞検討する方が安心ってロジックもあり得えない？

はい、ありえます。実際検討していると思いますし、
売れていくと思います。

ただしいて言えば

大阪市内タワマン→尼崎板状マンション
は価値観自体が大きく変わるため（タワマン好きな人はタワマン住みたい）
尼崎板状マンション→稲野板状マンション
と比べてハードルが高いと思います。
市内中古タワマンの方がとっつきやすいのではないでしょうか？
（タワマンで決めつけてますが大阪市内新築だとタワーかなと。）

シティテラスはJR尼崎南側の同時期分譲のNo1マンションで
最高値を更新しており、この市況の不安感の中で高値掴みにならないか、
という点はあると思います。
私が申し上げた「不安感」がこれを後押ししてしまっていると思います。
これが２～３年前であれば、「まだまだ上がる！駅近の新築は買い！」
だったのではないでしょうか。

私はあくまでこの物件は魅力に対して値段が不相応に高いとは思わないです。
この不安感の中で近隣最高値になるマンションに飛びつきにくいということだと
思っていますし、大阪市内の検討者が範囲を広げたり、尼崎検討者が腹を括ってこれから売れていくと思います。

スミフが値下げして販売するとなった場合は、
私の考えが間違いになると思います。

[761: マンション検討中さん]

不人気と言われていた、プラウド塚口駅前の中古は５５平米６２００万程で坪３７０万程で販売していますね。

駅近の高級マンションは、爆発的に売れるというより徐々に値上がっていく感じなのが多いと思いますね。現状は過渡期で一見高く見えるけどブレークスルーすれば順当に評価はあがると思いますよ。

大阪のタワーなどはかなり極端でここ５年で価格が倍近くまで上がってて、中古タワーなどもかなり強気な値付けが多くなったが、急激にタワーがあがったので東京方面や中国からもこの値上げ期待で買う人が流れたので倍率出るほど人気のマンションが増えた経緯がある。

大阪の主要駅で利便性が良い駅は、新築は板状でも坪３３０～３５０万以上する流れだから、もう少しすれば尼崎にも流れてくると思いますね。

[762: マンション検討中さん]

稲野の三井のマンションは、次も同じ場所で大型計画があり、大量供給から価格帯はあまり強気でないので一見すると安く見えるのかもしれない、実際倍率があって人気なんだと思うが、将来中古になればJR塚口プラウドシティなどと比べると特徴に欠けるし、つかしんがあると言え稲野や猪名寺の駅知名度はあまりに低いから若干リスクがあると思う。

阪急塚口駅前プラウドやJR尼崎駅前のシティテラスなどの唯一無二感がある方が将来価値では上だと思うが、そもそも４～５千万のマンションと６千万円以上のマンションとは顧客層が違うと思うね。

[763: 通りすがりさん]

少子高齢化が進み便利な駅前物件の人気が今後も加速的に進むことを前提にすると、阪神間のしかも尼崎のように便利で人気駅ともなると今後も多少の外部環境の影響で価格の上下があっても将来的には価格が右肩上がりに上がっていくでしょう。
なので、販売サイド側はそれを見越してあえて売却を遅らせて結果的に市況が追いついてくると予測＆期待しての販売戦略をとりつつあるような気がいたします。特に住友不動産の販売手法ってそういった点が顕著。世の風潮が便利な駅前物件に集まりつつある昨今、今後も販売ペースを遅くしてでもより高い価格で販売する手法が継続して続く思いますし、大きくて体力のあるデベにそいういった販売手法が広がっていくでしょう。

[764: 匿名さん]

>>762 マンション検討中さん
JR塚口は尼アドレスで学区も良くないから子育てファミリーには稲野の方が有利だし、
プラウドシティ塚口の中古は既に値上がりしてて毎年2-3%上がってるから割安感もない。
猪名寺も塚口も三菱電機を始めとした沿線需要があるから今の価格帯だとリセールは全く問題ない。

子育て世帯以外だとJR尼崎はハザードと尼アドレスによって新快速停車駅としては破格といっていいほど安いけどちょうど6000万を超す価格帯になるとそこを気にする人が爆発的に増えるからグロスが伸びない。
まあそれでも破格ではあるので下値は固いし実際便利なので問題ない。

[765: 名無しさん]

>>764 匿名さん
稲野って駅があるんやね。長らく阪神間におって知らんかった。
尼崎サゲ、稲野アゲのおんなじネタを繰り返して叫んでもこの辺りで検討してる人は稲野とかいうような僻地には興味を持たんと思うで。
飽きもせずハザードが気になってしかたないならここは諦めて他、早く探しや・・・というよりは検討もしてへんくて自分に関連ある地域より盛り上がってる地域の物件に難癖つけたくてムズムズしてるだけなんやろうなーww

[766: 通りがかりさん]

>>764 匿名さん
ほんとハザードがお好きね♪

[767: 通りがかりさん]

>>764 匿名さん
ダウト！6000万以下の人もハザード気にするぞ
尼のように高潮と河川のハザード真っ赤だと躊躇する。
マンション周りが沈んだら嫌だしな

[768: 通りすがりさん]

>>767 通りがかりさん
マンション周りが沈んだら逆に駅の北側みたいにキレイに整備されて魅力がさらに増しそう！

[769: 名無しさん]

>>764 匿名さん

何が言いたいのか全くわからない文書なんですが？

[770: 名無しさん]

水害ハザードって、近年の線量降水帯などだと河川の氾濫もあるかもだが、それより高台でも窪地などの排水が追いつかない都市型冠水も気にしないとね。

それと、稲野などは近くに断層が走っているし阪神大震災時に高台だったが阪急伊丹駅が倒壊している。ハザードとは何かをよく考えるべきだね、三田とかがいいんじゃない？

[771: 名無しさん]

普通に考えて、JR尼崎駅前近の6000万以上のマンションや阪急塚口の駅近マンションと、稲野などの4000万-5000万の地域のマンションを比べる人は少ないと思うよ。

シティテラスをディスっても、買う層が被らないし、じゃあ稲野買おうって思わないから意味ないと思う。

安いのが売りでそれが良いファミリーが割安を求めて大量に来るなら学区的にはどうなの？って思うけどね。地元は複雑なんじゃないかな？

それに学区の悪い尼の塚口の中古が値上がってる理由も論理的によくわからん。JR尼崎もね、6000万以上を買える所得は便利なとこに集まってるって事でしょ、将来の学区はどうなるんだろうね。

[772: eマンションさん]

売れてる物件＝稲野に限定したつもりはなかったんだけど、みんな稲野が好きなんやな…

[773: 口コミ知りたいさん]

>>772 eマンションさん
稲野推しがあちこちで他物件サゲまくってますからね。庶民でも買えるんだけど工場地域隣接のリスクがあることをごまかしている。業者が安く売るのはそれなりのリスク織り込んでるわけだからそこは冷静に判断したいところだ。スミフのはグロス抑えるのに狭くしたのが失敗。狭い物件が増えると将来分譲賃貸が供給過剰になってしまうと予測。

[774: eマンションさん]

>>770 名無しさん
貴方なんでいちいち反応するんですか？
別に稲野の人が書き込んでるとも限らないし、その反応する書き込みがいちいち痛いからむしろここのネガキャンになってるんだけど。
スルーできないのかな？君が反応するから面白がってハザード煽る書き込み増えるよむしろ。

[775: 口コミ知りたいさん]

>>764 匿名さん
6000万を超す価格帯になると子育てファミリーで本当に学区を気にされているなら私立へのアクセスの良さを重視する家庭が増えますよー。
少なくとも最近子育てファミリーが”急増している”J尼や西北のようなターミナル駅チカ物件に集う方はそういった方々が多いのかと思います。

[776: 名無しさん]

ここ売れてないのは高い管理費も影響してるのかな

[777: eマンションさん]

クラッシィ尼やJR塚口が安過ぎたから新高値が浸透してないだけでは？阪急塚口も時間かかりましたし。

[778: マンション掲示板さん]

773さんが書いている通り面積の幅が無さすぎるのは売れてない要因になっていると思う。
この立地なら1億近くてもゆったり3ldkや4ldk欲しい人もいたと思う。
この調子だと竣工時結構残りそうだ。

[779: マンション掲示板さん]

>>778 マンション掲示板さん

すみふは出来上がっても売り続けるから、抽選してまで早く売るってないよ。
ここも4年販売とか言っていたから、凄い売れてるとか周辺と比べてってあんま意味ないと感じる

[780: マンション検討中さん]

>>777 eマンションさん
クラッシィ尼ができるまでは潮江の駅近の中古相場は築浅
で坪180万前後だった。クラッシィ尼(坪240万)は駅南なのに高い高いと言われながらも完売したことで中古相場が坪220万くらいにようやくなったところだから今は新築がどこも高いとはいえシティの価格が受け入れられるのはかなり時間がかかりそうです。

[781: マンション掲示板さん]

プラウド塚口駅前も、クラッシィ尼崎も抽選で即完売じゃなかったが、中古は着実に根上がってる。

大阪都心も別に抽選で即完売って売り方より、出来上がっても売り続けるってすみふ方式が増えてきてる。
売れる売れてないって言うより販売手法の違いじゃない？

[782: 匿名さん]

>>780 マンション検討中さん

資産性で考えた場合は、多少時間がかかっても確実に需要があるマンションの方がいいと思いますけどね。
JR尼崎の場合は、駅南とはいえ今後徒歩2-3分で中々、大規模マンションは出来ないと思うしね。

今度のJR西宮再開発は坪単価400万以上とも言われているし、即完売や凄い売れ行きって評価もあるが新しいマンションや開発が確実に価格が上がっていく街の方が長い目で見た資産性は硬いと思いますよ

[783: 匿名さん]

私は数年前DCグランスクエアの中古70平米を4000万で買いました。今の価格だととても買えなかったですね。

[784: 周辺住民さん]

私も後発すみふは買いだと思って急いでクラッシィ買いました。
頑張って売り切って相場を上げてもらいたいです！

[785: 匿名さん]

https://suumo.jp/library/tf_28/sc_28202/to_1002480087/
ほんまや、クラッシィ尼の中古がかなり値上がりしとる...！
分譲時から1-2割載せとるやん。

[786: 匿名さん]

>>783 匿名さん
D.Cグランスクエアも値上がりし過ぎやろ、分譲時3000万以下の部屋が5000万てｗ

https://suumo.jp/b/kodate/kw/%E5%B0%BC%E5%B4%8E%E3%80%80%EF%BD%84%EF%B...

[787: マンション検討中さん]

>>785 匿名さん
その部屋の元値4400万なので1000万上乗せですよ。
クラッシィハウス尼崎は今から考えると安かったですね。
当時は周辺より3-4割高くて叩かれてましたが。

[788: 匿名さん]

クラッシィ尼やDCグラン、ローレルの住民はウハウハやな

[789: 匿名さん]

長い目で見れば、即完だけが人気の指標じゃなくて、世の中の流れをみて選ぶのもいいと思います。

管理費が高いってのも、新聞や最近のトレンドで管理費不足が問題化して対策だと思うし、JR尼崎の交通利便の良さは今後もその評価が落ちる事もない。

部屋の大きさも、駅近で大きな部屋を求める層よりより天然石キッチンだったり室内仕様の良さを評価する人も多い。

[790: 匿名さん]

スミフは、売り出す部屋の数がちょっとずつだが、それで人気が無いと判断するのは違う。

3-4年かけて確実に値上げして売って行くから街の評価も上げるし最後に買うよりはじめの方に買った部屋が結局は資産性で有利になる。

JR尼崎の南口は、これからも幾つか大型マンション計画がありそうだから、その中で最高級を買うのはアリだと思うがね