シティテラス尼崎ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティテラス尼崎についての情報を希望しています。
駅まで徒歩3分なので人気でそうですね！
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/amagasaki/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154567

所在地：兵庫県尼崎市長洲本通1丁目39番（地番）
交通：JR東西線「尼崎」駅まで徒歩3分
間取：1LD・K+2S(納戸)、2LD・K+S(納戸)、3LD・K　
面積：64.32m2～67.08m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[701: 評判気になるさん]

住友の営業さんに聞いたのですけど、管理費が高いのは将来値上げを抑える為みたいですね。
駐車場108台で２万円は月収216万円、年収だと2592万円ですね。
今まではこれを管理費収入に充てていたんだけど、今はこの５０％だけ充てる感じに変えたみたいです。

2592万の50％、1296万が駐車場が埋まると余剰金として余る計算。
余剰金1296万の177戸だと、１戸当たり7.3万円/年間。
月あたりだと6000円くらいかな、その他もろもろで7000円以上の余剰金がうまくいけば出る計算みたいです。

管理修繕費は実質２万円くらいで、７千円程度は余剰金として修繕費とかに使えるようにしているとの事ですね

[702: マンション掲示板さん]

>>701 評判気になるさん
そういうお話もあるんですね。私が伺った時は、修繕費は5年毎に6千円程度上がっていくとのことだったので、少し割高に感じてしまいました。

[703: 坪単価比較中さん]

今の時代30～60戸などのマンションで管理費１万円とかいうマンションは修繕費が上がるというより、全然足りない事が起こりそうですね。

シティテラス尼崎は、コンシェルジュがいる訳でもないが、余剰を持たせた運用を当初から行っているマンション。将来的に修繕費に余剰金を使えば、修繕費の上がりも抑えられる。

人材不足の昨今、小さいマンションで１万円程度の管理費の所こそ将来、凄い財源不足で値上がらないと何もできないなんて事が起こる可能性はありますね、

[704: 評判気になるさん]

>>702 マンション掲示板さん
５年毎に修繕費は６千～７千円ほど上がる計算みたいですが、その際に余剰金がうまく溜まっていれば、例えば駐車場１００％稼働でその資金を修繕費にまわせばほぼ修繕費を上げなくていいですよね。

逆に、管理費安くて修繕費も安いですって言うマンションも、うまく余剰金も貯めれず凄い値上げって話も聞きますしね。

[705: マンション検討中さん]

先着順の14戸全然減らないな。
この立地でこんなに売れないとは思わなかった。

[706: マンション検討中さん]

修繕積み立て費が高いなら分かるけど、管理費を多めにとって将来の積み立てに回しますって売りづらくなってまでそんなことするかね？

[707: 通りがかりさん]

こんな回りくどいやり方しなくても、将来的に修繕費を抑えるためなら最初から修繕費に上乗せしとけよって話だよね

まぁ、そうした方が何かしら管理側にとって利点があるんでしょうが…

[708: 評判気になるさん]

尼崎駅周辺の中でも規模が大きいわりに、戸数の少ないマンションより管理費が高いのは気になりますね。将来値上げしないと確約されるわけではないと思うので、この辺り詳しい方教えて欲しいです。

[709: マンション検討中さん]

単純に
現時点で駐車場の埋まる率が分からないけど
それなりに埋まったら必要経費以上にプールできるから、
将来の修繕積立金が不足したときにそこから補填できるかもね、って話でしょ。

[710: 評判気になるさん]

>>709 マンション検討中さん
その理屈理解できるんですけど、それが他のマンションより高く理由になるのかな？と疑問に思いました。素人質問なんですが、将来的に修繕積立費が足りなくなるという予想があるなら、管理費ではなくて修繕積立費をはじめから高くしている方が納得なんですが、管理費に乗せている理由って分かりますか？

[711: マンコミュファンさん]

>>708 評判気になるさん
ディスポーザーが付いてる影響ですかね？

[712: マンコミュファンさん]

>>705 マンション検討中さん
金利が上がったニュースも
よく見かけますし、マンション販売には逆風ですね。

[713: 口コミ知りたいさん]

住友不動産や野村不動産、東京建物などメジャーなマンションデべはみな管理費を値上げしている。大体、７０平米で２万前後になっている感じ。

修繕費をはじめから上げるというのは国の指示で実装されそう。

https://www.sakurajimusyo.com/opinion/news/514/
修繕費は、当初から1.8倍以内にしなさいって事ね。

まあ住友が管理費などの値上げや余剰金を行ってるが、結局ここで騒がれるように高い意味わからんなどの理解できない人が多いって事だな

[714: 口コミ知りたいさん]

始めから修繕費を値上げしとけって話もあるが、管理費を駐車場収入に依存しない形で運用するって事と、駐車場がうまく埋まれば余剰金が生まれるって話でしょ。

ここで高いとか回りくどいとか言ってる人が居るが…
管理費足りない（人件費高騰や資材高騰）とか、修繕費足りないって時に組合で『じゃあ値上げ仕方ない』ですんなり受け入れられると思っているのか？

100円の値上げでも、揉めに揉めたり払わないとか言う人いたり、そもそも…それを合意形成するのは住民だったり理事長とかの素人だからな？

始め安くは今の時代では逆に危ない。
多少（はじめは）高くても、ちゃんと余剰金を残する組合のマンションの方が絶対いい。

[715: eマンションさん]

管理費も修繕費も組合で承認する必要があるから、はじめにある程度余裕を持って集めるのは賛成ですね。
多く集まった分は損ではなくて、財産なんだから不当に高ければ承認しなければいい。あとで不足だから値上げって方が揉めるし、先送りして大変な事になる、私の実家マンションも今揉めまくっています。

[716: マンション検討中さん]

>>710 評判気になるさん

＞＞将来的に修繕積立費が足りなくなるという予想があるなら

→足りなくなる修繕費を管理費に乗せている、ではなく
　だんだん値上げしていく計画なのでは？
　デベから直接聞いてないのでわからないのですが、
　管理費と修繕費はあくまで別会計で、余ったら回せるね、っていう話だと思いますよ。（逆に余らなければ不足するわけだし）

それを踏まえた上で管理費と切り離して、
修繕積立金を均等にするか経年値上げにするかは、
新築後数年で売却する人のことを考えると初年度から
均等の方がフェアなんですが、販売時に高いと売りにくいので
新築デベの都合と言われることもありますね。

以上を踏まえて質問に戻ると

＞＞管理費に乗せている理由って分かりますか？

→管理費に乗せているわけではなくあくまで別会計で試算していると思いますよ。デベに聞いてみてください。

[717: マンション検討中さん]

とりあえず管理費と修繕積立金を混同すると意味がわからなくなるので分けて考えましょう。

相場より高い、安い、と言われますがこれはデベのぼったくりではなく
ほぼ必要経費なので（管理会社への委託料などは精査する必要があるでしょうが）
必要な設備を維持するために経費がかかるのは仕方ないことですし、
物価も高騰しているので比較する対象の管理費修繕積立金が妥当なのかを
考えなければいけません。

あっちの方が安い！と飛びついても不足するならそっちも値上げせざるをえないので。
道理で考えると同じ設備なら同じ経費がかかるはずなので。

文句を言っても下がるものではないので住宅ローンの返済と合算した月の支払額で検討するしかなさそうです。

[718: 評判気になるさん]

ここハザードが真っ赤なので南海トラフとか地震で時の津波や高潮が心配ですね。
対策してるんでしょうか。電源設備は2階以上にありますか?

[719: 匿名さん]

https://x.com/sow_libra11/status/1822282496756588849
元はこの辺り海だからハザード悪いのは仕方がない

[720: マンション検討中さん]

ハザード対策については公式HPに書いてありましたよー。
電源設備についてはなかったので聞くしかないでしょうけど
枝葉の部分かなと思います。