シティテラス尼崎ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティテラス尼崎についての情報を希望しています。
駅まで徒歩3分なので人気でそうですね！
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/amagasaki/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154567

所在地：兵庫県尼崎市長洲本通1丁目39番（地番）
交通：JR東西線「尼崎」駅まで徒歩3分
間取：1LD・K+2S(納戸)、2LD・K+S(納戸)、3LD・K　
面積：64.32m2～67.08m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[667: 通りがかりさん]

結論、徒歩圏内に日常必要なクリニックは
ほぼ全ての診療科目揃っていると思うので、
持病など定期通院が必要な人は通えるところがあるか調べましょう。

南側も今後住人が増えて需要がある（儲かる）と判断されれば医療コンサルが医者を誘致してきてくれますよ

[668: 検討板ユーザーさん]

プレイズに近い建物ならこちらからでも充分生活範囲な訳で、残念がるほどじゃないよね
選択肢が増えるのはこちらにとってもプラスだよ

[669: マンション検討中さん]

>>666 マンコミュファンさん
一例で聞いてるから、それだけの理由ではないのでは？
わからんですが、

[670: 匿名さん]

みなさんクリニックの話題で盛り上がっていらっしゃいますが、確かにロケーションを拝見すると医療施設が充実したエリアのようですね。
個人的には子供がいるので小児科、アレルギー科のクリニックが近いのはポイントが高いと感じました。

[671: マンション検討中さん]

7/5
今日って第1期販売33戸の抽選日なんですか？
残り140戸以上ありますけど
第何期までやるんでしょー

[672: 匿名さん]

>>671 マンション検討中さん

1期はもう少し多く売り出すかなとは思ってましたね。
ジェイグランより高い価格設定なので事前ヒアリングでは手応え今ひとつだったのかな。かと言って価格下げるデベではないので。

[673: マンション検討中さん]

JR尼崎では高くても大阪市内と比べたらお買い得ですし
ジェイグランをライバルとも見てなさそうですので、
値上げしていくと予想します。

[674: 評判気になるさん]

そもそもの第一期価格みせが40部屋位だったから売れてる方かとおもうけど、住友だから売れすぎると値上げするからな・・

[675: マンション検討中さん]

今ホームページみたら
14戸　先着受付順になってました。
第一期、33戸売り出して14戸売れ残ったということでしょうか？
19戸しか売れなかった？？

[676: 口コミ知りたいさん]

>>674 評判気になるさん
稲野が完売するの待ってるんだと思う
稲野は土地仕入れ時期と建築契約時期の関係で
安過ぎるのに三井が値上げしないから抽選になってる。
あんなのやられたら周辺のマンションは商売にならん

[677: 検討板ユーザーさん]

>>676 口コミ知りたいさん
稲野の相場としては高い
だが庶民が買える値のギリギリを突いているので売れている
塚口近辺という大きなくくりでは6000万超えたら全く売れなくなる
世帯年収800位でローン5000自己資金1000位が限界なのでは?

[678: 匿名さん]

尼崎もすんなり売れる価格ではなくなってきたからね。坪300オーバーって数年前なら西北徒歩圏内買えた。徒歩3分はなかったけど。
不動産だけでなくあらゆるものが上がってるから仕方無いけど。

[679: 匿名さん]

>>675 マンション検討中さん
そうですね。思ったより人気ない。jr駅近くだから多少高くても売れるかなとは思っていたけど。1期でこれだと苦戦しそうですな。

[680: 匿名さん]

>>678 匿名さん
今後発表される新築マンション価格からすると新快速停車にしては超絶安いと思うよ。
ハザードは真っ赤だけど、武蔵小杉の例にあるように交通利便性高い地域はブランド化するし

[681: マンション検討中さん]

苦戦って何をもって判断かだけど今の市況的に想定の範囲内だと思う

[682: マンション比較中さん]

ハザードの件ってマンションに限っては戸建てに比べるとそれほど気にしなくても良いかな。そもそもそれ言い出したら大阪市内の海抜の低いエリアや関東の湾岸地帯の高額マンションが売れてる説明がつかなくなる。
しかも想定を超える命に関わるほどの高潮や洪水、津波が襲ってくるならば近隣の阪神エリアも少なからずなにがしかの被害を被るだろうし。

[683: 名無しさん]

>>682 マンション比較中さん
東京の湾岸は海抜低くないしハザードかかってない、内水氾濫外水氾濫、高潮、津波のそれぞれのリスクも何も知らないのに知ったかぶりすんなよ

[684: 匿名さん]

JR尼崎駅の北側は高潮で3.0-5.0m浸水想定、
南側は高潮の浸水想定が5.0m以上だから、マンションの場合3階以上であれば問題ないですね。
武蔵小杉の某マンションみたく停電しないように電源設備は一階にないことは確認した方が良さそうですが。

ハザードマップ
https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_pag...

尼崎市ハザードマップ一覧
https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/bosai_syobo/hazardmap/021_...

[685: 名無しさん]

確かにJR尼崎の南ロータリーに昔の台風による高潮被害の看板がありますけど、そういった被害を減らすために尼崎ロックが作られたとかなんとか市報に書いてあったような……

[686: マンション検討中さん]

ハザードマップなんてどこのモデルルームでも必ず見せてくれるんだから
尼崎のマンション買う人は周知の事実だし、ネガキャンでもないでしょ。
買う人は覚悟の上で買ってるし問題なし

[687: eマンションさん]

>>680 匿名さん
言う通り新快速停車駅どころか快速停止車駅含めて高槻茨木西宮芦屋で駅3分があったらと比べたら安いとは思います。でも1期であまり売れてないとなると割高感あるという判断をされたということでは無いでしょうか。
それとも売れてない(人気になっていない)理由が価格以外にあるのか。
ハザードが理由ではないと思う。
面積に幅がないことや間取りでs(納戸)部屋が多いとかでしょうか。

[688: eマンションさん]

こんだけ人がどんどん住み始めている街だし、マンション住まいならハザードリスクは許容範囲って考える人が多いのでは？
そんなことより、生活利便性を重要視する方が現実的。毎日の生活に直結するだけにね。

[689: 検討板ユーザーさん]

稲野の4千万からのマンションと、新快速駅前だと売れ行きや売り方が違うと思うけどね。

クラッシィの販売してた時も、高いだの人気ないだの色々言われてたが、今となれば中古で5千万円以上で売ってるし、今となれば安かったって評価でもあるしね。

[690: 検討板ユーザーさん]

稲野は稲野で、第一期は4千万超えとか高すぎるとかの意見が掲示板に溢れた。
まあ何にせよ自分で判断できるかどかじゃね？
高いとか、尼はダメとか他人のネガを信じるか、そんな事わかってて検討するかどうかだな。

[691: マンション検討中さん]

>>687 eマンションさん
新高値を更新してみんな足踏みしているだけ
それで結局後からあれは今の相場からすれば安かったね、となる。
クラッシィから続く系譜。

[692: 通りがかりさん]

稲野？？どこそれ？

[693: 通りがかりさん]

>>692 通りがかりさん
この辺では一番売れてるから調べてみたら？

[694: マンコミュファンさん]

>>693 通りがかりさん
ここ検討する人は稲野物件は頭にないでしょうね。
価格もだけど、利便性が正直比較にならない。
正直、JR尼の便利さって阪急の西北よりも上をいくほどですし。稲野は阪急の駅の中でもかなり下位の駅に位置付けられています。

[695: マンション掲示板さん]

ここ想定より管理費高過ぎで悩んでる…タワーマンションでもないのに

[696: 評判気になるさん]

>>695 マンション掲示板さん

管理費:20,420円 ～ 21,220円　
修繕積立費　約7,000円

修繕積立費は年数経てば高くなるだろうから
月4万円は想定しておかないとダメですね。

[697: 匿名さん]

管理費は確かに割高に感じます。
タワマンとはいかずとも19階建て、駐車場やテレワークルームや集会室など共用施設の維持管理でコストがかかるとか？
修繕積立金は段階的に値上げされると聞きますが、管理費の値上げもあり得るのですか？

[698: 通りがかりさん]

>>696 評判気になるさん

駐車場も2万以上だから管理修繕駐車場で月5万くらいになってしまいます。確かに高いです。
駅近なので車無しもあるかもですが。
売れ行き良くないのは維持費高めも影響あるかもですね。
この価格帯超える7000万以上からとかのマンションだと維持費そんなに気にしない層も結構いるんですけどね。

[699: eマンションさん]

>>698 通りがかりさん
そー考えるとこの物件、
家賃20万円/月でも購入せずに賃貸で借りたほーがリーズナブルかな。

20年借りて4,800万円。
購入せずに余った資金は定期預金か運用したりして。

[700: 評判気になるさん]

>>699 eマンションさん
まあ賃貸は２０年住んだ先はどうすんの？って話でもあるがな。

[701: 評判気になるさん]

住友の営業さんに聞いたのですけど、管理費が高いのは将来値上げを抑える為みたいですね。
駐車場108台で２万円は月収216万円、年収だと2592万円ですね。
今まではこれを管理費収入に充てていたんだけど、今はこの５０％だけ充てる感じに変えたみたいです。

2592万の50％、1296万が駐車場が埋まると余剰金として余る計算。
余剰金1296万の177戸だと、１戸当たり7.3万円/年間。
月あたりだと6000円くらいかな、その他もろもろで7000円以上の余剰金がうまくいけば出る計算みたいです。

管理修繕費は実質２万円くらいで、７千円程度は余剰金として修繕費とかに使えるようにしているとの事ですね

[702: マンション掲示板さん]

>>701 評判気になるさん
そういうお話もあるんですね。私が伺った時は、修繕費は5年毎に6千円程度上がっていくとのことだったので、少し割高に感じてしまいました。

[703: 坪単価比較中さん]

今の時代30～60戸などのマンションで管理費１万円とかいうマンションは修繕費が上がるというより、全然足りない事が起こりそうですね。

シティテラス尼崎は、コンシェルジュがいる訳でもないが、余剰を持たせた運用を当初から行っているマンション。将来的に修繕費に余剰金を使えば、修繕費の上がりも抑えられる。

人材不足の昨今、小さいマンションで１万円程度の管理費の所こそ将来、凄い財源不足で値上がらないと何もできないなんて事が起こる可能性はありますね、

[704: 評判気になるさん]

>>702 マンション掲示板さん
５年毎に修繕費は６千～７千円ほど上がる計算みたいですが、その際に余剰金がうまく溜まっていれば、例えば駐車場１００％稼働でその資金を修繕費にまわせばほぼ修繕費を上げなくていいですよね。

逆に、管理費安くて修繕費も安いですって言うマンションも、うまく余剰金も貯めれず凄い値上げって話も聞きますしね。

[705: マンション検討中さん]

先着順の14戸全然減らないな。
この立地でこんなに売れないとは思わなかった。

[706: マンション検討中さん]

修繕積み立て費が高いなら分かるけど、管理費を多めにとって将来の積み立てに回しますって売りづらくなってまでそんなことするかね？

[707: 通りがかりさん]

こんな回りくどいやり方しなくても、将来的に修繕費を抑えるためなら最初から修繕費に上乗せしとけよって話だよね

まぁ、そうした方が何かしら管理側にとって利点があるんでしょうが…

[708: 評判気になるさん]

尼崎駅周辺の中でも規模が大きいわりに、戸数の少ないマンションより管理費が高いのは気になりますね。将来値上げしないと確約されるわけではないと思うので、この辺り詳しい方教えて欲しいです。

[709: マンション検討中さん]

単純に
現時点で駐車場の埋まる率が分からないけど
それなりに埋まったら必要経費以上にプールできるから、
将来の修繕積立金が不足したときにそこから補填できるかもね、って話でしょ。

[710: 評判気になるさん]

>>709 マンション検討中さん
その理屈理解できるんですけど、それが他のマンションより高く理由になるのかな？と疑問に思いました。素人質問なんですが、将来的に修繕積立費が足りなくなるという予想があるなら、管理費ではなくて修繕積立費をはじめから高くしている方が納得なんですが、管理費に乗せている理由って分かりますか？

[711: マンコミュファンさん]

>>708 評判気になるさん
ディスポーザーが付いてる影響ですかね？

[712: マンコミュファンさん]

>>705 マンション検討中さん
金利が上がったニュースも
よく見かけますし、マンション販売には逆風ですね。

[713: 口コミ知りたいさん]

住友不動産や野村不動産、東京建物などメジャーなマンションデべはみな管理費を値上げしている。大体、７０平米で２万前後になっている感じ。

修繕費をはじめから上げるというのは国の指示で実装されそう。

https://www.sakurajimusyo.com/opinion/news/514/
修繕費は、当初から1.8倍以内にしなさいって事ね。

まあ住友が管理費などの値上げや余剰金を行ってるが、結局ここで騒がれるように高い意味わからんなどの理解できない人が多いって事だな

[714: 口コミ知りたいさん]

始めから修繕費を値上げしとけって話もあるが、管理費を駐車場収入に依存しない形で運用するって事と、駐車場がうまく埋まれば余剰金が生まれるって話でしょ。

ここで高いとか回りくどいとか言ってる人が居るが…
管理費足りない（人件費高騰や資材高騰）とか、修繕費足りないって時に組合で『じゃあ値上げ仕方ない』ですんなり受け入れられると思っているのか？

100円の値上げでも、揉めに揉めたり払わないとか言う人いたり、そもそも…それを合意形成するのは住民だったり理事長とかの素人だからな？

始め安くは今の時代では逆に危ない。
多少（はじめは）高くても、ちゃんと余剰金を残する組合のマンションの方が絶対いい。

[715: eマンションさん]

管理費も修繕費も組合で承認する必要があるから、はじめにある程度余裕を持って集めるのは賛成ですね。
多く集まった分は損ではなくて、財産なんだから不当に高ければ承認しなければいい。あとで不足だから値上げって方が揉めるし、先送りして大変な事になる、私の実家マンションも今揉めまくっています。

[716: マンション検討中さん]

>>710 評判気になるさん

＞＞将来的に修繕積立費が足りなくなるという予想があるなら

→足りなくなる修繕費を管理費に乗せている、ではなく
　だんだん値上げしていく計画なのでは？
　デベから直接聞いてないのでわからないのですが、
　管理費と修繕費はあくまで別会計で、余ったら回せるね、っていう話だと思いますよ。（逆に余らなければ不足するわけだし）

それを踏まえた上で管理費と切り離して、
修繕積立金を均等にするか経年値上げにするかは、
新築後数年で売却する人のことを考えると初年度から
均等の方がフェアなんですが、販売時に高いと売りにくいので
新築デベの都合と言われることもありますね。

以上を踏まえて質問に戻ると

＞＞管理費に乗せている理由って分かりますか？

→管理費に乗せているわけではなくあくまで別会計で試算していると思いますよ。デベに聞いてみてください。