シティテラス尼崎ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティテラス尼崎についての情報を希望しています。
駅まで徒歩3分なので人気でそうですね！
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/amagasaki/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154567

所在地：兵庫県尼崎市長洲本通1丁目39番（地番）
交通：JR東西線「尼崎」駅まで徒歩3分
間取：1LD・K+2S(納戸)、2LD・K+S(納戸)、3LD・K　
面積：64.32m2～67.08m2　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1117: マンション検討中さん]

>>1114 マンション掲示板さん

>>1112さんの「利回りはタワーが上ですよね」に対して
どっちもまだ建ってないから利回りは分からない、
購入価格と想定賃料だけで判断してると間違えますよって話を一般論でしてるだけ。

>>1115さん

＞賃貸するなら、管理費も家賃に含めるか別にもらうかで回収してましたよ。
＞修繕費はもちろん自分持ちですが。
＞タワーの方が賃料は取れるでしょうね。

→はい。その情報はシティテラスを賃貸に出す場合と比較して
　利回りがどちらが上かの裏付けにはならないですよね。
　同じ間取りであれば物件購入価格がジオタワー十三の方が高いので
　賃料が高い＝利回りが高いにはならないです。

　また管理費をどう扱うかは貸主の自由ですが
　家賃相場10万のところに10万＋管理費2万で12万で出しても借りてもらえません。
　つまり総額を家賃相場に合わせないと借りてもらえないので管理費を含むとか
　修繕費は含まないとか内訳を考える意味ないです。
　修繕積立金も購入時ではなく値上がりを考慮したトータルで考えないと
　いけないですよ。

　賃貸に出すとしても購入してすぐの予定ではないですよね。
　尼崎の方が将来の資産性があると考えるのであれば賃料相場が上がっていたり、
　賃貸に出すより売却の方が利益が取れるという可能性もあります。
　
　そのため賃貸に出した場合の利回りを現時点で考えてもあまり意味がないし
　最終的にどちらが利回りが高くなるかわかりません。
　あくまで実需ベースなのであれば住みたいかどうかで決めたほうが良いと思います。

[1118: 通りすがり]

>>1117 マンシ
ご丁寧にご教示いただきありがとうございます。

仰せのとおり、借り手が途切れず続くのかも未知数ですし
売買代金もまだ未知数なので利回り云々は無意味でした。

十三をぐるっと回った感じだと住むという雰囲気ではなかったので
マンションに閉じこもるわけにもいかないから眺望は抜群だけど
十三の発展まで待てないかなというのが正直な感想です。

尼崎駅前、まさにシティテラスと丁目違いの住所で
去年サクッと高値転売して富士山のふもとに移住した知人がいるのだけど
今後も値上がりが見込めるかな。尼崎。

とにかく山の上から降りてこないことには車手放した親世代は生活ができないので
駅近の眺望良好の梅田に近いところ、まさに梅田は桁違いなので十三とか尼崎になってます、がいいなと思って、探しているところです。
ほかにお勧め物件あれば、土地勘の乏しい私にぜひご教示を。m(__)m

[1119: 名無しさん]

>>1118 通りすがりさん

シティテラス尼崎はJR尼崎エリア新築で
最高値というところがアンチの攻めどころなので
価格、広さが問題ないなら良いと思いますよ。

新築で梅田に近いが条件となると他のお勧めも難しいです。
同じ尼崎エリアでジェイグランやプレイズくらいですが
シティテラスまで待てるなら待ってもいいかなと。
もしくは中古で広い部屋を求めるか、とか。

板マンなので眺望はタワマンのように
期待しないほうがいいですがモデルルームで
淀川花火が見える高さ、方角などを
聞いてみてはいかがでしょうか。
部屋が限られるなら早めに申し込んだ方が良いです。

値上がりが見込めるか、は答えの出ない話なので
一般論ですと立地を選んで買いなさいとなりますし
あくまで実需であれば残債割れしなければOK、
残債割れてもその差額で賃貸に住んだと思えばOK、
ではないでしょうか。
新築未入居転売はたぶん儲かりませんので
数年、数十年後の未来を予測する話です。

不動産の値動きによって破産するリスクがあるなら買わない方が良いです。
どうしても気になるなら賃貸でも良いのではとなります。（十三でも尼崎でも西北でも気軽に転居できます）

[1120: マンション検討中さん]

近隣にもうひとつ大きめの新築マンション建設が決まっているようですねーマックスバリュの近くだそうです。何か詳しく知ってる人いる？

[1121: 評判気になるさん]

60平米台でこの値段か。

[1122: 匿名さん]

定借って思った以上にローン選定が難しかったりするんですよね。利回り計算だと、定借は分譲より安いから一見良いように見えるが、出口まで見ると何とも言えないと思いますね。20年前後で売らないと、それ以上だと資産性が見込めない可能性が高い。

それにジオタワーって間取りが悪すぎる。タワーなのは良いが柱や梁が今時見ないぐらいボコボコしてる、室内仕様もプレミアムフロア以外はシティテラス以下の安普請タワー

[1123: 匿名さん]

昔のタワーマンションはタンクレストイレや、キッチンの天然石など普通について、さらに上級なタワーだとワイドスパン、アウトフレームが高級の象徴だったが、ジオタワーはかなり仕様が低い。

花火などの眺望良い部屋で15年程度での転売を見込んで買うのはアリだと思うが、低層は隣地がラブホテル街だったりで中々きついと思う。

シティテラス尼崎は、尼崎って響きが下町や飲み屋を連想するだけで実際の現地は、十三にない大型商業施設や映画館、カジュアルな飲食店などが中心でラブホテルや屋根のある昔ながらの商店街などはない、似ているようで全然似ていない。

関東出身者などは十三は大阪って感じで好き嫌いが別れるし、新大阪に今は接続してないから何気に尼崎の方が関東によくあるターミナル駅っぽくて生活が想像しやすい。

[1124: 買い替え検討中さん]

タワマンって構造上、全体の重量を減らすために隣家との戸境壁が薄く、音が漏れやすいとか、二重床による太鼓現象で音が響くとか聞いたころあります。
今どきのタワマンは技術が進歩してそんな事はないのでしょうかね。
意外に「音」の問題ってストレスで、トラブルになるケースも多いので確認はしておいた方が良いように思います。

[1125: 匿名さん]

シティテラス尼崎は6千万円台だと全然買いだと思う、ジオタワー十三は定借でも坪350万、西宮タワーは450万-500万。

甲東園の板マンでも坪330万。ちょい前のプラウド塚口で坪300万、中古ではすでに坪350万。
JR尼崎は、ローレルクレヴィアが中古で350万で売れてた。

シティテラス尼崎は、仕様はすみふのタワーマンション仕様なのに今だに坪310-320万程度。相場よりだいたい1割-2割安い可能性ある。尼崎では歴代で一番仕様は良いこのマンションは、平米100万で買えるならまだまだ安い。

[1126: 匿名さん]

タワーを買うなら、ワイドスパンでアウトフレーム。内装は庶民臭さを無くした高級仕様で初めて資産制があると言える。

それか、梅田や難波などの得難い立地なら価値は落ちない、唯一無二だから。そもそも都心ではタワマンでなければ日当たりや眺望などが得られないとも言える。

今の様に都心以外で、しかもファミリータイプなタワマンは実需だけで将来も資産性を確保するのは難しい可能性はある、郊外で高層以外の低層階のタワマン部屋とかターミナル駅近以外だと敢えて高額で買う借りるって感じではないから。壁の薄さやエレベーター待ちなどのデメリットがより顕著になる。

よって1.5億以上出して都心のタワー買うのをお勧めする、間違ってもターミナル駅近い6千万程度のこのマンションと競合する感じではない。7千万以下の予算ならタワー買わない方がいい。

[1127: 匿名さん]

>>1125 匿名さん
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_amagasaki/nc_74305915/
クラッシィハウス尼崎のバーゲンセール価格出てるよ、
急いだほうがええんちゃうか。

[1128: マンコミュファンさん]

阪急沿線では十三駅は先にのべられているような周辺環境を一先ず棚上げするならば神戸、大阪、京都に宝塚を結ぶ交通結節点で大阪にも近く関西屈指の利便性をほこる駅だと思う。
少なくとも頻繁に発言で出ている阪急「西宮北口」等のレベルは比にならないほどの要所駅と言えるだろう。

ただその十三駅の利便性をもってしてもここJR尼崎の利便性には霞んでしまうのだから改めてJR尼崎のポテンシャルの高さをしみじみ感じさせられる。

成熟して人気が絶好調の街より、尼崎や十三のように地理的、交通的優位性よりもイメージ先行で気嫌いされているエリアの場合、販売価格に”人気”と言ったプレミアが乗っかっていない事もポイントである。

往々にして利害関係者に忖度されたネットやTVの内容を鵜呑みにしてプレミア価格のついた物件に群がりがちだが、実は人が騒がわずとも強みのある街（立地）であるならば、周辺が徐々に整備され始めるのをきっかけに化け始めた時の伸び率や反動は大きく、資産性の面でもかなり優位であると考えられる。

今後の関西圏が徐々に復調していけば、両者の将来性はとても明るいように思える。

[1129: 検討板ユーザーさん]

今の新築マンション市況だと4-5千万円のマンションが底値になっているが、割高感で言えば逆にこの辺りのマンションが一番割高な可能性はある。

一般庶民には高く、利便性を求めるパワーカップルや高所得層には不便で魅力を感じない。だったら中古でも利便性が高いエリアか、庶民には利便はないが安い中古かとなっている。

[1130: マンション掲示板さん]

>>1127 匿名さん

クラッシィハウスは、立地は良いが仕様が長谷工仕様で留めたのが間違いだと思う。これ以上の値上がりには仕様が追いつかない、眺望良い部屋などはギリいいがシティテラスとは将来、高級度合いで差が出てくると思っている。

[1131: 口コミ知りたいさん]

>>1128 マンコミュファンさん

十三は利便性は良いが、やはり大阪市内へは梅田乗り換え必須なのは痛いところ。
将来、なにわ筋線がなんば方面や新大阪に本当に接続し駅周辺の再開発ができれば、化けるのは間違いないがJR尼崎も東西線が接続し駅改良ができたのは1997年で、北口再開発が終わったのは2008年頃だから時間は相当かかる、十三の良さを生活で味わうのは20-25年後になるかも。40代だともう定年後になってしまう。

[1132: 通りすがり]

>>1119 名無しさん
アドバイスありがとうございます。
新築じゃなくてもいいかなとも思ってます。
梅田に近い地の利と日々の生活のしやすさ優先で、中古でもお得さがあれば全然いいです。
80過ぎの親用なので1億超えは勿体ないのと、ずっと阪急の山の上で暮らしてきた人なので、そこから環境がガラッと変わると認知症になりそうで怖いですが、十三なら沿線だからまだいいかなとも思ったのですが、やっぱりあの商店街はなんか暗くて、生活環境がかなり変わりそうなのでちょっと取りやめかなと。

JR尼崎というのはもっと縁がなかったので、環境変化に対応できるか心配ですが
駅周辺に大型商業施設あって、なんでも揃えば平地なら歩いてどこでも行けるから
今みたいに実家に閉じこもってクリニックに行くのも駅まで下りて行ってタクシー待って、野菜等重いものを手で持って帰ってくるという生活が改善されればいいなと持ってます。

老人ホームに入ってくれないので、平地で駅近で私が大阪駅付近にいるので梅田に近くて梅田よりは安めのマンション。私も多忙なので引っ越し準備する暇なくまだ売りに出してませんが、そのうち売るつもりです。
親は梅田は人多すぎて疲れるというので、馴染みある阪急沿線、豊中とかでもいいのですが中古はまだ探していないので、折を見てこのあたりも探してみようかなとも思ってます。

だけど、マンションはいわゆるブランドマンションがいいと思ってるので、
お値段的にこのシティテラスは今どきならまだ安めみたいだから、現地行ってこなきゃ。モデルルームは梅田の住友ギャラリーとか言ってました今日明日休みだから
週末にでも。

[1133: 通りすがり]

>>1123 匿名さん
今住んでるマンションもキッチンは人造大理石だと思うし（天然石は弱くて傷つきやすいと言われました）
バルコニーはワイドだったりするのですが、
本当にジオタワーの内装一目みて、かなり陳腐だと思って質問したくらいです。
これは賃貸仕様みたいに見えるけど、どの程度の素材を使用しているのでしょう？と

担当者によれば、中くらいのを使ってますとのこと。
中くらいって、含蓄あることばですが、
なんかキッチンとか洗面台とかはプラスチックみたいな外観と手触りだった記憶なんですけど。

全く、高級感はなかったです。
bathもごく普通、洗面台は本当に賃貸見たいと思ったし、キッチンも人造石でもなかったような。プラスチックみたいな安っぽい感じで。
中くらいというよりかなり見劣りした記憶です。
材料費高騰で物件価格は上げても、備品お質は劣化させてますよね明らかに。

品と質、その頂へ・・・
じゃなくて、底沼へ・・・じゃんこれじゃあって思いましたから。
どうなっちゃったのジオ様！
シティハウスが高級感あるなら、そっちがいいです。
ジオはウォークインが変なところにあったり間取りヘンテコばっかりで、
下がり天井の箇所も多かったです。

内装もちゃんとしてくれないと、、外観倒れは勘弁です。

[1134: マンコミュファンさん]

>>1132 通りすがりさん
梅田からすぐ行けるのは良いとしてあまり緑は多くないのでそのへんは心配ですね。JR芦屋の中古などもみられたらどうですか?高目ですが環境の変化もあまりないし値落ちも少いと思います。

[1135: 通りがかりさん]

ここにいるみんな買えないんだろうなー
可哀想&おもしろい

[1136: eマンション]

何を？！