マンション管理会社の大規模改修工事のメリットは？そもそもアリ？

[修繕委員]

仙台の分譲マンション管理組合の修繕委員をしています。
現在22年目で一度10年前に大規模修繕を行い、２回目の準備中です。
某NHと管理契約をして17年目になります。同社の長期修繕計画書先日提出され、一回目の工事金額の3倍の金額が提示され、修繕積立金の3倍増額が提案されました。
住人全員が愕然とする人、仕方ないねという人さまざまですが、ここ10年で工事金額が3倍になるとは到底考えられません。皆さんは、どのように思われますか？

[1: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期については、１２年～１５年程度であれば
各マンションで決めればいいと思います。
１回目の工事費用から３倍程度になっているとのことですが、その
見積り額は同じ条件での相見積もりになっていますか。
同じ条件とは、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ平米数、同じ材料と
いうことになりますが、それをみて応募施行会社は単価だけを記入
していくやり方ですが、その要項書を作成するのは建築士でないと
無理でしょう。
設計図面をみて数量調書を作成し、工事個所ごとに設計概算書を
作成して工事金額を出していきます。
まず、管理会社ではなく、自分たちで設計コンサルタントを採用して
ください。そこからスタートすべきです。
確かに工事金額は大幅に値上がりはしています。私どものマンションも
現在２回目の工事をしているところですが、１回目と比べるとほぼ同じ
工事内容ですが、１．５倍ほど値上がりしています。
７～８年前に建築士を雇い専門委員会を立ち上げ、長期修繕計画を
洗い直しを行いましたが、その時の大規模修繕工事費の予定額からすると
１５％近く値上がりしていました。
それから、大規模修繕工事の修繕個所がわからないんですが、基本は
仮設工事、外壁、開放廊下、ベランダの床防水、軒天・壁の塗装、
窓枠シーリング、屋上防水、階段のメンテナンス、鉄部塗装等が主な
２回目の工事ではないでしょうか。集会室や立体駐車場があるところは
その費用も必要になってきます。

[2: 匿名さん]

大規模修繕工事というか、足場を組む工事であれば、特にベランダ
廻りの工事は一緒にした方がいいでしょう。
ベランダのメンテナンスやシートの張替え、窓枠シーリング、軒天や
壁面の塗装、隔壁版の補修や交換、ドレンの交換、樋の塗装等は一緒に
あわせてやった方がいいでしょう。

[3: 匿名さん]

大規模修繕工事はやらなければだめだよ。
周期は問題だけどね。

[4: マンション比較中さん]

大規模修繕工事は設計監理方式が一番いいようだよ。
特に悪いのは業者に丸投げの随意契約といか責任施工方式だね。

[5: 匿名さん]

スレ主さん問題解決できましたか？

[6: 匿名さん]

最近の工事費は大幅に値上げがされています。
５年前と比べると材料費や工賃が４割程度あがっています。

[7: 某コンサル社員]

>>4 マンション比較中さん

マンションの規模によるんだよなー
小さなマンションだとコンサル費相当以上の
施工費低減効果は無いもん。

[8: 某コンサル社員]

>>6 匿名さん

そのコメント、
このスレとは関係ないよね？

[9: 某コンサル社員]

某NHだと、支店にもよるけど
統括工事会社の見積に10～15%の経費が加算された金額になっていると思って下さい。

[10: 匿名さん]

それは共通費ではないですか。
その費用はどこも請求されますよ。
ただ、工事費に含めている所もあります。

[11: 匿名さん]

大規模修繕工事は定期的にやる必要があります。
やらなければいずれスラム化します。

[12: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期は、12年から１４年間隔でやればいいですよ。

[13: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期は、外壁に異常がなければ15年以上からやればいいですよ。

[14: 匿名さん]

１８年周期でいいよ。

[15: 匿名さん]

nhは元請け会社として総工事費の１５％をとるよ
１億円であれば１５００万円。

[16: 匿名さん]

当方は以前、中堅ゼネコンで雨漏りや水漏れなど、クレーム対応を行う部署で働いていました。

退社して、コロナ禍で仕事が激減したことをキッカケに、清掃の仕事もするようになったのですが、一番得意なのは、雨漏り や 水漏れ の原因を突き止めることです。

今のところ、ワンルームの分譲マンション（別々の住所）を2戸、区分所有しています。

一つは、管理組合の理事長で、もう一つは、管理組合の理事をしております。

7月上旬の大雨で、専有部分に雨漏りが発生しました。

現地調査と対策（防水業者との打ち合わせ）、雨漏りの被害者（賃借人）への謝罪、保険会社との打ち合わせ等は全て、理事長である当方が行いました。

管理会社へ依頼したのは、他の理事への『原因と対策』の資料配布のみです。

■管理会社まかせにしないことが、コツでしょう。

[17: 匿名さん]

ワンルームのマンションぐらいをもっているからって、それで
理事長とか理事をやるの？

[18: 匿名さん]

【現在の管理会社一任＝通常管理＝設計監理＝施工管理＝アフター】は、下請けに冠代乗ります。
二回目との事、現理事会や修繕委員会が勉強し、その金額が仕方がないのか？高いのか？の判断が出来れば良いと思います。
契約前、数量表特記仕様書無しでも、二回目なら、どこをどのように施工するかを理事会、委員会が把握し、直近の長期修繕計画の残金予想で、二回目終了で残金はいくら残せば、積立金上昇はいくらか分かりますし、いくら使えば上昇も逆算可能す。
一任では冠20％以上乗りますが、高いからと公平公正を謳うＮＰＯ設計監理方式（皿菅）を連れて来てキックバックで50％以上やられるケースも多いです。

皿菅は通常管理、設計監理、施工管理が別発注になり、アフターに設計監理は立会義務（責任は）はありません。皿菅になれば現在の管理会社はダンマリします。
これすら知らない住民が多ければ一任が良いです。
ＮＰＯには要注意です。

[19: 匿名さん]

数量調書なしで共通仕様書は作れません。
当然同じ条件での相見積もりは取れません。
１戸当たり月の必要修繕積立金の額は、やらなければならない
工事の全てを網羅した長期修繕計画書を作成し、３０年間の
総工事費から１戸当たり月の必要積立金の額を算出します。

[20: 匿名さん]

大規模修繕というか、少なくとも足場を組んだ場合は、ベランダの
メンテナンス、上裏塗装、壁面塗装、ドレンの交換窓枠シーリングは
一緒にやらなければならないでしょうね。
後、雨どいの塗装とか屋上防水、開放廊下のシートの張替えや
メンテナンスとかも含みます。