豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう 廿肆(二十四)

[匿名さん]

主に豊洲・東雲・有明の都心湾岸東部の事を話し合うスレッドです
もちろん湾岸東部であれば他の地域の話題でもOKです

【おやくそく】
紳士的で建設的な話し合いをするよう心がけましょう
ネガティブな話題も大歓迎ですが
中身の無い建設的な話の出来ない方や根拠の無い中傷、誹謗はご遠慮下さい
他の地域を引き合いに出して比べるような行為もご遠慮下さい
荒らし行為はスルーしてレス右上のボタンを押し削除依頼へ

世間は不況の嵐が吹き荒れていますが
未来を見据え中身のある話題でこの地域のことを語り合いましょう

壱代目スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43815/
弐代目スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44733/
参代目スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44264/
肆(四)〜廿弐(二十ニ)代目スレまでは過去スレッドを参照してください
廿参(二十三)代目スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66273/

[51: 住民]

>>49
側方流動は、液状化した場合に傾斜地や護岸がしっかりしてないときに地面がずれる話だから、
対策としては共同溝そのものではなくて護岸工事などによると思いますね。

[52: 匿名はん]

＞＞No.49さん
側方流動が起きるとしたら、共同溝は地面に浮かびあがってきますよ。
浮かばない対策は、鉄製のレールなどで共同溝の比重を周りの土砂と同じにすることですね。
JRが地下の新幹線ホームで行っているように。
JRのは浮かぶ原因は違いますが、対策は同様になると思います。

[53: 49]

>>51さん
>>52さん

そうですね。言われて見れば、液状化後の対策次第ですね。おそらく、液状化前提の対策なんてしてないのだろうな、と思います。
有明北の埋め立ては最近行われましたが、昭和初期の有明の埋め立ての部分と、新規の埋め立ての部分と、二回の護岸工事と考えることは可能でしょうか？
要は、古いバンドエイドの上から、新しいバンドエイドを貼るというような概念ですけれど、、、

過去の埋め立て時の処理の仕方はどういった類の工法だったのか気になります。
シートパイルとかではなく、木杭だったりして、とか。

江東区の友人が一戸建てを立てる際に、地面を掘ったら過去の松杭が大量に出てきた、と言っていました。
業者に聞いたところ、昔は松杭を大量に埋めて、地面が沈まないようにしたもので、江東区とか城東では、
よくある話との事でした。

[54: 匿名はん]

松杭で対策ですか。いいですね。
過去の松杭が江戸時代、少なくとも大正時代のものなら大地震を経験しているわけですからね。
一戸建てにとっては有効な地盤改良、または人工地盤ということでしょうね。
昔からの住宅地の方が安心ですよね。

[55: 住民]

>>53

探してみたら次のページが見つかりました。

有明北の埋め立てと護岸
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/jigyo/kensetsu-jimusyo/UmetatetiTukur...

海岸保全施設（有明南方面の護岸に関連するページ）
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/jigyo/kaigan-plan/tokyo-bay/tokyo-pla...

整備計画（今後の予定）
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/jigyo/kaigan-plan/tokyo-bay/tokyo-pla...

[56: 匿名さん]

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/8koutou.htm
地震に関する地域危険度測定調査　東京都都市整備局

[57: 匿名さん]

>>56を見る限り有明、東雲、豊洲はリスクがかなり低いように見受けられるけど？？

[58: 匿名さん]

ネガさんに言わせると、予期していない合併型大地震は湾岸タワーのみ倒壊するらしいぞ。

[59: 匿名さん]

地盤が弱くても建築物が新しいし市街地が整備されてるからトータルバランスで対策は取れてるってことじゃないの？

[60: 匿名さん]

>>56
湾岸もいいけど、千代田区九段や番町ってこういった観点でも鉄板なのね。
道理で高いわけだよ。

[61: 匿名さん]

大地震がおきるなら真夏より真冬のほうがいい。たぶん多くのなくなった方々を収容できる施設は少なく、低温状態なら疫病などが出なくてすみます。温暖化はいやですね。

[62: 匿名さん]

想像しちまった・・。不謹慎だ。遺憾の意だ。

[63: 匿名さん]

ところで有明に住む人が増えるとりんかい線→埼京線は今より混雑するのでしょうか？
私は大崎から新宿まで通勤していますが、ガラガラで毎朝・毎夜必ず座れます。
同じ時間帯湘南新宿ラインは劇混みなのですが。

[64: 匿名さん]

都心勤務の人が大部分だから新宿方面は関係ないでしょう。

[65: 匿名さん]

有明の先に街ができない限り大丈夫でしょう。千葉まで延伸などあったら混むでしょう。
埼京線が混むのは、東京の先に埼玉があるのが原因なのですから。

[66: 匿名さん]

ニッポンレンタカー跡地に、タワマンの話が出てるな。
豊洲にタワマンはもう建たないとか言ってたのがいるのに。

[67: 匿名さん]

タワマン話のネタ元は
シエルタワー住民板。

[68: 匿名さん]

オフィスビルでしょ。

[69: 匿名さん]

>>64

横浜方面からは東京行きの東海道線、横須賀線、新宿行きの湘南新宿ライン
ともに同じくらい混んでいるのですが有明に住む人は新宿方面には行かない
のでしょうか？

豊洲、東雲なら東京駅方面は便利でしょうが、有明からだと不便ではない
ですかね。

[70: 匿名さん]

有明の人も新宿には行きますよ？
ただ、混むかといわれれば、、、、、混むわけないでしょ。

[71: 匿名さん]

オリゾンマーレ売却中のものですが、今後の有明相場はどうなっていくんでしょうか？
豊洲より人気地域になる事はありえるんでしょうか。

ちなみに、3月という事で値引きキャンペーンする事にしました。
2割引より上の価格なら良いので申し込みよろしくお願いします。
一番高い値段を付けた人にお譲りします。

部屋は内緒です。ご自分で探してみてください。（感の良い方なら分かりますよね。）

[72: 匿名さん]

＞豊洲より人気地域になる事はありえるんでしょうか。

今も全国的な知名度は有明のほうが高いですよ。

[73: 匿名さん]

液状化不安じゃどちらも有名

[74: 匿名さん]

>>72
それは九州の有明だと思うよ

[75: 匿名さん]

九州には有明という名前の町が３つあるよ。
海苔で有名なのは、熊本の有明。

豊洲は圧倒的に人気地域ですからね。有明も追いつけない事は無いと思いますが、何らかの鉄道が延びてくれればいいんですけどね。

[76: 匿名さん]

圧倒的お花畑(笑)

[77: 匿名さん]

豊洲はかなり庶民的な街ですよ。

[78: 匿名]

ニッポンレンタカー、もう閉店したの？
一年ももたなかった？？

[79: 匿名さん]

>豊洲、東雲なら東京駅方面は便利

有楽町駅で地下ホームから高架ホームに乗り換えるので、
東京駅は便利ではありません。

[80: 匿名さん]

凋落して行く街、新宿と結ばれていても意味は無いかと。

それに遠過ぎ。

[81: 匿名さん]

>>79
有楽町駅と東京駅は屋内通路で繋がっていることを知ってますか？東京駅は広いので、乗り換え先によっては有楽町で山手線乗り換えるのと、有楽町で東京駅まで歩いてもあまり変わりませんよ。

[82: 匿名さん]

はやり東京駅や新橋・品川に延伸するしかないですよね。
有明の今後は、鉄道の延伸にかかってます。

今は不便な有明ですが、その分マンションは割安。
中古なら坪160万から購入できます。
　オリゾンマーレ　低層角部屋　66平米　3200万
　オリゾンマーレ　低層角部屋　71平米　3400万
　ガレリアグランデ　低層角部屋　89平米　4480万
高層でも坪単価200万円程度
　オリゾンマーレ　高層　56平米　3380万円（人気の北西向き。東京タワー・レインボーブリッジ！）

今がチャンス！
今が底値！

[83: 匿名さん]

坪単価280万以上の豊洲とはえらい違いだな。。。。
どこで差がついた？

[84: 匿名さん]

開発が先行した東雲の中古も２３階の角部屋で坪１５０万円です。（２３１１号室　１１２．８㎡　５５００万円）

豊洲は、新築分譲のデベロッパーが宣伝広告費をかけている間は、地方などの無知な人が買いに来るでしょうが、新築の供給が止まれば
中古に押し流されるでしょう。

[85: 匿名さん]

>>83
280万ペソもするんだ？

[86: 国名さん]

軟弱地盤は揺れが２５倍！

http://www.jiban.co.jp/SOUDAN/SUMAI/199505.htm

[87: 匿名さん]

もう地震の話おしまいかよ。

[88: 住民]

>>86
関東平野は河川の堆積物の上に富士山の灰が積もってできた関東ロームでできているので、
いろいろと厳しいですね。

[89: 匿名さん]

>>81

変わりがないかどうかは関係ありません。
有楽町線有楽町駅から東京駅まで歩くとは
よほど、歩くのがお好きなんですね。

[90: 周辺住民さん]

84
中古の成約状況をご存知ではなさそうですね。
豊洲地区は全般的に値上がりしてますよ。
こんなご時世にもかかわらず。
東雲とは違います。

[91: 匿名さん]

東雲も下がってないよ。
その２３階角が特別安かっただけ。

[92: 匿名さん]

それぐらい歩いた方がいいよ。
銀座一丁目の先頭車両で降りたら、新幹線のホームまで8分。
超急いでる時は疲れるけどこのルート。

[93: 匿名さん]

上がってるのよかったね。
じゃもう夜通し買い煽る必要ないね？
5年以上も買い煽った甲斐があるというもの。

[94: 匿名さん]

東雲うらやましいです。
有明はちょっと停滞気味かなぁ。。。
中古が積み重なってる。。。。安く買えるチャンスとは思うんだけど、買ってくれないんだよな。

[95: 匿名さん]

なんで有明、こんなに売れてないの？
単に高いから？
何かネガティブなニュースでもあった？

[96: 匿名さん]

有明は坪１６０万で何ヶ月も掲示板で宣伝しまくっても全く売れず。
悲惨すぎるね。

[97: 匿名さん]

低層階なら、坪160万では割安感無いので仕方ないと思いますよ。
有明は高層階でないと意味ないと考える人が多いんでしょうね。

[98: 匿名さん]

恐怖体験マニアとかだな

[99: 匿名さん]

戸建てのほうが恐怖体験多いよ。マンションは安全。

[100: 匿名さん]

有明は高層階でも180万から200万の間で購入できますからね（中古に限るけど）

わざわざ低層階選ぶ人いないでしょう。管理費等は高層階と同じだし、割安感を感じないよね。

[101: 匿名さん]

>>99
南海と東海地震が同時に発生して長周期地震動も伴ったら想定外なのでタワマンも倒壊の可能性ありだそうですよ。

[102: 匿名さん]

現実直視できない人が多いのよ、ウメタテーゼは。

[103: 匿名さん]

そういうあなたもウメタテーゼでしょ。
世田谷でも検討したら？

[104: 匿名さん]

>東雲も下がってないよ。
>その２３階角が特別安かっただけ。

御存じ無いんですね可愛そうに。

東雲の中古は２４階の角部屋でも坪１６０万くらいでしたよ。

[105: 匿名さん]

>>101

長周期を伴うから危険だ、って東南海地震が問題視されてるんだよ。
だから＋αで長周期が発生したら、っていう前提が変じゃないの？

[106: 匿名さん]

まぁ、東雲には興味ないです。

豊洲は鉄板だと思うので、買うなら豊洲でしょう。
東雲買うメリットがさっぱり分からないです。

安く買いたいなら、有明でしょ。
低層階なら、角部屋でも坪160万程度だし。

[107: 匿名さん]

>>91

不動産屋にそう言われて高く買っていたとしたら、残念でしたね。
東雲の２０階以上での坪１５０万円台は、実際は２３階だけじゃなかったですからね。

[108: 匿名さん]

湾岸はどこ買っても貧乏くじ
どーしても住んでみたいなら賃貸

[109: 匿名さん]

ダブコンは分譲価格が安くて(坪120〜130万)、
建材とかかなり安いものを使ってるから
安くて当然。

[110: 匿名さん]

ダブコンの建材は結構いい奴でしたよー。
アップルタワーは結構悲惨な感じでした。
キャナルファーストタワーは安っぽいけどまぁまぁ。いまどきな感じ。
ビーコンはまだ見た事ないです。

[111: 匿名さん]

ざっと東雲の相場は２０階以上で、坪１５０台というところですね。

中古売買は売主が利益のある値段で自由に価格を付けるので、坪１５０以上の価格で出しているのも有りますが、
きっと無知が来るのを待っているんでしょう。

[112: 匿名さん]

東雲は200万超えてますよね。
あまりに広すぎる部屋は、安く出してきてますけど、70平米くらいだと200万くらいだと思いますよ。

安く買いたいなら有明のほうがいいと思います。
低層階なら160万。高層階でも200万から180万程度で出ています。

[113: 匿名さん]

>>105
東南海地震は必ず長周期地震動ってことでしょうか？

[114: 匿名さん]

東南海地震はプレート境界がズレる海溝型の巨大地震になる可能性が高いと言われてます。
さらに東京湾岸東部の地下に地震の巣といわれるアスペリティが集中しています。
そういった場所でも規制がないのでどんどん建つのです。
さらに、豊洲は工業用地なので、宅地のような土壌に関するデータの開示義務がありません。
新豊洲では排水からペーパー値11以上という強アルカリを測定。
ペーパー値11とは、業務用脱脂洗剤と同様の強アルカリです。
皮膚につけばベロベロにただれます。

[115: 匿名さん]

またアスペリティ氏か

東京湾岸東部の地下にアスペリティが集中しているというデータの開示をしてくれよ（笑

[116: 匿名さん]

東雲なら、これが一番安い。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

[117: 匿名]

たけー

[118: 匿名さん]

>>116
これ、売主はなんで気がつかないのかな～

[119: 匿名さん]

さすがに4000万ならあんたの給料でも買えるだろ。

[120: 匿名さん]

普通に安いと思うよ。

もっと安いほうがいいんだったら、有明行った方がいいんじゃない？
低層階なら坪160万から出てる。

[121: 匿名さん]

広すぎる部屋だと、坪単価安くても6000万超えてきちゃうので、5000万円台に値下げして売る事はあるよ。
5000万円台だったら買える人多いからね。

[122: 匿名さん]

安く買いたいなら有明でしょうね。

今なら坪単価160万円で買える。高層階でも180万円から200万円。

今が底値。
今がチャンス！

割高な豊洲や東雲は諦めましょう。有明の新築も割高。
今買うなら有明中古が安い！！

[123: 匿名さん]

>>115
たぶんこれかなオオカミ少年さん。
ＮＨＫの特番でも明確に指してたけど、再放送がないことを祈るよ。
あんまり証拠証拠なんて軽口叩くと不利な事実いっぱい出てくるんじゃ？
http://www.jishin.go.jp/main/chousa/08_yosokuchizu/2008yosokuchizu_rep...

[124: 匿名さん]

居住中の物件はこの手の話題の参考にならない。

[125: 住民]

>>123
>http://www.jishin.go.jp/main/chousa/08_yosokuchizu/2008yosokuchizu_rep...
見つかりませんでしたよ。
ちなみに、東京に関しそうな活断層情報を抜粋しました。（三浦半島は除いてありますが必要？）

p.34 立川断層帯 マグニチュード マグニチュード7.4程度
p.37 関東平野北西縁断層帯（主部） マグニチュード8.0程度
p.40 関東平野北西縁断層帯（平井－櫛挽断層帯） マグニチュード7.1程度
p.41 東京湾北縁断層 活断層ではないと判断される。

念のため「東京湾」で検索するとヒットするのは上記p.41のみでした。

[126: 匿名さん]

内陸に行けば断層、海に出ればプレート。
どこだって大してリスクは変わらないから気に入った場所に気に入った物件買えば良し。

この掲示板見てると世田谷杉並とか叩いてる連中も湾岸・城東とか叩いてる連中も
結局隣の芝生に憧れてるんだね、と思う。

[127: 匿名さん]

笑った！

[128: 匿名さん]

http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/tokyo.pdf
これ見ると、どこもイコールだとは思えないけど。

[129: 匿名さん]

地表の揺れ安さと断層とは別のリスク。

[130: 匿名さん]

あんまり知らないと思うけど、関東大震災の震度分布見ると
都心部の揺れなんかより神奈川海岸部、川崎とかの方が震度７クラスの激震に襲われている。
何も知らずに郊外の方が安全だと思って住んでるマヌケな奴とか居そうだな。

[131: 匿名さん]

>>123
はあ？
それのどこが東京湾岸東部の地下にアスペリティが集中しているというデータなんだよ
地震研究のお偉い先生でもアスペリティは仮定に過ぎないはずなんだが

あんまりアスペリティ君の脳内妄想だけで軽口叩くと不利な事実いっぱい出てくるんじゃ？
明確なデータを開示をしてくれよ　あるんならば（笑

[132: 匿名さん]

>>130

なるほど、東京の場合内陸部が安全なんですね。

[133: 匿名さん]

>>130
都心部だけが危険ということはないんだ
東京郊外とか千葉県だと安全っぽいですね。
通勤地獄さえ気にしなければｗ

[134: 住民]

>>128
「表層」地盤だけ（杭を使わず基礎のみなど）で評価すればそうなりますね。

[135: 匿名さん]

>>130
震源域近くが激震だというのは至極当たり前のことかと。

[136: 匿名さん]

皆さんがだまされないように有明物件の成約事例を張っておきます。

ガレリアグランデ成約事例
平成21年2月19日　4,200万円　坪198.2万円　25F 70.08㎡　1SLDK
平成21年2月28日　4,350万円　坪174.4万円　12F 82.46㎡　2LDK
平成21年4月28日　4,570万円　坪199.0万円　14F 75.95㎡　1LDK
平成21年5月25日　3,980万円　坪184.3万円　17F 71.39㎡　1SLDK
平成21年5月31日　3,780万円　坪185.9万円　12F 67.23㎡　1SLDK
レインズには掲載されなかったが、89㎡4480万円（坪160万）の実績もある。


オリゾンマーレ成約事例
１１階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　３２００万円（坪１７７．９万）　平成２１年１月１６日
２３階　63.22㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪２０８．２万）　平成２１年１月３１日
５階　66.08㎡　１ＳＬＤＫ　３２００万円（坪１６０．１万）　平成２１年４月　９日
２３階　54.32㎡　１ＬＤＫ　　３６８０万円（坪２２４．０万）　平成２１年４月１８日
１８階　78.35㎡　２ＬＤＫ　　４２８０万円（坪１８０．６万）　平成２１年５月　１日
１０階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　３４８０万円（坪２０６．４万）　平成２１年６月２７日
１６階　65.28㎡　１ＳＬＤＫ　３７５０万円（坪１９０．０万）　平成２１年６月２８日
２１階　61.17㎡　１ＳＬＤＫ　４１００万円（坪２２１．６万）　平成２１年８月２９日
２６階　108.22㎡　３ＬＤＫ　 ７０００万円（坪２１３．９万）　平成２１年９月　６日
最近の例だと、２１F　62㎡　3600万円（坪190万）

オリゾンマーレ　　　平成１６年１０月（築５年）
ガレリアグランデ　　平成１８年　２月（築３年）
ブリリアマーレ有明　平成２１年　３月（築半年）

[137: ビギナーさん]

ブリリアマーレ有明の結果も貼ってください。

[138: 匿名さん]

いい加減に更新しろよ。

[139: 匿名さん]

有明はしばらくは下落傾向ですから、今買うのは損なのでは？
今買うなら豊洲が鉄板だと思いますよー。

[140: 匿名さん]

有明が下落傾向なら豊洲も待ちだよ。

[141: 匿名さん]

豊洲は大丈夫でしょ。
有明は何もないのでダメなだけ。地下鉄通って、ショッピングセンターができれば、豊洲並みにはなれると思うよ。

[142: 匿名さん]

＞地下鉄通って、ショッピングセンターができれば
豊洲の隣に豊洲造ってどうする。有明はアジア最大のカジノ街を目指します。

[143: 匿名さん]

豊洲は突然大きく下落する危険性あり。
持ちこたえてる分だけこわい。

[144: 匿名さん]

豊洲が下がるとは思えないけどね。

有明は期待で上げてきたので、暴落するだろうけど。。。今のところギリギリな感じ？
有明、なんであんなに売れないんだろう。今でも十分安いのにね。

[145: 匿名さん]

直近だとマドンナは９０平米くらいのプレミアムが６７００だったよね。
実際の成約はもすこし下だろうけど。

[146: 匿名さん]

体力あるデベが価格を維持してるだけに見えるよ。
景気がよくなればいいけど。本心でそう思う。

[147: 匿名さん]

>>143
というより真剣に売りかけても売れないことわかってるのでしょう。
不景気もあるでしょうが、先ずはスペックもイメージも最低。
気取った値付けがさらに拍車かける結果に。

[148: 匿名さん]

中古はデベ関係ないですよ。

[149: 匿名さん]

オリゾンマーレは、修繕積み立て増額がまとまらず先送りした。（とりあえず年末から1.8倍になることだけ決定。）

これは資産価値としては最低となる。
数年後に大幅アップするか、5年後15年後に一時金払って、さらに月々の管理費修繕費で５，６万払うハメになる。おそらく、来年か再来年には大幅アップとなると思うが。

つまり、このままでは最初の10年住む人だけ優遇され、それ以降住む人は高い修繕積立金に苦しまなければいけない。

15年後売却する場合：
　高い修繕積立金のため、買ってくれる人がいない。管理修繕費合わせて6万払ってもローン減らないんだよ。。。

15年後賃貸にする場合：
　修繕積立金6万円を入れると、周辺相場より大幅アップ。誰も借りてくれないよね。

[150: 匿名さん]

在庫はデベが保持しているから関係ないなんて有り得ないでしょ。