ピアース文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ピアース文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-koishikawa/index.html


所在地：東京都文京区小石川三丁目97-1,97-64（地名地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩8分
　　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩8分

間取：1LDK～3LDK
専有面積：34.42平米～71.46平米
バルコニー面積：4.49平米～6.95平米
ルーフバルコニー面積：6.45平米～24.34平米

売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
設計・監理：株式会社日本エーコン一級建築士事務所
外観共用部デザイン監修：アーキサイトメビウス株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

総戸数：38戸（他に管理員室1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上8階建（建築基準法上は地下1階・地上7階建）
用途地域：準工業地域
地目：宅地・公衆用道路

駐車場：3台（屋外平置駐車場2台、屋内平置駐車場1台）
自転車置場：38台（スライド式36台、平置きラック2台）
バイク置場：4台

完成予定日：2025年3月下旬
引渡予定日：2025年4月下旬

販売開始予定時期：2023年9月下旬

建ぺい率：60%（法53条第3項第2号による緩和により70%）
容積率：300％

敷地面積：631.95平米（実測面積・私道部分含む）、577.51平米（建築確認面積）
建築面積：369.73平米
延床面積：2,423.04平米 （容積対象外面積691.06平米含む）

文京の進化、都心の真価。

丸ノ内線「後楽園」駅徒歩8分×東京駅4km圏×文京再開発
それは、躍動と静穏の都心文京レジデンス。

大規模な再開発が進行し、さらなる利便性の向上に期待が高まる文京エリア。
「山手線の内側」「東京駅4km圏」「丸ノ内線利用」という都心居住の本質が集積するこの地で、
“文京の進化”と“都心の真価”を体感する新たな東京生活が幕を開けます。

-東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅・都営三田線・大江戸線「春日」駅より徒歩8分
-都心ダイレクトアクセス「大手町」へ5分・「東京」へ8分・「銀座」へ11分
-都心の山手住宅街・文京区小石川アドレス
-豊富な住戸プラン 1LDK（34平米台）～ 3LDK（71平米台）

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[81: eマンションさん]

>>80 マンション掲示板さん

3LDK71.46m2の1番安い部屋はおいくらでしょうか？
坪600とすると12970万？

[82: マンション検討中さん]

まぁ坪600なら仕方ないでしょう。1年で1割以上上がってますから。この地域の新築に住みたいならそれくらい払えないとってわけです。
値段よりディスポーザーないのが残念過ぎます。

[83: マンション検討中さん]

坪600は出せないとなると、TOPPAN跡地に定借のマンションを検討するのが良いですね。ただ、3Lだと1億行くと思いますが…
都心の不動産はコロナでも一切崩れなかったですし。引き続き新築、中古問わず、良いマンションはなだらかに上昇しそうですね。

[84: 匿名さん]

>>83 マンション検討中さん
>TOPPAN跡地に定借のマンション
多分それ、共同印刷の間違いですよね。大規模、おそらく商業併設、同時期に販売される物件の中では都内最大級となると安くはないですよ。

[85: 匿名さん]

こういう窓ガラスが大きいデザインは都心~城南で主に供給されるタイプのマンションですよね。かっこいいです。

[86: マンション検討中さん]

共同印刷跡地も大規模な開商業施設も併設となるとラクーアより近いし楽しみです。結果、この通りのマンションは確実に価値が上がりますからね。かなり良い立地という事です。

[87: マンコミュファンさん]

共同印刷跡地の定借マンションの方で住民以外も利用可能や施設は、店舗1件(ほぼスーパー)とシェアサイクルポートのみらしい(→依田区議のツイート)ので、「大規模な商業施設」というのは、間違ってはないかもしれませんが、具体的にイメージしておく必要があります。
レストランやらカフェが入るわけではないので、ラクーアみたいな使い方はできないと思います。

[88: 匿名さん]

>>87 マンコミュファンさん
ともあれ比較的大きなスーパーができそうなので、まいばすけっととコンビニしかなかった播磨坂の坂下が一気に便利になると思いますからプラス材料ですね。

飲食店はそこそこあるんですよね、この辺。近所には小石川ピアットを中心として数件のちょっと都会的な飲食店の集まった地点もあり、播磨坂側にもお店があります。客層もご近所さんが中心でおちついた雰囲気です。近隣に園庭のある規模のおおきな保育園も最近でき、外から来た人に寛容で住んで感じのいい土地柄もあって賃貸に住んでいた人がほれこんで中古を購入することも多い場所です。

[89: 通りがかりさん]

文京区小石川4丁目計画のおかげで街の新陳代謝が進みますね。ドームの再開発もありますし、中長期的に見てもかなり魅力的です。4丁目計画は着工予定2024年4月1日 、完了予定2026年10月30日。定借ですが敷地もゆとりありますし、良い間取りの3L、80平米弱で1.2億～って感じでしょうか。なんだかんだで、ここの値段は妥当だと思います。

[90: マンション検討中さん]

オフィシャルサイトの販売時期が9月末から10月末に変更になってますね。何故だろ？？

[91: 口コミ知りたいさん]

総戸数は、友の会会員住戸10戸・募集対象外住戸3戸を含みます。一般分譲25戸となります。
→一期は会員に10末に販売し完売。二期以降ジワジワ値上げのパターンじゃないですか？

[92: 口コミ知りたいさん]

事故物件跡地だったとしても気にせず購入する人の方が多いんかな。そこが1番気になるところ

[93: 口コミ知りたいさん]

リセール弱そう

[94: マンコミュファンさん]

各回ゴミ置き場にやたらこだわる人をたまに見かけるけど、同じ階の住人のマナーが悪いとフロアに悪臭がするからゴミ置き場は1階にまとめてほしい。

[95: eマンションさん]

>>89 通りがかりさん 小石川植物園南側の町工場や狭小住宅がひしめいてるエリアは道消防車入れないし防火性低いからまるっと再開発して欲しいわ。

[96: 匿名さん]

西片から坂を下ってった白山1丁目も町工場や細い路地がひしめいてるからゴッソリ再開発して欲しいわ。

[97: 匿名さん]

>>96 匿名さん
最近古い工場が取り壊されていましたね。
ニューヨークのミートパッキングディストリクトみたいに変身できたらすばらしいのに

[98: 名無しさん]

>>96 匿名さん

非常にわかります。西片坂下から白山、また小石川植物近隣も良くも悪くも下町でごちゃごちゃした地域ですよね。世代交代で廃業や、下請け工場は近場にある必要なくなりましたから、地上げで移転も加速すると思います。

[99: 口コミ知りたいさん]

>>92 口コミ知りたいさん
確かに。大島てるにありました…

[100: 匿名さん]

>>98 名無しさん
千川通りを挟んで、ピアース文京小石川の位置する小石川側と白山側は大きな差がでていますね。特にオリーブ通りと呼ばれているここのマンション前の通りは趣味のいいマンションや都会的な飲食店が増えていて見違えるようです。

いずれもかつては大きな自走式の三階建駐車場に社用車がずらりとならんでいた場所とか、印刷機械のメンテナンスを一手に引き受けていた機械屋さんや小さな印刷製本工場などがあった場所なんですよ。白山側も変わるといいですが、戸建てが多い地域で、まとまった土地が出そうにないので難しいかもしれません。

[101: マンション検討中さん]

オリーブ通りは良い雰囲気です。アトラス文京小石川は薄暗く周りは高層ビルに囲まれて全く良い立地ではない…地元民は絶対買わない立地。

[102: 匿名さん]

>>94 マンコミュファンさん
以前近隣説明会用に作成された平面図を見るとゴミ置き場は地下のようでした。

[103: 名無しさん]

>>93 口コミ知りたいさん

近隣（ブランズ、グローリオ、クレヴィア）の3L70㎡前なら多分1.3億弱はいきますから。それ考えるとそこまでリセールは悪くないと思いますが。

[104: マンション検討中さん]

文京区は地価上昇が顕著ですね。小石川も上がってます。
エリア 地価平均 変動率
後楽 315万0000円/m2 +3.96％
湯島 185万0000円/m2 +3.65％
本郷 175万6666円/m2 +4.58％
音羽 164万0000円/m2 +5.13％
小石川 148万7800円/m2 +4.63％
本駒込 139万6800円/m2 +4.75％
西片 118万0000円/m2 +4.45％
弥生 104万0000円/m2 +4.00％
関口 101万2666円/m2 +4.67％
目白台 92万5500円/m2 +4.51％
小日向 90万5000円/m2 +3.43％
向丘 87万0000円/m2 +3.94％
水道 85万9000円/m2 +4.88％

[105: 匿名さん]

オリーブ通り調べてみたら確かに結構良さそうなところですね。
近隣にこういう良い感じなところがあるのは楽しそうですし、
なかなか飽きなさそうです。

[106: マンション掲示板さん]

オリーブ通りは悪くないけど事故物件跡地は個人的に嫌かも。ピアース神楽坂テラスの立地も周辺事故物件だらけで首都高も近くエネルギーが良いとは言えない場所だな。箱自体は良さそうなのにここの売主は土地選びがイマイチな気がする

[107: 匿名さん]

>>106 マンション掲示板さん

なるほど。ところで参考までに、仰ってるエネルギーってなんですか？

[108: マンション検討中さん]

3Lは6戸だけ…争奪戦ですね。63.99㎡が3戸、71.46㎡が3戸。立地からして全て3Lで良かったのでは…抽選必須か

[109: 匿名さん]

オリーブ通りは東南を向いているので、朝の通勤時間帯に後楽園方面に歩いて行くと、朝日を拝みながら歩くので元気が出ますよ。日中ずっと道は明るく、よい気が流れている思います。ちょうど目の前にパークコートタワーが建っているので、いつかはあそこに住んでやると気合いも入ります。

[110: マンション検討中さん]

営業の方が適当すぎてかなり不安でした。たまたま悪い人だったのか。高い買い物なんで時間拘束だけでなく、中身ある対応お願いしたいです

[111: 通りがかりさん]

>>110 マンション検討中さん

不動産営業は水物商売ですから、インテリジェンスに期待しないのが正解です。野村を除けばマンション分譲営業は子会社なので、入社は誰でもできるレベルです（早慶以上はほとんどいません）。社員の入れ替えも激しいです。よって自分でしっかりするしかありません。それにしても、説明会自体誰でも知っているしょうもない話ばかりでした。本当に時間の無駄なんですが、申込するには必須なので仕方ないんですが。

[112: 匿名さん]

>>111 通りがかりさん
理由は偉そうな人に売らないためですよ。
お金だけじゃないですからね。
文句ばっかなら自分で建てれば？

[113: マンション比較中さん]

>>111 通りがかりさん
野村の営業も子社会ですけど？

[114: マンコミュファンさん]

>>112 匿名さん

お金だけの売り方してるのはモリモトでは？

[115: eマンションさん]

>>113 さん
新築のプラウドは野村不動産の社員が販売しています。子会社ではありません。

[116: 検討板ユーザーさん]

>>112 匿名さん

お前事故物件大好きなモリモト社員だな。消えろ。

[117: 通りがかりさん]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47624/
モリモトという会社について、しっかり勉強して下さい。

[118: 名無しさん]

>>117 通りがかりさん

倒産してたんですね…ちょっと冷静になりました。
やはり、三井、三菱、住友、東急、野村が安心ですよね…
立地は良いので、なんとも…

[119: マンション検討中さん]

>>118 名無しさん

完璧な物件はありませんから、悩み始めたら永遠に買えませんよ。立地が気に入ったのであれば、近隣だとクレヴィア、ブランズ、グローリオでしょうが、設備はこちらより良い分、売りが出てもかなり強気な値段になるでしょう。特に人気の3Lタイプは1.3億でも売れると思います。

[120: マンション検討中さん]

>>117 通りがかりさん
大好きだね

[121: 匿名さん]

何がいいたいのかわからないけれど、モリモトがリーマンショックの時に民事再生法の適用を申請したのは確かに事実だ。しかし、今は存在していない会社の物件は今も大人気で高値で取引されている。モリモトはもともと商品企画力があり稼ぐ力はある会社なので、経営を立て直してどん底から復活し、今も新築をどんどん作っているのだからすごいと思うよ。

https://www.nikkei.com/article/DGXNASDD0109J_R00C11A4TJ2000/

モリモトのディアナコートは文京区内ではかなり人気のマンションでそこそこ値上がりしているのは誰もが知っているはずだが。

[122: 匿名さん]

>>121 匿名さん
失礼、ちょっと修正
>今は存在していない会社の物件は今も大人気で高値で取引されている。
ではなく
>今は存在していない同じ頃に倒産した他の会社の物件は今も大人気で高値で取引されている。
だな。

[123: マンション検討中さん]

高い買い物だし慎重に冷静に判断すべき。過去倒産してるのは事実。有事には手付なくなっても良い位の認識は持った上で、それでも欲しいなら買えば良い。私は、事故物件跡地と過去倒産という２つの忌まわしい事実を呑み込めず、幸せに住む・暮らすのに相応しくない物件と判断。よって撤退。中古を気長に待ちます。

[124: マンション掲示板さん]

>>123 マンション検討中さん

ここ以外の近隣だと共同印刷跡地かルサンクの再計画位でしょうか。共同印刷は定借ですから除くとして、ルサンクは失敗分の費用も一部上乗せで、坪800万は行くでしょうね。ちょうど2年前にヒルテラスの売出し価格みた時は馬鹿じゃないかと笑いましたが、今となっては安いとすら感じます。凄まじ変化です…

[125: マンション掲示板さん]

>>116 検討板ユーザーさん
アンタが消えてね。都内新築どこも買えないでしょ。

[126: マンション比較中さん]

ほんとこの会社の社員は性格悪いな。どこの掲示板でもこうなる。

[127: マンション検討中さん]

こちらの3Lタイプ検討中です。
近隣中古3Lで、小石川ザレジデンスとプレシス文京小石川が売りにでてます。売主は、レジデンスがタカラレーベン・藤和不動産等、プレシスは一建設…築19年弱、築7年弱、ディスポーザなし…駅徒歩11分…近隣3Lあるにはあるが…って感じですが、私は検討の対象になりません…

[128: 名無しさん]

>>124 マンション掲示板さん

場所は離れますが三井不のサッカーミュージアム跡地開発もありますね。パークコートプラウドでかなり先の話となると坪900万行くかも知れません。

[129: マンコミュファンさん]

>>126 マンション比較中さん
なぜどこの掲示板もこうなるって知ってるの？
それはどこの掲示板もあなたが粘着してるからですよね？

[130: 匿名さん]

リストラされた元職員じゃないですか、こういう特定の会社の物件ばかり粘着するのって。