ピアース文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ピアース文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-koishikawa/index.html


所在地：東京都文京区小石川三丁目97-1,97-64（地名地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩8分
　　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩8分

間取：1LDK～3LDK
専有面積：34.42平米～71.46平米
バルコニー面積：4.49平米～6.95平米
ルーフバルコニー面積：6.45平米～24.34平米

売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
設計・監理：株式会社日本エーコン一級建築士事務所
外観共用部デザイン監修：アーキサイトメビウス株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

総戸数：38戸（他に管理員室1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上8階建（建築基準法上は地下1階・地上7階建）
用途地域：準工業地域
地目：宅地・公衆用道路

駐車場：3台（屋外平置駐車場2台、屋内平置駐車場1台）
自転車置場：38台（スライド式36台、平置きラック2台）
バイク置場：4台

完成予定日：2025年3月下旬
引渡予定日：2025年4月下旬

販売開始予定時期：2023年9月下旬

建ぺい率：60%（法53条第3項第2号による緩和により70%）
容積率：300％

敷地面積：631.95平米（実測面積・私道部分含む）、577.51平米（建築確認面積）
建築面積：369.73平米
延床面積：2,423.04平米 （容積対象外面積691.06平米含む）

文京の進化、都心の真価。

丸ノ内線「後楽園」駅徒歩8分×東京駅4km圏×文京再開発
それは、躍動と静穏の都心文京レジデンス。

大規模な再開発が進行し、さらなる利便性の向上に期待が高まる文京エリア。
「山手線の内側」「東京駅4km圏」「丸ノ内線利用」という都心居住の本質が集積するこの地で、
“文京の進化”と“都心の真価”を体感する新たな東京生活が幕を開けます。

-東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅・都営三田線・大江戸線「春日」駅より徒歩8分
-都心ダイレクトアクセス「大手町」へ5分・「東京」へ8分・「銀座」へ11分
-都心の山手住宅街・文京区小石川アドレス
-豊富な住戸プラン 1LDK（34平米台）～ 3LDK（71平米台）

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: マンション比較中さん]

この辺りは人気が出ていますね。駅から遠いけど、ダイエーやクイーンズなどが比較的近く、買い物の便はまずまずでしょう。

[22: マンコミュファンさん]

良さそうな物件。
買いたいなぁ。いくらかな？

[23: 匿名さん]

>>21 マンション比較中さん
>駅から遠い
三田線春日駅までだと700mぐらいかな。遠くはないよ。

[24: マンション検討中さん]

60㎡の3LDKで12000万。。。庶民は無理だ

[25: 通りがかりさん]

>>24 マンション検討中さん

えー本当ですか。アトラスよりかなり高いですね。並びの中古も同程度まで上がってるんですね。

[26: 通りがかりさん]

>>24 マンション検討中さん
一億出しても普通の部屋ももう買えないのですね。。。厳しい。。

[27: 匿名さん]

>>24 マンション検討中さん
それ６階とかじゃないですか？
地下住戸もあるようなので、全部が全部その値段のはずないですよ。

[28: マンション検討中さん]

>>24 マンション検討中さん
そんな安くなさそうな気がする。。

[29: 匿名さん]

ピアース偽神楽坂（最寄りが江戸川橋駅7分・神楽坂駅への行きは超上り坂実質10分）ですら、ハザード要注意エリアのくせに平均600万との情報ですからね。

高台かつ実際に土地ブランドがあるここは、1割増し660で済めばいい方かもしれません。

[30: 匿名さん]

>>29 匿名さん
高台は言い過ぎでは。
確かに千川通沿いと比べて少し高い位置にあるけれど、小石川3丁目としては低い方の場所にある。

[31: 匿名さん]

モデルルーム行きましたけど、金額は一切決まっていないので、想像しても何の意味もないですよ。

[32: 匿名さん]

近隣の築18年のマンションが坪450前後で取引されているので、そこから正当化される新築価格を考えると坪600前後は十分ありうる値なのだわさ。しかもデザインにアーキサイトメビウス採用というあたり、安く売る気もなさそう。

[33: 名無しさん]

>>30 匿名さん
ですね。
あれが高台だと本郷とか山頂くらいになっちゃう。
金額出てないようだけど600万のラインがいいとこでは？

[34: 匿名さん]

>>33 名無しさん
ここの前の道をずっと北に行った突き当たりにスミフがあるけど、坪単価500台後半のあそこより高くなるのは間違いないと思うんですけどね。

最近小石川のあの近辺は客単価の高い飲食店が増えていて、これがそこそこ流行っているので経済力のある層に訴求する何かがある気がする。

[35: 周辺住民さん]

>>34 匿名さん
住不よりは上にはなりそうですよね。
飲食店は昨今の値上げもあり単価が高くないとわりに合わないからな気もします。

個人的な印象ですが、この辺りは土地値が上がっている割に、中身おっついてないエリアな感じしますけど。

[36: 匿名さん]

>>35 周辺住民さん
>中身おっついてないエリア
基本的に商業地ではないので狭いエリア内で完結する必要もないし、他から客を呼ぶような中心街ではないからキラキラしていないだけだと思うよ。

価値観の問題もあるんだろうけれど、後楽園駅徒歩8分、東京ドームシティの喧騒から離れつつ、ダイエーが普段使いできるこの辺はなかなか住むにはいい場所だと思う。マンションが建ちそうな駐車場になっている空き地もゴロゴロあるので今後にも期待できそうだが。

[37: マンコミュファンさん]

38戸の小規模なら、最近のモリモトは強欲ですので、限界まで価格を上げるでしょうね。非財閥系なのでお金があっても買いませんが。

[38: 匿名さん]

財閥系なら道の奥の方のスミフかね。
ここが坪６００で攻めてきたらあっちの値頃感も出てくるんじゃないかな。

[39: 匿名さん]

間取り図の数字が読めない手法がにくいね。

[40: 匿名さん]

間取りや価格は発表されていますか？

現地を確認していないので、気になります。
道は細いでしょうか？
案内図だけではわからないので、どういった感じなのかは確認しないといけませんね。

[41: 匿名さん]

間取りや価格はまだ発表されていないようです。
現地はこんな感じです。道路は狭いです。正面の古いマンションを建て替えて、このマンションになります。

https://goo.gl/maps/TDZbjx3xsv1m8xdYA

[42: マンション掲示板さん]

取り壊しされたマンションが事故物価だったとの書き込みがあったような。実際にはどうなんですか？

[43: マンコミュファンさん]

>>42 マンション掲示板さん

大島てるで調べれば？

[44: 匿名さん]

>>42 マンション掲示板さん
https://www.oshimaland.co.jp/
によれば
平成22年8月17日
東京都文京区小石川三丁目25-4小石川アビタシオン101
傷害致死
とありますが、真実かどうかはわかりません。

[45: 匿名さん]

傷害致死なら富阪警察がなにか教えてくれないかしら

[46: マンション検討中さん]

3Lで1.4億はいきますかね？アトラスで1.4億行っますから。アトラスかこちらか悩ましいですね。デザインはこちらですが。

[47: 名無しさん]

>>46 マンション検討中さん

アトラスの窓小さすぎて団地みたい

[48: 通りがかりさん]

>>47 名無しさん 団地じゃないですね。あと、団地が悪いみたいな認識、やめませんか？今は団地のようなシンプルなデザインがスタイリッシュだと見直されています。団地を悪くいうのは時代遅れですよ。

[49: 匿名さん]

無印良品みたいにシンプルなのも最近は人気です。無駄を削ぎ落とした、一種の完成形なのです。

[50: 匿名さん]

ピアースが1.4億超えるなら、アトラスですね。駅まで8分と5分の違いは相当でかい、そもそも7分が「駅近」という定義の上限やし、アトラスのブランドと管理会社の安心感も断然いい
あと、モリモトさんは人の収入などによって、提示価格がちがうのは本当にまじありえない・・・金儲けのやり方がきたない

[51: マンション掲示板さん]

>>50 匿名さん

確かにちょっと離れてる場所なんですよね。あと1ブロック手前ならと思ってしまいました。住不はあまりに遠すぎて辞めました。アトラスは周りもビルに囲まれるので環境はピアースかなと。ただおっしゃる通りブランドはアトラスに軍配。難しいですね。ピアースの価格次第ですが、3Lで1.4億は超えて来そうですね。アトラスも3期に更なる値上げもあり得ますしね。ドーム再開発も控えておりポテンシャルのある場所であることに間違えありませんがね。

[52: 通りがかりさん]

>>48 通りがかりさん
へー
じゃ言い換えますね
アトラスは窓小さすぎて監獄みたい

[53: マンション検討中さん]

ここはディスポーザーは必ずつくでしょうし、アトラスよりデザインや設備は良くなると思います。立地もこちらのほうが好みではあります。
あとはお値段次第。3L、1.3億台で収まれば即購入したいです。

[54: 通りがかりさん]

>>53 マンション検討中さん
オンライン説明会を参加しました。ディスポーザーは付いてないと思います。

[55: 検討板ユーザーさん]

ディスポーザーなしですか…なら管理費安いんですかね。アトラスもディスポーザーなしですが、https://manmani.net/?p=49995の検証によればディスポーザーのある近隣築浅のブランズ文京小石川レジデンスより管理費が高いみたいなので。高くても良いので設備は良いものにして欲しいです…

[56: 匿名さん]

高度経済成長時代に投資利回りのみを追求して、建てるだけ建ててあとは管理人なし自主管理としたマンションが今問題になっているらしいんだよな。管理がどうなるかを注目したいね。しっかりした管理人室があるようだからその辺は心配ないと思いたいが。

[57: 匿名さん]

このあたりって案外外国の方が多いという印象です。
後楽園のスタバに行った時に外国の方が多くてびっくりしました。ファミリー層が多いですね。
周辺の小学校や中学校も多国籍なのでしょうか。
文京区アドレスなので学業に関してはレベルが高いんでしょうね。学業の街といわれるくらいですから

[58: マンション掲示板さん]

>>56 匿名さん
管理人なしで管理がうまくいくならありと思う

[59: 匿名さん]

>>58 マンション掲示板さん
>管理人なしで管理がうまくいくなら
お掃除当番の札がドアノブに掛けられるのが嫌でなければ...ビジネスマンならお掃除の日は有給休暇をとらないといけませんね。

[60: 匿名さん]

道路に路駐して通行人の質を観察している車が増えたな。
邪魔なんであまり長時間停めないで欲しい。

[61: マンション検討中さん]

3Ｌ70平米で1.3億から1.4億かなぁ。

[62: マンション検討中さん]

先行案内会やってますが、行ったところで値段決まってません。アンケート取って高値でも買うか見定めてるだけです。で、高額ても買うよって人から優先して個別に案内するやり方です。

[63: マンコミュファンさん]

>>62 マンション検討中さん
モリモトさんのいつもの手口ですね

[64: eマンションさん]

ちゃんと引き渡せるの？納期遅れで一年待ちとかになるんじゃないの

[65: 匿名さん]

>>64 eマンションさん
アンチは君が大好きな方南町のスレに戻ってください

[66: eマンションさん]

>>63 マンコミュファンさん
検討する側としては、まず先行案内会に行かない事にははじまらないですよね…文京区3Lは圧倒的に売り手市場なので仕方なしか…こうなると価格も必然的に上がりますよね…3L1.3億～ならまだ良い方で、1.4億～が現実的かなと考えてます。高い…が、欲しい、と言うか、子供の事を考えると買わざるを得ない…

[67: マンション検討中さん]

めちゃくちゃ近隣の賃貸住民です。ピアースまでの動線にはクレヴィア、グローリオ、ブランズとデザインの良い（3つのデザインが似てます）マンションがならび、青いナポリもあり、新しい保育園もあり、街並みは良いです。一方通行で交通量も少ないので安心で、夜はとても静かです。
戸建や倉庫がありますが、退去の話が進んでおり、知る限りマンションPJが1件、古屋の売却も2件あるそうです。
値段ですが、アトラスの値段見る限り、3Lだと1階が1.3億後半から最上階は1.5億行くと思います。小石川もおいそれと手が出ない価格になってしまいました。

[68: マンション掲示板さん]

引き渡し遅れ時の補償規定を確認してからじゃないと手を出したくないな。

[69: 通りがかりさん]

>>67 マンション検討中さん

ラクーア、東京ドーム近隣の住宅地域（小石川、春日、本郷）の値上がりが顕著ですね。湯島を超えましたね。
再開発の影響で西片に次ぐ（並ぶ）人気地区になりました。文京地区で落ち着きがあり、治安も良く安心安全で、徒歩圏内に商業施設もあり、大手町まで電車で5分。子育てファミリーにこれ以上の環境はありません。資産価値は今後もなだらかに上昇していくと思います（下がる要素が見当たらない）。

[70: 匿名さん]

新築70平米1億円、10年前は港区でもあったのに、駅タワーとはいえ今や北区十条の価格になってしまったとのネタ見ました。
ここなら上階1.5億もやむなしか・・・