ピアース文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-koishikawa/index.html
所在地：東京都文京区小石川三丁目97-1,97-64（地名地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩8分
都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
専有面積：34.42平米～71.46平米
バルコニー面積：4.49平米～6.95平米
ルーフバルコニー面積：6.45平米～24.34平米
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
設計・監理：株式会社日本エーコン一級建築士事務所
外観共用部デザイン監修：アーキサイトメビウス株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ
総戸数：38戸（他に管理員室1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上8階建（建築基準法上は地下1階・地上7階建）
用途地域：準工業地域
地目：宅地・公衆用道路
駐車場：3台（屋外平置駐車場2台、屋内平置駐車場1台）
自転車置場：38台（スライド式36台、平置きラック2台）
バイク置場：4台
完成予定日：2025年3月下旬
引渡予定日：2025年4月下旬
販売開始予定時期：2023年9月下旬
建ぺい率：60%（法53条第3項第2号による緩和により70%）
容積率：300％
敷地面積：631.95平米（実測面積・私道部分含む）、577.51平米（建築確認面積）
建築面積：369.73平米
延床面積：2,423.04平米 （容積対象外面積691.06平米含む）
文京の進化、都心の真価。
丸ノ内線「後楽園」駅徒歩8分×東京駅4km圏×文京再開発
それは、躍動と静穏の都心文京レジデンス。
大規模な再開発が進行し、さらなる利便性の向上に期待が高まる文京エリア。
「山手線の内側」「東京駅4km圏」「丸ノ内線利用」という都心居住の本質が集積するこの地で、
“文京の進化”と“都心の真価”を体感する新たな東京生活が幕を開けます。
-東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅・都営三田線・大江戸線「春日」駅より徒歩8分
-都心ダイレクトアクセス「大手町」へ5分・「東京」へ8分・「銀座」へ11分
-都心の山手住宅街・文京区小石川アドレス
-豊富な住戸プラン 1LDK（34平米台）～ 3LDK（71平米台）
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2023-07-12 07:42:21
ピアース文京小石川ってどうですか？
| No.101 |
by マンション検討中さん 2023-09-19 20:19:11
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削除依頼
オリーブ通りは良い雰囲気です。アトラス文京小石川は薄暗く周りは高層ビルに囲まれて全く良い立地ではない…地元民は絶対買わない立地。
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| No.102 |
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| No.103 |
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| No.104 |
文京区は地価上昇が顕著ですね。小石川も上がってます。
エリア 地価平均 変動率 後楽 315万0000円/m2 +3.96％ 湯島 185万0000円/m2 +3.65％ 本郷 175万6666円/m2 +4.58％ 音羽 164万0000円/m2 +5.13％ 小石川 148万7800円/m2 +4.63％ 本駒込 139万6800円/m2 +4.75％ 西片 118万0000円/m2 +4.45％ 弥生 104万0000円/m2 +4.00％ 関口 101万2666円/m2 +4.67％ 目白台 92万5500円/m2 +4.51％ 小日向 90万5000円/m2 +3.43％ 向丘 87万0000円/m2 +3.94％ 水道 85万9000円/m2 +4.88％ |
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| No.105 |
オリーブ通り調べてみたら確かに結構良さそうなところですね。
近隣にこういう良い感じなところがあるのは楽しそうですし、 なかなか飽きなさそうです。 |
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| No.106 |
オリーブ通りは悪くないけど事故物件跡地は個人的に嫌かも。ピアース神楽坂テラスの立地も周辺事故物件だらけで首都高も近くエネルギーが良いとは言えない場所だな。箱自体は良さそうなのにここの売主は土地選びがイマイチな気がする
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| No.107 |
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| No.108 |
3Lは6戸だけ…争奪戦ですね。63.99㎡が3戸、71.46㎡が3戸。立地からして全て3Lで良かったのでは…抽選必須か
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| No.109 |
オリーブ通りは東南を向いているので、朝の通勤時間帯に後楽園方面に歩いて行くと、朝日を拝みながら歩くので元気が出ますよ。日中ずっと道は明るく、よい気が流れている思います。ちょうど目の前にパークコートタワーが建っているので、いつかはあそこに住んでやると気合いも入ります。
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| No.110 |
営業の方が適当すぎてかなり不安でした。たまたま悪い人だったのか。高い買い物なんで時間拘束だけでなく、中身ある対応お願いしたいです
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| No.111 |
>>110 マンション検討中さん
不動産営業は水物商売ですから、インテリジェンスに期待しないのが正解です。野村を除けばマンション分譲営業は子会社なので、入社は誰でもできるレベルです（早慶以上はほとんどいません）。社員の入れ替えも激しいです。よって自分でしっかりするしかありません。それにしても、説明会自体誰でも知っているしょうもない話ばかりでした。本当に時間の無駄なんですが、申込するには必須なので仕方ないんですが。 |
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| No.112 |
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| No.113 |
>>111 通りがかりさん
野村の営業も子社会ですけど？ |
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| No.114 |
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| No.115 |
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| No.116 |
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| No.117 |
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47624/
モリモトという会社について、しっかり勉強して下さい。 |
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| No.118 |
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| No.119 |
>>118 名無しさん
完璧な物件はありませんから、悩み始めたら永遠に買えませんよ。立地が気に入ったのであれば、近隣だとクレヴィア、ブランズ、グローリオでしょうが、設備はこちらより良い分、売りが出てもかなり強気な値段になるでしょう。特に人気の3Lタイプは1.3億でも売れると思います。 |
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| No.120 |
>>117 通りがかりさん
大好きだね |
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| No.121 |
何がいいたいのかわからないけれど、モリモトがリーマンショックの時に民事再生法の適用を申請したのは確かに事実だ。しかし、今は存在していない会社の物件は今も大人気で高値で取引されている。モリモトはもともと商品企画力があり稼ぐ力はある会社なので、経営を立て直してどん底から復活し、今も新築をどんどん作っているのだからすごいと思うよ。
https://www.nikkei.com/article/DGXNASDD0109J_R00C11A4TJ2000/ モリモトのディアナコートは文京区内ではかなり人気のマンションでそこそこ値上がりしているのは誰もが知っているはずだが。 |
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| No.122 |
>>121 匿名さん
失礼、ちょっと修正 >今は存在していない会社の物件は今も大人気で高値で取引されている。 ではなく >今は存在していない同じ頃に倒産した他の会社の物件は今も大人気で高値で取引されている。 だな。 |
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| No.123 |
高い買い物だし慎重に冷静に判断すべき。過去倒産してるのは事実。有事には手付なくなっても良い位の認識は持った上で、それでも欲しいなら買えば良い。私は、事故物件跡地と過去倒産という２つの忌まわしい事実を呑み込めず、幸せに住む・暮らすのに相応しくない物件と判断。よって撤退。中古を気長に待ちます。
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| No.124 |
>>123 マンション検討中さん
ここ以外の近隣だと共同印刷跡地かルサンクの再計画位でしょうか。共同印刷は定借ですから除くとして、ルサンクは失敗分の費用も一部上乗せで、坪800万は行くでしょうね。ちょうど2年前にヒルテラスの売出し価格みた時は馬鹿じゃないかと笑いましたが、今となっては安いとすら感じます。凄まじ変化です… |
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| No.125 |
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| No.126 |
ほんとこの会社の社員は性格悪いな。どこの掲示板でもこうなる。
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| No.127 |
こちらの3Lタイプ検討中です。
近隣中古3Lで、小石川ザレジデンスとプレシス文京小石川が売りにでてます。売主は、レジデンスがタカラレーベン・藤和不動産等、プレシスは一建設…築19年弱、築7年弱、ディスポーザなし…駅徒歩11分…近隣3Lあるにはあるが…って感じですが、私は検討の対象になりません… |
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| No.128 |
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| No.129 |
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| No.130 |
リストラされた元職員じゃないですか、こういう特定の会社の物件ばかり粘着するのって。
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| No.131 |
リストラというより民事再生でやむなくじゃない？
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| No.132 |
先行現地案内きましたね。とりあえず申込しました。ぼちぼち値段開示しそうな予感です。
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| No.133 |
ここは70平米で1.5億以上でした・・・アトラスの方が断然良い・・
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| No.134 |
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| No.135 |
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| No.136 |
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| No.137 |
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| No.138 |
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| No.139 |
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| No.140 |
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| No.141 |
まず不動産って誰でも売ってもらえるのが当たり前じゃないですよ。
買ってやる、借りてやるみたいなの不動産屋やオーナーは相手にしません。 勘違いしている人多いですよね |
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| No.142 |
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| No.143 |
坪700万？誰が買うのか…アトラスの方が値段設定まともで駅近いし、断然良いでしょ。と買えない私は考えてしまう…
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| No.144 |
>>143 マンション検討中さん
こっちの方がアーキサイトメビウス監修で外観がかっこいい事は間違いない。 昔アトラスの方もアーキサイトメビウスになるんじゃないかみたいな期待論があったが 確かに小石川って堅い勤め人が住んでいるイメージがあってアトラスの方向性も決して間違ってはいないが、より今風なのはここの方のような気がする。比較的日当たりもよさげな感じだし囲まれ感も割に少ないと思う。 |
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| No.145 |
これ外壁レンガみたいな焼き物みたいなタイルでしょ。質感が出てかっこよく仕上がりそうです。
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| No.146 |
やはりここも坪単価600超えですかね…
シティテラスと迷っております |
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| No.147 |
かなりとなりのマンションに接近してるみたいですね。
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| No.148 |
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| No.149 |
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| No.150 |
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| No.151 |
>>150 通りがかりさん
これは抜けてないというの？ 
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| No.152 |
で、いくらなの？さっさと価格開示しろよ
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| No.153 |
営業に確認すればいいやん！
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| No.154 |
>>149 マンション比較中さん
ウソとかじゃなくて、代官山のモデルルームで画像全て見た感想です。抜けてる感じは一切しないですが、、、。遠くの山とか街とか見えました？何かシンボルになるもの見えました？私は見えなかったですけど。 |
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| No.155 |
抜け感というのも、主観的なもので、確たる定義があるわけではないと思うのですが、私も抜け感あるとは感じませんでした。道が狭くて、建物が近いせいですかね。
あと、孤独死とかは、今の社会、しようがない気もするのですが、傷害致死事件があった場所は、悪い気が漂っている気がするので。やはり躊躇しますね。 |
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| No.156 |
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| No.157 |
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| No.158 |
抜け感って個人差あるから微妙だよな。
少し先は見えるけど抜けてるとも言い難い。 山は見えなくてもいいけど抜けて気持ちいいとは思わないかもな、 個人的には |
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| No.159 |
>>151 マンション比較中さん
多分そっち方向ではなく、オリーブ通り沿いの北側は抜けていると思う。マンションの前が特異なクランク状に道が曲がってここの敷地が北からくる道に飛び出ている。 |
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| No.160 |
東側も三階建ての戸建て住宅街化してるので、目の前に他のマンションがあるような圧迫感は少ないと思う。景色が良いかと言われると確かに絶景を楽しむ物件ではないが日照や通風は良いと思うよ。
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| No.161 |
>>155 マンション検討中さん
事故物件跡地を格安で仕入れて、最高値でガッポリ抜くわけですね。まぁ、ビジネスですからね。それより、義務はさておき、事故物件跡地の説明はするんですかね？説明する、説明しないで、この会社がどんな会社か透けて見えますね。 |
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| No.162 |
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| No.163 |
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| No.164 |
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| No.165 |
これぐらいの眺望はまあ普通かな？
本物のいい眺望求めるなら湾岸に住むべき。 それよりも戸数が少ないのが気になります。 理事回ってくる確率高そう。 |
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| No.166 |
パークホームズのヒルテラスは買うべきだった。。。
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| No.167 |
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| No.168 |
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| No.169 |
>>161 口コミ知りたいさん
契約時にするだけだと良くないですよね。契約時＝実務上は意思決定して契約に来てますから、重説時に突如言われたら震える人もいるでしょう。販売時に開示していればそのような事態にはなりません。お互いの為に販売時にしっかり開示すべきだと思います。というか普通はします。 |
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| No.170 |
完全に部外者なんでどちらでもいいんですが、10年以上前の事件で建物の建て替えまでするのに告知義務が生じるってソースあるんでしょうか？
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| No.171 |
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| No.172 |
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| No.173 |
急に事故物件ポリスによる連投
怖 |
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| No.174 |
重説の時に説明されるでしょう
購入者よりも反応激しくならなくてもいいじゃん |
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| No.175 |
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| No.176 |
>>170 マンション掲示板さん
マジレスしますが、ガイドラインが最近改訂され特殊清掃を行うような人の死があった場合でも3年を経過すると賃貸物件の場合は告げなくてもよいとされました。特にここの場合は当該物件が滅失してますので告知義務はありません。 東京の場合、絞首刑が行われた監獄跡、上野戦争や東京大空襲などで人が大量に殺害された地域とかにたくさんのマンションやオフィスビルが建ってますので、過去、別な建物で起きたできごとも告知義務があるなら東京中が事故物件だらけになってしまいます。 |
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| No.177 |
素人の告知義務の議論なんてどうでも良いです。
あったという事実は変わらないですから。 それ以上に価値を感じれば買えば良いんです。いらなきゃ買わなきゃ良いんです。 |
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| No.178 |
>>176 匿名さん
気にするかしないかですよね。 ただ、大島てるの地図を見ていても、近隣に集中しているところがありますよね。 私は霊感は無いのですが、そういったところは、やはり何か暗い雰囲気を感じます。ここの付近も集中していますし、実際暗い気を感じましたので、私は避けました。 |
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| No.179 |
事故物件でもなんでもないとご理解いただけたようですからそれで十分です。
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| No.180 |
事故物件という定義も人為的なものだから、それに当てはまる当てはまらないで、マウント取ってもなあ…
加害者がここで、踏み外してしまった何かが、また、被害者がここで、思いがけない不幸に遭ってしまった何かが、この土地でクロスしている。 事故物件の話になると、東京大空襲の話などを持ち出す人が、必ずいるけど、それとは違う話だと思う。 戦前ならいざ知らず、戦後の平和な社会で、誰かが人を無念の死に追いやった土地は、それほど多くない。 ちなみに私は他にまだまた選択肢があるから、見送ります。戸数が少ないのも、後々困りそうだし。 |
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| No.181 |
要は殺人現場ですから、殺人現場跡地に積極的に住みたい人や、ここしか買えない人は住めば良い、嫌な人は辞めれば良いかと。東京大空襲だの戦争だの持ち出す人は、殺人とかは全く気にしないんですよ。どこでも人は死んでるから一緒と捉える素晴らしい感性をお持ちなんです。因みにそんな私も事故物件しか住みません。理由は篦棒に安いから。こちらのお値段に大変期待しております。過去にやむなく破産された中小企業のモリモトさんには是非とも頑張って頂きたいです。
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| No.182 |
投稿見る限り、シティテラスの方が断然良いことがわかりました。ただ、駅遠い買わないけどね。住み替えによる築浅中古狙うしかないかなぁ。まぁ、出ないか…つんだな。
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| No.183 |
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| No.184 |
>>183 さん
長期定借＝所有権×0.9が最近の相場になりつつあります。建築費は毎年1割～2割高騰しています。販売開始は1年以上先となると、現在の近隣新築マンション（所有権）より高くなる蓋然性は高いかと。計画拝見する限り、マンションの理想的な贅沢な配置になりそうです。故に、坪600はゆうに超えてくるかと。それでも売れると思いますが。 |
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| No.185 |
リビオシティ、駅から遠すぎ…
都営は、やはり行ける所、限られていて、乗継の度に運賃かさむんで、メトロかJRの駅が近い方がいいなあ… それはさておき、このピアーズ、建物は素敵ですね。でも、やっぱり事故物件は苦手。 オプレジ茗荷谷も、かなり迷ったけど、東?の異様な建物が異様な気を放っていたので、やめました。 結局、営業さんにも50年前からの利用状況について情報をもらい、地元の不動産業者にも聞いて、◯島てるの地図もチェックし、いわくのない土地のマンションを購入しました。 まあ、私の知らないいわくがあるかもしれませんがね。 |
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| No.186 |
大島てるの記載内容をちゃんと見たら、そもそも事故物件ではないというのが分かりそうなもんですが（笑
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| No.187 |
>>186 匿名さん
営業さんですかね? 当時の新聞記事に出てますよ。 そんなに昔の話ではないのでヒットしますよ。 大島てるは、先程私も見てみましたが、まさにこの番地で傷害致死と出てるし、事故物件間違いないのでは。 気にしない人はいいけど、大手デベなら把握してないとおかしいですよ。 某大手デベは、２軒隣が事故物件だったことも、聞いたらすぐに認められ、しっかりしているなと好印象でしたね。 |
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| No.188 |
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| No.189 |
>>185 検討板ユーザーさん
ほぼ同意します。ただ、近隣マンション住民としては、周辺が栄えるのは歓迎します。お陰様で、資産価値はかなり上がりました。ドームの開発も三井不動産が入った事で期待大です。個人的にはドームだの、JRAは排除頂き、都心モール兼ホテル兼レジの大規模開発を希望します。 |
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| No.190 |
ピアースの価格は完全にシティテラスの価格を正当化するに足る値を提示したようだね。文京区でも希少な南面接道も魅力的だが、北と東とはいえ二面接道で周囲の建物より頭一つでているここもなかなか魅力的。こうして文京区は魅力的な街に変わっていくんだろうな。
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| No.191 |
足立区のシティタワー千住大橋が75.68平米で12800万…比べると1.5億が安く感じる…絶対的には高いけど相対的にみれば妥当。
円安によりインフレが加速したって事ですね。なのでドルに換算してみると妥当な価格なんですよね。 現時点 1.5億≒100万ドル 2011年10月31日1ドル75円32銭が最高の円高 今、1ドル150円が最高の円安 良いマンションが安く買えた時代と円高はピタリと一致。 物価は世界通過のドルに換算するとよく理解できます。 |
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| No.192 |
しかしここは現地の募集看板も撤去されてしまったし、販売活動に余裕を感じる。すでに友の会の会員と早期に問い合わせのあった人たちだけで完売しそうな勢いなのかな。
かつては工場街でフォークリフトが走り回っていた街がねえ...変われば変わるもんだ。 |
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| No.193 |
>>192 匿名さん
駐車場や古いマンションも建て替計画もあるようです。 グローリオとブランズに挟まれた戸建も解体してますね。個人的には街並みにそぐわないあの物流施設を三井不動産あたりで建て替えて欲しいですが… クルヴィア、グローリオ、ブランズ、パークハビオ、ピアース、シティテラス、その先にリビオシティ文京小石川と、とても良い流れですね。まだだいぶ先ですが、ピアース完成楽しみです。 |
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| No.194 |
>>193 匿名さん
>街並みにそぐわないあの物流施設 多分あそこを使っている業者も使いづらさを痛感しているとおもいますね。大型トラックを運用しやすくなる千川通り沿いに移転させてあげればウインウインどころか彼らも大喜びでしょう。個人的にはまだ高度化が進んでいない白山を再開発することができればその余地はあると思っています。 |
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| No.195 |
決して安いとは言えない価格でここまで大人気なのか
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| No.196 |
>>195 匿名さん
大人気かはわかりませんが、価格が年を追う毎に上昇しているので、受け入れざるを得ないのかと。近隣中古物件も年々高値を更新。この周辺地域がもつポテンシャルからしたらまぁ納得ですが。ファミリー物件に限れば文京区が特定の千代田区や港区より高くなっても何らおかしくはないですからね。事実高いですし。少子化が極端に進む中で、安心安全な文教地区で子育てをしたいというニーズは増加の一途。下がる要素はありません。 |
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| No.197 |
文京区はやっぱり人気ですよね。
価格が多少高くても住みたいという人周りにも多いですよ。 アクセスもいいし、子育て環境としてもいいとなれば 年齢層問わず住みたいと感じる場所なのかなと思います。 |
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| No.198 |
収納が少な過ぎませんか？
寝室のウォークインも奥行きが小さく、各部屋のクロゼットも凄く小さいのしか付いてないから、収納工夫しても限界ありそう。値段も高いし、子育て環境良いと言っても室内が物で溢れた環境だと本末転倒って思います。ピアースって子ども想定無しですか？ |
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| No.199 |
3Lの70㎡以上のタイプは1.5億弱～とかなり強気ですね。坪700万とは…4戸と少ないので早く決まるかもですが、私の想定より１割以上高いだけに決断出来ず…。今後新築は更に上がるとなると、サラリーマンでは小石川で3L70㎡マンションの購入は無理ですわ…
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| No.200 |
来週から正式に申し込み受付らしいが…1.5億なんて強気過ぎで引き合いもなさそうだが…
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