パークホームズ南池袋ってどうですか？

[匿名さん]

パークホームズ南池袋についての情報を希望しています。
池袋駅と目白駅、それに雑司が谷駅も使えるのでどこへいくのも便利ですね。
外観もかっこよくていいなと思っています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X2115/

所在地：東京都豊島区南池袋１丁目３４番１（地番）
交通：西武池袋線「池袋」駅　徒歩5分
東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅　徒歩7分
東京メトロ副都心線「雑司が谷」駅　徒歩8分
東京メトロ有楽町線「池袋」駅　徒歩7分
JR「池袋」駅　徒歩7分
JR「目白」駅　徒歩8分

構造規模　地上17階建 総戸数52戸（一般販売対象戸数51戸）
竣工予定　2025年3月下旬
入居時期　2025年6月下旬

駐車場　敷地内機械式10台 敷地内平面1台
駐輪場　78台
バイク置場　2台

施工会社　西武建設株式会社
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
売　　主　三井不動産レジデンシャル株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。
　

[601: 名無しさん]

大塚が再開発w

[602: 通りがかりさん]

渋谷、新宿、品川、上野、池袋は沿線ターミナル駅です。もちろん資産価値は劣りますが人によって通勤、通学地域により利便性は異なり、価値観も変わります。埼玉方面は抜群（バカにする方も多いでしょうが）の利便性をほこりますし、自家用車があれば西池袋、護国寺、高松、東池袋とどの方面にも通じ本当に便利です。
目白も大塚も環境はもちろんよいですがターミナル駅と山手線沿線の一駅と比べても仕方ありません。

[603: 匿名さん]

>>602 通りがかりさん

新宿より原宿
渋谷より恵比寿の方が
駅力は下でも住宅地としては
人気です。
ターミナル駅はホームまで遠い
くっそ混雑で死にそうになる
など、日常の最寄り駅としては
不適格です。

みつを

[604: 周辺住民さん]

乃村の営業さん？　
※書込みと物件掲載のタイミングがほぼ一緒

別のところでやってくれない？

大塚とここは全く関係ないもん。

[605: eマンションさん]

大塚ニキ、大塚>池袋は流石に無理があると悟って恵比寿と原宿巻き込んだのか笑　恵比寿、原宿と大塚は別物すぎてw腹痛いwww

[607: 匿名さん]

>>589 匿名さん

ヤマト運輸の物流センターで働く中国人労働者同士がヤマト運輸の従業員専用送迎バスの中で喧嘩を始めて、バスが緊急停止したのがたまたま芝浦と港南の境界付近だっただけで当該地域とは全く関係がありません。それで中国人が多いってあんたはマジでニュースの読解力がまったくない幼稚園児並みの真正アホですね。

[608: 匿名さん]

>>592 eマンションさん

リビオ品川はもう人気過ぎて、業者も多くて一般人には買えない倍率だそうです。

[609: 匿名さん]

品川は大企業本社が集まってきてるし、品川駅の海側のあたりは運河があって景観もいいから環境が良くて人気エリアですね。

[610: 契約済みさん]

>>609 匿名さん
港南の画像をペタペタ貼りまくるのはアッチのスレでやりなさい。
ここは普通の人間が集うスレッドです。

[611: 検討板ユーザーさん]

>>603 匿名さん
大塚ニキ、それは無理あるって。
原宿や恵比寿とデッドボールの街を一緒にしたらしんどいって

[613: マンコミュファンさん]

ただ、住環境は大塚の方が↑ですね。
原宿、恵比寿より治安も悪くない＋学校のレベルも上＋スーパーもライフ、サミット、よしやと揃っているので。

[614: 匿名さん]

ターミナル駅の隣駅をカテゴライズするなら大塚は恵比寿と原宿側ではなくて新大久保側ではというマジレスは野暮ですか？

[616: マンコミュファンさん]

>>614 匿名さん

序列はこんな感じ

原宿/恵比寿>渋谷>>>代々木>新宿>目白>>>新大久保/池袋/大塚

[617: 匿名さん]

>>616 マンコミュファンさん
コアターミナルである渋谷、新宿、池袋と他の山手線沿線駅を並べてもね
強いてあげれば湘南新宿、埼京線がある恵比寿くらいかと。
新宿はどうしても西新宿になってしまうし、渋谷も純粋な最寄りである物件は少ない

[619: 検討板ユーザーさん]

ここホームまでは１５分くらいかかるよ。
例えば、坪単価３５０万で近年分譲された大塚駅北口のシティハウス大塚であればマンションエントランスから駅ホームまで３分で着きます。

[621: 評判気になるさん]

>>616 マンコミュファンさん

治安の悪さの序列かな？

[623: eマンションさん]

>>619 検討板ユーザーさん
6年前を近年って微妙ですね…
あの時はコロナ禍＋東京五輪前で都内は本当に何処も安かったです
ちなみに中古は現在は坪600程度で取引されているみたいですね

[624: 通りがかりさん]

>>623 eマンションさん

認識が間違っていますよ。
コロナ時が安かったんじゃなくて
コロナ後に爆発的いにバブちゃんしたんです。

ブリリアタワー池袋はツボ３５０
グランドミレーニアはツボ４００。

[625: 検討10]

日経新聞の記事で、みずほはこのあと金利競争から距離を置くだろうみたいなことが書いてあったのですが、変動でみずほはやめといたほうがよいでしょうか。選ぶ人おらんかもですが。

[627: 通りがかりさん]

>>619 検討板ユーザーさん
でも大塚でしょ。

[628: 匿名さん]

>>626 匿名さん
品川が湾岸で一番リセール悪いのは、湾岸で一番臭いからですよ。品川を再開発するなら悪臭源も含めて再開発しないと意味がないでしょう。

[629: 匿名さん]

>>628 匿名さん

埼玉より安い港区物件があるなら買いたいのでぜひ紹介してください。

[630: 匿名さん]

>>628 匿名さん

品川がリセール悪いなんて話初めて聞いたな。高輪ゲートウェイがもうすぐオープンする品川がリセール悪いなんてありえないだろ。何の根拠もないデタラメはやめろ。

[631: eマンションさん]

>>628 匿名さん
品川じゃなくてリセール悪いのは東雲だろ。

[632: マンション検討中さん]

賃料が低いのは池袋です

[633: 口コミ知りたいさん]

>>632 マンション検討中さん
https://suumo.jp/chintai/bc_100414535393/
https://suumo.jp/chintai/bc_100387895040/

これ低いですか？

[634: 評判気になるさん]

>>633 口コミ知りたいさん

安いと思います。
もしグランドミレーニアの最寄り駅が渋谷であれば
この２倍から2.5倍は賃料取れますので。

[635: eマンションさん]

2LDKの方は管理費込で大体6,450/m2なので、2～2.5倍だと大体13,000～16,000/m2になりますが、本当にそんな取れるんですか？

[636: 匿名さん]

大塚を上げるステマが酷いですね。
ルフォンに住んでるだけなのか中古を売りたい事情なのか不明ですが、
ここは販売が終了してる池袋と目白の間の物件なので大塚や湾岸地域の書き込みは非表示にするなどで皆さん無視しましょう。
有意義な情報交換の場にすべきですよ。

[637: 匿名さん]

>>631 eマンションさん
リセール重視なら臨海地下鉄の通る有明や豊洲の方が間違いなく上がると思うよ。港南は住環境的に勝ち目がないし、相対的に魅力が落ちていく。

[638: 検討板ユーザーさん]

大塚ニキ、確かにめちゃくちゃなんだけど、最後の方ちょっと楽しみにしてたまである笑

[639: マンション掲示板さん]

内見したけどグランドミレーニアはさすがにちょっと古臭く感じた。パークホームズ南池袋やプラウドタワー池袋、グランドシティタワー池袋を選ぶ理由がよくわかる

[640: マンコミュファンさん]

一階のワインレッドの柱が妻NGで内見まで進めませんでした。。。内装も年季を感じるのですか

[641: 匿名さん]

>>631 eマンションさん
品川駅の海側は品川埠頭に向かうトレーラーや大型車も多いし、空は飛行機の騒音が酷いですよ。

[642: マンション掲示板さん]

パークホームズ南池袋の前を通ったけど重厚感あって格好良かった

[643: 名無しさん]

>>639 マンション掲示板さん
10年違えば経年劣化は当然のことでしょう。
比べる理由がわかりません。

[644: eマンションさん]

>>643 名無しさん
購入検討なんだから比べる理由ぐらいわかるでしょw
古くても新しく感じる物件あるから

[645: 匿名さん]

今後中古で比べたらここより10年落ちでもグラミレ買うわ。
隣同士で見劣りする。

[646: 名無しさん]

>>645 匿名さん
10年落ちは無理。10年グランドミレーニアが話題になったことないしパークホームズ南池袋は外観で見劣りしない。

[647: 箱]

>>645 匿名さん
買ってから言わないと説得力ないです

[648: 匿名さん]

どちら選ぶにしろグランドミレーニアの3LDK自体ほぼ出物ないですよね。あるか分かりませんがこっちの転売住戸のあとはその時出てきたものを上手く掴むしかなさそうですね

[649: マンコミュファンさん]

>>640 マンコミュファンさん

グランドミレーニアのあれはやばいw
けどすみふは好き

[650: 口コミ知りたいさん]

さあ内覧会ぎ始まりますね！

[651: 通りがかりさん]

>>648 匿名さん
本当3LDK以上の出物少ないですよね。ここ買い逃して涙目ですわ。転売住居あったとしてくらいで買えるんですかね。。。

[652: マンコミュファンさん]

内覧会めちゃくちゃよかった…

[653: 評判気になるさん]

エントランスのドアが重厚感あって明治通りと建物内の結界感がすごかった。
ランク違えどあのドアは棟内が見えないからパークコート青山ザタワーに入る様な緊張感があった

[654: マンコミュファンさん]

申し訳ないけど格が１０倍位違います。

[655: 匿名さん]

>>641 匿名さん

湾岸マンションのリセールで言えば一番良いのは港南、最低が有明。

[656: 匿名さん]

>>655 匿名さん
リセール重視なら臨海地下鉄の通る有明や豊洲の方が間違いなく上がると思うよ。港南は住環境的に勝ち目がないし、相対的に魅力が落ちていく。

[657: 匿名さん]

>>656 匿名さん

臨海地下鉄なんか未確定で構想段階。それにベットするのは金をどぶに捨てるようなもんだ。まずは高輪ゲートウェイやリニア新幹線で成長が約束されている品川。江東区の端っこの底辺の有明なんぞ永遠に港区には勝てんのだから。

[658: マンション掲示板さん]

>>652 マンコミュファンさん

詳しくお願いします！

[660: 通りがかりさん]

>>653 評判気になるさん
まあここはパークホームズだけどほぼパークコート みたいな仕様ですからね。

[661: 匿名さん]

リセールの売り出し増えましたね。
近隣新築タワー見ると相対的に最安値8,980万が安く見えてくる。

[663: 通りがかりさん]

>>660 通りがかりさん

各階ゴミ置き場なし
天カセナシ
ＥＶも1台

パークコートは名乗れませんね
豊島の時点で今の基準ではＮＧです

[664: 管理担当]

[No.589～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[665: 通りがかりさん]

>>664 匿名さん

これがパークコートのフロアプランです。
常用ＥＶは当然２基、前室付き各階ゴミ置き場はマストで
高級車持ちの富裕層のために付帯率を多くできる車寄せ付きタワーパーキングも必須です。

[666: 匿名さん]

都心の富裕層はクルマを持たない人も多いですよ。車が必要なのは品川や夢の島みたいな不便なエリアだけ。

[667: 匿名さん]

>>665 通りがかりさん

タワーパーキングは車の出し入れの時に雨に濡れないようにしてある方が良いけど、ここはどうなんだろう？

[668: 匿名さん]

もともとパークコートで作ろうとしたけど廊下の高さがたらずに進められなかったと言うのはMRで普通に公開されてる話だよ

[669: 検討板ユーザーさん]

>>668 匿名さん
単なる営業トークです
本気でパークコート目指していたなら
階数減らしてでも階高上げますよ。失笑

[670: 匿名さん]

パークコートにしないことになったから無理に階高上げなかっただけでは。パークホームズにしたのにパークコートを目指していた名残ってだけで階高高くしたらただただ利益棄損するだけですし

[671: 検討板ユーザーさん]

>>670 匿名さん
パークコートにできるなら、階数減らして坪単価１割上げればむしろ全体的には利益もっと出ましたよね。
三井不動産がこの立地じゃこれ以上の値上げは厳しいと判断した結果でしょう。豊島ですし。

[672: 検討板ユーザーさん]

パコパコ言ってる人って、例えばオー〇〇ハウ〇の営業に、この土地は三井不動産が仕入れてパークコートになる予定の場所だったんですっ！！とか言われても真に受けそう。可愛いね。

[673: マンション検討中さん]

まあ池袋にパークコートタワーが建つのも時間の問題でしょう。

[674: マンション検討中さん]

パークコートにしようと思ったら階数2階以上減らさないと基準の高さ満たせないので、1割の値上げだとしんどいですかね。2割上がってたとしたら坪700後半？とかのはずなので、GCT一期の頃の売り出しと考えると、池袋にパークコートがどうこうより、三井不動産が土地形状に合わせて適切に事業化したってだけの話な気がしますね。

[675: 名無しさん]

>>672 検討板ユーザーさん
立地はすごい

[676: 通りがかりさん]

>>669 検討板ユーザーさん
特に最初の倍率すごかったからトークする必要ないけどね。

[677: マンション検討中さん]

パークコートレベルじゃないですがその辺りのパークホームズレベルじゃないのは確か。他にここまで高級なパークホームズってどこだ？

[678: マンション検討中さん]

浜松町はしょぼいし渋谷松濤ぐらいか？

[679: 検討板ユーザーさん]

そもそも立地が豊島の時点で全く高級ではないですね。。
立地だけで四谷や荻窪、中央区のザ・レジデンス、市ヶ谷ヒルトップ、小石川ヒルテラスに大敗してるし。

[680: 検討板ユーザーさん]

パークホームズでも高級ラインはザ・レジデンス付けるのが通例ですけど、三井不動産も豊島で付けちゃうと、ブランド価値が棄損すると考えたのではないでしょうか。

[681: 匿名さん]

>>678 マンション検討中さん
港区は港南を生贄として差し出すことで内陸部の住環境を守っているのですよ。行政区上は港区だけど、かなり臭いから人が住む場所としては適さないと思う。湾岸に住むなら江東区の方が良いかな。

[682: 口コミ知りたいさん]

豊島区はあれなのは事実やけん世界屈指のビッグターミナル池袋。GCT池袋もPT池袋ももう坪1000やけん。

[683: 匿名さん]

活きのいいアンチがいるってことはまだまだ池袋は伸び代ありそうですね。購入された方おめでとうございます！(あわよくばどうか売り出し価格で、、、

[684: 口コミ知りたいさん]

池袋は都内BIG3の立地な時点で立地は神ですね。
今や坪単価も1000万超えて立派な都心です。

[685: マンション検討中さん]

パークコートどころか、ザ・レジデンスの称号すら貰えなかったリッチですよ。豊洲以下。

[686: 匿名さん]

パークコートやパークマンションは仕様ではなく基本立地で、パークコートは都心の優れた住環境（パークマンションは超都心）が必要条件。
区で限定されるわけではなく、例えば品川区の城南5山は基本パークコート。

[687: 匿名さん]

豊島区でも目白あたりならパークコートはあり得る。ただしまとまった土地がない。
唯一可能性があるとすれば目白パークマンションの建て替え（みずほ目白社宅＆川村学園図書館との一体開発）くらいか。

[688: マンション比較中さん]

要は土地が狭かっただけの話し
渋谷、新宿、池袋、上野、品川等の資産性ある駅/エリアだと
どちらも徒歩6分圏内で まとまった開発可能（採算の合う）な土地は現在デベが取得出来ない

全体でも、首都圏の新築マンション供給戸数がもの凄く減ってきている

グランドシティタワー池袋（すみふ）　2027年1月入居予定
プラウドタワー池袋（のむら）　　　　2027年6月入居予定
の竣工/入居がだいぶ先なので、
キャッシュリッチや与信あるのであれば、先に住めるPH南池袋も悪くない選択肢

小規模で、戸数少ない（52戸）ことから
共用部はあそこまで贅沢な造りではなかったと思うが
まあ、池袋だし、近くは何も揃ってるから 不便はない
管理費等抑えられるし、2年先はまた住み替えすりゃいいと思う

ジュンク堂近いのは 有難い

[689: 匿名さん]

次はザ・レジデンスに住めると良いですね。

[690: マンション検討中さん]

>>685 マンション検討中さん
ザレジデンスがあると格付けされた！と勘違いしてて草w

[691: 口コミ知りたいさん]

1LDKや低層含めて全戸全熱交換はパークコートでも珍しいって有名ブロガーが。こんなパークホームズ聞いたことない

[692: マンコミュファンさん]

>>687 匿名さん
目白は既にパークコートありますよ。
皇族が住むガーデンヒルズもあり、唯一無二の徳川ビレッジもありますし。そこらの高級住宅街とはレベルが違います。
池袋にラトゥールとパコタワーが建つのも時間の問題です。

[693: マンコミュファンさん]

パークコートよりパークホームズの方が豪華仕様だなんて、高い金払ってパークコートに住んでる住民がアホみたいじゃん

[694: マンション掲示板さん]

妄想癖は捨て置いて


ザ・レジデンスの称号を有するパークホームズは豊島、足立、板橋、練馬、江戸川、葛飾、台東など、所謂ブランド価値のない区には一切ありませんね。

[695: eマンションさん]

>>692 マンコミュファンさん

築古の小規模があるね。
千葉の田舎にもパークコート作っていた時代の遺物。

[696: 匿名さん]

港区も埋立地の方は忌避施設が集まっていて臭いがきついし、区で不動産は語れないですよ。

[697: 通りがかりさん]

>>667 匿名さん

今日内覧に行ってきたものです。恐らく濡れると思います。