パークホームズ南池袋ってどうですか？

[匿名さん]

パークホームズ南池袋についての情報を希望しています。
池袋駅と目白駅、それに雑司が谷駅も使えるのでどこへいくのも便利ですね。
外観もかっこよくていいなと思っています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X2115/

所在地：東京都豊島区南池袋１丁目３４番１（地番）
交通：西武池袋線「池袋」駅　徒歩5分
東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅　徒歩7分
東京メトロ副都心線「雑司が谷」駅　徒歩8分
東京メトロ有楽町線「池袋」駅　徒歩7分
JR「池袋」駅　徒歩7分
JR「目白」駅　徒歩8分

構造規模　地上17階建 総戸数52戸（一般販売対象戸数51戸）
竣工予定　2025年3月下旬
入居時期　2025年6月下旬

駐車場　敷地内機械式10台 敷地内平面1台
駐輪場　78台
バイク置場　2台

施工会社　西武建設株式会社
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
売　　主　三井不動産レジデンシャル株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。
　

[141: 匿名さん]

>>139 買い替え検討中さん
そこが逆に三井は商品設計がうまいなと思いますね。

小規模マンションという地元の高くても欲しい人にだけ売れればいい物を売るのにこれを持ってきたのですから。

[142: eマンションさん]

西池袋は地権者のために建てて、後はマンションに詳しくない立地優先の地元富裕層を嵌め込めば勝てると踏んだからパクホ最低レベルのスペックで足りた

こっちは競合が強くて仕様上げないと勝負にならないから、まぁこんだけハイスペになったのかと思うけど、検討者にとっては良いことだよね

[143: 匿名さん]

>>134 マンション検討中さん
この設備仕様で高いって感じるなら相場を理解できていないんだと思う。数年前の相場感をお持ちなら、知識を更新することをおすすめしたいです。でないと、どこでも高く感じますよ。

[144: 匿名さん]

>>131 マンション検討中さん
普通はそうなると思います。
しかも、高田馬場から正式価格の決定の日程が後ろにずれるお知らせが来たので、具体的な検討してる人が相当少ないんでしょう。でなければ日程を後ろ倒しにする必要はないから。

[145: マンコミュファンさん]

>>143 匿名さん
まあ、そりゃそうですよね。
パークタワー西新宿も営業さんから今期終わったらまたあがるみたいな話聞きましたし、今期の供給も絞るっぽいです…。

[146: マンション検討中さん]

今はまだ上がるっていうのは相場観として間違いはないでしょ。
でも今の上がりすぎた状態が下がらないとでも思ってるの？
なぜコロナで不動産の価格が世界中で上がったのかは分かってるはずなのに。

[147: マンション比較中さん]

ほかのパークホームズシリーズのマンションも同じですが、
HPに建物の基礎構造、防震等級や、コンクリート強度、二重壁・床などの情報は一切載せていないですね。
三井＝大手＝良心的だから宣伝する意味がないでしょうか？
ここは細い建物だから地震来るとどうなりますかね。

[148: 匿名さん]

価格が出てますが38㎡の1LDKが7000万円台から。
グラミネの43㎡1LDKは5000万切る部屋もあったので相当な値上がりですね！

[149: マンション検討中さん]

外気処理と全熱交換ってどれくらい効果が違うか分かる方いらっしゃったら教えて欲しいです。
外気処理が良さそうなのは分かるのですが、実際にどちらも住んだことないため実態が分からず。

[150: 通りがかりさん]

>>147 マンション比較中さん
三井の場合は資料で渡してるからかと。それらをわざわざHPにあげるって、割と地盤とかハザードに不安があるところか大規模なところ。

[151: 匿名さん]

>>149 マンション検討中さん
全熱交換にちょっとしたエアコンの除湿と冷風?温風機能がつくし、風量も3段階の調整ができるので夏と冬の室内の快適さは大分変わります。(家ではないですが、勤め先のオフィスの移転先に導入されてました。)

[152: 匿名さん]

建物の基礎について紹介しているのは、買う側からすると、相当なPRポイントがあるんだという感じ。
我が家は、二重壁・床かどうか、子どもを育てているからこそ知りたいんですが、それをアップしているマンションは少ないと思ってしまいます。

地震対策は普通にしているとは思います。
耐震性が気になるなら直接聞くのが正解かなと思ったり…

[153: マンション検討中さん]

85m2がグランドシティタワー池袋一期の75m東中とほぼ同価格ですが、どっちが資産性高いと思いますか？

[154: マンション比較中さん]

うん、85平米なのに3部屋のうち2部屋が狭い、リビングも使いにくいし、迷う！

[155: 名無しさん]

>>152 匿名さん
都内のマンションで二重床二重天井なんて普通に当たり前だから、わざわざアップする必要もないでしょ
もし直床だったら間違いなく槍玉に上げられるからすぐ気付けるし(本郷三丁目とか)

[156: マンコミュファンさん]

>>153 マンション検討中さん
当然GCT。

[157: マンション掲示板さん]

>>156 マンコミュファンさん
いやこっちでしょ。路線価的にもグロス的にも

[158: マンション比較中さん]

GCTでしょ。2期以降は知らん。
ゴミ抱えて1基しかないエレベーター乗って捨てに行くのが面倒じゃなかったり、
車が使いづらかったりを気にしないならいいんじゃないの？
専有部は立派なだけに惜しいね。風呂も1620ならなあ。

[159: マンション検討中さん]

1LDKとか眺望死んでる部屋は知らんけど大規模マンションを嫌うタイプには刺さるんじゃない？
最寄りが池袋駅だし間取り良い部屋も多いよ

[160: マンション比較中さん]

結局駐車場ルートはどうなりましたか？
あの狭い道で運転技術を磨く一択でしょうか。

[161: 匿名さん]

>>160 マンション比較中さん
マンションが建って一方通行が解除される例ってありましたっけ？
マンションがセットバックすれば解除もあり得ますがここは1ミリも譲ってないですよね。
あとは三井の政治力かな。目白警察署と通じているか。

[162: マンション掲示板さん]

エリアNo1でもないですし正直規模感がないからGCTや野村には勝てない気がしますが、資産性というよりは実需の観点で広めの3LDKに住みたい人にはいいですよね。個人的に周辺雰囲気が東池袋と比べるとうーんという感じだけど、繁華街により近い方がいいという考え方もありますかね

[163: マンション検討中さん]

GCTや野村とはちょっと違うよね。
ファミリーには微妙な気もするけど、こじんまりと住みたい人には良いと思うよ。ただ３LDKよりも２LDKを増やした方が売れたのでは？と思っちゃいます。

[164: 通りがかりさん]

確かにDINKSとかだと繁華街近くて賑やかな感じを楽しめそう。東池袋は逆にファミリー向きかも

[165: マンション掲示板さん]

>>156 マンコミュファンさん
GCT池袋75㎡の中部屋とこっちの85㎡の角部屋なら、
QOLやグロス、路線価的にもこっちの85㎡の推すかな。

GCT池袋85㎡の角部屋とこちらの85㎡を比べるならGCT池袋ですけど、そもそも価格もランニングコストも違いすぎる。

[166: マンション掲示板さん]

>>158 マンション比較中さん
それにして価格やランニングコストが上がったら文句言うでしょー。

[167: マンション検討中さん]

>>152 匿名さん
私的にはむしろそこ以外にPRポイントがないのかなと思ってしまいます。

[168: マンション検討中さん]

85mの角部屋、倍率どのぐらいだと思いますか？

[169: マンコミュファンさん]

>>166 マンション掲示板さん
まさにそれ。
自分がどーでもいいと思ってる設備に関してはむしろ無い方がいいですよね。
不要な設備にランニングコストかけたく無いです。

[170: 匿名さん]

>>169 マンコミュファンさん
絶対永住ならそうだろうけど、売る事になった時に共用施設は価値になるからなぁ。
実際に住むとタワマンの共用施設なんて使わない人がほとんどなんだけどね。

[171: マンション掲示板さん]

>>170 匿名さん
あー、なるほどねぇ。確かに。
実需の場合と投資の場合とは別物ってことね。

[172: 匿名さん]

>>171 マンション掲示板さん
実需で住んでも売る事になることはあるからね。
予定外に子供が増えたとか、親の介護とか、転職とか、考えたくないけど離婚とかね。

さすがにランニングコストぐらいの些末な金額ならば許容した方がいい気がする。

[173: eマンションさん]

>>172 匿名さん
投資目線なら尚更ランニングコストは許容しちゃダメですよ。売却にしても買う側だってランニングコストぐらい気にするわけですし。

[174: マンション掲示板さん]

>>171 マンション掲示板さん
むしろ、投資目線ならハルミフラッグとかの方がいいでしょ。完全な投資目線ならここではないし、ここより利回りが悪くなりそうなグランドシティタワーは論外。

[175: マンコミュファンさん]

>>170 匿名さん
すみません。私的にはそもそも使わない共用施設にお金を払う事自体が無駄だと感じています。天上人のようなお金持ちが揃う三田ガーデンヒルズみたいなところに住む方なら何とも思わないでしょうが、大半の部屋が1億～2億のマンションでは無駄かなと。売ることを前提にしてもそんなに売却の査定額に響くとも思えないんですよね。ここはタワマンでもないので、それでいいのかなと。

[176: 名無しさん]

>>171 マンション掲示板さん
そりゃ、実需と投資は違いますよ。そもそも投資ならグロスは小さくていいし、ランニングコストはかからない方がいいわけで。投資ならタワマンでもそうそう大きい部屋である必要はない(転売とかを企むなら別だけど、そんな物件そうそうない。)

[177: マンション検討中さん]

>>168 マンション検討中さん
階数にもよるのでは？

[178: 通りがかりさん]

まあ駅直結か非直結、規模の違い、ゴミ置き場含めた共用施設、注目度、エリアNo1とかそういうのも含めてGCTその他よりは坪単価はずっと下でしょう(それはいまの売出価格に反映されてる)。そしてGCTが長期で売る以上、天井はそこになるんだろうなという気がします。

値上がり期待よりは自分が住みたいかで考えるのがいいでしょうね。池袋エリア自体は住みやすいと思います。C地区南も候補としてはいいんじゃないかなぁ。

[179: マンション掲示板さん]

>>178 通りがかりさん
そうですね。GCTは住友がやる以上は小刻みに分譲して高値追求するでしょうね。前回の平均坪単価700から、今回の12月下旬の販売は平均坪単価750前後になるとも聞きますから、それを考えるなら東池袋の既存物件もここ購入できた方も価値が下がる要素は少ないでしょうから半住半投としてはいいと思います。売るに困る場所でもないですし、池袋の街が気に入ったなら、あとは好みで物件選んでって感じですかね。
私的には住友のよりは野村棟に期待はありますが、いかんせん完成がだいぶ先になるのと、GCT池袋1期より単価同じか上がりそうなので、突き抜けた富裕層はともかく、一般の方は今あるものから選んだ方がいいのかなと。(そもそも、どの物件も抽選はあるでしょうから、待ったところで買えるかわからないのもありますが。)

[180: 匿名さん]

資産価値に重きを置く人は野村棟を待ってみてもいいような気もする。

池袋徒歩圏内はまだ過小評価だと思っているので、気に入ったならここでフィニッシュでも全く問題ないと思うけどね。

[181: 匿名さん]

>>137 匿名さん
あのあたりは寺がでかい土地持ってるのと、何棟もビル持ってる地主が多いからね
マンション建たないだろうね

[182: マンション検討中さん]

この物件、いろいろ惜しいなぁ
駐車場のアクセスが良ければ少し考えたんだが

[183: 匿名さん]

老朽化した西武がヨドバシ梅田みたいに建て替えられると、この辺は一気に変わりそう。

[184: eマンションさん]

>>182 マンション検討中さん
三井不動産のマンションはやっぱいいですね、ここは立地がダメなので見送りですが
私は20代なので、何十年後かの池袋パークタワーの建て替えに期待してます

[185: マンション検討中さん]

>>180 匿名さん
資産性はいいと思うんだけど、おそらく価格がなぁ…って感じだし、坪700以上は硬いだろうし、抽選に当たる保証もないのが辛いところ。1億半ば位で80㎡角部屋、ワイドスパンって考えると、こちらも資産価値は期待できるし、QOLはこちらの方が高そうだから、まずはこっちトライ、外したら野村って手も悪く無い。

[186: マンション比較中さん]

ここの売れ行きはどうですか？全部屋抽選ですか？

[187: eマンションさん]

坪700以上だとGCT並みですけどそこまでいきますかね～。ただGCTは値上げしそうですよね

[188: マンコミュファンさん]

>>184 eマンションさん
池袋パークタワー、新築で買って10年くらい所有したなあ。立地は良かったね。高層階南向きだったんで夜景が素晴らしかった。

[189: 匿名さん]

>>188 マンコミュファンさん
ここの南向き高層階はベラカーサがどうしても目に入るから池袋パークタワーの高層階南向き並みの絶景にはならん気がする。

入った事ないけど池袋パークタワーの南向き高層階の夜景はまじでやばそう。

[190: 匿名さん]

資産性が高いのでニーズはかなりあるでしょうね。
総戸数が少ないので、案外住みやすいのかもしれないかな～と思います。
価格も思ったよりも安くて買いやすいのは魅力かな。