ブランズ自由が丘ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ブランズ自由が丘についての情報を希望しています。
公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/jiyugaoka/

所在地：東京都世田谷区奥沢七丁目85番2（地番）
交通：東急東横線・大井町線「自由が丘」駅正面口まで徒歩5分

第二期

間取：2LDK～3LDK
専有面積：91.72平米～109.23平米(予定)
バルコニー面積：91.72平米～109.23平米(予定)

サービスバルコニー面積：2.05平米～2.33平米
テラス面積：14.28平米

売主：東急不動産株式会社
売主：東急株式会社
販売代理：東急不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社　関東建築支社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

総戸数：24戸（19戸供給済）
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地下1階 地上3階建
用途地域：第一種低層住居専用地域

駐車場：25台(機械式)(月額使用料：38,000円～42,000円)
自転車置場：スライドラック式32台(月額使用料：600円)、サイクルポート10台(月額使用料：2,000円)
ミニバイク置場：2台（月額使用料：3,000円)

建物竣工：　　　2024年1月下旬予定
引渡し可能時期：2024年5月下旬予定

第二期：2023年10月中旬販売開始予定

インターネット使用料：1,320円
スカパーJsat施設利用料：220円

敷地面積：1,944.27平米
建築延床面積：4,570.47平米(容積対象面積／2,914.32平米)
建築面積：1,396.36平米

優美なる邸宅、その先へ。

自由が丘の駅前に息づく華やぎと賑わいが余韻に変わり、
緑の潤いと静けさが次第に色濃くなる住宅街の一画に、
新しいBRANZが誕生します。
「自由が丘」駅徒歩5分以内では初となる、
平均専有面積113平米超の低層レジデンス。
その邸宅は、九品仏川緑道に寄り添う
第一種低層住居専用地域の三方角地を得て、
自由が丘に今までなかった固有の世界観を描きます。
目指したのは、既成概念を超える自在性の中に、
時を超える邸宅が備えるべき優美さを追い求めたレジデンス。
ここに、BRANZが掲げる「環境先進」への想いを込めて、
新しい時代の指標となる邸宅創造に挑みます。

-｢自由が丘｣駅徒歩5分。緑道を抜けるフラットアプローチ。
- 平均専有面積113平米超の低層レジデンス。
- 世田谷区初 ZEHと低炭素建築物同時取得。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[242: 匿名さん]

確かに、㎡単価で比較すると、マンション管理って、疑念が多い。
コンシェルジュ、２４時間有人管理とかプラス要素があれば別だけど。
同じ城南エリアの築浅ブランズで、当初の東急コミュニティから独立系の管理会社になったマンションがありますが、何があったのか。。。

[243: 評判気になるさん]

プールはないと思います。
ただ、個々の肩を持つ訳ではないけど、販売戦略として、デベは売り切ってさえしまえばあとは知らぬ顔のため、当初管理費を安めに設定して後で苦労するマンションが多いけど、そういう意味ではここは正直な方かと。

自分の保有するリゾート系セカンドマンションも（プールあり)７５㎡で管理費修繕費計３．５万から６万にいきなり今年後半から値上がりしました。
値上には総会で決議されるまで時間もかかるので、寧ろ来年度から値上げになる組合が多いと思う。（なので、中古を買う場合も注意が必要）
資材高騰に比較的影響のない平置駐車料金も、この辺は３～４万するし、新築も、ツケが後から来ることを考えれば、やむを得ないかなと。
＜建築コスト動向＞
https://www.kensetu-bukka.or.jp/sikyou/

[244: 名無しさん]

>>243 さん

前半部分は分かるけど、最後の建設資材コスト上昇はマンション価格や修繕積立金には影響するだろうけど、管理費には直接には関係なくない？

[245: 評判気になるさん]

>>242 匿名さん

管理会社の変更で多いのは、管理会社自体が降りてしまうこと。
親会社とは別会計で補填もなく、管理会社の経営は管理費頼み。共用設備の定期点検費も軒並み値上げ、光熱費も値上げの時代、従来の委託料据え置きでは赤字なので、値上げせざるを得ないけど、我田引水で系列で暴利をむさぼっていると暴言を吐かれてフロントも「そこまでして続けるいわれはない」と更新を断った例もある。（住不は特に利益優先。私はゼネコンと暫らく仕事をしていたのでその辺の事情に詳しいです）
実際、辞退か値上げか２拓を迫られて困る組合も多いよ。
バスの運転手より遥かに管理員の給料は安く、人が集まらないのも痛い。
時給１２００円でボーナス無し、祝日出勤で手当てもなく年収１５０万にも届かない。しかも居住者の中には、何を勘違いしたのか小間使い同然に顎でこき使う人もいる。
今は人手不足の時代、管理人も時給を上げ、何らかのインセンティブがないと、ろくな人材が集まらない。

[246: 評判気になるさん]

業界に居て感じたのは
親会社の平社員は生涯年収４５０００万が平均（大卒で３８年勤務）なのに、
孫会社に位置する管理会社のフロントは管理職でも生え抜きだとその１/3しかもらえていない、管理人に至っては時給換算で１/１５程度になるという現実です。
管理人の成り立ちは二極化されていて、大企業の役員だった人もいれば、高卒の作業員とか飲食店員みたいな人もいて、当たりはずれがあることかな。
なので、管理人は今は６５歳から７２歳位の人しか来ません。

[247: 匿名さん]

管理人は選べませんからね。大手デべのマンションに住んでいて、あたりはずれがあるのを実感します。人手不足、研修もいい加減。でも、管理費の値上げは、総会で否決されることはない。よくもわるくも、分譲マンションって、管理に無関心な住民が多い。
もちろん、モノ言う住民たちがいて、管理組合が機能しているマンションもあるにはありますが…。

[248: 評判気になるさん]

管理員の質の問題だけど、超高級マンションと郊外の安普請マンションの価格差ほど優劣の開きはない
基本交通費は会社持ちで、近隣住民の優先するけど、都心だから優秀では全然ない。
（唯、物件ごとに委託費が違い、給料はその中からあてがわれるので開きはある）
とは言え１０億の分譲物件の管理人が４０００万マンションの管理人より２０倍給料も質も高い筈がなく、格式に恥じない管理人が見つかるまで暫くはフロントが代行せざるをえなかったり
そのフロントも休日返上でブラック。入替わり（退社）が多く問題になっている。管理業務主任者資格がないと務まらず、忙しい割に薄給なのでこれ又なり手がいない。
コンシェルジュも、時給は管理人の１．５倍くらい、それも変な話だけど余り若い女性には務まらないし、年寄も居住者から避けられるので、これ又人が集まらない。
元々管理人に求められる人材も大企業の管理職経験者なんだけど、団塊世代が６５歳前後で雇用延長も少ない１０年前とは打って変わり、人が集まる筈が無い
という訳で、今は業界同士で人材の奪い合い=給料の良し悪しが勝負なので、管理会社も値上げしないと皆撤退を余儀なくされ、最後にツケが回るのはマンション住民
これからもマンションは建つ一方だけど、古いマンションから自主管理が当たり前の時代になる

[249: 匿名さん]

某大手デべの第三者管理方式の新築マンション。胡散臭い印象があったので、営業担当に問いつめたら、しどろもどろだった。買ったあと、管理がどうなるか、知ったことかと言わんばかりの営業の横柄さに、開いた口がふさがらなかった。

[250: 匿名さん]

マンション併設のプールは古くなると臭くなったりするからあまり必要性を感じない。スポーツジムの方が快適に使えますよ。

[251: 評判気になるさん]

まあ、自由が丘あたりを買える、目も財布も肥えた人達相手に、いい加減なサポートはできないからね　東急は特に地元密着型で、全国系みたいに逃げることもできないし
ただ東急グループでお抱えになると、組合がどのように付き合っていくかは住民次第。不動産系資格（理想はマンション管理士）があるような人が理事に居れば大分違う
余談だが、東急リバブルに戸建の売買の仲介を頼んだことがあるけど、ちゃんと希望通りで売れたし、全国系に比べて地域密着型だから、宣伝通りサポートは悪くないよ

[252: 匿名さん]

リバブル、ノムラの仲介、リハウス。営業さんを比較して、担当によって、あたりはずれあるね。ノムラ、リハウスはチーム制のよしあしがある。リバブルは、まずまず。

[253: 通りがかりさん]

>>252 匿名さん
住友はどうでしょうか。いまどこにしようか迷っています。

[254: 匿名さん]

買取制度のあるノムラ、リバブルで“保険”をかける手はあります。ただ系列デべの新築を買う場合でなければ、各社の査定を比較するのが基本でしょうね。担当者が抱えている物件で、その営業さんを見極めることも大事かと。ノムラ、リバブルは、公式サイトから、スタッフの店舗でのポジション、経験値もなんとなくわかります。まだ宅建資格をとったばかりの若手では心もとないですしね。スミフは、相談したことないので、わかりません。

[255: 通りがかりさん]

>>254 匿名さん
なるほど。ありがとうございます。

[256: 評判気になるさん]

自由が丘とか東急沿線においては、やはり東急が安全株。
信金みたいに、営業の異動があっても狭いので、後々のサポートで私は知りませんというのが少ない。大手財閥系の場合、担当交代や事務所閉鎖統合で窓口が遠くなったという話もたまにあるし、どの会社でも前任が獲得した顧客の引継サポートはおろそかになる営業もいる（表には出さないけど）。
住不は利益至上主義と言われるけど、値引が渋く融通が利かない訳ではない。特に仲介は双方の主張を聞いて調整はしてくれる。
中古仲介など手数料も３％に拘らないところは寧ろ中堅以下の方が緩め。そこも交渉材料。
要は、担当営業並びにその上長もしくは責任者、あとはタイミング次第。同じ会社の同じ営業所でも人が変われば対応も変わるし、決算のタイミングでも変わる（受注売上の達成度次第）ただこればかりは運。

[257: マンション検討中さん]

>>256 評判気になるさん

東急だって担当変わったり対応も違くなりますよ。

[258: 評判気になるさん]

うちの場合、売買や賃貸の仲介を手伝ってくれた担当が自由が丘から蒲田に異動になったね
でも主治医じゃあるまいし、こっちも複数の不動産屋と付き合っているし、案件が収束すれば影響はないよ
普通、このクラスの不動産を売買する人であれば、いろんな銀行や信金、証券会社、カーディーラー、損保生保、信託とか多くの付合いがあると思うけど、
担当が代わる度、挨拶連絡や訪問が来たところで、こっちも名前一々覚えていないし、大した影響もないよねｗ
そんなもんです

[259: 匿名さん]

自由が丘ならリバブル一択ですね。やはりこの辺の支店網が一番強い。営業担当も地元出身の人も多くて土地に詳しい。

[260: 購入経験者さん]

中古マンションの物件情報に関しては、リバブルはリクエストすると、詳細な資料をすぐ提供してくれるので、好感度は一番。とくに東急沿線は、店舗網が充実しているのが強み。買い替えを考える場合、仲介会社選びは大事。ノムラとの２択かな。

[261: 匿名さん]

100㎡以上の間取りがあるの、すごく豪華ですね。

D2タイプ見ていますが、洗面のシンクが2つもあり、浴室も1620の広いタイプのものでした。
そして、すごいと思ったのはリビングダイニング以外、洋室にも床暖房がついていること。これ、きっと嬉しいことでしょう。
洋室3の5.5畳はテレワークの部屋にしてもよさそうですし、使い勝手よさそうです。