(仮称)芝浦2丁目計画ってどうですか？

[評判気になるさん]

(仮称)芝浦2丁目計画についての情報を希望しています。
公式URL：

所在地：東京都港区芝浦2丁目1番75(地番)
交通：JR田町駅
間取：
面積：
敷地面積：1,622.16㎡
建築面積：774.35㎡
延床面積：20,897.30㎡
構造/規模：鉄筋コンクリート造・免震構造　地上34階・地下2階建
戸数：180戸
工事期間：2024年1月9日着工　2027年2月6日竣工
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[7: 周辺住民]

>>6 匿名さん
直接基礎が無理してる？杭基礎の方が丈夫だとでも言いたい？むしろ逆だけど？

[8: マンション検討中さん]

住不ということで第一期が一番お買い得でしょうね。それでも坪単価550くらいはいきますかね。

[9: 周辺住民]

>>8 マンション検討中さん
550～570ってとこでしょうね～。芝浦エリアではここをのぞくとしばらくタワマンは無さそうなので、その希少性で強気に出しそうな気がします。

[10: マンション検討中さん]

スミフが元祖だから槍玉に挙げられがちだけど、今はどこもスミフ商法ばりばりやってるでしょ

[11: マンション検討中さん]

ブランズもGFTも600はいってるでしょうから、700弱～では？条件悪いパンダで650？

[12: 名無しさん]

>>11 マンション検討中さん
同感です
昨今の市況で７００目指さない訳がない

[13: 検討板ユーザーさん]

>>11 マンション検討中さん
1期1次から700は無いんじゃないですかね？とはいえ。戸数も少ないので、600スタートは有り得るけど。

[14: 匿名さん]

人気の芝浦アドレスだし、坪700は行くんじゃないまさかね？今の時代は勝どきも豊洲も高いですよ。

[15: マンション検討中さん]

いきなり坪700だとかなり厳しいですね。ブランズの中古も苦戦しているところをみると坪580～630のレンジに収まるかなと。

あとここは戸数180しかないわりに各階ゴミ捨てのようですので管理費はかなり高額になりそう。

[16: 匿名さん]

各階ゴミ捨て場は古くなると臭ったりするので、好みが分かれますね。

[17: 周辺住民]

>>15 マンション検討中さん
同じく同意見。エリアの人気はあるし、確かに住みやすいから良い場所であるのは住んでて分かる。

ただ、ブランズしかり、周辺タワマンの中古で高値で出してる案件は軒並み苦戦してます。

これ見たらスミフと言えど、あまり1期から強気には出れないでしょう。

[18: マンション検討中さん]

ただ情勢的に、後ろへ行けば行くほど利上げリスクが高まっていきますね。
お得意の毎期値上げ作戦もうまくいかないかもしれません。

[19: 周辺住民]

>>18 マンション検討中さん
利上げになると、住宅ローン金利も上がるので、相対的に支払いできる総額が下がると思うんですよね。

そうした場合、どうしてもこれ以上の値付けはしにくくなるので、最初は弱気にならざるを得ない気がします。

[20: マンション検討中さん]

一期でも坪700以下は間違いなくないでしょう。ペンシルだけど角部屋率が高いのは、良いところだよね。

[21: 匿名さん]

ここは東京タワー見えるのかな？
それによって坪単価も相当変わるんじゃないかと思うんだけど。

[22: 周辺住民さん]

>>21 匿名さん
この辺りの特性として一般的にはレインボーブリッジビューの方が価格に反映している感じ。復活したら花火の特等席でもあるしね。感覚的に広告に出てる単価で@40は違ってる。
あえて海っ縁りまできて東京タワービューもないということなのかな。その意味で東京タワービューLOVEの人には穴場かも。あって邪魔にはならないし。
どっちも見えないと全く魅力のない立地なので、仕様・設備で勝負？

[23: 匿名さん]

>>21 匿名さん
友愛会館の隣、売主自身が建ててるビルが邪魔する可能性あり？

[25: マンション検討中さん]

ブランズタワー豊洲は東京ガスミュージアム跡地にできるタワマンでレインボービュー潰れるよ。

[28: 匿名さん]

>>23
そこはギリ被らなさそうな感じだけど、すぐ近所のボウリング場が再開発になったら完全アウト！ってなりそうだね。
もしも契約してから入居するまでに建て替え話が出てきたりしたら、、、
ヤバいヤバい

[30: 近隣住民]

ここの発表と発売っていつぐらいからかな？

[31: マンション検討中さん]

>>30 近隣住民さん

なんかよくわからない。天王洲の三井も建築始まるのに男のアップデートも無いし、港南のリビオタワーももう建設始まってるのにホームページさえないし。これって、ここも港南も天王洲も高輪ゲートウェイとかで盛り上がってくるの待って超強気の値段設定で出してきそう。

[33: 匿名さん]

ヨコソー隣が被りますね

[34: 匿名さん]

>>31 マンション検討中さん

天王洲は分からないけどここと港南のリビオと比較検討する人は多そうだね。

[37: 匿名さん]

芝浦二丁目は180戸でしょ。リビオ港南は815戸で5倍近い。規模が全然違う。
詳細は発表されてないが、スケールメリットなんかからリビオのほうが共用部は
充実しそうだね。ここは180戸だからせいぜいシティテラスくらいでしょう。
イメージとしてはこんな感じ。

[39: マンション検討中さん]

そりゃ港南と比べてしまうと芝浦の方が利便性でマシ。
港区最下位争いといったところだが。

それより中国経済の動向が気になるね。
中国リーマンショク来そうだ。同時に日本は利上げしようとしてるし。

[41: eマンションさん]

リセール考えても芝浦アドレスにはこだわりたい。

[一部テキストを削除しました。]

[42: マンション検討中さん]

伸び代しかないね

[46: 匿名さん]

>41
リセール考えたらアドレスはともかく、ペンシルタワマンは大型タワマンと比べて分が悪いよねぇ。。。
スミフ方式で高値追求してくるんだろうから余計に期待しにくいし。
スムログ情報の図面を見た限りでは、柱ガッツリ食い込み部屋ではなさそうだから、あとは間取り良好であることを願うばかりかな。

[48: 匿名さん]

港区でも芝浦周辺は最も中古マンションの売買成約数が多い地域。
芝浦エリアでリセールに困ることは無いでしょう。

[49: 口コミ知りたいさん]

>>46 匿名さん
ペンシルになると各住戸の負担も大きくなるね。
毎月のコスト2LDKで5万スタートでしょうね。
築10年で7万くらいか。

もしくはブランズみたいに基金として入居時にドカッと徴収し、見せかけて安くするか。

[50: 匿名さん]

>>49 口コミ知りたいさん
大規模タワマンだと誰も使わないプールとかあって管理費修繕費が嵩んだりしますよ。

[51: 匿名さん]

>>50 匿名さん

湾岸タワマン管理費の安さランキング。安さ1位物件はプール有り。
既に大規模修繕も無事完了済み。なので関係ないと思います。

[52: 管理担当]

[No.24～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[59: 通りがかりさん]

>>39 マンション検討中さん
中国発の世界恐慌が来きたらマンション買うタイミングとしては最悪になるね。ここの物件はタワマンのスケールメリットもなく、時期も悪いし強気の価格だしたら相当きついだろうね。

[60: 評判気になるさん]

>>59 通りがかりさん
中国発の世界恐慌とまでは言わなくても、中国不動産破綻の影響はこの後少なからずありそうですよね。

でもその影響ってこの先1年間にありそうだから、販売開始はそれが落ち着く2年後くらいまで先延ばしするんじゃないかと。

戸数的にもそこまで多くないので、販売開始が2025～2026でも売り切りそうだし。

[63: 通りがかりさん]

公聴会があるようですな

[64: 評判気になるさん]

>>63 通りがかりさん
行かれた方います？

[65: 通りがかりさん]

いよいよですね。

[66: 坪単価比較中さん]

>>65 通りがかりさん
売り出し開始は来年以降？　今売り出しなら＠700-800くらいなんだろうけど、来年だとどうなることやら。

[67: 匿名さん]

浜松町勝どき芝浦あたりの湾岸上位エリアは高値を維持すると思いますよ。

[68: マンコミュファンさん]

流石に浜松町>勝どき>芝浦でしょ
駅力が違いすぎる

[69: マンコミュファンさん]

とはいったものの晴海よりも断然便利ではあるのは間違いないけどね

[73: 匿名さん]

港南の品川シーズンテラスと高輪ゲートウェイシティ4街区ツインタワー

[74: 名無しさん]

ここの最寄りはJR田町だよね
三田も使えるしかなり便利
駅力の話って芝浦埠頭で考えてるのかな？

[75: マンション検討中さん]

浜松町>勝どき>芝浦、これどんなギャグ？

今も昔も浜松町>芝浦>>勝どき、豊洲>晴海>有明>>その他

港区浜松町エリアや田町エリア住んだら、勝どきとか交通不便すぎるし、恥ずかしくて住めないし、眼中にない。

[76: 匿名さん]

芝浦や勝どきは昔から人気の高いエリア。そもそも港区湾岸は汚物処理施設が集まってるから江東区より安いエリアもありますよ。

[77: マンコミュファンさん]

浜松町や田町>勝どきなのはそうだが、芝浦は浜松町田町から遠いのがね…
勝どきに対する晴海みたいなポジション

浜松町田町>勝どき>芝浦>晴海って感じ
豊洲は最近過大評価されすぎてるからわからん
まぁ調整される時は結局都心から遠く利便性の悪い豊洲有明晴海あたりから値崩れされるから芝浦エリアも駅徒歩次第って感じかな

[78: eマンションさん]

田町と芝浦を別々で書くあたり何も分かってない

勝ちどきアゲ投稿ウザい

[79: マンション検討中さん]

田町は、今後3年で化けるね。
住友さんは壺7～800万と予想

[80: 検討板ユーザーさん]

>>77
田町駅10分、築7年？のGFTの中古相場は640。勝どきだったら新築で駅直結のPTKがようやく近い相場。その時点で芝浦>>勝どきは言うまでもない。

芝浦は駅歩10分って記載でもホームまで11分くらい、勝どきでは駅直結でもホームまで5分くらい。そもそも都心部である田町駅から、どこ行くにもほぼ乗り換えなし。大江戸線は乗り換えしないと主要部まで行けない。同じ中央区エリアの銀座や東京駅さえ乗り換え必須、しかし芝浦エリアからは山手線、京浜東北線、三田線、浅草線など複数路線で数分で直通。

どこいくにも勝どき駅直結であろうが、田町駅10分のマンションの方が圧倒的にドアトゥドアで交通利便性が高い。

浜松町田町品川エリアは、商業、オフィス、外資系ホテル、都内最大級のインターなどを中心とした日本最大級の再開発が進行中。一方、勝ちどきはいつまで経ってもタワマン建ててるだけ。

サウスゲートエリアに住んでると勝どきとか郊外並みの交通利便性でタワマンの再開発しかない場所眼中にないのは同意。勝どきのタワマン密集群は港区から見えるけど悲惨だなとしか見えない。

[81: 匿名さん]

ここのホームページなどの公開はいつ頃になるのでしょうか？

[82: マンコミュファンさん]

いやだから浜松町田町>勝どきなのは同意だって
だから田町駅徒歩10分>勝どき駅徒歩10分も同意
だけど芝浦単体では駅もなければ商業施設もあるわけではない住居エリアでしょ
したがって芝浦>勝どきは意味不明
あえていうなら
勝どき駅徒歩9分以内>芝浦(＝田町駅徒歩10分と仮定)>勝どき駅徒歩10分以上

[83: 匿名さん]

カチドキーぜきもいな。

築７年の駅歩１０分の三井のタワマンが６４０なのに、駅直結新築の三井のタワマンがそれと対して変わらない価値しかないという時点で、田町駅徒歩１０分以上築7年中古＝勝どき駅直結の新築という事実がすべて。KTTとかDTと勝どき駅近の三井やすみふのタワマン中古平均価値はGFTに大きな差を付けられている。

駅直結の中央区のタワマンに住んでも、中央区の銀座や東京駅までのdoor to doorでのリアル所要時間は、田町駅徒歩１０分のマンションの方が少なくてアクセスもいい。それ以外の場所は尚更。ほぼ主要部に直通、５?６路線利用可能な田町エリアと、主要部に直通ほぼなし、単線、激混み、モグラのような深さの地下鉄単線頼みの勝どきエリア。港区アドレスと中央区アドレス。子育てへの補助援助は港区の圧勝。主要な学校やインターへのアクセスも田町圧勝。

田町は外資系ラグジュアリーホテルのプルマン、皇室御用達の愛育病院、商業施設msbだけじゃなく、東工大再開発で商業施設オフィス、さらに芝浦１丁目の２３０メーター級の野村不動産が本拠地を移転するツインタワーは巨大商業施設、ラグジュアリー外資系ホテル、インター、国際交流基点となる。４丁目のほうに行けばこちらも大規模商業施設やマリオットホテル、東京インター移転など盛りだくさんの高輪ゲートウエイが絶賛建築中。

勝どきにタワマン以外に何ができるんですかね、聞いたことないですけど。アホみたいに混んでる貧弱な地下鉄単線とバスで通勤とか頑張ってるねとは思うけど、港区から望む勝どきのタワマンカオスの景色は遠くから見るだけでストレス感じるよ。

[84: 名無しさん]

>>83 匿名さん
田町って山手線と三田線しかない交通不便地帯ですよね
実際田町で降りたことある人あんまり居ないでしょ
駅名も古臭いし

[85: 匿名さん]

芝浦は港南という地雷に引っ張られイメージ悪い
そもそも山手線超えはダメ

[86: マンコミュファンさん]

内側が良いのに越したことないのはそうだが、それで過度な逆プレミアム付いていると考えれるやつは賢いよ
内と外で駅徒歩変わらない(まぁ三田駅は流石に変わるが)のに坪単価が乖離しているならむしろ買い

[87: マンション検討中さん]

>>86 マンコミュファンさん
お得感で選ぶ住まいって楽しい？

[88: マンコミュファンさん]

言わんとしてることはわかるが一次取得でこの市況なら仕方ないよ
長く丁寧に住むことを前提にすればいっときのワクワク感より生活利便性と超長期での資産形成での底堅さこそ正義だと思ってるから

別に買って引き渡しまでの何年かで含み益が数千万にーみたいなのは鼻から興味ない
そういう物件買えないし

[89: eマンションさん]

>>84
都内最底辺地下鉄こと大江戸線使ってると都心の交通に疎くなっちゃうみたいだね。

主な利用路線は 山手線・京浜東北線・三田線・浅草線・ゆりかもめ・東京モノレールの6線になるかとおもいます。都内主要場所へはほとんど直通でいけるのが芝浦の強みです。使う可能性のある場所へのアクセスをまとめてみました。
直通で行ける主な駅 ・竹芝2分（クルーズ船乗り場） ・品川3分（東海道新幹線・屋形船乗り場） ・汐留4分（商業施設・劇団四季・日テレ・勤務地） ・新橋4分（勤務地・飲み屋） ・白金台5分（プラチナ通りのお店） ・内幸町5分（勤務地・レストラン） ・有楽町6分（商業施設・勤務地・ビックカメラ） ・東銀座6分（銀座三越など中央通り方面の銀座） ・日比谷7分（勤務地・日比谷公園・帝国ホテルなど） ・東京駅8分（勤務地・すべての新幹線・丸ビル・Kitteなど・ホテル） ・お台場海浜公園8分（デックス東京・アクアシティ東京・ダイバーシティ・フジテレビなど） ・大手町9分（勤務地） ・日本橋9分（勤務地・デパート） ・神保町12分（中古本屋・スキースノボ用品・ゴルフ用品） ・恵比寿13分（レストラン・服飾・雑貨） ・水道橋14分（東京ドーム） ・青海15分（パレットタウン） ・渋谷17分（ヒカリエ・デパート） ・国際展示場正門17分（東京ビックサイトでモーターショーなど） ・浅草18分（海外の友人来たときに連れ行くなど） ・原宿20分（大人はあまり用はないかな） ・横浜21分（結婚式・中華街とか？） ・新宿22分（勤務地・デパート）
その他3キロ圏内にある商業施設・地域（自転車・タクシー・バス・車） ・麻布十番2km　（電車でも白金高輪経由で乗車時間4分） ・虎ノ門ヒルズ2.1km ・六本木ヒルズ2.4km ・アークヒルズ2.5km ・ミッドタウン2.9km
乗換が必要でタクシーでも少し遠めの場所というと表参道くらいでしょうか ・表参道20分（新橋経由乗り換え時間4分含む）
再開発地域 ・TGMM含む東口再開発エリア 220m ・芝浦1丁目再開発400m ・浜松町駅前再開発730m ・竹芝再開発870m ・札ノ辻再開発970m ・新駅駅前 1.7km ・西武再開発2.5km
羽田・成田ともに鉄道でダイレクトアクセスができます。特に羽田は車でも20分くらい、電車でも20分くらい。

勝どきからは当然ながら、銀座も日比谷も有楽町も東京も品川も新橋も虎ノ門も霞ヶ関も渋谷も恵比寿も目黒も高輪ゲートウェイも池袋も横浜も飯田橋も大手町も全て鉄道でダイレクトアクセス不可wwwwww 羽田も成田ももちろん大江戸線単線でダイレクトアクセス不可wwww よくあんなところ住んでられるわ。多分埼玉か千葉の東京寄りのターミナル駅の方が勝どきよりは全然交通利便性は格上だろうに。

[90: 名無しさん]

ちょっとある方面から聞いた話だと坪700-900あたりのレンジで売り出すのではとのこと。ツインタワーと高輪ゲートウェイが完成したらもっと上がっちゃう可能性ある。

[93: 買い替え検討中さん]

>>90 名無しさん

有明で大量に売れ残っても坪400台で突っ張っている住不のことだから、芝浦ならあり得る。それで、芝浦港南の中古タワマンの価格上昇に拍車がかかると。。。無限ループ。

[94: 検討板ユーザーさん]

ＨＰ公開されたね
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tamachi/

[95: 買い替え検討中さん]

>>94 検討板ユーザーさん
情報ありがとうございます。

[96: マンコミュファンさん]

>>84 名無しさん
ネタか？
田町に勝てる駅の方が少ないわ。
あと浅草線知らないの？

[97: 評判気になるさん]

港区は埋立立地だと3段落ちぐらいになるので
中央区はおろか商業施設が充実してきた江東区にすら勝てるか危ういというのが実際のところ

[98: 匿名さん]

>>97 評判気になるさん

ネタだろ。江東区なんか港区とは比べ物にならんくらい安い。

[99: eマンションさん]

>>98 匿名さん
相手する価値もないからスルー推奨

[100: マンション検討中さん]

本日11時から開始の豊海マリーナタワーモデルルーム予約サーバーパンクしたみたいです。

[101: 通りがかりさん]

>>100 マンション検討中さん

完全スルーされてる笑

[102: マンション検討中さん]

立地もスペックも自分が買って自分が住むんだから自分が気に入ればそれで良いでしょう。
いちいち匿名で他人に同意を求める意味が分からない。
ニューヨークやロンドンの良いとこに比べたら東京なんてアホみたいに安くて全く自慢にならない。

[103: マンション掲示板さん]

>>89 eマンションさん
芝浦住人なので、言いたいことは分かるけど、ここからモノレールに徒歩だと15分くらいかからないかな。ちょっと主な利用路線に入れるには無理があるかなと。
GFT目線で書いてない？

[104: 匿名さん]

GFTは控えめに言って神物件だからな。浜松町、田町、三田と徒歩圏で、周辺環境も素晴らしい。港区湾岸はやはり芝浦1が頂点なのよ。

[105: マンション掲示板さん]

>>104 匿名さん
最寄りの日の出が抜けてますよ（笑）
それはさておき、GFTから三田線三田駅は、ガード下通るルートで実は640mの徒歩8分くらいですからね。ここからだと雑魚場トンネル通って765mの徒歩10分かな。
田町の交通利便性で言ったら、カテリーナ三田が最強ですが。

[106: 通りがかりさん]

芝浦は国家戦略特別区域計画の「BLUE FRONT SHIBAURA」も来年竣工されるしどんどん洗練されていくな。