ジオ板橋大山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/oyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154472

売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
総戸数：285戸
竣工時期：2025年3月（予定）
借地権：2098年7月31日まで（建物解体期間を含む）

間取り:2LDK～4LDK
面積:56.1m2～87.85m2
交通:東武東上線「大山」駅 徒歩6分
住所:東京都板橋区仲町2-1(地番)

【物件概要を追記しました。2023/06/26】

[761: マンション掲示板さん]

保育園入れること前提で話してる人いるけどこのマンション小さいお子さんがいる世帯なんて数えられるくらいしかいませんよね。特定されてもいいってことですか

[762: マンション掲示板さん]

>>761 マンション掲示板さん
子育て世帯相当数あるはずですし、特定した気分になって何か嬉しいならご自由にどうぞって感じでしょう。そもそも駅に近いのでいくらでも他の選択肢があるわけです。

[763: 通りがかりさん]

>>758 名無しさん
MRすら行ったことないです何も知らないですって自己紹介ありがとうございます。

[764: 評判気になるさん]

>>757 マンション検討中さん

地代と解体費用ってインフレで上がり続けるよね。特に70年後の解体費用を今から積み立てるって無駄すぎるな。そのままの価格でオンしてもなあ。2%福利でオンして考えないと。

[765: 通りがかりさん]

>>764 評判気になるさん
気になるならブリリアマーレみたく購入後管理組合に入って積立金の資産運用打診したらどうですか？
https://bma33.com/blog/221/

[766: 通りがかりさん]

定借買う人は所有権比で月々の支払い安くなった分を投資に回していればインフレだなんだの心配は無用でしょう。

70平米なら大楠買うより定借で本体価格が2500万安く、35年ローンで月々の返済額が6.5万安くなります。管理修繕地代解体の合計が比較して2万高い分を相殺して、月々4.5万円出費が抑えられてる訳なので、その金額を積立投資に回すことができます。オルカンなら月4.5万の積立で標準的な成績で10年後には1350万円になります。
逆に言うと7000万のローン審査が仮にこの物件で降りていても、そもそも類似の条件の所有権物件の審査額が降りないレベルの収入の人にはリスクが高いと考えています。
資産運用はみなさん行っていると思いますが、その上でさらにその差額分を積立投資に回せる人におすすめできるのが定借だと思います。単純にローンの審査がギリギリ通るから定借を買う、と言う人は見立てが甘いということです。
さらに言うなら、若くして購入する人は50年ローン一択で、35年ローンとの月々の差額分4.5万もさらに上乗せで合計9万上乗せで積立投資に回すべきだと思います。

[767: マンション検討中さん]

>>760 匿名さん
ご指摘ありがとうございました。
ちなみに重説は受けました？保育園賃料は管理組合の収益になるだけで、管理費がそれで安くなっているわけではなく、余剰資金としてプールされていくという認識でしたが。

[768: 名無しさん]

>>766 通りがかりさん
指摘したかったのは大楠とのコスト比較って話だと単純に2.5万×70年をコストオンじゃなくて以下くらいになるんじゃないですかと言いたかったです。全部足すと4000万近いです。
～10年目 2.5×12×10=300
～20年目 3×12×10=360
～30年目 3.6×12×10=430
～40年目 515
～50年目 620
～60年目 740
～70年目 890

[769: 購入者]

>>768 名無しさん
大インフレ前提の値段の70年間の総額を今払う値段かのように見せて何か意味があるんですかね？大楠とのランニングの差は大楠が本物件より小規模で管理費が高いことから現時点で月2万本物件が掛け捨ての支払い額が高く、本体価格の差で6.5万ローン返済が安いので4.5万大楠より月々の支払いが安く済みます。さらに土地の固定資産税もないので5万程度月の支出に余裕が出ます。

地代の改定の取り決めも物価と地価の上昇の低い方を参考にするという上がりにくい仕組みが取り入れられています。

それでもなお、あなたのいうように仮に70年後に今の3倍の支払い=7.5万(=現時点より5万上がる)が発生するような状況になっていたとして、70年でやっと大楠と月の支出が横並びになります。

その間積立投資できていたらいくらになっているでしょう。0年目に月5万、35年目に月2.5万、70年目に月0万円積み立てるわけですが、単純計算として70年間平均2.5万を毎月オルカンに積立した場合、標準的な成績で1750億円になります。下位5%の悲観的なシナリオでも54億になります。初期の投資額が大きいので実際はそれを遥かに上回ります。

今この瞬間手元に余剰資金が生まれることの価値がいかに大きいかという話です。

https://www.am.mufg.jp/tool/simulation_tsumitate.html

[770: 購入者]

年利5%で2.5万円を70年回すだけで1.8億になるので、所有権との差額を投資資金にちゃんと確保できる家計なら、心配するに値しない、むしろ得という考えです。その確保ができない家計で、諸々の値上がりが規約を見てもなお心配なら、買わない方がいいです。

[771: マンション検討中さん]

所有権で予算1億の人が余剰金を毎月投資に追加で回せるなら所有権よりも全然トータルとしていいじゃんと思って買う物件なので、たとえ本体価格が7000万円だったとしても、銀行がギリギリローン出してくれたとしても、予算7-8000万の人が買うような物件ではないでしょう。

[772: マンション掲示板さん]

ギリギリまで出し惜しみしてるみたいだけどあと何戸残ってるんでしょうね

[773: 評判気になるさん]

>>772 マンション掲示板さん
中層階も売り切って、東の上層階や南や西の何列か分などの条件の良い部屋を竣工後棟内販売に切り替えて坪単価上げてスミフ式で売っていく感じでしょうね。他の70年定借よりも3年借地期間が長いので焦りもないのでしょう。

[774: 検討板ユーザーさん]

>>769 購入者さん
大インフレ前提って70年後に物価が3～4倍になっているって大インフレ前提ですか？
解体準備金は1.2×285戸×72年=30億円って見積もりしてるんだと思うんですが、72年後に物価が3～4倍になっていたら100億円ってなる訳で初期の積み立てが少ないんで積み立て不足になっちゃいます。768の計算すら甘い計算で、100億円÷285戸=3500万です。地代は総額2000万くらいだとすると5500万の支払になります。

[775: 口コミ知りたいさん]

>>774 検討板ユーザーさん

いくらいくらで見積もりしてると思うんですがって憶測ベースで発言して意味ありますか？営業に聞いたらどうですか？素人の憶測試算では解体準備金で不足が発生するかもしれなくて不安です聞いてみたら良いでしょう。そんなに心配なら買わないで良いですと跳ね返されるだけだと思いますが。

手元に毎月キャッシュが当面の間所有権比較で残るのは事実なのですから、心配なら自分で投資すれば良いじゃないですかというだけの話です。

[776: 口コミ知りたいさん]

>>773 評判気になるさん
なるほどです。やはりなるべく高く売りたいがために待ってる感じなんですね。

[777: 口コミ知りたいさん]

普通に今の新築の所有権マンションが老朽化して解体しようと思った場合にじゃあその解体費を突然支払えるの？という話でもありますし、70年後物価が仮に4倍に上がった時に管理費や修繕積立金が上がるのはどこのマンションも同じですしね。皆さん(のお子さん？お孫さん？)の収入も上がらずにジオの解体金だけが独り歩きして上がるんですか？そうではないでしょうと。

[778: 口コミ知りたいさん]

>>775 口コミ知りたいさん
憶測っていうか、どこの定借マンションも販売開始前にいくつか業者に見積もりとって合理的な費用を戸数と借地年数で割っているでしょう。70年後にいくらになってるかは憶測ですが、3～4倍に上がることは十分想定されるかなと。言いたかったのは単純に今のコストをオンして比較するってのはリスク高くないですかってことだけです。

[779: 検討板ユーザーさん]

>>778 口コミ知りたいさん

1から10まで憶測ですね。あなたが他社の営業ではなく本物件の検討者ならそれが想定されているかどうかMRで確認されたらどうですか？
繰り返しになりますが、憶測ではなく事実として所有権比で手元にキャッシュが当面は毎月5万残るんだからそれを何かしらに余分に積立てられるわけです。ここからは極めて高い確度の憶測で、その積立投資の運用があれば物価が上がってようと気にならなくなるであろうという憶測に基づく主張です。

[780: 口コミ知りたいさん]

>>779 検討板ユーザーさん
年利5%で2.5万円を70年回すだけで1.8億になるので、所有権との差額を投資資金にちゃんと確保できる家計なら、心配するに値しない、むしろ得という考え

現時点の解体準備金は1.2×285戸×72年=30億円って見積もり、将来3～4倍に上がることも十分想定される。

どっちも憶測ですけどどちらが確度高い憶測ですか？管理費や修繕も上がるでしょうが、地代や解体準備金は調整なく契約に沿って無慈悲に上げてきますよ。所有権にはないリスクを内包してますよね。