ジオ板橋大山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/oyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154472

売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
総戸数：285戸
竣工時期：2025年3月（予定）
借地権：2098年7月31日まで（建物解体期間を含む）

間取り:2LDK～4LDK
面積:56.1m2～87.85m2
交通:東武東上線「大山」駅 徒歩6分
住所:東京都板橋区仲町2-1(地番)

【物件概要を追記しました。2023/06/26】

[721: マンション掲示板さん]

>>715 マンション掲示板さん
区がどうこうというよりかは再開発エリアとしてという意味だと思います。同じ板橋区内とて流石に荒川沿いとかとか動きが全く違うはずなので。

[722: マンション掲示板さん]

新駅舎の出入り口の位置が現在のハッピーロードと遊座商店街の間の踏切の位置っぽいんですが(以下の最後のページ参照)、これジオのメインエントランスからだとちょうど400mになるので、今でこそ駅徒歩6分表記ですがそのうち5分表記になりそうですかね。そもそも駅舎自体全体的に北側の駅前広場に拡大しつつ寄りそうですし。

https://www.city.itabashi.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page...

[723: 匿名さん]

>>715 マンション掲示板さん
都心6区もアドレスによってピンキリ。港区の埋立地の方だと地歴の良くないエリアもあって埼玉より安かったりしますよ。

[724: マンション掲示板さん]

駅高架下の利用について特に最新の説明会のQAでも質問が出てきなかったみたいですが、高架下にも商業が入ってきたりすると、現商店街の踏切の駅出入り口は、商店街×2+高架下商業+駅前広場の掛け合わせで相当いい感じになりそうで楽しみだったりします。

[725: マンション掲示板さん]

板橋区としては区役所から商店街経由で直結の大山に相当期待しているんだろうなあというのはひしひしと伝わってきますし、なんならこれはただの妄想ですが大山東町に用地が取得できようものならそちらに区役所移転もやりかねないとか思ってしまったりします。

[726: 口コミ知りたいさん]

>>724 マンション掲示板さん
東武が高架化した竹ノ塚駅の下にEQUIAを間髪入れずに開業したのと同じ流れでしょうか。大山でもやらないではいられないでしょうね。

[727: 通りがかりさん]

suumoで賃貸が出てますね。実需での購入者ばかりと思いましたが、投資用に購入してる人もいるんですね。
ジオ板橋大山 6階
https://suumo.jp/chintai/bc_100412443418/

ジオ板橋大山 5階
https://suumo.jp/chintai/bc_100412030290/

[728: eマンションさん]

>>727 通りがかりさん
2023年の販売開始時点での3社の賃料査定から1～1.5割くらい上がってますね。不動産価格の値上がりを考えれば当然で、購入者からするといいお知らせですね。

[729: eマンションさん]

投資用の物件で前建ての4階建ての建物から視線抜ける5-6階を購入されるというのは興味深いなと思いました。板状の階数差による価格差を賃料が回収できないから低層階(1-2階)に集中するものとばかり思っていたので。

[730: 通りがかりさん]

近所に住んでるものですが、このマンションの歩道や植栽のおかげで、道が広く感じられ緑も増えて嬉しいです

[731: 匿名さん]

賃貸住民ってオーナー住民と比べるとモラルが低い傾向にあるといわれていてトラブルリスク。賃料上がってるなんて喜んでるって・・・。

[732: 通りがかり]

>>731 匿名さん

それって賃料上がるとなんかモラル低くなったりトラブルになる傾向があるって事ですか？
賃貸住人自体はそりゃいるでしょうよって感じで賃料が上がった事でそこを改めて警戒する理由って何なのかなって気になりました。

[733: マンコミュファンさん]

ジオと富士

[734: 通りがかりさん]

>>733 マンコミュファンさん
すごい、素敵な写真ですね！

[735: 口コミ知りたいさん]

マンションから富士山みえるかな？見えるとしたら南か西向きの高層階？

[736: 口コミ知りたいさん]

>>735 口コミ知りたいさん

スカイラウンジから見えたらみんなハッピーだね

[737: 口コミ知りたいさん]

5年以内に売ろうとしてる人どれくらいいるんだろう。借地権だからどうせ売るなら早いほうがいい気がする

[738: 匿名さん]

>>737 口コミ知りたいさん
大山は住環境も良いし長く住みたい人が多いと思う。

[739: 買い替え検討中さん]

短期譲渡税考えるなら6年、ピッコロや高架化・駅前広場などの発表済みの大山の再開発の評価を待つなら5-10年、高架下？やらその他未発表の開発が続いたりした場合の評価も売りの追い風にしたいなら10-20年、住宅ローン減税使い潰しなら13年、永住や賃貸まで視野なら期限なし。解体期間が70年の中に含まれてない分、含まれてそうなブリリアシティ西早稲田(2022年築ー2092年まで）とかと比べると2098年までの権利のジオは2028年築みたいなもんだと思うと（暴論）またややこしくなる。学区がタワマン・大楠・ブリリア・ジオの強い学区になって校舎の拡張もしているくらいだし、子供の都合も重要な要素。ファミリー向けだし、定借とはいえ一時取得者は各自の都合で好きに住んで好きに売ればええんじゃないか。

[740: 口コミ知りたいさん]

リーフスクエアってどんな感じなんでしょうか。おしゃれな中庭？

[741: 匿名さん]

>>740 口コミ知りたいさん

内見の時に見てきましたが、案内した担当者曰く植物があるおしゃれな中庭っぽくするそうです。
今は植えた植物がまだ全然育ってないので作りたての畑みたいな感じではありました。
どんな感じで育つのかが楽しみです。

[742: マンション掲示板さん]

短期売買なら良いが、長期になればなるほど資産価値は大きく下落するのが定期借地権。

[743: マンコミュファンさん]

>>742 さん

唐突にどうしました？
739辺りでそこら辺は詳しく話してたと思うんですけど…

[744: マンション掲示板さん]

解釈を読み手に丸投げするふわっとしたことしか書けないコメントにわざわざ反応するだけ無駄

[745: 口コミ知りたいさん]

大山にスタバとタリーズできないかな

[746: 名無しさん]

>>745 口コミ知りたいさん
ノースタワーの下駄か積水タワーの下駄か高架下(？)か。テナント入る余地があるの楽しみですね

[747: マンション掲示板さん]

>>745
地図で見ると、日大板橋病院のスタバが近そうですかね

>>746
確定しているのはサウスタワーのマルエツだけですかね。何が入るか楽しみですね。

[748: マンション検討中さん]

本体価格7500万として、35年で換算すると＋いくらの費用が追加になるんですかね？概算書出してもらったけどいまいちよくわからない…あの高い解体準備金や地代考えると所有権物件買ったほうが安いのではないんですかね？

[749: マンション掲示板さん]

みなさん保育園別のところに申し込んだんですか？
まさかの定員割れで驚いてます

[750: 匿名さん]

>>749 マンション掲示板さん
保育園が近すぎるというのはメリットもあるけど、人によってはデメリットもあるんだよ。私ならあえて自分のマンションの保育園にはしない。まあ価値観は置かれた環境はそれぞれですからどちらが良いというわけではないですが。

[751: マンコミュファンさん]

保育園撤退したら地代や解体積立金って誰が支払うんでしょうか

[752: マンション検討中さん]

>>751 マンコミュファンさん
最終的に足りなければその時住んでいる人たちかと

[753: 検討板ユーザーさん]

保育園が地代払う前提なの面白いですね。賃貸で住む借家人が地代名目で払うかって話です。
なんなら賃料収入が修繕計画や地代や解体準備金の計画には反映されていないので、そもそも園からの賃料を何も当てにしていないわけです。プラウドシティ小竹向原やブリリア大山パークフロントにあるようなやっつけの小規模園ではなく、業界大手の運営する認可保育園です。専有面積も大きくまとまった賃料が毎月しっかりと少なくとも30年間安定的に入るわけです。相当長い期間その収入に支えられて積立金の増額を見送ることができるレベルのキャッシュエンジンがあるということで、そこが本物件の隠れたる強みなわけです。地代と解体準備金の負担を考慮してもスケールメリットによる管理費の安さで所有権タワマン程度の維持費に収まっていて、その上強力なキャッシュエンジンによる安心感があるわけです。
そもそもの30年の契約期間がある上に、30年後は読みにくいですが、板橋区、ましてやこの再開発エリアにおいて、保育園、なんなら大手のどろんこ会が撤退する可能性は30年後ですら相当低いわけです。

この程度の話はMRで何度も聞くと思うので検討する気が1ミリでもあるなら751さんも752さんもMR行かれてはいかがでしょうか？今の先着順の2LDKの価格を見るに、ファミリータイプも多少値上がりしてるかもしれませんが。

[754: 名無しさん]

>>753 検討板ユーザーさん

保育園の賃料ってどこに支払われるの？支払い先が管理組合なら修繕計画や地代や解体準備金にあててもいいんだろうけど、実際は阪急阪神不動産→土地所有者に支払われるわけでその主張は無理があるのでは…

[755: 通りがかりさん]

ネガキャンのやつまた来たぁ

[756: 匿名さん]

>>754 名無しさん

「実際は阪急阪神不動産→土地所有者に支払われるわけで」ってその間違った「実際」の情報、誰に聞いたんですか？すごく気になります！

[757: マンション検討中さん]

>>748 マンション検討中さん
単純な支払いコストだけの話なら、ジオ70平米7000万+(1+1.5)×12×35と大楠中古70平米9500万を比べるだけだと思いますが。追加の費用の試算程度はできないと定借購入は向いてないと思います。

[758: 名無しさん]

>>756 匿名さん

[759: 通りがかりさん]

パーティラウンジやワークラウンジ、スカイテラスとかの写真撮ってきましたけど見たい人いますか？

[760: 匿名さん]

>>758 名無しさん

横からごめんなさいね、これのどこに保育園の賃料のことが書かれてるの？
これは別に保育園に関する説明資料ではないよね。
保育園の賃料は管理費の方に入るから購入者の管理費が安くなってるって営業の説明は聞いてなかったのかな？

[761: マンション掲示板さん]

保育園入れること前提で話してる人いるけどこのマンション小さいお子さんがいる世帯なんて数えられるくらいしかいませんよね。特定されてもいいってことですか

[762: マンション掲示板さん]

>>761 マンション掲示板さん
子育て世帯相当数あるはずですし、特定した気分になって何か嬉しいならご自由にどうぞって感じでしょう。そもそも駅に近いのでいくらでも他の選択肢があるわけです。

[763: 通りがかりさん]

>>758 名無しさん
MRすら行ったことないです何も知らないですって自己紹介ありがとうございます。

[764: 評判気になるさん]

>>757 マンション検討中さん

地代と解体費用ってインフレで上がり続けるよね。特に70年後の解体費用を今から積み立てるって無駄すぎるな。そのままの価格でオンしてもなあ。2%福利でオンして考えないと。

[765: 通りがかりさん]

>>764 評判気になるさん
気になるならブリリアマーレみたく購入後管理組合に入って積立金の資産運用打診したらどうですか？
https://bma33.com/blog/221/

[766: 通りがかりさん]

定借買う人は所有権比で月々の支払い安くなった分を投資に回していればインフレだなんだの心配は無用でしょう。

70平米なら大楠買うより定借で本体価格が2500万安く、35年ローンで月々の返済額が6.5万安くなります。管理修繕地代解体の合計が比較して2万高い分を相殺して、月々4.5万円出費が抑えられてる訳なので、その金額を積立投資に回すことができます。オルカンなら月4.5万の積立で標準的な成績で10年後には1350万円になります。
逆に言うと7000万のローン審査が仮にこの物件で降りていても、そもそも類似の条件の所有権物件の審査額が降りないレベルの収入の人にはリスクが高いと考えています。
資産運用はみなさん行っていると思いますが、その上でさらにその差額分を積立投資に回せる人におすすめできるのが定借だと思います。単純にローンの審査がギリギリ通るから定借を買う、と言う人は見立てが甘いということです。
さらに言うなら、若くして購入する人は50年ローン一択で、35年ローンとの月々の差額分4.5万もさらに上乗せで合計9万上乗せで積立投資に回すべきだと思います。

[767: マンション検討中さん]

>>760 匿名さん
ご指摘ありがとうございました。
ちなみに重説は受けました？保育園賃料は管理組合の収益になるだけで、管理費がそれで安くなっているわけではなく、余剰資金としてプールされていくという認識でしたが。

[768: 名無しさん]

>>766 通りがかりさん
指摘したかったのは大楠とのコスト比較って話だと単純に2.5万×70年をコストオンじゃなくて以下くらいになるんじゃないですかと言いたかったです。全部足すと4000万近いです。
～10年目 2.5×12×10=300
～20年目 3×12×10=360
～30年目 3.6×12×10=430
～40年目 515
～50年目 620
～60年目 740
～70年目 890

[769: 購入者]

>>768 名無しさん
大インフレ前提の値段の70年間の総額を今払う値段かのように見せて何か意味があるんですかね？大楠とのランニングの差は大楠が本物件より小規模で管理費が高いことから現時点で月2万本物件が掛け捨ての支払い額が高く、本体価格の差で6.5万ローン返済が安いので4.5万大楠より月々の支払いが安く済みます。さらに土地の固定資産税もないので5万程度月の支出に余裕が出ます。

地代の改定の取り決めも物価と地価の上昇の低い方を参考にするという上がりにくい仕組みが取り入れられています。

それでもなお、あなたのいうように仮に70年後に今の3倍の支払い=7.5万(=現時点より5万上がる)が発生するような状況になっていたとして、70年でやっと大楠と月の支出が横並びになります。

その間積立投資できていたらいくらになっているでしょう。0年目に月5万、35年目に月2.5万、70年目に月0万円積み立てるわけですが、単純計算として70年間平均2.5万を毎月オルカンに積立した場合、標準的な成績で1750億円になります。下位5%の悲観的なシナリオでも54億になります。初期の投資額が大きいので実際はそれを遥かに上回ります。

今この瞬間手元に余剰資金が生まれることの価値がいかに大きいかという話です。

https://www.am.mufg.jp/tool/simulation_tsumitate.html

[770: 購入者]

年利5%で2.5万円を70年回すだけで1.8億になるので、所有権との差額を投資資金にちゃんと確保できる家計なら、心配するに値しない、むしろ得という考えです。その確保ができない家計で、諸々の値上がりが規約を見てもなお心配なら、買わない方がいいです。