ジオ板橋大山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/oyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154472

売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
総戸数：285戸
竣工時期：2025年3月（予定）
借地権：2098年7月31日まで（建物解体期間を含む）

間取り:2LDK～4LDK
面積:56.1m2～87.85m2
交通:東武東上線「大山」駅 徒歩6分
住所:東京都板橋区仲町2-1(地番)

【物件概要を追記しました。2023/06/26】

[602: 匿名さん]

コンクリの中性化とかすれば150年はいけることはわかってる。
実際築100年でマンションとしてバリバリの建物もあるよ。

[603: 匿名さん]

602 中性化→中性化対策ね。失礼。

[604: 検討板ユーザーさん]

100年って言われてもどうせ生きてないのでは。。

[605: マンション検討中さん]

皆さんわかってると思いますが、物件価値の話ですよね

[606: 匿名さん]

>>602 匿名さん
アメリカに渡航して、築150年の中性化対策のリノベマンションに移住したらいいじゃないですか？

[607: マンション検討中さん]

うーん、話を全く理解していない方がいますね

[608: 匿名さん]

>>606 匿名さん

もちろん、最近買った都内のマンションに100-150年子々孫々住み続ける予定（建て替えができればそれもよし、途中で売るもよし）。
所有権ならそれができるしいろんな選択肢があるということ。

[609: 匿名さん]

結局またあのネガキャンのやつ草

[610: 検討板ユーザーさん]

まあ、東京都ですら人口減って時代がもう直ぐ来ますので、新しく建てるより古いのリノベって時代になるのでしょう。けどあくまで都内の便利な立地ってのが前提ですよね。近郊、郊外で駅からちょっと離れたりすると適切にメンテされず100-150年子々孫々住み続けるなんて難しいのではないでしょうか。

[611: 評判気になるさん]

売れ行きはどうなんでしょうか。

[612: マンション検討中さん]

>>611 評判気になるさん

もし本当に気になるなら見学予約して営業さんに聞いた方が良いと思いますよ。
ここで聞いても、既に買ってしまって最新の情報を持ってない人と、
どこどこの物件がずっと残ってるから売れてない！とか言って難癖付けてくる
ネガキャンが生き甲斐みたいなよく分からん人が大半だと思うんで…

[613: 口コミ知りたいさん]

大楠の中古やバウスの価格をみると安く見えますが過疎ってますね。

[614: 匿名さん]

9月の住宅ローン相談会、23日から予約受付開始で少し日が経っているのもありますが、
先ほど予約の電話をしたら殆ど埋まってしまっていて空きが少ないとのことでした。
まぁ、そもそも42枠しかないですからそりゃ埋まりますよね…
先ほど聞いた話によると追加で新たに日程を増やしたそうなので、
相談を考えている人は早めに予約の電話をした方が良いかもです。

[615: 検討板ユーザーさん]

>>614 匿名さん
住宅ローン相談会って何を相談するんですか？借入額とか資金繰り計画みたいなことでしょうか。

[616: マンコミュファンさん]

>>615 検討板ユーザーさん

そこら辺は購入前にある程度試算して問題ない事を確認していますね。
今回の住宅ローン相談会は銀行選定に向けた相談会になります。

[617: マンション掲示板さん]

最寄りの板橋第六小学校が新築マンションラッシュによる児童急増のため建替えを行うとのこと。
（令和6年370人→令和15年742人予想）

板橋第六小学校の改築について
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/kyoikuiinkai/joho/kaisyu/1038158/10...

[618: 検討板ユーザーさん]

隣地が仮校舎とかもしかするとあり得そうですね～

[619: 評判気になるさん]

>>618 検討板ユーザーさん
今のところ校庭部分に建てる方向のようですね
なんにせよ前倒しで改築してほしい

[620: 検討板ユーザーさん]

改築工事が2年くらいかかるとしたら、その間、どこかに仮校舎を作るか統廃合されて使ってない校舎とかどこか一時避難する必要ありますよね。

[621: マンション掲示板さん]

外観が見えてきましたね
え、こんな感じだったっけと思われる方もいそう

[622: マンコミュファンさん]

>>615 検討板ユーザーさん
意外と、金融機関によって細かい違いが色々あるのですよね。単純な利率だけじゃなくて、疾病の保障有無や繰上げ返済の手段、手数料の違いもあります。預け入れなどの条件を満たすと金利が割引になる銀行もあるそうです。

[623: マンション掲示板さん]

>>621 マンション掲示板さん
ぜひ写真お願いします！

[624: 匿名さん]

>>617 マンション掲示板さん
前倒しでの建て替えは有り難いですね。ちょうど子供の入学時のタイミングで新築になるご家庭も多そう。

[625: 通りがかりさん]

いよいよですね

[626: 匿名さん]

>>625 通りがかりさん
画像あげてくださり、ありがとうございます！！

[627: 評判気になるさん]

みなさん、保育園はやはりこのマンションのところにしますか？
うちは4歳なんですか何人くらい入園するのか気になっています

[628: eマンションさん]

マンション内なので暑くても雨でも近くていいですよね。入れればいいですが。

[629: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[630: マンコミュファンさん]

>>628 eマンションさん
新設園なので定数割れになると思いますよ

[631: マンション掲示板さん]

2LDKがHPから消えましたね。

[632: 匿名さん]

完売ですか？おめでとうございます??

[633: マンション検討中さん]

出し惜しみしてる部屋があるような気がしますがどうなんですかね。2LDKのM1,M2完売でしょうか。東棟のOタイプはまだ出てなかったり

[634: 通りがかりさん]

200近くいっているみたいですが、出し惜しみ部屋はあるようです。2LDKはもともと少ないですから完売なんでしょうか。

[635: マンション掲示板さん]

近々話を聞きに行こうと思っているのですが
敷地西側（保育園側）の西向きってまだ残ってますか？
保育園の真上とか安そうだし狙ってみたいですが、広さは70平米超えますかね？

[636: マンション検討中さん]

保育園の真上かどうかはわからないですがスーモに掲載されている202は西向きだったような気がします。68平米ですが

[637: 通りがかりさん]

>>636 マンション検討中さん
ありがとうございます
ということは201もそうですかね？
狙いに行こうと思います

[638: マンション掲示板さん]

>>634 通りがかりさん
この前話を聞きに行ったのですが、
2LDKはC2,3が次期の販売で、その他（C1,D,M1,2）は完売のようです。

[639: 評判気になるさん]

>>637 通りがかりさん
201は角部屋になると思うので売れてしまっていたような気がします。確かに2階はお得感ありますよね

[640: 通りがかりさん]

2階って防犯面はちと不安なんですかね、お安い、直ぐ外に出れる、とかメリットあるの分かりますし、侵入口がたくさんある戸建よりはよっぽどマシでしょうが。

[641: マンション検討中さん]

パークタワー渋谷笹塚とかパークコート青山高樹町とかの板見ると定借は辞めた方が良いと散々言われてますが、ここは大丈夫なんですかね。

[643: 口コミ知りたいさん]

>>642 匿名さん
なるほど、同じ定借でも考え方の違いがよく分かりました。

[644: マンコミュファンさん]

>>641 マンション検討中さん

あとは他の定借と違って地主と直でやり取りしないので、貸しに出したり売りに出したりする時に地主にお金払わなくて良いってのは大きかったかなと思いますね。

[645: 通りがかりさん]

金利が高くなってくるとイニシャル安いのはメリットなんじゃなかろうか。

[646: 匿名さん]

>>他の定借と違って地主と直でやり取りしないので、貸しに出したり売りに出したりする時に地主にお金払わなくて良い
そうなんですか？
いまいち、理解していなかったです。

定借であっても永住予定ではいますが、もし、転勤になったりして長期的に空けることになって他の人に貸すとしても、地主にお金を払わなくていいのはメリットありますね。

[647: マンション検討中さん]

残り何戸ぐらいなんだろうか

[648: マンション検討中さん]

定借でこの価格なら同じジオ系の板橋浮間舟渡とかのほうがよさそうだけどな
まあ価格インパクトはあるから完売にはなりそう

[649: マンション検討中さん]

ジオ浮間舟渡は水害リスク高そう。埼京線しか使えないのも何だかなあ。

[650: 検討板ユーザーさん]

浮間舟渡、日中は１３分・７分のダイヤで、各停のみ停車のため全部新宿止まり
ハザードの裏返しながら、河川敷や公園などの環境はプラス面もある
ここより浮間がよいと感じる人は楽なもんだよ
向こうが安いのだからささっと買えばよい

[651: 匿名さん]

浮間舟渡も大山も住環境が良くて人気の高いエリアですよ。

[652: 通りがかりさん]

埼京線の朝のラッシュキツくないかい？東上線の各駅停車とはだいぶ違うでしょう。

[653: 検討板ユーザーさん]

好みではあるけどやはり朝の埼京線を知っていると浮間舟渡は住みたくないな

[654: 評判気になるさん]

第2期になるようですね。価格は変化あるのか。

[655: 匿名さん]

>644

費用面はどうだろうね。地主との間に売り主が入ってるから地代に売り主の手数料が含まれていると考えられる。何度もない承諾の手数料とどっちがメリットがあるか。

[656: 検討板ユーザーさん]

yahoo不動産でこちらの購入者の世帯年収の割合をみました。すみふのタワマンが建つことも考えると大山の雰囲気少し変わるかもしれませんね

[657: 口コミ知りたいさん]

すみふシティタワーズの商業施設の部分ってどんなお店が入るかご存知の方いますか？大山ってチェーン店は何でもあるイメージですがスターバックスやタリーズはまだありませんよね。新しくできるかな

[658: マンション検討中さん]

>>655 匿名さん

なるほど、そう言う考え方もあるのか…

[659: 匿名さん]

上野東京ラインが開業して、最近は埼京線の混雑も緩和されてきてる。

[660: 匿名さん]

>658

売る側の説明だけ聞いてると見落とす。ボランティアなわけじゃないから地主との間に入ってなんてことただでしないでしょ。

[661: 匿名さん]

>645

どうだろうね。物価上昇を考えると地代のアップも十分想定される。土地代金分の支払いを先送りすることが吉と出るか凶と出るか。

[662: マンション掲示板さん]

私もあまり気にしてなかったのですが、再開発によって近隣地価が急上昇して地代アップってすぐ発生しそうで怖いですね

[663: eマンションさん]

まあ幅の狭い裏道側の立地ですし、良くも悪くもですが、地価上昇の煽りは受けにくいと思います

ガラス張りのエントランスが見えるようになってきましたが、いい感じですね

[664: 購入者さん]

>>663 eマンションさん
もしお持ちでしたら、写真投稿いただけると嬉しいです！

[665: マンション掲示板さん]

>>664 購入者さん
663さんとは別人ですが、行ってみました！

エントランスができると雰囲気が良くなりますね！

[666: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[667: 評判気になるさん]

お近くのプラウドシティ小竹向原も見たんですが存在感がだいぶ違う。。なんでだろ。

[668: マンション検討中さん]

>>667 評判気になるさん

ジオがしょぼいということですか？

[669: 匿名さん]

ジオもプラウドもかなりクオリティ高いと思います。

[670: 匿名さん]

＞667

外観でいうと、あちらは外壁がタイル張りのところが多いからじゃない。

[671: 評判気になるさん]

>>667 評判気になるさん
削除されたのに懲りないですね

[672: 評判気になるさん]

個人の感覚ですが、プラウドシティ小竹向原は角がダイレクトウィンドウだったりエントランスの高級感だったりジオと存在感にだいぶ差を感じました。小竹は街にお店が何もないってのはあります、ハッピロードないです。

[673: 検討板ユーザーさん]

ここって一年前の販売の時から値上げってされてるんですか？

[674: 評判気になるさん]

ほとんどされてないでしょ。この1年で都内のマンションは2、3割上がってるけど。

[675: 検討板ユーザーさん]

それは新築検討者的にはお買い得感が出てきたと言えるのか、ただ一年前が割高だっただけなのか、はてさて

[676: 匿名さん]

大山も小竹向原も立地が良いですからね。リセールもかなり期待できると思う。

[678: 管理担当]

[NO.677と本レスは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[679: マンション掲示板さん]

所有権換算すると450位ってくらいなんで、割高感は薄れてきたんでしょうか。けどパークハウス板橋大山大楠が430くらいで出てるのでまだちょっと割高？

[680: マンション検討中さん]

>>679 マンション掲示板さん
今の出物だと他の住戸は500近いので、東の２階が430っていうのは前建て相当きついとかなんでしょうかね。

[681: マンコミュファンさん]

>>680 マンション検討中さん

東の2階は去年の時点でほぼ完売したと思いますよ。ここもキツいなら、東京の新築は無理ですね、残念。

[682: ご近所さん]

>>681 マンコミュファンさん
東の2階というのは今SUUMOに出ている大楠の出物の話かと。離隔取れてないお見合い住戸でお安かったのかもしれませんが、新築転売してみたらだらだら値下げして他住戸より割安でも売れてないという。

[683: eマンションさん]

囲い取れましたね！
早くきれいな歩道できないかな

[684: 口コミ知りたいさん]

東の角部屋を最後まで出し惜しみしてるみたいですね

[685: 名無しさん]

最新の外観が見てみたいです！どなたかあげてくれませんか？

[686: マンコミュファンさん]

>>685 名無しさん
じゃあ、今週末にちょっと様子見に行って見ます。

[687: 匿名さん]

返信なくて耐えられず、自分の書き込みにレス


哀れ

[688: 田中]

少なくともスマホからは画像上げられなくなってるのはなんだかなという感じ、物件の話じゃないからどうでもいいけど

[689: 田中]

てかここで聞かずともxで検索すれば秒で出てくるんだがな
https://x.com/katumi_ueda/status/1864168877082759407?s=46

[690: マンション比較中さん]

>>689 田中さん
見た目はよくある集合住宅といった感じで特に高級感を感じないですね。

[691: 名無しさん]

>>690 マンション比較中さん
偉そうなコメント…
エントランス部分もかっこいいですし上層階の軒裏を木調にしてるのもオシャレですよ。そもそもこの価格が高いご時世にこの安い価格でここまでデザインできてれば十分かと。

[692: 通りがかりさん]

>>691 名無しさん

まぁまぁ、あんなこと言いながら俺らのために最新の写真とか一生懸命調べてるんだからかまってちゃんのツンデレ野郎とでも思えば可愛いもんじゃ無いですか笑
＊＊＊とか言いながら自分が自演っぽいことしたり自分のに誰も参考になる押してくれないから自分で押したりとかも含めてね笑

[693: 通りがかりさん]

まぁ、ただ提供してくれた情報が囲いとれたやつじゃ無いのがちょっと惜しいですね
今は囲い取れたから最新のやつが見たいって話だったんですけどねー
ちょっと文脈読めてなさそうかな…

[694: 通りがかりさん]

さて、そんじゃ今日撮ってきた写真あげますね

[696: マンション比較中さん]

>>692 通りがかりさん
いや、690だが自作自演じゃないよ。
ホントにそう思ったことをコメントしただけ。

せっかく694さんが最新の写真をupしてくれたので改めてコメントを言うと2枚目の写真にのっているエントランス、これは高級感あっていい感じ。
後の部分は依然としてよくある集合住宅感と感じてしまう、というのが私の正直な感想です。

もうちょっと高級感を全体的に醸し出してほしかった！！

[697: eマンションさん]

>>696 マンション比較中さん

うーん、あなたも文脈読めてないみたいなんで俺にしてみればどっちでもいいですね。
田中が1人ではなく2人だったって印象でしかないです。

そもそもあなたのセンスに基づいたコメントとか求めてないのに改めてしている時点でちょっとねぇ…
リアルでもそうやって求めてもないのに勝手に上から目線のコメントばっかりしてるなら気を付けた方がいいですよ？
多分、裏ではかなり嫌われてると思いますんで。
ちょっと、いやかなり心配です…

[698: 検討板ユーザーさん]

>>697 eマンションさん
いやそれは流石に言い過ぎでは？
ここはそもそも誰かに求められたことを発言する場ではないですよ。
ご自身にとって都合悪いこと言われたらわざわざそうやってこじんこうげきするのは流石に大人の対応とは言えないです。

恥ずかしいことしないで。
たしかにこの物件悪く言われるのは気分良くないですが。

[699: 評判気になるさん]

>>698 検討板ユーザーさん

流石に言いすぎました、申し訳ありませんでした。

しかし、1回不快に思ってる旨のコメントがあったにも関わらず、再度追い討ちの様に改めてマイナス的なコメントをするのは性格悪くないですか？
見てて普通に不快ですよ。

[700: マンション比較中さん]

>>699 評判気になるさん
696だがお前恥ずかしいぞ。
自分に都合の良いコメントしかほしくないならわざわざこういう掲示板使うなよ。

そしてわざわざ個人の性格を揶揄しようとする当たり相当卑劣な性格だなお前

[701: マンション検討中さん]

https://x.com/hantohanjyu/status/1870036084622799308?s=19

夜景、いい感じですね～

[702: マンション掲示板さん]

>>701 マンション検討中さん

おー、確かにいいですね
今から来年の内見が楽しみです♪

[703: 匿名さん]

>>700 マンション比較中さん

お、本人来ましたね。
先ほどは流石に言いすぎました、申し訳ありませんでした。

うーん、でもそもそもあなたの高級感とかいう抽象的で個人的な感想が、果たしてこの掲示板の目的に沿うかどうかも自分はちょっと疑問ですね。
この掲示板の目的って購入検討者のための情報交換が主な目的ではないんですか？

それと以下の部分のコメントはあなたの言う、恥ずべき卑怯な人格攻撃ではないんですか？
お怒りになるのはわかりますが、それで同じ様な内容で言い返すのであれば結局やってる事は同じですよ。
> そしてわざわざ個人の性格を揶揄しようとする当たり相当卑劣な性格だなお前

これ以上はここが荒れるだけだと思うのでこれ以降は反応しない様にします。
皆様には不快な思いをさせてしまい、大変申し訳ありませんでした。

[704: 通りがかりさん]

>2枚目の写真にのっているエントランス、これは高級感あっていい感じ。
後の部分は依然としてよくある集合住宅感と感じてしまう、というのが私の正直な感想です。

そんなに問題なコメントなんでしょうか。褒めている部分もあるし客観的な意見な気がしますが。

[705: マンション比較中さん]

>>703 匿名さん
そうだよ、そうやって相手を卑下した人に卑下したことを指摘すると再度そのブーメランを飛ばす人をめんどくさい最低下劣な人間と人は言います。
もういい加減揚げ足取りやめれば。

あと別にこのスレは「購入を目的」にしているのではなくて「購入検討を目的」にしています。
そのためポジティブコメントだけでなく、ネガティブコメントも歓迎しながら、その真偽は自分の目や情報網を使って確かめればよいのです。

あなたのように本物件の良いコメントしか許さないような姿勢は、そもそもこのスレの目的にそっていないのでそもそも貴方にはこのスレはあっていないかと。

[706: 匿名さん]

ここは立地も良いし建物もかなりクオリティ高いと思いますよ。

[707: 名無しさん]

>>703 匿名さん
どっちも大人気ないが君は1番意味わからない。
不快な思いをさせているとかしこぶってるが、ほんとに悪いと思っているならそんなことカッコぶったコメントする前にコメント全部削除申請したらどうですか？

貴方はただ自分の正当化のためにこのコメント欄荒らしてるだけじゃん。うっとおしいコメントは無視すれば良いのにわざわざ反応するからこうなるし、自分を無駄に正当化しようとするからこうやって無駄にスレが長くなる。

見ててほんとに不快です。

[708: 口コミ知りたいさん]

>>696 マンション比較中さん
そういう感想は外構も終わってから言ったら？笑

[709: 匿名さん]

大山は住環境が良いですからね。それだけ住みたい人が多いということだと思う。

[710: マンション掲示板さん]

>>701 マンション検討中さん

日照シミュレーションでみなさんご覧の通りエントランスに目の前の4階建ての単身賃貸の影が落ちがちなのでエントランスのダウンライトはかなり密度高めにしたみたいですね。楽しみです。

[711: マンション掲示板さん]

マンマニさん大山周辺所有権中古築10年70平米7000万と本物件定借70平米7000万が悩める比較になるとブログを書いて早半年、すでに所有権中古築10年70平米8000万、所有権中古築20年70平米7000万の世界になっていて、今の先着順は検討できる人は来期からの値上げ前にGOだなと思いました

[712: マンション掲示板さん]

>>704 通りがかりさん
まあ20年前くらいから良くあるマンションって感じですね。田の字プランも半世紀前からずっとあるものですね。

[713: 口コミ知りたいさん]

大山で共用施設もしっかりある大規模板状マンションで検討される方だと、大楠とブリリアのパークフロントと本物件が比較対象になると思うので、定借2割引と考えて今後多少の値上げが入ってもかなりいいポジションしてますよね

[714: 口コミ知りたいさん]

大山や板橋が名指しされてますね。駅周辺開発や後発積水タワーも含めて都心6区になんとか喰らいつける注目度を維持できるといいですね。
https://www.rakumachi.jp/news/column/357716

[715: マンション掲示板さん]

>>714 口コミ知りたいさん

板橋区は練馬区や足立区、葛飾区や江戸川区と並んで23区最外郭になるので、都心6区(7区？)に並ぶにはだいぶ順番待ちが生じるのではないでしょうか。

[716: 検討板ユーザーさん]

追記で杉並区、世田谷区、大田区もです。

[717: eマンションさん]

>>716 検討板ユーザーさん

城西と城南は最外殻の中でも一ランク上ですね。

[718: 名無しさん]

こちら定借物件ですが、売りに出す場合の『承諾料』が発生するのかご存知の方いますか？
他の物件だと、売買価格の3%がかかるというのをみて結構インパクトあるなと思ったので。

[719: マンション比較中さん]

国交省のHPみると「定期借地制度は、建替え承諾料、借地権の譲渡承諾料などを一切不要とする運用が定着しているので、安心して借りることができるのである」と書いてますので、承諾料は不要ですね。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000127.html

[720: 匿名さん]

>>718 名無しさん
不要です。

[721: マンション掲示板さん]

>>715 マンション掲示板さん
区がどうこうというよりかは再開発エリアとしてという意味だと思います。同じ板橋区内とて流石に荒川沿いとかとか動きが全く違うはずなので。

[722: マンション掲示板さん]

新駅舎の出入り口の位置が現在のハッピーロードと遊座商店街の間の踏切の位置っぽいんですが(以下の最後のページ参照)、これジオのメインエントランスからだとちょうど400mになるので、今でこそ駅徒歩6分表記ですがそのうち5分表記になりそうですかね。そもそも駅舎自体全体的に北側の駅前広場に拡大しつつ寄りそうですし。

https://www.city.itabashi.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page...

[723: 匿名さん]

>>715 マンション掲示板さん
都心6区もアドレスによってピンキリ。港区の埋立地の方だと地歴の良くないエリアもあって埼玉より安かったりしますよ。

[724: マンション掲示板さん]

駅高架下の利用について特に最新の説明会のQAでも質問が出てきなかったみたいですが、高架下にも商業が入ってきたりすると、現商店街の踏切の駅出入り口は、商店街×2+高架下商業+駅前広場の掛け合わせで相当いい感じになりそうで楽しみだったりします。

[725: マンション掲示板さん]

板橋区としては区役所から商店街経由で直結の大山に相当期待しているんだろうなあというのはひしひしと伝わってきますし、なんならこれはただの妄想ですが大山東町に用地が取得できようものならそちらに区役所移転もやりかねないとか思ってしまったりします。

[726: 口コミ知りたいさん]

>>724 マンション掲示板さん
東武が高架化した竹ノ塚駅の下にEQUIAを間髪入れずに開業したのと同じ流れでしょうか。大山でもやらないではいられないでしょうね。

[727: 通りがかりさん]

suumoで賃貸が出てますね。実需での購入者ばかりと思いましたが、投資用に購入してる人もいるんですね。
ジオ板橋大山 6階
https://suumo.jp/chintai/bc_100412443418/

ジオ板橋大山 5階
https://suumo.jp/chintai/bc_100412030290/

[728: eマンションさん]

>>727 通りがかりさん
2023年の販売開始時点での3社の賃料査定から1～1.5割くらい上がってますね。不動産価格の値上がりを考えれば当然で、購入者からするといいお知らせですね。

[729: eマンションさん]

投資用の物件で前建ての4階建ての建物から視線抜ける5-6階を購入されるというのは興味深いなと思いました。板状の階数差による価格差を賃料が回収できないから低層階(1-2階)に集中するものとばかり思っていたので。

[730: 通りがかりさん]

近所に住んでるものですが、このマンションの歩道や植栽のおかげで、道が広く感じられ緑も増えて嬉しいです

[731: 匿名さん]

賃貸住民ってオーナー住民と比べるとモラルが低い傾向にあるといわれていてトラブルリスク。賃料上がってるなんて喜んでるって・・・。

[732: 通りがかり]

>>731 匿名さん

それって賃料上がるとなんかモラル低くなったりトラブルになる傾向があるって事ですか？
賃貸住人自体はそりゃいるでしょうよって感じで賃料が上がった事でそこを改めて警戒する理由って何なのかなって気になりました。

[733: マンコミュファンさん]

ジオと富士

[734: 通りがかりさん]

>>733 マンコミュファンさん
すごい、素敵な写真ですね！

[735: 口コミ知りたいさん]

マンションから富士山みえるかな？見えるとしたら南か西向きの高層階？

[736: 口コミ知りたいさん]

>>735 口コミ知りたいさん

スカイラウンジから見えたらみんなハッピーだね

[737: 口コミ知りたいさん]

5年以内に売ろうとしてる人どれくらいいるんだろう。借地権だからどうせ売るなら早いほうがいい気がする

[738: 匿名さん]

>>737 口コミ知りたいさん
大山は住環境も良いし長く住みたい人が多いと思う。

[739: 買い替え検討中さん]

短期譲渡税考えるなら6年、ピッコロや高架化・駅前広場などの発表済みの大山の再開発の評価を待つなら5-10年、高架下？やらその他未発表の開発が続いたりした場合の評価も売りの追い風にしたいなら10-20年、住宅ローン減税使い潰しなら13年、永住や賃貸まで視野なら期限なし。解体期間が70年の中に含まれてない分、含まれてそうなブリリアシティ西早稲田(2022年築ー2092年まで）とかと比べると2098年までの権利のジオは2028年築みたいなもんだと思うと（暴論）またややこしくなる。学区がタワマン・大楠・ブリリア・ジオの強い学区になって校舎の拡張もしているくらいだし、子供の都合も重要な要素。ファミリー向けだし、定借とはいえ一時取得者は各自の都合で好きに住んで好きに売ればええんじゃないか。

[740: 口コミ知りたいさん]

リーフスクエアってどんな感じなんでしょうか。おしゃれな中庭？

[741: 匿名さん]

>>740 口コミ知りたいさん

内見の時に見てきましたが、案内した担当者曰く植物があるおしゃれな中庭っぽくするそうです。
今は植えた植物がまだ全然育ってないので作りたての畑みたいな感じではありました。
どんな感じで育つのかが楽しみです。

[742: マンション掲示板さん]

短期売買なら良いが、長期になればなるほど資産価値は大きく下落するのが定期借地権。

[743: マンコミュファンさん]

>>742 さん

唐突にどうしました？
739辺りでそこら辺は詳しく話してたと思うんですけど…

[744: マンション掲示板さん]

解釈を読み手に丸投げするふわっとしたことしか書けないコメントにわざわざ反応するだけ無駄

[745: 口コミ知りたいさん]

大山にスタバとタリーズできないかな

[746: 名無しさん]

>>745 口コミ知りたいさん
ノースタワーの下駄か積水タワーの下駄か高架下(？)か。テナント入る余地があるの楽しみですね

[747: マンション掲示板さん]

>>745
地図で見ると、日大板橋病院のスタバが近そうですかね

>>746
確定しているのはサウスタワーのマルエツだけですかね。何が入るか楽しみですね。

[748: マンション検討中さん]

本体価格7500万として、35年で換算すると＋いくらの費用が追加になるんですかね？概算書出してもらったけどいまいちよくわからない…あの高い解体準備金や地代考えると所有権物件買ったほうが安いのではないんですかね？

[749: マンション掲示板さん]

みなさん保育園別のところに申し込んだんですか？
まさかの定員割れで驚いてます

[750: 匿名さん]

>>749 マンション掲示板さん
保育園が近すぎるというのはメリットもあるけど、人によってはデメリットもあるんだよ。私ならあえて自分のマンションの保育園にはしない。まあ価値観は置かれた環境はそれぞれですからどちらが良いというわけではないですが。

[751: マンコミュファンさん]

保育園撤退したら地代や解体積立金って誰が支払うんでしょうか

[752: マンション検討中さん]

>>751 マンコミュファンさん
最終的に足りなければその時住んでいる人たちかと

[753: 検討板ユーザーさん]

保育園が地代払う前提なの面白いですね。賃貸で住む借家人が地代名目で払うかって話です。
なんなら賃料収入が修繕計画や地代や解体準備金の計画には反映されていないので、そもそも園からの賃料を何も当てにしていないわけです。プラウドシティ小竹向原やブリリア大山パークフロントにあるようなやっつけの小規模園ではなく、業界大手の運営する認可保育園です。専有面積も大きくまとまった賃料が毎月しっかりと少なくとも30年間安定的に入るわけです。相当長い期間その収入に支えられて積立金の増額を見送ることができるレベルのキャッシュエンジンがあるということで、そこが本物件の隠れたる強みなわけです。地代と解体準備金の負担を考慮してもスケールメリットによる管理費の安さで所有権タワマン程度の維持費に収まっていて、その上強力なキャッシュエンジンによる安心感があるわけです。
そもそもの30年の契約期間がある上に、30年後は読みにくいですが、板橋区、ましてやこの再開発エリアにおいて、保育園、なんなら大手のどろんこ会が撤退する可能性は30年後ですら相当低いわけです。

この程度の話はMRで何度も聞くと思うので検討する気が1ミリでもあるなら751さんも752さんもMR行かれてはいかがでしょうか？今の先着順の2LDKの価格を見るに、ファミリータイプも多少値上がりしてるかもしれませんが。

[754: 名無しさん]

>>753 検討板ユーザーさん

保育園の賃料ってどこに支払われるの？支払い先が管理組合なら修繕計画や地代や解体準備金にあててもいいんだろうけど、実際は阪急阪神不動産→土地所有者に支払われるわけでその主張は無理があるのでは…

[755: 通りがかりさん]

ネガキャンのやつまた来たぁ

[756: 匿名さん]

>>754 名無しさん

「実際は阪急阪神不動産→土地所有者に支払われるわけで」ってその間違った「実際」の情報、誰に聞いたんですか？すごく気になります！

[757: マンション検討中さん]

>>748 マンション検討中さん
単純な支払いコストだけの話なら、ジオ70平米7000万+(1+1.5)×12×35と大楠中古70平米9500万を比べるだけだと思いますが。追加の費用の試算程度はできないと定借購入は向いてないと思います。

[758: 名無しさん]

>>756 匿名さん

[759: 通りがかりさん]

パーティラウンジやワークラウンジ、スカイテラスとかの写真撮ってきましたけど見たい人いますか？

[760: 匿名さん]

>>758 名無しさん

横からごめんなさいね、これのどこに保育園の賃料のことが書かれてるの？
これは別に保育園に関する説明資料ではないよね。
保育園の賃料は管理費の方に入るから購入者の管理費が安くなってるって営業の説明は聞いてなかったのかな？

[761: マンション掲示板さん]

保育園入れること前提で話してる人いるけどこのマンション小さいお子さんがいる世帯なんて数えられるくらいしかいませんよね。特定されてもいいってことですか

[762: マンション掲示板さん]

>>761 マンション掲示板さん
子育て世帯相当数あるはずですし、特定した気分になって何か嬉しいならご自由にどうぞって感じでしょう。そもそも駅に近いのでいくらでも他の選択肢があるわけです。

[763: 通りがかりさん]

>>758 名無しさん
MRすら行ったことないです何も知らないですって自己紹介ありがとうございます。

[764: 評判気になるさん]

>>757 マンション検討中さん

地代と解体費用ってインフレで上がり続けるよね。特に70年後の解体費用を今から積み立てるって無駄すぎるな。そのままの価格でオンしてもなあ。2%福利でオンして考えないと。

[765: 通りがかりさん]

>>764 評判気になるさん
気になるならブリリアマーレみたく購入後管理組合に入って積立金の資産運用打診したらどうですか？
https://bma33.com/blog/221/

[766: 通りがかりさん]

定借買う人は所有権比で月々の支払い安くなった分を投資に回していればインフレだなんだの心配は無用でしょう。

70平米なら大楠買うより定借で本体価格が2500万安く、35年ローンで月々の返済額が6.5万安くなります。管理修繕地代解体の合計が比較して2万高い分を相殺して、月々4.5万円出費が抑えられてる訳なので、その金額を積立投資に回すことができます。オルカンなら月4.5万の積立で標準的な成績で10年後には1350万円になります。
逆に言うと7000万のローン審査が仮にこの物件で降りていても、そもそも類似の条件の所有権物件の審査額が降りないレベルの収入の人にはリスクが高いと考えています。
資産運用はみなさん行っていると思いますが、その上でさらにその差額分を積立投資に回せる人におすすめできるのが定借だと思います。単純にローンの審査がギリギリ通るから定借を買う、と言う人は見立てが甘いということです。
さらに言うなら、若くして購入する人は50年ローン一択で、35年ローンとの月々の差額分4.5万もさらに上乗せで合計9万上乗せで積立投資に回すべきだと思います。

[767: マンション検討中さん]

>>760 匿名さん
ご指摘ありがとうございました。
ちなみに重説は受けました？保育園賃料は管理組合の収益になるだけで、管理費がそれで安くなっているわけではなく、余剰資金としてプールされていくという認識でしたが。

[768: 名無しさん]

>>766 通りがかりさん
指摘したかったのは大楠とのコスト比較って話だと単純に2.5万×70年をコストオンじゃなくて以下くらいになるんじゃないですかと言いたかったです。全部足すと4000万近いです。
～10年目 2.5×12×10=300
～20年目 3×12×10=360
～30年目 3.6×12×10=430
～40年目 515
～50年目 620
～60年目 740
～70年目 890

[769: 購入者]

>>768 名無しさん
大インフレ前提の値段の70年間の総額を今払う値段かのように見せて何か意味があるんですかね？大楠とのランニングの差は大楠が本物件より小規模で管理費が高いことから現時点で月2万本物件が掛け捨ての支払い額が高く、本体価格の差で6.5万ローン返済が安いので4.5万大楠より月々の支払いが安く済みます。さらに土地の固定資産税もないので5万程度月の支出に余裕が出ます。

地代の改定の取り決めも物価と地価の上昇の低い方を参考にするという上がりにくい仕組みが取り入れられています。

それでもなお、あなたのいうように仮に70年後に今の3倍の支払い=7.5万(=現時点より5万上がる)が発生するような状況になっていたとして、70年でやっと大楠と月の支出が横並びになります。

その間積立投資できていたらいくらになっているでしょう。0年目に月5万、35年目に月2.5万、70年目に月0万円積み立てるわけですが、単純計算として70年間平均2.5万を毎月オルカンに積立した場合、標準的な成績で1750億円になります。下位5%の悲観的なシナリオでも54億になります。初期の投資額が大きいので実際はそれを遥かに上回ります。

今この瞬間手元に余剰資金が生まれることの価値がいかに大きいかという話です。

https://www.am.mufg.jp/tool/simulation_tsumitate.html

[770: 購入者]

年利5%で2.5万円を70年回すだけで1.8億になるので、所有権との差額を投資資金にちゃんと確保できる家計なら、心配するに値しない、むしろ得という考えです。その確保ができない家計で、諸々の値上がりが規約を見てもなお心配なら、買わない方がいいです。

[771: マンション検討中さん]

所有権で予算1億の人が余剰金を毎月投資に追加で回せるなら所有権よりも全然トータルとしていいじゃんと思って買う物件なので、たとえ本体価格が7000万円だったとしても、銀行がギリギリローン出してくれたとしても、予算7-8000万の人が買うような物件ではないでしょう。

[772: マンション掲示板さん]

ギリギリまで出し惜しみしてるみたいだけどあと何戸残ってるんでしょうね

[773: 評判気になるさん]

>>772 マンション掲示板さん
中層階も売り切って、東の上層階や南や西の何列か分などの条件の良い部屋を竣工後棟内販売に切り替えて坪単価上げてスミフ式で売っていく感じでしょうね。他の70年定借よりも3年借地期間が長いので焦りもないのでしょう。

[774: 検討板ユーザーさん]

>>769 購入者さん
大インフレ前提って70年後に物価が3～4倍になっているって大インフレ前提ですか？
解体準備金は1.2×285戸×72年=30億円って見積もりしてるんだと思うんですが、72年後に物価が3～4倍になっていたら100億円ってなる訳で初期の積み立てが少ないんで積み立て不足になっちゃいます。768の計算すら甘い計算で、100億円÷285戸=3500万です。地代は総額2000万くらいだとすると5500万の支払になります。

[775: 口コミ知りたいさん]

>>774 検討板ユーザーさん

いくらいくらで見積もりしてると思うんですがって憶測ベースで発言して意味ありますか？営業に聞いたらどうですか？素人の憶測試算では解体準備金で不足が発生するかもしれなくて不安です聞いてみたら良いでしょう。そんなに心配なら買わないで良いですと跳ね返されるだけだと思いますが。

手元に毎月キャッシュが当面の間所有権比較で残るのは事実なのですから、心配なら自分で投資すれば良いじゃないですかというだけの話です。

[776: 口コミ知りたいさん]

>>773 評判気になるさん
なるほどです。やはりなるべく高く売りたいがために待ってる感じなんですね。

[777: 口コミ知りたいさん]

普通に今の新築の所有権マンションが老朽化して解体しようと思った場合にじゃあその解体費を突然支払えるの？という話でもありますし、70年後物価が仮に4倍に上がった時に管理費や修繕積立金が上がるのはどこのマンションも同じですしね。皆さん(のお子さん？お孫さん？)の収入も上がらずにジオの解体金だけが独り歩きして上がるんですか？そうではないでしょうと。

[778: 口コミ知りたいさん]

>>775 口コミ知りたいさん
憶測っていうか、どこの定借マンションも販売開始前にいくつか業者に見積もりとって合理的な費用を戸数と借地年数で割っているでしょう。70年後にいくらになってるかは憶測ですが、3～4倍に上がることは十分想定されるかなと。言いたかったのは単純に今のコストをオンして比較するってのはリスク高くないですかってことだけです。

[779: 検討板ユーザーさん]

>>778 口コミ知りたいさん

1から10まで憶測ですね。あなたが他社の営業ではなく本物件の検討者ならそれが想定されているかどうかMRで確認されたらどうですか？
繰り返しになりますが、憶測ではなく事実として所有権比で手元にキャッシュが当面は毎月5万残るんだからそれを何かしらに余分に積立てられるわけです。ここからは極めて高い確度の憶測で、その積立投資の運用があれば物価が上がってようと気にならなくなるであろうという憶測に基づく主張です。

[780: 口コミ知りたいさん]

>>779 検討板ユーザーさん
年利5%で2.5万円を70年回すだけで1.8億になるので、所有権との差額を投資資金にちゃんと確保できる家計なら、心配するに値しない、むしろ得という考え

現時点の解体準備金は1.2×285戸×72年=30億円って見積もり、将来3～4倍に上がることも十分想定される。

どっちも憶測ですけどどちらが確度高い憶測ですか？管理費や修繕も上がるでしょうが、地代や解体準備金は調整なく契約に沿って無慈悲に上げてきますよ。所有権にはないリスクを内包してますよね。

[781: マンション掲示板さん]

>>780 口コミ知りたいさん
現時点の解体準備金は1.2×285戸×72年=30億円って見積もり→引き続き憶測ですね。

あなたの提示した70年後に3倍になるシナリオでもあなたの試算では合計4000万の負担でしたよね。で、元々10年で300万の負担なので70年で2100万が今の想定。追加の負担は2000万以下な訳です。かたや5%程度の年利で1.8億。

築70年を迎えた70年後の所有権マンションがいくらの価値かはわかりませんが、定借の価値が70年後に0になることを考えても確度高い投資なんじゃないでしょうか。

[782: マンション掲示板さん]

>>781 マンション掲示板さん

月2.5万円を5%程度の年利で1.8億ってのも憶測ですよね？確度高い？？

そもそも解体準備金が1.2×285戸×72年=30億円って見積もりすら1年半前とか2年前の見積もりでしょうから現時点で計算したら間違いなく大きく積立不足でしょうね。確度高い憶測ですが。

[783: eマンションさん]

>>782 マンション掲示板さん
年利5%程度のローリスクな債権にでも投資しておけばあとは憶測ではなく計算できますが？
そんなにご心配なら管理組合を782さんがリードして積立金の資産運用したらいいんじゃないですか？みんな喜びますよ？

[784: マンション検討中さん]

お金の話ばかりでもっとスペックの話をしましょう。
こちらのマンションの天井は二重天井だと思いますが天井高さは2500ですか？

[785: 匿名さん]

>783

積立金って入居時点の一時金だけでも銀行のペイオフ対象の金額。にもかかわらず一つの銀行になんてことしちゃう。運用する前にその対策から。

[786: 通りがかりさん]

>>779 検討板ユーザーさん

契約者の方ですか？
778の説明は客観的にみて合理性があると思います。
見苦しいのでもうやめていただきたい。

[787: 匿名さん]

長期修繕計画は物価上昇率をある値に設定して計画している。解体準備もそうしているかを確認すればいいだけの話。

あと、長期修繕計画については国土交通省のガイドラインで5年ごとの見直しが推奨されている。解体積み立ても同様にでしょ。

[788: 通りがかりさん]

撤去費用に関しては地中深くまで地中杭を何本も打ち込んでるので撤去費用はかなり嵩みむ。物価上昇率を織り込んでる？？

[789: 通りがかりさん]

>>788 通りがかりさん
ここは直接基礎ではないんですね

[790: 匿名さん]

塩害で劣化の進みやすい湾岸タワマンの方が解体費用は割高になると思う。

[791: 検討板ユーザーさん]

てかココって資産価値上がってるの？

[792: 検討板ユーザーさん]

池袋まで10分、駅近、大規模、再開発と駅建て替えでしょ。定借なの加味しても悪くない条件揃ってると思うけど。10年以内なら余裕でプラ出るのでは？

[793: 通りがかりさん]

>>792 検討板ユーザーさん
いくらで購入されたんですか？

[794: マンコミュファンさん]

>>784 マンション検討中さん

間取り確認しましたけど2450でした。

[795: 口コミ知りたいさん]

大山のスーパー事情に詳しい方教えてください。ぶっちぎりで安いのはやはりみらべるですか？他に良質なお魚やお肉が手に入るのはどこでしょうか

[796: 評判気になるさん]

>>795 口コミ知りたいさん
肉安い←→良質
みらべる＞コモディ＞よしや・サミット＞ニュークイック
ですね。個人的には。
魚はガストの下の一番奥の魚屋さんが新鮮で美味しいと聞いたことありますが、どうですかね？富士そばの辺りにも、3月に魚屋さんが出来るそうで、楽しみです。

[797: 匿名さん]

>>796 さん

>>796 評判気になるさん
ありがとうございます！ニュークイックは知りませんでした。区役所の方にあるんですね。ガストの奥は渡辺さんのことですね。もう一軒増えるとのこと楽しみです

[798: 匿名さん]

公式TOPから3LDKの表記がなくなりましたね

[799: 名無しさん]

>>794 マンコミュファンさん

あら、いま築15年の賃貸住んでますが、2500ありました。最近は2450が主流なんですかね。

[800: 検討板ユーザーさん]

>>791 検討板ユーザーさん

棟内販売に今後移行して、好条件の部屋をようやく昨年の相場の上げを考慮してか多少値上げして販売していくみたいです。定借という点以外、大山にあるマンションとしてはケチつける点が特になく、周辺中古の値段も販売当初から随分高くなっていて、相場の心の支えこと住友タワーも近所にあって、資産価値的には追い風でしょう。

[801: eマンションさん]

>>797 匿名さん
お肉のニュークイックは大山駅前の魚屋八百屋と同じ建物のテナントだよ