ジオ板橋大山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/oyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154472

売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
総戸数：285戸
竣工時期：2025年3月（予定）
借地権：2098年7月31日まで（建物解体期間を含む）

間取り:2LDK～4LDK
面積:56.1m2～87.85m2
交通:東武東上線「大山」駅 徒歩6分
住所:東京都板橋区仲町2-1(地番)

【物件概要を追記しました。2023/06/26】

[515: 通りすがりの匿名]

>>507 eマンションさん

情報ありがとうございます！
因みに、時間帯や時期など分かりますでしょうか？
冬至辺りで被る予想なので冬以外は特に気にするほどではないと言ってはいましたが…

[516: マンコミュファンさん]

細めのタワマンだし、日に数時間くらい影響するのでしょうか？

[517: 検討板ユーザーさん]

>>498 マンション検討中さん
先着順が減ってないのに、値上げ値上げって本当なんですか？

[518: マンション検討中さん]

>515

ツインタワー側が近隣説明で日影図作って説明してるはず。ここの売り主も入手してるはずだから、客観的な情報提示してもらうのが確実。

[520: マンション検討中さん]

都内の立地がいいマンションはほぼどこでも値上げしているし、ここを転売するつもりはないですが、第二期からどんどん値上げしてほしい。

[521: 匿名さん]

マンションギャラリーでそう聞いた、という話なので、信じられないのでしたら自分で聞きに行くか、正式な情報が出てくるのを待ってください。

[522: マンション掲示板さん]

>>520 マンション検討中さん

えぇ、値上げしまくったら金持ってるだけの中国人しか買わなくなるじゃないですか…
なんかそれだと治安悪くなりそうでやだな…
タワマンの上の方なんて中国人しかいないのに構造上壁が薄いから煩くて仕方ないって話
タワマン住んでる人からもよく聞きますよ。

[523: マンション掲示板さん]

>>522 マンション掲示板さん

ほんま頭悪いひとおるなー
こんな人と組合活動できるか不安になるわ

[524: 名無しさん]

>>523 マンション掲示板さん
はいはい、おじいさんまーたぼけちゃって…
そのセリフは4日前にもう言ったじゃないですか…
ほら、もうお家帰りますよ。

[525: ご近所さん]

>>522 マンション掲示板さん
大山は治安がいいですよ。
ここはタワマンじゃない、隣です。
以上

[526: マンション検討中さん]

>>523 マンション掲示板さん
ほらほら、おじいさんの家はあっちのタワマンじゃなくて、隣の板マンですよ。

[527: マンション掲示板さん]

>>525 ご近所さん

自分の言葉が足りなかったみたいですね、申し訳ないです。
タワマンの話は値段の高い物件に中国人が殺到し、
その結果として治安が悪くなる例として挙げただけです。
自分が懸念しているのは大山全体の治安ではなく、マンション内の治安のことです。
近年、中国人による日本の不動産の爆買いの話を良く聞くので、
値上げしていった結果、そういった中国人の方達に目をつけられて、
買い漁られないか、その結果マンション内の治安が悪くならないかを懸念してます。
以上

[528: マンション掲示板さん]

>>527 マンション掲示板さん

と、思ったけどよくよく考えてみたら彼らが目をつけるのは億越えの不動産ばかりだからそこまで心配しなくても大丈夫そうかもですね。
失礼しました。

[529: eマンションさん]

大山は路地を入ると居酒屋があるみたいな渋い雰囲気が魅力の街です。俺も背中で語る渋い男なので大山に住みたいです。

[530: 評判気になるさん]

午前11時の南棟、日当たり良好です。

[531: マンション検討中さん]

こんだけ暑いと日当たり良いと暑そうだな。

[532: マンション投資家さん]

ここは穴場ですか？
値上げり間違いないと聞いたのですが。

[533: マンション比較中さん]

>>532 マンション投資家さん
落とし穴では！

[534: あさん]

>>532 マンション投資家さん 穴場は浮間舟渡では？

[535: マンション検討中さん]

このご時世でコスパは良さそうだけど。

[536: マンコミュファンさん]

>>530 評判気になるさん
建設中の写真とても参考になります！

[537: マンション検討中さん]

>>532 マンション投資家さん

うーん、どうなんでしょ。

定期借地なので間違いなく周りの物件よりは安いとは思います。
しかしその分、地代と解体準備金で月々最大25,000円ほど管理費に上乗せする形になるので
これが他の定借物件と比べて高いのか、安いのか…

[538: 口コミ知りたいさん]

周りの物件よりどれくらい安いでしょうか？
他の定借物件と比べるって具体的物件名挙げていいでしょうか？

[539: マンション検討中さん]

解体コスト上がってるから、これからの定借マンションは解体積立も上がっていくかもね
というかここより古い定借マンションは低めに設定されてる解体積立金を値上げする必要に迫られるかも知れない
それは方々で言われてる修繕積立金の問題と同じこと

[540: マンション検討中さん]

>539

解体費用として７０年で一戸当たり１０００万円くらい積み立ててるけどそんなにかかるのかな。姉のマンションが借地権物件であと１０年くらいで期限になるけど、更新するか解体して土地を返すかって議論始めてるけどその試算だと一戸当たり２００万円くらい。

解体に１０００万円もかかるとなると積み立ててない所有権マンションは破綻でしょ。

[541: マンション検討中さん]

>>540 マンション検討中さん

自分住んでるマンションの話ですが、ルーバルにある花壇を撤去するだけで、200万の見積もりで出ますよ。

[542: 匿名さん]

>541

ルーバルって専用部分になるよね。

[543: 匿名さん]

ルーバルは共用部です

[544: マンション検討中さん]

>>538
どうぞお願いします

>>539 マンション検討中さん
足りなければ修繕できないだけと、足りなければ解体できず契約違反になるのとでは少し性質が違うかと

>>540
所有権は土地売れるから破綻はしないかと
２３区内で１戸あたりの土地代が1000万以下とは思えない
お釣りでショボい地権者住戸がついてくるかも

[545: 名無しさん]

>>540 マンション検討中さん
さすがに高いかな？
余れば組み戻しのようなこともあるのかもね
最後に持ってた人にささやかな福があるのなら、それはそれでアリなのかな笑？よくわからん
積立金が組合でプールされるなら、使わない分は残るはずだよね

[546: マンション検討中さん]

今のマンションは容積率目一杯に建てているから、建替ても今以上に背の高いマンションを建てられない。地権者住戸云々は容積率に余りある時の話だろう。タワマンは戸当たり駐車場1個分くらい12平米。シティタワーズ板橋大山で、路線価100万、12?100万÷0.8=1500万。こっから解体費ひいたら、破綻はしないけど、そんなには残らないか。

[547: eマンションさん]

大山は街の雰囲気が天神橋筋六丁目(天六)に似ている

[548: 匿名さん]

価格だけで見ると、いいんじゃないかな～と思いましたが
定借物件とわかってしまうと、やはり価格は高めなのかなと感じました。
定借の良いとところは、立地が良くて価格は通常よりも安めだと思います。
ちょっと残念な感じかな。

[549: 通りがかりさん]

>>548 匿名さん
立地がいいところは大体高い、ここはまだ抑えめだと思いますよ。定借だか激安の時代に戻ることはないでしょう。残念です。

[550: 評判気になるさん]

早く住みたい

[551: マンション掲示板さん]

契約した後はひたすらそれですよね
ローンも優遇金利引き上げされる前に早く回したい

[552: 検討板ユーザーさん]

1期31次まできてます。なん次までいくんだろう。

[553: 匿名さん]

リビオシティ文京小石川の価格が10月に販売の予定、
同じ70年定借ですが、価格予想はシティタワーズ板橋大山とほぼ同価格帯、
ジオは全然控えめですよ。

[554: マンション比較中さん]

>>553 匿名さん
立地は全然小石川のほうがいいですけど。。。
比べにならないですね。

[555: 匿名さん]

>>554 マンション比較中さん
それ同価格ならの話でしょう。
個人的の好みですが、小石川より私は大山のほうが好きですけど

[556: 検討板ユーザーさん]

さすがに小石川と比べるのは無理があるんじゃなかろうか。。。

[557: 口コミ知りたいさん]

>>553 匿名さん
話を端折りすぎてませんか？
ジオが控えめになる理由が全く読み取れないのですが

[558: 匿名さん]

>>546 マンション検討中さん
そう考えると大楠は勝ちだなぁ
容積率余ってるから建替えも問題ないね

[559: 評判気になるさん]

大楠の中古は坪470万で出てますね。ここは川越街道沿いじゃないって強みはありますが。

[560: マンション掲示板さん]

>>558 匿名さん

大楠全然立地が悪い
勝ちなら買ったら？

[561: 口コミ知りたいさん]

大楠を新築時の価格で買っていれば勝ちってことなのでは。

[562: 匿名さん]

ジオもかなりお買い得な価格設定だと思いますよ。

[563: マンション検討中さん]

結局、売れてるの？

[564: 評判気になるさん]

大山にするか氷川台にするか悩ましい

[565: 評判気になるさん]

170戸くらいの進捗？

[566: マンション掲示板さん]

>>558 匿名さん
多分容積以外の問題があってあれ以上は建てられない

[567: 評判気になるさん]

容積意外にも高さ制限あったんでしょうね。デベも利益が大事なのでギリギリまで高さ出さない訳がない。

[568: 口コミ知りたいさん]

大楠ノ杜は元々あったものを継承するってコンセプトがあり建物の形状が少し特殊になってる
当然高さはギリギリを攻めてるはずだけど、その辺を整理すればまだまだ床面積は増やせる
とはいえ、そんな無個性詰め込みマンションにどれだけの価値がつくかわからない（今でさえ嫌悪されつつある）
大楠ノ杜の強みは突出した個性なのだから、実質容積率いっぱいまで使用してるようなものといえる
勝ちかどうかは別として好きです
当然ここも好きです

[569: 匿名さん]

戸数が多いから時間は掛かるけど、立地はものすごく便利だし、営業の弱いデベの割にはよく売れてるんじゃないかな。

[570: マンション検討中さん]

ものすごく？さすがに言い過ぎでは?
完全アーケードなり、駅徒歩一分とかならまだしも
せめて道中全て商店街くらいでないと

[572: 検討板ユーザーさん]

結局のところ、どのくらい進捗しているのでしょうか。

[573: マンション掲示板さん]

よそはよそだが、大楠はすでにアーケードから出ないと駅に出られなくなった。ただでさえ駅近ではないのに。
さらに今後クロスポイント付近で信号待ちもするようになると思う。
電車使わない生活で地下駐からトアtoドアなら最高だがな。

[574: マンション掲示板さん]

つまり電車不要、車持ち地下駐契約、静かで日当たり庭園ビュー良好な楠館南向きであれば、勝ち組確定かもな

[575: 匿名さん]

>>574 マンション掲示板さん
その条件なら、田舎のほうか勝ち

[576: 通りがかりさん]

定借と所有権比べる滑稽さよ
みんな納得して買ってるんで近隣の所有権とかどうでもいいです

[577: eマンションさん]

>>562 匿名さん
通常の定借より前払地代が少ないから、安く見えるだけ。ここは安くないよ。

[578: 検討板ユーザーさん]

金利が上がってくると借入が少なくなるメリットが出てくる気がしました。3000万借入額が違うとすると500万ほどは支払金利に差が出ます。

[579: マンション掲示板さん]

>>577 eマンションさん

格安でしょう

[580: 匿名さん]

ここは定借にしても安すぎる。だから人気になってる。

[581: マンション検討中さん]

シティタワーズやバウスよりは安いけどザ・パークハウスやブリリアに比べたら高いよ

[582: 匿名さん]

>>581 マンション検討中さん
バウスは大山圏外。。。
パークハウス、ブリリアに比べて高いのは新築時の価格では？現在は違いますよ！

[583: eマンションさん]

結局のところどのくらい進捗しているのか。。

[584: 匿名さん]

>>580 匿名さん

先着順が減らないけど、売れてないんじゃないか？

[585: 評判気になるさん]

>>584 匿名さん
先着順の戸数ってどこで確認できますか？
安すぎるのに売れないのはなぜなのでしょうか
コスパのコスが低くてパも低いって認識されてるってことなんでしょうか
パはそこそこな気がするんですが…

[586: eマンションさん]

>>585 評判気になるさん
公式HPの物件概要で見れます。今は11戸が先着順です。

[587: 匿名さん]

>>586 eマンションさん
一人で楽しんでくださいね。

[588: 通りがかりさん]

>>586 eマンションさん

見つけました、これですね？
11戸か…結構減りましたねー
完成が待ち遠しいです♪

[589: 検討板ユーザーさん]

>>581 マンション検討中さん

バウスは安いでしょう、コスパも低いけど

[590: 検討板ユーザーさん]

>>588 通りがかりさん

68.47m2　6390万これって3か月以上滞留してない？

[591: 口コミ知りたいさん]

>>590 検討板ユーザーさん

え、自分に聞いてます？
いや、さっきの言動から分かるように別にそこまでここの現在の物件情報に詳しい訳じゃないんで自分に聞かれても…
ってか、なんでわざわざ購入済みの自分に聞いてきたんですか…？
自分が前に投稿した時に貼ったスクショにその情報が入っている訳でもなさそうだし…
ちょっと自分に聞いてきた意図がよく分からないです、すみません…

[592: 匿名さん]

定借なら支払いが少ない分を投資に回せるので長い目で見れば資産形成上優位ですよ。

[593: eマンションさん]

バウスとここは所有権換算すると同じくらいだと思うが、立地はこっちのが良いと思う。

[594: マンション検討中さん]

>>592 匿名さん
投資ってことなら所有権のがよさそうだけど…

[595: 評判気になるさん]

>>594 マンション検討中さん

多分、リセールの方じゃなくて所有権より安いからういた分で投資したらって話なんじゃないんですか？

[596: 名無しさん]

住みながら投資が一番楽で精神的にもいいのにね

[597: 通りがかりさん]

>>489 マンション掲示板さん
>解体時期を自分たちで決められるのは所有権のメリットではある

「国土交通省の調査では建物の適切な管理を行うことにより、100年以上維持できるとされています。さらに言えば構造躯体の耐用年数は120年、外装の仕上げを適宜行うことにより150年程もたせることも、国土交通省は可能としています。」
そもそも老朽化してゆくゆくは解体しなければならないと思ってる時点で情弱極まりない。新宿伊勢丹は築90年以上ですよ。まだ余裕で住めるものを70年でぶっ壊すってね、デベと地権者の養分だな。また70年後に更地にして商売できるし。
これからはマンションは新築よりリノベが主流になるよ。

[598: 検討板ユーザーさん]

>>596 名無しさん

ですね、それで月々少しでも利益出る様になれば返済も楽になりますもんね

[599: 匿名さん]

>>597 通りがかりさん
理論上人間も120歳まで生きられるとされるですけどね、
現実は築年数40以上のマンションはボロボロ、維持費用も大変ですよ。

[600: 匿名さん]

RCの平均寿命は68年だそうです。

[601: 名無しさん]

>>597 通りがかりさん
米のリノベは素敵ですよね、この国も早くそうなってほしい

[602: 匿名さん]

コンクリの中性化とかすれば150年はいけることはわかってる。
実際築100年でマンションとしてバリバリの建物もあるよ。

[603: 匿名さん]

602 中性化→中性化対策ね。失礼。

[604: 検討板ユーザーさん]

100年って言われてもどうせ生きてないのでは。。

[605: マンション検討中さん]

皆さんわかってると思いますが、物件価値の話ですよね

[606: 匿名さん]

>>602 匿名さん
アメリカに渡航して、築150年の中性化対策のリノベマンションに移住したらいいじゃないですか？

[607: マンション検討中さん]

うーん、話を全く理解していない方がいますね

[608: 匿名さん]

>>606 匿名さん

もちろん、最近買った都内のマンションに100-150年子々孫々住み続ける予定（建て替えができればそれもよし、途中で売るもよし）。
所有権ならそれができるしいろんな選択肢があるということ。

[609: 匿名さん]

結局またあのネガキャンのやつ草

[610: 検討板ユーザーさん]

まあ、東京都ですら人口減って時代がもう直ぐ来ますので、新しく建てるより古いのリノベって時代になるのでしょう。けどあくまで都内の便利な立地ってのが前提ですよね。近郊、郊外で駅からちょっと離れたりすると適切にメンテされず100-150年子々孫々住み続けるなんて難しいのではないでしょうか。

[611: 評判気になるさん]

売れ行きはどうなんでしょうか。

[612: マンション検討中さん]

>>611 評判気になるさん

もし本当に気になるなら見学予約して営業さんに聞いた方が良いと思いますよ。
ここで聞いても、既に買ってしまって最新の情報を持ってない人と、
どこどこの物件がずっと残ってるから売れてない！とか言って難癖付けてくる
ネガキャンが生き甲斐みたいなよく分からん人が大半だと思うんで…

[613: 口コミ知りたいさん]

大楠の中古やバウスの価格をみると安く見えますが過疎ってますね。

[614: 匿名さん]

9月の住宅ローン相談会、23日から予約受付開始で少し日が経っているのもありますが、
先ほど予約の電話をしたら殆ど埋まってしまっていて空きが少ないとのことでした。
まぁ、そもそも42枠しかないですからそりゃ埋まりますよね…
先ほど聞いた話によると追加で新たに日程を増やしたそうなので、
相談を考えている人は早めに予約の電話をした方が良いかもです。