ジオ板橋大山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/oyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154472

売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
総戸数：285戸
竣工時期：2025年3月（予定）
借地権：2098年7月31日まで（建物解体期間を含む）

間取り:2LDK～4LDK
面積:56.1m2～87.85m2
交通:東武東上線「大山」駅 徒歩6分
住所:東京都板橋区仲町2-1(地番)

【物件概要を追記しました。2023/06/26】

[51: 匿名さん]

>>44 匿名さん
その通りです

[52: 検討者]

大山駅はこれから再開発があるので安く買えるのは今回が最後じゃない？

[53: 匿名さん]

10年前にブリリア大山町を買っておけば2000万値上がりしてこちらを即金で買えたのですね。タイミングって大切。。

[54: 評判気になるさん]

>>53 匿名さん
大山はスミフもありますが、どちらがオススメでしょうか？

[55: 評判気になるさん]

>>53 匿名さん
住み替えで借地のマンションって買う人いるんですかね。

[56: eマンションさん]

>>55 評判気になるさん
買換のおかげで、これ以上資金増やす必要がないし、子どもいないから残す必要ないので定借でも構いません。あとは有意義に使って楽しく過ごしたいから、物件購入額を抑えられそうなここを検討するかも。ただ仕様が低ければやめます。

[57: 匿名さん]

ホームページに既出の情報ばっかり。新しい情報が全然ないウエビナーだった。

[58: 検討者]

>>57 匿名さん
私もプロジェクト発表会に参加しましたが、分かりやすかった印象です。概要や定借の全体部分になるので詳しくはモデルルームに伺って聞きたいと思います(^^)

[59: マンション]

HP見ると販売開始時期が9月→11月下旬に変更になってますね
すみふ販売延期の影響かな

[60: 通りがかりさん]

>>58 検討者さん
当方は明日のオンライン発表会に参加する予定です。
コロナの影響でオンラインが増えてマンションサロン等に行かなくても情報が手に入るので、物件の選択肢が増えていいと感じてます。ここは前々から気になってた物件です！

[61: 名無しさん]

小規模ですがこちらから近距離にレーベン大山というのが出てくるようですね

[62: マンション検討中さん]

リビオ南砂町を見学して定期借地権のイメージが変わりました。探し始めのタイミングから向こうは合わなかったが、今はこちらを検討してます。

[63: 通りすがりさん]

実際定借ってどうなん？

[64: 口コミ知りたいさん]

>>63 通りすがりさん
永住なら問題なし。転売するなら避けたい。

[65: 通りがかりさん]

定借物件を数年前に購入しましたが、売却する頃には同価格以上で売却できました。
場所さえ間違えなければ損はしない。

[66: eマンションさん]

>>65 通りがかりさん
数年で売るのだったら売れるということですね
あまり長く住み続けなければ良し
もしくは永住するつもりなら良し
ということでしょうか

[67: 通りがかり]

>>66 eマンションさん
私は短期間で売ってしまいましたが、その後も時代の流れに乗って値段は上がってますね、、
大山は再開発もあるので、同様に値上がりを期待して検討中です。

[68: 匿名さん]

エントリー者限定で事前案内会の予約始まってますね。

[69: 評判気になるさん]

売り出した～！って喜んだら借地か・・・。
10年か20年後に住み替える予定のため、借地権は売買に不利なような気がするので、今回は諦めようと思う。
ここのコメント見て定期借地でOKな人が多いので驚いた。

[70: 匿名さん]

長く住み続けたいということを考えた場合は
定借物件のマンションはあんまり向いていないんですかね。
どちらかというと老後まで住み続けたいと考える派ですが、買い換える方がお得なのでしょうか。

[71: マンション検討中]

>>70 匿名さん
私も老後までの生活としてジオ板橋大山考えてます。
ただ、今の状況だと周りの値段も上がって気付いたら売った方がお得な値段になるかもなんて思ってます。
甘い考えかな、、

[72: マンション検討中さん]

>>71 マンション検討中さん
仮に平均330以下なら、定借にしてもかなり割安だと思います。
路線は違えど光が丘やひばりヶ丘等の郊外でさえ坪400とか言われています。
地代等の維持費にもよりますが、売ってよし、貸してよしかと。

[73: 匿名さん]

定借マンションは期間満了まで持ち続ける覚悟があるのならOK。
途中で売ろうと思っても、買主にローンが付かない可能性があるので、売るのに苦労するかもしれない。

[74: 匿名さん]

持ち続ける覚悟ということですと
老後まで住み続けたいと思っている人はOKなんですね。
いいところだと思いますし、個人的には全然ありに思います。

[75: マンション検討中さん]

定期借地マンションも確実に市民権を得てきてはいるよね。ローン関係は実際どれくらい影響あるんだろう。

[76: マンション検討中さん]

定借70年なら普通に売れるし、実際値上がりしている物件も多いのでは？一般的に売り難くなるのは、残り30年を切ってから。
ローンはネット銀行は組み難い、ソニー銀行は可だったと思う。

[77: 匿名さん]

普通に売れる？
購入後リセールは所有権物件売るのと比べて、仲介は面倒な手続きが多いが、売る側は確かに所有権と大差ないという意味では、普通に売れます。
価格は当然、所有権より安いので、一般的に普通に売れるとは言わないですね。
この物件に住みたければ、買いです。リセールのためなら、あえて定借買う必要ないのでは。（定借としては安いとは思いません）

[78: マンション検討中さん]

当然買値も所有権より安いのだから、その市場では『普通に売れる』で問題ない気もするけどな。

[79: eマンションさん]

>>77 匿名さん
価格は当然所有権より安いって売値のこと？
買値も安いんだから当たり前では？
売れる値段で出せば、普通に売れるでしょ。

[80: マンション検討中さん]

>>79 eマンションさん
借地権だとインフレとの相関が低くなるため、インフレ対策として最も価値の無い金融資産である現金を変える先としては不適当なんですよね。

そのため借地権マンションのリセールバリューはどうしても低くなり、まわりの物件がインフレで高くなっても、それとは別の動きをしてしまいます。

つまり本物件は「売れる値段で出せば普通に売れる」のは確かなんですが、その「売れる値段」というのが周りの所有権付マンションと比べると大きな差があり、売った後に、次のマンションを周辺では探せない、などのリスクは考えられるのではないか、と思います。

[81: 名無しさん]

モデルルームいって、初めて借地権マンションの話を聞きましたが、昨今の値上がりを見てると、価格が目に優しいのと仕様が思いの外いいって感じですね。正直仕様は舐めてました。キッチン含め天井高があるのでかなり開放感あります。天板も御影石だし。間取りが田の字で単調なのがつまらないですね。60m台70m前半で都内が良いって人は、ここで良い気がしました。

[82: 通りがかりさん]

>>80 マンション検討中さん
ごめんちょっと意味わからない。流動性の話しじゃなかったの？
ブリリアシティ西早稲田なんかインフレの最中でかなり利益は出てるけど。。
定借だろうと所有権だろうと、買値に割安感があり立地に将来性があれば、利益がでるのでは？
単純なことのような気がするが。

[83: 評判気になるさん]

>>80 マンション検討中さん
インフレとの相関が低いというのが間違いなければ、売り出し値の上がり方も所有権マンションより抑えられているという可能性もあるかな？それともあくまで中古だけの話かな？

気に入ったのに借地権であるためにばっさりあきらめるというのはもったいないけど、先々思わぬ落とし穴がないとも言い切れないということかね。だんだんと定借マンションの市場も成熟していくだろうから、リカバリーできないような致命的な問題はあまりないだろうと個人的には思うけど。

[84: マンション検討中さん]

定期借地権ということもあり、ダメ元でモデルルーム見に行ってみましたが、仕様の良さですっかり買う気になってしまいました。

価格も目に優しく、利益は無いかもだけど家族で住むには最適と思いました。

[85: マンション検討中さん]

純粋な価格はとても目に優しかったですね。部屋も、同じ広さの他のマンションと比較して、収納、梁、開放感など良い間取りに感じました。一方で浴室のライトやトイレのタンクは少し気になりました。

あくまで参考価格なうえに数字をあまり正確に覚えていないのですが...西の低層68平米6300万台～6500万くらいで坪310万前後から、4,5階以上になると6700万～6900万くらいで坪330万前後。
東の低層は同じ広さで西の-200万くらい。
南向きは72平米前後で階により7000～7400万。
全体として坪300から350くらいでしたかね。

懸念としては、何年住む想定かによりだいぶ感じ方が変わるかなと思いました。
土地代と解体費用で70平米前後だと月25000円前後だったと思います。
つまり自分の代のみ40年間住むなら30万×40年で1200万上乗せで払う必要があり、子供まで考えて70年住むなら2100万となります。
40年なら所有権の相場より1割ちょい安いくらいの感覚ですが、70年で考えると8200万～9500万となり、高い部屋は坪450くらいで所有権のプラウドシティ小竹向原等と同じか高い位になってしまうような気がします。何ならクロスポイントのタワーも買えてしまうかも。
すると敢えてこちらを選ぶべきなのか悩みます。

自分や家族の年齢を踏まえ、どういう暮らしをしていくのか長期で考えないと決めきれないかなと感じました。

[86: 通りがかりさん]

>>85 マンション検討中さん

詳細な情報ありがとうございます。土地代と解体費用で70平米前後だと月25000円前後だと言う話、リビオシティ南砂町で月10000円、ブリリアシティ西早稲田で月15000円ってところかと思いますが、ちょっと高すぎる気がしますね。地価がこれら2物件に対して高いように思えませんし。

[87: マンション検討中さん]

モデルルーム行きましたが、流石ジオらしくこだわりを感じました。所有権ではなかなか叶えられない条件を満たしているマンションと聞いてなるほどと思いました。
所有権は高すぎて買えない中、半ば諦めで定期借地権を見に行きましたがむしろ私たちは気に入りました。

[88: マンション掲示板さん]

>>85 マンション検討中さん
所有権と比べて土地の固定資産税分はマイナスになるので、そこは差し引きで考えた方がよいのでは？

[89: 匿名さん]

>>86 通りがかりさん

これが事実だとすると、地代・解体準備金共に一括払い無しということかな。だとすると割安感ないね。

[90: マンション掲示板さん]

維持費だけ比べてもなかなか判断難しいところですね
最初に払うものと後から払うもの合計でどうなのか？

[91: マンション検討中さん]

パークハウス板橋大山が坪360万円あたりとすると、坪単価40～60万円安いとして、70㎡で約850万円～1250万円、地代と解体費用月25000円から固定資産税月4000円？くらいを引くと年25万円、34年～50年くらいでキャッシュフローが追いつく感じでしょう。

[92: マンションお悩み中]

解体費、管理費、修繕費の合計で毎月4-5萬、15年後に5-6万、30年後以降約7万ということになるという認識であってますかね。
定期借地権で解体の場合、修繕費は55年目あたりで逆になくなるのでしょうか。

[93: 評判気になるさん]

専有部分は自分だから
あと数年というところで
壁紙はがれたり建てつけ悪くなるのは
我慢できるけど
給湯器とか水回り壊れると
なおさないと住めないし
そこそこまとまってお金かかるから
それだったら引っ越そうとなっても
あと数年だから多分もう売れないし
空家にしてても
きっちり地代とか解体費は払い続けるし
悩ましいね

[94: 口コミ知りたいさん]

>>92 マンションお悩み中さん
解体費、管理費、修繕費の見通しについて、デベが出す数字は入居率や解体費は、楽観的数字を出す傾向にあるのでは、という風に懸念しています（入居率を高めにしているとか、インフレ率を加味しないなど）

更に定期借地権の場合、残年数が少なくなればなるほど入居したいと思う人が所有権よりも少なくなるような気がします。
そんななか、高齢住居者がお亡くなるなどして空き家が増えていくと、残りの住戸で解体費や修繕費を積み立てていく、ということになると思うのですが、このようなイメージになってしまう場合、余計に解体費・修繕費が高くなり、空き家が増える、というデススパイラルに陥らないのだろうかという点、すごく気になっているのですが、気にしすぎでしょうか。

[95: マンションお悩み中]

このマンションに限らず、ブランドマンションはほぼ全て、70㎡程度で、管理費+修繕積立金が築30年で5万を超えていきますよね。
ここの場合、解体費が追加されるので、更に高いことになりますが。
ブランドマンションの場合、管理がしっかりしているので、費用は空き家でも所有者からの強制徴収になるので、残りの住戸に対して負担が増えるということはないかと思われますが、築50年、ランニングコスト7万もするマンションを購入する人がいるとは思えないですね。

[96: 口コミ知りたいさん]

>>95 マンションお悩み中さん
「費用は空き家でも所有者からの強制徴収になるので」という点はその通りですが、支払いしない人・実質的に誰に請求してよいのか不明なケースは、youtubeとかで高齢者物件とかみていても、結構あるのではと思います。強制徴収と言ってもできるのは管理組合を通じて未払い者を民事で訴えるくらいしかできないため、それなりに労力はかかりますし、無い袖は振れない可能性すらあります。

そのような状況になってくると、９４で書いたような状況となって、デススパイラルに陥る可能性があるのでは、と懸念しています。

[97: eマンションさん]

>>96 口コミ知りたいさん
それって40、50年後のこと？

[98: 通りがかりさん]

>>85 マンション検討中さん
詳細な情報ありがとうございます！
思ったよりも安くはないですね…
近くのパークハウス大山や大楠ノ杜とそんなに変わらない感じですかね？
駅徒歩や大通り沿いではない点はこっちのが優位性がありますね
私は現地にまだ行ったことないですが、東向きはボロボロの都立学校と介護施設、あとは電車の騒音があるから安いのでしょうか？都立は建替えとかあるのかな？
どちらにせよ私も近いうちに話を聞きに行こうと思います

[99: マンション掲示板さん]

立地や市場の状況を加味すると、まあ結局妥当な範囲の値段に着地してるなとは思う。50年60年後をどれくらい気にするかは個人差もあり、その度合いによって割高に感じたり感じなかったりというところかなあ？

[100: eマンションさん]

>>98 通りがかりさん
大楠の杜やパークハウス大山と大差ない価格だと、今は新築だからジオを検討しても、数年後中古になったら、若干の築年数の違いより、所有権と定借の違いが激痛になるでしょうね。