ジオ板橋大山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/oyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154472

売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
総戸数：285戸
竣工時期：2025年3月（予定）
借地権：2098年7月31日まで（建物解体期間を含む）

間取り:2LDK～4LDK
面積:56.1m2～87.85m2
交通:東武東上線「大山」駅 徒歩6分
住所:東京都板橋区仲町2-1(地番)

【物件概要を追記しました。2023/06/26】

[441: 口コミ知りたいさん]

>>440 評判気になるさん
439さんが言いたいことはそういうことではないかと

ちなみに大楠ノ杜が平均360くらいで販売されてていまは470で出てる（その470の部屋が実際いくらで販売されてたのかは知りませんが）ならすごい儲けですね、羨ましい

[442: マンコミュファンさん]

>>441 口コミ知りたいさん

>>441 口コミ知りたいさん
違いますよ。
ここの販売坪単価330位だと思うけど、所有権で換算すると450位になっているということです。
70m2で7000万だとして
7000÷0.8＝8750万（定借は0.8と仮定）
前払地代等が少ないため、通常の定借に比べて月々の地代と解体準備金が高い（ブリリア西早稲田等参照）
月1万×12×70年＝840万
あらら9600万！


か
か

[443: マンション掲示板さん]

所有権で換算すると450位になっている、周辺の板マンが470ってことは価格優位性まではいかないけど、相場並ってこと？近くにある600のタワマンとの比較はもうよくわからないけど。

[444: 名無しさん]

>>442 マンコミュファンさん
「7000÷0.8＝8750万（定借は0.8と仮定）」
↑この0.8は何を意味する数字ですか？

[445: マンコミュファンさん]

>>444 名無しさん
定借だから所有権の8掛相当くらいって仮定したってこと。

[446: 匿名さん]

>>445 マンコミュファンさん
何が8掛相当なんですか？定借になると所有権のなにが2割無くなるのですか？価値？ではなぜ9掛ではないのでしょう？あなたのよく分からない計算式で所有権で450と言われても説得力もないし何の判断材料にもならないです。もっと詳しく説明してください。

[447: マンション検討中さん]

なんで詰めてるんだ...
参考にしなければいーよ

[448: マンション掲示板さん]

>>446 匿名さん
↓参考にしてみれば
https://www.sumu-log.com/archives/63843/

[449: 名無しさん]

所有権物件より最低20％程度価格が低い物件を選ぶようにしましょう、って書いてあるじゃない。やはり8掛なんじゃない。

[450: マンション検討中さん]

>>441 口コミ知りたいさん

羨ましい

[451: 検討板ユーザーさん]

>>450 マンション検討中さん
しかもすみふタワーでもっと上がりそうでうらやましい

[452: 評判気になるさん]

トータルで何戸売れたのかね？

[453: 匿名さん]

終の棲家としてお考えのご年配の方が多い印象は受けますが、子育て世帯の方は何で購入に至られたのですか？相続の観点なども踏まえお聞きしたいです。

[454: 評判気になるさん]

>>453 匿名さん

どこよりの情報ですかね？ヤフーの成約者レビューでは子育て世帯が圧倒的に多いですよ

[455: 匿名さん]

>>454 評判気になるさん
成約者の声も平均年齢は高めに見えますよ？同じ人がすべての項目に回答していると数が多く見えるだけで定年世帯と予算的に若い世帯で二極化してますね。

[456: 周辺住民さん]

>>455 匿名さん

5万円のぺいぺいポイントのキャンペーンは、基本全員全項目を回答しなければなりませんよ。

[457: 通りがかりさん]

>>455 匿名さん

二極化してるなら「平均」は高くないのでは…

[458: マンション検討中さん]

ここの掲示板は盛り上がりに欠けるね。そんな人気ないのかな？

[459: マンコミュファンさん]

>>458 マンション検討中さん

先着順が減らないし、次の期に移らない。全然うれてないのかね？

[460: マンコミュファンさん]

>>459 マンコミュファンさん

1期27次とかなってますね、1期50次くらいまでいってしまうのか。

[461: マンション検討中さん]

2LDKの部屋をもっとたくさん作った方が売れた気がする。

[463: マンション検討中さん]

3LDKで6,000万前半のお部屋ってさすがにもう売れ残ってないですよね...

[464: eマンションさん]

>>463 マンション検討中さん
SUUMOに出てるから、あるんじゃない。

[465: マンコミュファンさん]

こちらはシティタワーズの半額ですね。トータルコストって意味では注意が必要ですけど。。

[466: マンション検討中さん]

>>465 さん

ランニングコストでもジオが安いの気がします

[467: マンション検討中さん]

ここは坪450としても安いですね
駅遠、雨濡れあり、非タワマンなので当然ですがそれを加味しても安いかと

[468: 匿名さん]

定借だから安くて当然

[469: 匿名さん]

>>467 マンション検討中さん

ジオはルーバルの部屋以外大体坪350ですし、駅にも近いですよ。どうしても定借が気に入らないなら、シティタワーでいいじゃないですか

[470: マンション比較中さん]

>>469 匿名さん
その二択のみはおかしいだろ笑

[471: 匿名さん]

…と、レーベンが吠えております

[472: マンコミュファンさん]

三択でもおかしいだろと、…と、バウスが吠えております

[473: 通りがかりさん]

バウバウ！

[474: マンコミュファンさん]

ベンベン！

[475: 検討板ユーザーさん]

>>467 マンション検討中さん
ここ土地所有権換算で坪450くらいの値づけだと思うけど、安いのかな？

[476: マンション比較中さん]

ここ購入した方は賃貸派（同条件で賃貸を借りるなら圧倒的に安く住めるから）か終の棲家としてお考えの方が多い感じですか？もしくは郊外予算だけど都心近くで検討されたい方？

[477: 通りがかりさん]

285戸あるのか。3LDKはどんなに多くても100戸くらいでよかったのでは。残りは60平米以下の2LDKや1LDKをたくさん作ればよかったのになあ。

[478: 通りがかりさん]

やはりあまり売れてないようですね。今後はシティタワーズのおこぼれを頂戴する作戦でしょうか。

[479: 通りすがりの匿名]

>>476 マンション比較中さん

自分は独り身で終の棲家としてって感じでここ決めましたね。
まぁ、そうは言っても70年後とか生きてないんでどっかのタイミングで売って実家に戻るかもしれませんが…
知り合いが西早稲田のブリリア住んでて、自分も次買うならあんな感じのおっきなところがいいなーって感じで探して
ちょうど条件に合致するのがここでした。

[480: 通りがかりさん]

>>476 マンション比較中さん
私も終の棲家として考えて購入しました
賃貸の更新料が馬鹿らしいのと、生活の質の向上のためです
自分が亡くなったことの後は考えていませんでしたが、親族もいない場合、死後の地代の負担はマンション全体で負担することになるのでしょうか？
今は無理ですが10年後くらいなら一括支払いくらいできそうですがそういうの受けとってくれるんでしょうか？

[481: マンション掲示板さん]

>>480 通りがかりさん
律儀ですね、そんなの70年後に残ってる住人たちに任せればいいんですよ

[482: ご近所さん]

定借だけでなく、所有権マンションも同様ですが、亡くなった後、相続人がいなく管理費と修繕積立金の負担はどうなるか？
残ってる住人たちに任せればいいんですよ。（笑）

[483: マンション掲示板さん]

所有権は土地売れば解体費用くらい捻出できそうですが
借地権って解体費用足りなかったら地主さんごめんでいいの？地主さん鬼になる？
売り主が責任取ってくれないかなぁ

[484: ご近所さん]

>>483 マンション掲示板さん
じゃあ所有権の土地販売価格が解体費用を下回ったら、どうする？

[485: マンコミュファンさん]

立地が良くないと所有権でも建て替えはできないですね。

[486: 通りがかりさん]

>>484 ご近所さん
解体せずに放置すればいいのでは？
土地明け渡す必要ないし
今の空き家問題と同じ

[487: ご近所さん]

>>486 通りがかりさん
管理費、修繕費、都市計画税は？放置していいですか？

[488: マンコミュファンさん]

>>487 ご近所さん
管理費修繕費は自分たちで決められるのでなんとでもなる
都市計画税は毎年少額を払えばいいだけ
というか23区で土地代が解体費用より低くなることなんてないだろ笑
最悪、土地あればインフレにも耐えられるし
前提が苦しすぎるよ

なんか変な質問のせいで話ずれてるけど、ここは解体費用たまらなかったら結局どうなるの？
70年もあると後半は空き家だらけになりそうでリスク高い気がする

[489: マンション掲示板さん]

解体時期を自分たちで決められるのは所有権のメリットではある
一方、70年後に有無を言わさず解体が決まっているのは定借のメリットである
地震起きて建物崩壊後に定借の途中解約が認められるかはわからん

[490: ご近所さん]

>>488 マンコミュファンさん
管理費修繕費はもし自身が亡くなった後、後継者はいなかった場合、どうなるかを聞いていたですが。。。
また管理費修繕費は自分たちで決められるものじゃなくて、マンションの状況によるものじゃないですか？
23区で土地代が解体費用より低くなる？都心一部の地域限定？無根拠の話のでは？

[491: マンション検討中さん]

無根拠と無根拠が戦っておる

[492: eマンションさん]

競売にかけられて誰か引き取るのでは。23区だし、二束三文でランコスだけで住めますっていったら住む人がいるんじゃなかろうか。

[493: 匿名さん]

>>490 ご近所さん
地権者住戸って知ってる？
あとは分かるよね？

[494: 口コミ知りたいさん]

>>493 匿名さん
ごめんなさい。全然聞いてない情報ですね
地権者住戸は知っているけど、ジオ板橋大山との関連性は不明です。

[495: 通りがかりさん]

ほんま頭悪いひとおるなー
こんな人と組合活動できるか不安になるわ

[496: 匿名さん]

>>490 ご近所さん
管理組合で徴収できなければ未収が増えていきますね
ただ都区内のちゃんとした分譲マンションだと、誰かにとってそれを肩代わりしても取得する価値はあると思われるので、まず杞憂の類かと

[497: 通りがかりの匿名]

話ぶった斬りますけど、ようやくyahoo不動産キャンペーンのPayPayポイント付与きました。
2～3ヶ月待つ場合もあるって聞いてたから結構かかるのかと思ったら意外と早かったですね。

[498: マンション検討中さん]

次の期はさらに値上げするみたいですね。
東向き最上階の68平米で7800くらいのようです。
ご参考までに。

[499: マンコミュファンさん]

1期50次まで行くんじゃなくて、とうとう2期となるのか。

[500: マンコミュファンさん]

>>498 マンション検討中さん

どこの情報ですか？

[501: マンション検討中さん]

もちろんマンションギャラリーで聞いた話ですよ。

[502: 通りすがりの匿名]

>>498 マンション検討中さん

おぉ、東向きって確か隣が廃校になった看護学校で何が建つか分からないからって理由で
他の2頭と比べるとかなり安かったはずなのにそこでも7800とは結構値上がりしますね…
GW中に契約しましたけどその時に受けた説明だと、西棟最上階の68平米でもその値段より下だったはずですよ。
そんだけ強気で値段上げられるってことは売れ行き好調なのかな…

[503: 匿名さん]

東向きで残っているのは上層階のみなので、看護学校跡地の影響は少ないと見ているようですね。

[504: マンション検討中さん]

>>503 匿名さん
看護学校跡地には何が建つんですかね？

[505: 通りすがりの匿名]

>>503 匿名さん

へー、GW辺りの東棟4～9Fの殆どが次期以降販売の予定で1～3Fまでしか売りに出してなかったけど
もう残ってるのは上層階だけってことは、あの後順調にはけたんですね。
まぁ、GW時の1～3Fですら完売に近い状態だったしそりゃそうか。

[506: 通りすがりの匿名]

そう言えば、ツインタワーが完成したときに影になる部分がどこで何時台に被るのかとか
そこらへん気になって聞いた人とかいます？

一応、自分が聞いた時は11時～12時台、南棟と西棟の端っこあたりが被るかもとか言ってましたが…

[507: eマンションさん]

南は全滅ですね

[508: マンション買いたいさん]

都内マンションを検討してます。
こちらは何戸ぐらい残ってますか？

[509: 匿名さん]

看護学校跡地は何が立つかは未定だそうですが、東京都の福祉保健局が所有している土地なので、医療・介護系の施設ではないかと売主側は推測しているようです。

もちろん都が事業者に土地を売却してマンションになる可能性もあるし、なんにせよ現時点で決まっていることはなさそうです。

[510: eマンションさん]

そこまで値上げされると買う気失せちゃうな

[511: 匿名さん]

まあよその新築も中古も高いですからね、仕方ないです

[512: 検討板ユーザーさん]

ここも高く感じるなら、東京都内は無理でしょう。

[513: 評判気になるさん]

早めに買っておいてよかった

[514: 評判気になるさん]

東棟の角部屋Oタイプでまだ買える部屋ありますかね？いくらくらいか知りたいです...

[515: 通りすがりの匿名]

>>507 eマンションさん

情報ありがとうございます！
因みに、時間帯や時期など分かりますでしょうか？
冬至辺りで被る予想なので冬以外は特に気にするほどではないと言ってはいましたが…

[516: マンコミュファンさん]

細めのタワマンだし、日に数時間くらい影響するのでしょうか？

[517: 検討板ユーザーさん]

>>498 マンション検討中さん
先着順が減ってないのに、値上げ値上げって本当なんですか？

[518: マンション検討中さん]

>515

ツインタワー側が近隣説明で日影図作って説明してるはず。ここの売り主も入手してるはずだから、客観的な情報提示してもらうのが確実。

[520: マンション検討中さん]

都内の立地がいいマンションはほぼどこでも値上げしているし、ここを転売するつもりはないですが、第二期からどんどん値上げしてほしい。

[521: 匿名さん]

マンションギャラリーでそう聞いた、という話なので、信じられないのでしたら自分で聞きに行くか、正式な情報が出てくるのを待ってください。

[522: マンション掲示板さん]

>>520 マンション検討中さん

えぇ、値上げしまくったら金持ってるだけの中国人しか買わなくなるじゃないですか…
なんかそれだと治安悪くなりそうでやだな…
タワマンの上の方なんて中国人しかいないのに構造上壁が薄いから煩くて仕方ないって話
タワマン住んでる人からもよく聞きますよ。

[523: マンション掲示板さん]

>>522 マンション掲示板さん

ほんま頭悪いひとおるなー
こんな人と組合活動できるか不安になるわ

[524: 名無しさん]

>>523 マンション掲示板さん
はいはい、おじいさんまーたぼけちゃって…
そのセリフは4日前にもう言ったじゃないですか…
ほら、もうお家帰りますよ。

[525: ご近所さん]

>>522 マンション掲示板さん
大山は治安がいいですよ。
ここはタワマンじゃない、隣です。
以上

[526: マンション検討中さん]

>>523 マンション掲示板さん
ほらほら、おじいさんの家はあっちのタワマンじゃなくて、隣の板マンですよ。

[527: マンション掲示板さん]

>>525 ご近所さん

自分の言葉が足りなかったみたいですね、申し訳ないです。
タワマンの話は値段の高い物件に中国人が殺到し、
その結果として治安が悪くなる例として挙げただけです。
自分が懸念しているのは大山全体の治安ではなく、マンション内の治安のことです。
近年、中国人による日本の不動産の爆買いの話を良く聞くので、
値上げしていった結果、そういった中国人の方達に目をつけられて、
買い漁られないか、その結果マンション内の治安が悪くならないかを懸念してます。
以上

[528: マンション掲示板さん]

>>527 マンション掲示板さん

と、思ったけどよくよく考えてみたら彼らが目をつけるのは億越えの不動産ばかりだからそこまで心配しなくても大丈夫そうかもですね。
失礼しました。

[529: eマンションさん]

大山は路地を入ると居酒屋があるみたいな渋い雰囲気が魅力の街です。俺も背中で語る渋い男なので大山に住みたいです。

[530: 評判気になるさん]

午前11時の南棟、日当たり良好です。

[531: マンション検討中さん]

こんだけ暑いと日当たり良いと暑そうだな。

[532: マンション投資家さん]

ここは穴場ですか？
値上げり間違いないと聞いたのですが。

[533: マンション比較中さん]

>>532 マンション投資家さん
落とし穴では！

[534: あさん]

>>532 マンション投資家さん 穴場は浮間舟渡では？

[535: マンション検討中さん]

このご時世でコスパは良さそうだけど。

[536: マンコミュファンさん]

>>530 評判気になるさん
建設中の写真とても参考になります！

[537: マンション検討中さん]

>>532 マンション投資家さん

うーん、どうなんでしょ。

定期借地なので間違いなく周りの物件よりは安いとは思います。
しかしその分、地代と解体準備金で月々最大25,000円ほど管理費に上乗せする形になるので
これが他の定借物件と比べて高いのか、安いのか…

[538: 口コミ知りたいさん]

周りの物件よりどれくらい安いでしょうか？
他の定借物件と比べるって具体的物件名挙げていいでしょうか？

[539: マンション検討中さん]

解体コスト上がってるから、これからの定借マンションは解体積立も上がっていくかもね
というかここより古い定借マンションは低めに設定されてる解体積立金を値上げする必要に迫られるかも知れない
それは方々で言われてる修繕積立金の問題と同じこと

[540: マンション検討中さん]

>539

解体費用として７０年で一戸当たり１０００万円くらい積み立ててるけどそんなにかかるのかな。姉のマンションが借地権物件であと１０年くらいで期限になるけど、更新するか解体して土地を返すかって議論始めてるけどその試算だと一戸当たり２００万円くらい。

解体に１０００万円もかかるとなると積み立ててない所有権マンションは破綻でしょ。