ジオ板橋大山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/oyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154472

売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
総戸数：285戸
竣工時期：2025年3月（予定）
借地権：2098年7月31日まで（建物解体期間を含む）

間取り:2LDK～4LDK
面積:56.1m2～87.85m2
交通:東武東上線「大山」駅 徒歩6分
住所:東京都板橋区仲町2-1(地番)

【物件概要を追記しました。2023/06/26】

[301: 匿名さん]

近辺の相場より若干安いとはいえ、このマンションを購入できる方は、世帯年収が1000万前後は必要でしょう、定借権を含め、総合的条件を納得する方が購入する部件だと思います。
価格と立地などの条件を棚に上げて、定借権のみで検討する人はさすがにレベル低すぎでしょう。

[302: 坪単価比較中さん]

>>300 購入者さん
すごい営業マンみたいな言い回しだな笑　すごくは売れているイメージは感じなかったが

[303: 匿名さん]

鉄筋コンクリートの建物も、50-70年経てば劣化も進み性能も落ちて建て替えになります。その時に土地が残るかどうかの違いはありますが、土地が残っても区分所有者の土地持分なんて僅かですし、建て替えの合意形成には多大なコストが掛かります。そのような面倒な土地を相続するぐらいなら他の資産を残した方が良い気もします。

[304: 通りがかりさん]

ここの2LDKの部屋を検討してるのですがどれくらい残っているのでしょうか。もう売れてしまっているのなら他を探すことになりますがさすがにまだありますよね

[305: 通りがかりさん]

>>304 通りがかりさん
悪いことは言わない。辞めときな

[306: 通りがかりさん]

>>305 通りがかりさん

自作自演おもろいか？

[307: 検討板ユーザーさん]

>>306 通りがかりさん

他の掲示板でも出没してたけど暇なんか

[308: 匿名さん]

定期借地物件なんか買ったら後悔するわ

[309: 匿名さん]

>>308 匿名さん

レベル低い掲示板荒らし…

[310: 口コミ知りたいさん]

>>305 通りがかりさん
おすすめできない理由を教えてください

[311: eマンションさん]

>>304 通りがかりさん
条件悪いところならちらほらあるよ

[312: eマンションさん]

>>311 さん

>>311 eマンションさん
意味不明のネガキャンってやつね

[313: 坪単価比較中さん]

>>310 口コミ知りたいさん
309と310さん名前変えて必死に営業さんが防衛活動してますね笑

[314: 匿名さん]

>>310 口コミ知りたいさん
根本的な原因は高いからだ。
もし値段が低ければ、どんな立地、どんな仕様でも買い手が簡単に付けられるよ。

[315: 坪単価比較中さん]

個人的にですが定借なら賃貸で住んでてもいいじゃんって思ってしまいますね。賃貸ではなく定借にあるメリットがあればどなたか教えてください。

[316: 通りがかりさん]

>>305 通りがかりさん

何故でしょう？
2LDKに需要がないという意味でしょうか？
借地とはいえ高額だからですか？

[317: 匿名さん]

予算はおいくらでしょう？
東京都内は諦めたら

[318: 検討板ユーザーさん]

>>315 坪単価比較中さん

定借買うくらいなら賃貸のがましか

[319: 名無しさん]

>>315 坪単価比較中さん
月の支出が少ない

[320: 検討板ユーザーさん]

ここって大楠ノ杜と販売価格変わらない？

[321: マンション検討中さん]

C1タイプの2LDKはリビングの形使いづらそうですね、、

[322: 口コミ知りたいさん]

>>320 検討板ユーザーさん
大楠は坪単価360位だったから、ここの方が安いと思うよ。まあ売り出したのは3年前だから。

[323: 坪単価比較中さん]

>>319 名無しさん
確かにそこがメリットになりますね。どちらかというと賃貸派の方がここならメリットあるねという買い方に近いのですかね。

[324: 匿名さん]

>>322 口コミ知りたいさん
定借が所有権の0.8かけくらいだとするとこの3年で大山はそれほど相場上がってない？

[325: 匿名さん]

賃貸でここと同じぐらいの物件住もうと思ったら賃料1.5倍ぐらいするのでは？毎月のキャッシュアウトは定借の方が間違いなく安く済みます。

[326: マンコミュファンさん]

>>324 匿名さん

ここは前払地代や解体費が本体に含まれていない。
所有権の8掛けにならないと思う。

[327: 名無しさん]

>>326 マンコミュファンさん
嘘でしょ…？

[328: 口コミ知りたいさん]

>>326 マンコミュファンさん

え？
後からすごいお金かかるじゃん

[329: 匿名さん]

板橋区は東京都内で最安レベル、ここも高いと感じる人は賃貸に住むしかないかも

[330: 匿名さん]

>>326 マンコミュファンさん
誰かこれがどういうことか教えてください

[331: マンコミュファンさん]

>>330 匿名さん

契約書に書いてないなら大問題ですね

[332: 匿名さん]

私は、将来的にマンション解体するのにパーティルームやゲストルームの修繕費を出すのが理解できず検討をやめました。

[333: マンコミュファンさん]

>>332 匿名さん
マンションは最終的みんな取り壊されるものです。

[334: 坪単価比較中さん]

>>329 匿名さん
足立区、荒川区があるぞ！

[335: 匿名さん]

>332

修繕期間の長期化の動きはあるけど１５年くらいおきに修繕して維持していかないと雨漏りとかして住めなくなっちゃう。

ただ、いずれ取り壊すのだからということで、ある程度の期間が過ぎると修繕する必要はないって意見も出てきて、それが通ってしまうと７０年持たないって可能性もある。定期借地権の制度ができてから、借地期限を迎える物件ってまだ前例はない。

[336: マンション検討中さん]

コンクリは余程のことがなければ結構保ててしまうけど、排管とかコーキングがやられるんですよね。一般の分譲なら維持か建替えの検討になりそうだけど、定借は「どうせ壊すから考えない」人が割合い多くなりそうなのがなんとも不安。

[337: 匿名さん]

>336

コンクリも隙間から水が入ると中の鉄筋が腐食してダメになる。なのでタイルの割れのチェックや塗装のやり直しが必要になる。

[338: ご近所さん]

最終的に取り壊すからと修繕費をケチる人はどうかしてると思いますけど

[339: 名無しさん]

ここ結構気に入ったかも。正直陰キャなのでパーティラウンジとかはいらないんですけどね。その分、眺めのいいワークラウンジにしてほしかったです。そこが惜しい

[340: 口コミ知りたいさん]

>>317 匿名さん
今はもう少し上がってますよ

[341: 通りがかりさん]

南向き棟に避難階段はありますか?
隣棟とのエキスパンションジョイントが地震で切れたら、避難が難しくなります。

[342: 口コミ知りたいさん]

上板橋で同じこと聞いてらっしゃいますね

[343: マンション掲示板さん]

>>341 通りがかりさん

角部屋のバルコニーに避難ハッチはあるでしょう

[344: マンコミュファンさん]

マンションマニアの新記事です。
https://manmani.net/?p=52584

[345: 通りがかりさん]

>>341 通りがかりさん
バリアフリーの平屋にしたらいいやん。

[346: 評判気になるさん]

>>326 マンコミュファンさん
少なくとも前払地代は含まれてるよ
全部建物代な訳ないじゃん

[347: マンコミュファンさん]

>>346 評判気になるさん
70平米でいくら含まれている？解体費はゼロ？
何でこんな地代が高いんだ？？

[348: 検討板ユーザーさん]

>>346 評判気になるさん

ブリリアシティ西早稲田　地代＋解体　213円/㎡
ジオ板橋大山　369円/㎡
70年で計算すると9百万以上の差が出るが

[349: ご近所さん]

>>348 検討板ユーザーさん

ブリリアシティ西早稲田　管理費が高い
ジオ板橋大山　地代＋解体が高い

[350: 匿名さん]

>>349 ご近所さん
管理費 ブリリアシティ300円/m、ジオ218円/m、結局74円/mジオのが高いんですね。まあ、そこまで目くじらを立てるレベルじゃないかもしれないですね。どうなんでしょうか。

[351: マンコミュファンさん]

>>349 ご近所さん
まあ共用部分の充実度が違うから。
管理費と地代負担の話しは別かと。

[352: 匿名さん]

共用部分に魅力を感じている人ってどれくらいいるんでしょうかね。個人的には必要最低限のものでいいと思ってます。

[353: マンション検討中さん]

あるものを使わない、ないから使えない、の違いかな。共有部、設備は簡単に変更できないもの。
見栄っ張りと言われれたらそれまでだが、折角なら贅沢したいな。

[354: 評判気になるさん]

>>350 さん

確かにここの地代はちょっと高い、74円/㎡なら月5200円70年でトータル435万の差をどう捉えるによりますね。

[355: 匿名さん]

共有部ってメンテナンス費用含めて住民持ちだから割高なんですよね。プールのある物件とか維持費が悲惨でリセールも悪いですよ。

[356: 匿名さん]

>>355 匿名さん
プール付き買える購買層なら維持費やリセール損なんかへっちゃらかもね。
もちろん買えないけど日本にそんなマンション物件あるのか気になる

[357: 匿名さん]

プール付きって湾岸の立地の悪い物件が客寄せで付けるだけで、住民はほとんど使ってなかったりしますよ。安い物件でも普通に付いてる。

[358: マンコミュファンさん]

>>352 さん

>>352 匿名さん
管理費の安いマンションは単純に喜べるないね。
清掃が行き届かなかったり、エレベーターが少なかったり。。いずれ値上げもあるだろうし。

[359: 匿名さん]

>>357 匿名さん
プールがあるから管理費高い&リセール悪い、ではなくシンプルに立地悪いババ抜きマンションということでは。
管理費めちゃ高いが、立地よし、外観よし、内廊下、駐車場あり、さらにプール付きの湾岸マンション！だったら高リセールかと

[360: 匿名さん]

ブリ西は坪400ちょいなんで、新築なら坪420くらいか。ここは坪330でランコス435万分を乗せて坪350として、70㎡でブリ西より約1500万くらい安い感じになる。立地差含めてめちゃ高い訳ではないが、定借なんで新築にプレミア感じないなら周辺中古へどうぞっていうマンマニブログのとおりなのでしょうか。

[361: 匿名さん]

解体費用が７０年で一千万以上。姉のマンションが借地権で、10年後には期限となるので延長するか、解体して土地を返却するかの議論を始めるということで解体費用の見積もりも資料にあったけどここはその数倍。２％の物価上昇を見込んで70年って計算なのかな。

[362: 匿名さん]

来客用と兼用だけど宅配用駐車場があるのはいいかな。郵便や宅配の車を止めるところがなくて路駐ってマンションあるある。ただ、荷捌きスペースが無いのと車寄せの裏の奥なので外部の人が使ってくれるか。配慮してるのかしてないのか。

[363: 通りがかりさん]

>>360 匿名さん
495万ではなくて900万のせるべきかと。

[364: 名無しさん]

>>363 さん

それほどの差は感じてないかな、高いと思えば周辺の中古という選択肢もあるでしょう。

[365: eマンションさん]

住民のみんなでBBQしましょうとかなったら陰キャからすると辛いのでやはりこういう大型で共用スペースが充実してるところは避けてしまう。大山で陰キャ向けのマンションってどこですかね

[366: 坪単価比較中さん]

>>365 eマンションさん
シティでひっそり暮らすか、バウスの和風の趣で暮らすかでは？

[367: 通りがかりさん]

大規模の方が関わらなくていいかもよ。ジオ板橋大山285邸とバウス70邸だから1邸の割合は4分の1になる。根拠はない。

[368: eマンションさん]

>>367 通りがかりさん

それは謎理論すぎるな笑

[370: 匿名さん]

>>367 通りがかりさん
小規模より大規模の中に埋れた方が気楽というのはある
小規模は管理組合の理事の椅子が回ってきやすかったりもする

[371: 坪単価比較中さん]

>>370 匿名さん

論点のすり替えですね～

[372: マンション検討中さん]

理事ってそんなにやりたくない？自分が住むマンションの内情を細かく把握する良い機会だと思ってるんだが。

[373: 匿名さん]

>>372
それは人によるかと
ただ、ひっそりやりたいなら大規模な方が理事とか避けやすいよというだけ

[374: 匿名さん]

マンションってスケールメリットがすべて。小規模がいいというのなら究極は戸建て。

[375: マンコミュファンさん]

>>374 匿名さん

なんだそれ笑

[376: 名無しさん]

>>374 匿名さん それはあなたの感想ですよね？

[377: 匿名さん]

ジオ板橋大山はランニングコストが高い

[378: 名無しさん]

どのくらい売れたかな

[379: 匿名さん]

>>374 匿名さん
すべての頂点に立つ基準なんてあるかな？相方と一緒に規模、立地、設備、住環境、家族構成、ライフプランなどなど様々な要素を勘案するだろうから、究極の選択みたいな判断をするイメージが沸かない。笑

[380: 通りがかりさん]

最近の新築大型マンションはパーティラウンジつきマンションが多いですね。どこも似たり寄ったり。

[381: 検討板ユーザーさん]

超大規模や超高級のマンションを除き、コストが嵩む共用施設は避けられるご時世ですかね
現地を見ましたがだいぶ立ち上がってスケール感もあり良い感じです
規模も立地も本当は大楠より良いんだよな
さすがに国立関係の施設跡だけあり、いい場所持ってたんだなという感じ

[382: 匿名さん]

大楠、あれ明らかに周囲の景観に調和してないんだよな。突如ドッカーンと建ってる感じ。何だかねぇ。

[383: 検討板ユーザーさん]

ジオは立地、規模を考えると所有権だったら間違いなく1億超えていたと思います。
ランニングコストは考えなければいけないけど、リセールバリューを重視せず、永住することを考えれば定借も悪くないかな。年齢にもよるけど。

[384: 匿名さん]

解体準備金って売却する時、返ってこないよね？

[385: 匿名さん]

戻らないと思う。個人の貯金とは違うでしょ。
嫌なら売却時にそれまで支払った額を補填するように上乗せ設定して売るしかない。それで売れるかは知らん。

[386: 口コミ知りたいさん]

ここはあんまり売れてないのかな？
スーモ見るといつも同じ部屋が出ているから。

[387: 評判気になるさん]

>>382 匿名さん
恥ずかしいからやめてくれ
ここの居住者がみんなそのレベルだと思われたらかなわん

[388: 評判気になるさん]

>>382 匿名さん
恥ずかしいからやめてくれ
ここの居住者がみんなそのレベルだと思われたらかなわん

[389: 検討板ユーザーさん]

大楠ノ杜って何で大楠の杜じゃなくて大楠ノ杜なんだ？のじゃなくてノだとワタシハワカッテイル。みたいな昔の電報感があるよね。

[390: 検討板ユーザーさん]

ずっとのじゃなくてノになってる理由が気になって仕方ない

[391: 匿名さん]

>>389 検討板ユーザーさん
歴史を重んじてるのかしら
大楠はそんな時代から存在しているっていう

[392: マンション検討中さん]

>>385 匿名さん

定期借地だから売却できないだろうね

[393: マンション検討中さん]

>>384 匿名さん

所有権マンション売却時に修繕積立金は返してくれないと一緒です。

[394: ご近所さん]

>>392 マンション検討中さん
貸主の了承があれば、定借マンションでも売却はできます。
投資目的なら、所有権マンションか周辺中古のほうがいいじゃないですか？都内マンションが高騰するなか、たとえ1千万上乗せで転売できたとしても、ここより良いところに住み替えはなかなか難しいでしょう。

[396: 匿名さん]

>突如ドッカーンと建ってる感じ

それ、突如現れたゴジラさながらのTHE TOWER JUJO・・・。

[397: 通りがかりさん]

>>395 口コミ知りたいさん
流石にそれはだめだろ
こんな投稿削除してくれ

[398: マンション検討中さん]

小学生みたいな人いるね
お隣さんではありませんように

[399: 評判気になるさん]

>>382 匿名さん
あれは川越街道側に高く建てないと容積を消化できないんだと思います。川越街道から離れた敷地奥の方は規制上高く建てられないので

[400: マンコミュファンさん]

川越街道沿いだとあの高さって普通ですよね
向かいのマンションと比べても同じ高さですし
でも確かにあの趣は庶民的な大山では異質と言えるかもですね
正直欲しかったです、あと一年早く探していれば所有権であそこが手に入ったかと思うと悔しいです