公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/oyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154472
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
総戸数：285戸
竣工時期：2025年3月（予定）
借地権：2098年7月31日まで（建物解体期間を含む）
間取り:2LDK～4LDK
面積:56.1m2～87.85m2
交通:東武東上線「大山」駅 徒歩6分
住所:東京都板橋区仲町2-1(地番)
【物件概要を追記しました。2023/06/26】
[スレ作成日時]2023-06-24 15:04:06
ジオ板橋大山ってどうですか？
| No.101 |
by 検討板ユーザーさん 2023-09-25 12:53:44
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削除依頼
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| No.102 |
>>98
東側は都立の解体が決まっていて、次に建つものがまだ公開されていない(決まっていない？)とのことでした。高い建物となる可能性もあるため、東側の高層の1期販売を見送ったそうです。 |
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| No.103 |
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| No.104 |
所有権・定借、眺望良・再開発等で囲まれ、共有部◎・普通、地所レジ・阪急…を考慮すれば、1割安じゃ高過ぎるんじゃないかな
タワマンも多く建つから、定借は中古でかなり安くしないとリセール負けるよ リセール関係ないなら、気に入れば良いと思う |
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| No.105 |
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| No.106 |
>>105 評判気になるさん
新築としては今の相場で考えます。 将来リセール出す時に、大楠より2年新しいだけでは、優位性厳しいでしょう。 定借だから資産性重視なら選択しないと思いますが、「今の相場で安い」なフォーカスすると、中古市場で大楠やタワマンに太刀打ちできませんよ。 |
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| No.107 |
太刀打ちってどういうこと？買い値が安いのだから、売値も安くなるのは当たり前。値下がりが激しいってことかな？ソースはある？
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| No.108 |
相場が上がってる以上、販売が早い物件の方が得だったということでしょう。
ただ今から大楠買える訳でも無いので比べても仕方ない。今の価格条件を妥当と思えるかどうか。 |
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| No.109 |
>>108 eマンションさん
今の新築相場としては妥当だと思います。 リセールを考えると、今買えない築浅物件と競う可能性があります。築年が少し違う物件と比べて、借地権のハンディを補う程割安ではないようです。資産性考えたら厳しいですね。 |
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| No.110 |
いま大楠の転売が出たら新規販売時の10%増くらいになるのかな。こことの差は20%。
どちらも竣工して数年後に双方の似た中古が出た時に、この幅が保たれるのかどうかということだね。 けど現実にはいま大楠は買えないし、売りに出ても間取りは選択できないし、いま家を探す実需の人にとっては、考えても仕方ない面がある。 |
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| No.111 |
大山ってそんなに値上がりしてるんですね
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| No.112 |
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| No.113 |
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| No.114 |
定借だけど、安いよなぁ。この価格だとインフレは基本的に進むし、今アラフォーぐらいの親でファミリーなら子育て期間20年くらいは残債割れはしないんじゃないかなぁ。将来的な出口戦略として60過ぎて割安でも売却してしまえば将来不安は無いし、死ぬまで住んでも定借残年数40年くらいなら、激安にすれば売却できるだろうし子に迷惑はかからん。子育て期間は結果的に余裕のある生活が送れそうな気がする。子には成人したらしっかり説明は必要だと思うけどな。
新築で買うなら良いと思うなぁ。 |
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| No.115 |
>>114
残４０年は問題なしかと。５０年定借の築１０年なら実例もあるでしょう。 まだ未知なのはやはり２０年切るくらいからですかね。取引価格と管理状況がどうなるのか。 事例がなかったタワマン修繕と同じで、やってみたらわりとできたってなってくれればいいんですけどね。 |
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| No.116 |
財産云々は考えていないので、定借でも便利な理知ならいいですよね。
ただ、今、マンションが高騰しているとはいえ、定借物件なので 価格はもう少し安いかなと勝手にイメージしていました。 間取りも割とコンパクトになので、もう少し広めでもよかったかなぁ。 |
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| No.117 |
初期の頃の説明と比べて価格吊り上げきてますね。
つくづく売り手市場だなと感じました。 サラリーマンの私にとっては百万円でも大金なので、更新された価格表を見た時にテンションが下がりました。 |
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| No.118 |
>>117 マンション掲示板さん
ランニングコストを考えると、これぐらいお金を出すなら定借ではないマンションを買ったほうがいいですね。 |
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| No.119 |
>>118 ご近所さん
ボリュームゾーンの3LDKの話ですが、地代と解体積立金の約25,000円を借入返済に代替した場合、変動金利だと800～900万円くらいの借入増となります。 税金等の細かい話は抜きにして、800～900万円を加算した金額で希望する土地付きの物件が買えるかどうかが判断のポイントだと思いますよ。 ここからは個人の感想ですが、たった1ヶ月で価格が変更されると信用出来なくなってくるんですよね。 予算の制約がある以上、価格は多くの顧客にとって大事な情報という認識です。 初期から問い合わせしていた顧客は、値上げを行ったことを2度目の訪問で初めて知るわけですから、売り手市場とはいえ誠実さに欠けると思った次第です。 |
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| No.120 | ||
| No.121 |
>>119 匿名さん
前半部分についてですが、35年しか住まない前提で計算しても、3LDKの場合は2.5（月額）＊12（月）*35年=1050万円になります。 土地付きとほぼ変わらないと思いますが、もっと長く住むとむしろ高くなるではないかと感じます。 |
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| No.122 |
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| No.123 |
プラウドシティ買えないからこっちだな。みなさんよろしく～
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| No.124 |
シティタワーズ狙ってて販売待ってるんだけど、ここそんなに値上がりしてるの？
怖すぎるんだけど… 駅ナンバーワンとかに拘らず早めに周辺のマンション買っておけばよかった… |
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| No.125 |
ここに住み替えを検討してる周辺マンション住民の自分からすると相場が上がると嬉しいけど、買えない価格まで値上がりされるのも困る
新築住みたいよぉ |
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| No.126 |
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| No.127 |
候補に入れておりましたが、他の物件に決めました。
まず、大事な要素として将来の値上がりがかなり期待できるマンションだと思います。 後発の住友タワマンに加え、あのボロい駅がキレイになるのであれば、武蔵小山に近い雰囲気になるでしょうから大山の物件需要は今後も旺盛で推移すると考えています。 一方で、間取りを含め住戸単体の特徴が無いこと、用途制限の都合で建物の高さが出せないゆえの重たい土地代がネックでした。 また、インフレが続いた場合に地代が上がる可能性も否定できないので、その点もマイナスに働きました。 もっとも地主は個人ではなく、公共性の高い学校法人なので、変な要求はしてこないという信用はあります。 しかしながら合理的な理由があれば値上げを承認せざる得ないので、もしものときの変動金利と地代の上昇に耐えるだけの所得的な余力がありませんでした。 長文で失礼いたしました。 どなたかの参考になれば幸いです。 |
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| No.128 |
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| No.129 |
昨日見学に行ってきましたが、今まで見てきた物件の中でも、お手頃に感じました。
定期借地権とはいえ、そこまで長く同じ場所に住むつもりも無いので私としてはベストな選択なのかなと思い始めてます。 |
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| No.130 |
>>129 eマンションさん
私は一昨日行きましたが、要望数がかなり多いと感じました。営業の方も予想以上に要望をいただいているとおっしゃってました。 早く決めないと条件の良いところがなくなるんですかね(￣∇￣) |
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| No.131 |
西棟の中層か東棟の低層で迷ってます！
バランスを取るか低価格を取るか悩みどころです！大山駅に住みたいと昔から思ってて、三菱さんのマンションも見ましたが、希望が合わず今回はここに決めたいと思ってます。 |
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| No.132 |
間取りはもう少し頑張ってほしかったですよね。
あれだけ広い敷地に建設するのに同じような細長い田の字ばかりでもったいない、、、 設備は最悪お金で解決するにしても、良い意味で期待を裏切ってくれるような内容だと嬉しかったのですが、厳しい時代ですね。 |
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| No.133 |
>>132 口コミ知りたいさん
意匠性の高い間取りも良いですが、やっぱり日本では田の字プランがベーシックですよね。横長は開放感ありますが、LD奥の洋室は採光が取りずらいといったデメリットもあるので悩みどころですね。(笑) |
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| No.134 |
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| No.135 |
借地権マンションが増えてきたね。
初めて借地マンション見た時は「ありえない。マンションは資産性も重要なのに、住める期間が確実に減ることがどれだけ資産面にマイナス与えるんよ。」と思ってたけど、これだけ増えると割と受け入れられてるんだなぁ、と感じます。 いざと言うとき、売りづらいよ。逆にかんがえれば、今後20年もすれば不動産買うなんて時代遅れになるかもね。賃貸が当たり前かもね。 買うにしても夫婦共働きであったり、親御さんの援助がないと手を出しづらい価格でしょうし、一億総活躍って、結局国民に負担が増えただけだね。 こんなんで子育てやりやすいなんてある訳無いっしょ（汗 てことで、ペアローンやボーナス払い有りだけはやめた方が良いよ。 子育て大変よ。マジで。と、ただの通りがかりより |
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| No.136 |
定借物件の割には、価格は高めのように個人的には感じました。
ただ、保育園や小学校も近く、子育てをする環境としてはかなり良さそう。 子育てを終えたら引っ越すというのもありなのかも。賃貸よりはいいですよね。 リセールがしやすいのかが問題ですが。 |
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| No.137 |
公式ページの「所有にとらわれず、かしこく暮らす 定期借地権という選択肢」って
ちょいとシンプルすぎないかい？ この板の皆さんなら勉強されてるから、だけど 明らかに毎月の支払いが軽くなる雰囲気の書き方。 ここ最近、修繕積立金の話題もあるし 後で騙された！と思っちゃう人もいそうな気がする。 |
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| No.138 |
この物件を初めて知ったときの大規模かつ価格の印象が強かったせいか、知れば知るほど減点要素が出ててきてしまうのが残念です。
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| No.139 |
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| No.140 |
購入検討者です。1階に保育園って、みなさんネガティブに考えてますか？
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| No.141 |
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| No.142 |
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| No.143 |
この辺りだと割と人気などろんこ保育園の姉妹園で認定保育園でしょうから、このエリアの人口がある程度キープされていれば園が埋まらないことはないと思います。少なくとも20年くらいは大丈夫そうかな。
そういえば、保育園の場所の所有権はどこが持っているんでしょう。管理組合の所有で貸し出しなら良いですが、保育園の法人が所有だと、売却先は組合で選べないことになるのでしょうか。 |
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| No.144 |
競合物件のレーベン板橋大山のHPがオープンしましたね。
タカラレーベンなのであまり期待していませんが、所有権以外でここと差別化要素がある物件だと嬉しいですね。 ただ、総戸数３２戸で内廊下なので管理費が気になります。 |
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| No.145 |
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| No.146 |
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| No.147 |
1期1次9戸のみなんですね。これから値引きかな。
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| No.148 |
むしろ値上げするためなんじゃないかな
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| No.149 |
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| No.150 |
>>147 マンコミュファンさん
シティタワーズの販売が1月に決まったからそちらの価格を見るまではたくさん売るわけにはいかないだけだと思うけど。1期1次で値引きなんてしたら担当者クビだわ。 |
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| No.151 |
1期2次91戸
登録受付12/3 16時～17時のみ 合計100戸の売出しで、どのくらい登録入るだろう |
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| No.152 |
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| No.153 |
先着順って何？このクソ寒い中、買うために徹夜ですか？
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| No.154 |
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| No.155 |
定借の意義がどこにあるのか本当に分からない…35年間ローン払い終えて、いざ老後向かおうと生活したら、死ぬ直前に追い出されるんですかね(笑)
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| No.156 |
新築マンション価格の高騰が続くなか、定借はそれなりに意義はあるでしょう。
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| No.157 |
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| No.158 |
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| No.159 |
>>158 匿名さん
厚生労働省が2023年発表した男の平均寿命は 81.05 年、なくなられる直前に追い出されるの計算ですと、再来年11歳になる方でしょう？ 人生100年時代が現実になるなら、定借期間より年金制度のほうが心配です。。。 |
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| No.160 |
最近の親族などの様子をみてると、90過ぎまで生きてる（生きた）人は少なくない。70歳ぐらいのラインを超えた人はだいたい90-100歳が寿命かな、という感じ。
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| No.161 |
ホームページトップに載せてる金額が上がりましたね。2LDK4900万～だったのが5390万。3Lも上がってる。
一番安い部屋が完売しただけかもですがいずれにせよ売れ行き好調っぽいですね。 |
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| No.162 |
>>161 マンション検討中さん
7階と9階、1億前後の２部屋も売れたようです。 |
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| No.163 |
>>161 マンション検討中さん
3LDKのパンダ部屋は、保育園隣の1室だけでした 他の部屋の値段は、以下を参考に https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1112052 |
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| No.164 |
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| No.165 |
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| No.166 |
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| No.167 |
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| No.168 |
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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| No.169 |
>>167 評判気になるさん
sumoの大楠の写真を見ました 楠がとても立派 共用施設とか歴史を感じて素敵です 広いバルコニーから大楠をのぞみながらカフェタイムを楽しみたい と思ってしまいました 思っただけだけど |
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| No.171 |
バルコニーからハッピーロードをのぞみながらコーヒーを楽しむのも悪くないと思いますけど
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| No.172 |
>>167 評判気になるさん
大楠が全然上がってない事に驚いてるんですか？ |
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| No.173 |
>>172 マンション検討中さん
23区全体上がっているのに、なぜ大楠が全然上がってない？ |
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| No.174 |
>>166 評判気になるさん
ちなみに今、ザ・パークハウス板橋大山で売りに出続けてる物件 7880万円 3LDK ・72.99m2 3階/RC13階建（角部屋） 管理費 2万2190円／月 修繕積立金 1万590円／月 2021年3月完成（築2年9ヶ月） |
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| No.175 |
ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜
9980万円 2LDK ・74.79m2 2階/RC14階 管理費 2万2290円／月 修繕積立金 9350円／月 現実的にはこれらや、後発マンションや賃貸と比較するしかない |
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| No.176 |
ここに住もうと検討してるのですが、だいたい35～40年の残存期間がある状態で売却するとなった場合、いくらぐらいで売れるでしょうか？
借地権付きだと相場が想像つきづらいです。 |
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| No.177 |
>>176 名無しさん
相場がわからなすぎて想像つきませんが皮算用だと以下ですかねえ。あきらかに雑計算ですがあたりをつけるという意味で 賃貸で生み出せるキャッシュフローを大山の3LDK築古 18くらいと仮定 空室率0.9かけて16.2修繕積立積んで15。その他opexを甘めに割愛 割引率を政府の目標物価上昇率2%と仮定して40年の期限つきcf現在価値だと4000万くらいですかね 割引率を不動産の一般的なキャップレート4%で考えたら3000万弱ですかね |
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| No.178 |
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| No.179 |
借地権付きのマンションだと、長い目で見たときの評価がわかりにくいなぁって感じられますよね。
将来的にどうなっていくのか。 必ず返却することは決定しているので、 評価の下がり幅がかなりあるのかとか。 大規模修繕、どれくらい気合を入れていくのかも見通しが立ちにくいかも？ ただ最後の最後、所有権と違って建て直すかどうかでもめないところはいいと感じます。 |
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| No.180 |
保育園があるのが良いですね
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| No.181 |
>>179 匿名さん
壊すことが決まっていれば、修繕もやらなくていい部分が増えてきますよね。通常だと年数経過に合わせて修繕費が上がっていくけど、ここは途中から据え置きもしくは下がるのかな？ |
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| No.182 |
何戸ぐらい契約済みなのでしょうか？
お分かりになる方がいればご教示ください。 |
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| No.183 |
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| No.184 |
再開発で大山全体の地価が上がりそうですね。
ここの価値も上がるのでしょうか。 |
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| No.185 |
（仮称）メリー★ポピンズ 大山ルームｘ（仮称）発達支援つむぎ 大山ルーム
東京都板橋区では4園の認可保育園、認証保育所の運営実績をもつどろんこ会グループ。（仮称）メリー★ポピンズ 大山ルームは、阪神阪急不動産株式会社の人気新築マンション「ジオ板橋大山」の一角に入ります。阪神阪急不動産株式会社のマンションでの保育園運営は、東京都江東区にあるメリー★ポピンズ 南砂ルームに続き2園目となります。 https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000054.000041921.html |
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| No.186 |
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| No.187 |
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| No.188 |
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| No.189 |
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| No.190 |
子育て世帯の方には保育園のような施設があるといいと思いますが
優先とかないとのことなので、マンションの魅力のひとつみたいに記載されているのはよくないかな。 マンションに他の住民の出入りがあるのは怖いかなぁ。 |
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| No.191 |
むしろ逆で、保育園が併設されることで、子供の声を騒音と感じるような住民を排除できるという点で安心感ありますよ。
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| No.192 |
都内のマンションとしては価格はだいぶ抑えられてて、スペックもそこまで高望みしていないので全然許容範囲だったのですが、定借なので管理費等（解体費/地代/修繕積立金）がどうしても高くなってしまうのが悩みどころ…。。初期で5万前後で26年後は7万近くになる計算に…。。皆さんは特に気になりませんでしたでしょうか？
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| No.193 |
>>192 マンション比較中さん
同じくランニングコストが最初から5万近くかかるのは気になりました。大山の再開発を見込んでか新築マンションが同時に何ヶ所も建設されていますね。(レーベン、シティタワーズ、バウスなど)将来的に売りたくなった時に同じ築年数のマンションであれば所有権の方が売りやすいのかななんて思ってしまって。その時に借地権のジオは不利になりそうでそこが気がかりです。レーベンも借地権ですが。 |
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| No.194 |
定借権じゃなくても、周辺の所有権マンションの場合、大楠のランニングコストは1年目にして3万。30年後も5～6万になる見込みでしょう。
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| No.195 |
ランニングコストが気になるようであればご近所レーベンも候補になるかもしれませんね。ジオのように共用施設もそこまでなさそうですし、普通借地権なので地代もこちらより安いといいのですが。
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| No.196 |
最後壊すのに大楠より高いのか
大楠は金かけた分70年後も良い味が出たビンテージマンションになるのかな |
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| No.197 |
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| No.198 |
現実大楠の中古は1億前後の相場になります。ジオ70年分の地代と解体準備金を上乗せしても、おつりがでるくらいです。
住宅ローンが通りにくいのは40年以上マンション全般共通です。 |
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| No.199 |
保育園による収入が地代や管理費に充当されるようです。なので実質はランニングコストは4万ぐらいでしょうか。
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| No.200 |
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