公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/oyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154472
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
総戸数：285戸
竣工時期：2025年3月（予定）
借地権：2098年7月31日まで（建物解体期間を含む）
間取り:2LDK～4LDK
面積:56.1m2～87.85m2
交通:東武東上線「大山」駅 徒歩6分
住所:東京都板橋区仲町2-1(地番)
【物件概要を追記しました。2023/06/26】
[スレ作成日時]2023-06-24 15:04:06
ジオ板橋大山ってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2023-06-24 18:19:26
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削除依頼
大山エリアの大本命、来ましたね。
間取りから見るかぎり造りは良いようです。 平均で@400弱くらいでしょうか。それ以上だとキビシいなぁ。。。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
おっ、もう立ち上がってましたか。
プラウドシティ小竹向原の坪単価を考えるとこちらも坪400台中盤くらいではないでしょうか。 |
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| No.3 |
3ldkが5900万円台からとのことなので、仮に狭めの62㎡としても坪314からあることになりますね。思っていたより安く、もしかすると大楠ノ杜と同じ位？平均400割るかもしれませんね。
定期借地なのもありますし、少し坪単価が抑え目だとありがたいところです。 |
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| No.4 |
>>3 マンション検討中さん
なるほど、さすがに50㎡台の3LDKなんて作らないでしょうから、その計算は確度が高いですね。定借ということで平均@400以下であれば迷わず参戦します。 （でも倍率が付いちゃいそうですね 汗） |
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| No.5 |
東隣の看護学校跡地って何が建つのですか？
東向きの部屋に影響ありそうですよね。 |
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| No.6 |
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| No.7 |
定借なんだ。ホームページに2098年までと書いてあった。
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| No.8 |
立地は南面川越街道の大楠より恵まれてる
ブリリアパークフロントも川越街道越えなきゃならないし、ここは良い 定借じゃなかったらかなり高いだろう 3LDK5900万は詳細不明だけどかなり安く見える |
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| No.9 |
この立地良いですよね。駅から近い割に車通りも少ないですし。
気になる点は、真南50mほどにスミフのノースが建つことと、マンション周辺の道路が狭く、南の道路は一通なので車を持つには難ありという辺りでしょうか。 |
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| No.10 |
真南にノースが建つ件について、
日当たりや眺望に影響とか出てきそうでしょうか？ 50mだとあんまり気になりませんかね。 |
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| No.11 |
>>10 匿名さん
これだけ離れてるし、ノースはこっちに側面を見せる形で建つ（西向き）ので、冬至前後に低層階に影がかかるとしても30分程度だと思いますよ。 |
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| No.12 |
定借の大山でここまで高くなるとはなー
ノースがどれだけ眺望に影響するか気になりますね 子供がいる身としては道路拡幅して歩道の整備もあわせて行ってほしいです |
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| No.13 |
定借でこの値段は驚きですね
リセールも難しそうですけど、売れるのかしら… |
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| No.14 |
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| No.15 |
同じ定借大規模で、3年前のブリリアシティ西早稲田の第1期とほぼ同じ値段ですね。
高田馬場駅遠と大山駅6分のどちらがいいかは微妙なところですが、山手線内側が買えた人は羨ましいです。 |
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| No.16 |
大山エリアでの大本命いよいよ出てきましたね、都内でこの町並みと立地でこの価格帯なら定借でも買えるなら全然ありです！
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| No.17 |
板橋区はかなり価格帯は高騰していますよ。特に板橋駅周辺はかなり上がっていると思います。
大山は大きな商店街もあって板橋の中では人気の立地です。 それに、日大板橋があるので大きな病院もあり何かあったときは安心できます。一般外来も受け付けていますから安心ですね。 地図に載っている豊島病院は紹介制の病院なので一度近くの病院で紹介状を書いてもらう必要があります。 |
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| No.18 |
このエリアは特に住みやすい、商店街もそうだし上の人が触れてるように病院も揃ってる。池袋までもすぐってとこも見逃せない。
しかもこれから再開発が始まるのか、、、多分コレ逃したら板橋区すら買えないわ自分なんて、、 |
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| No.19 |
下板橋のいつもの場所に当物件のモデルルーム建設中ですね。
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| No.20 |
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| No.21 |
阪急阪神不動産のサイトってどうして「8984」？ 企業コード？
と思ったら8984＝ハンキュウ ハンシンって読ませたいのですね。 どうしようもない駄洒落っぷりがさすが関西企業だと納得しました。 |
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| No.22 |
アクセスも良いだけでなく、プラン内容もいいなと思います。
なのに物件価格は抑え目だなと思ったら借地権物件だったんですね。 変に財産を残しても、残された家族が大変だったりもするので 利便性を優先に検討してもいいかなと思いますね。 |
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| No.23 |
自分たちもそうだけど、子供いないし残す必要もないからこういうのでいいかも。
都内高すぎて手が出ないけどここならギリだからオープンしたらいくかな。 |
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| No.24 |
敷地内に保育所があったり、一戸あたりの駐輪場が２台だったりと、子育て層がターゲットっぽいので、それなりに音などは覚悟しておいたほうが良さそうですね。
保育所だとイベントなど定期的にありそうですし。 すみふは面積的に子育て層には厳しい感じだし、大楠ノ杜は落ち着いた層を狙ってたようなので、うまくすみ分けされてるような気もします。 |
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| No.25 |
坪単価安いところで300、高いところで370か380くらい？
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| No.26 |
>>24 マンション検討中さん
確かにちゃんとターゲットがすみふとかぶらない様に出来ててガチのバッティングはなさそう…って言うかすみふとは価格が全然違うと思うから比較にもならないのかな。 とにかく大山のこの立地は魅力です。 |
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| No.27 |
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| No.28 |
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| No.29 |
>>28 マンション検討中さん
相続人が放棄したら負担はどうなりますか？ |
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| No.30 |
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| No.31 |
土地が「一般定期借地権（転借地権）の準共有」で、相続対象。
建物：専有部分：区分所有権／建物共用部分：専有面積比率による所有権の共有 2098年7月31日までなので、今からだと75年後。 相続して住んでもいいし、売ってもいいし（売れるかわかりませんが）ということですね。 他がプラスなのに、これだけ放棄するのはできない気がしましたが・・・ |
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| No.32 |
所有権と比べると中古市場でだいぶ不利ですが、価格さえ欲張らなければ相続人も売却は問題なくできると思います 相続人にとってはタダで譲り受けるものですし、多少安値設定でもさっさと売るでしょう
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| No.33 |
>>23 マンション検討中さん
子供いるけど、遺産を残す気はまったくない。 生活は自分の稼ぎの範囲で構築するものであり、親の遺産を当てにするなんてバカのすること。 俺はそんな情けない人間には育てていない。 |
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| No.34 |
いくら土地付きといえど70年消費された所有権マンション一部屋を1000万とかで買い取ってくれる人が日本の将来そんなにいるようにも思えないですしね
住み替えで利益を狙うなら断然所有権ですが、自分で住んだり貸したりする分には定借でいいかなって気はしますね |
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| No.35 |
デジタルパンフレットに設備仕様が載ってないです。ウリがなくて、仕様が低いってことでしょうか。
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| No.36 |
残り30年ぐらいで売れないタイミングになってきたときに賃貸運用できる立地かどうかは非常に重要。
ここは十分合格と思われ。値段次第ではあるけど。あと広い部屋であること。 |
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| No.37 |
@294～375ですか。
定借期間長いので所有権の8.5掛けだとして所有権換算＠345～441。9掛け計算だと＠326～416。 どうかな？ それにしても、販売戸数9戸っていったい何？ |
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| No.38 |
>>37 さん
再開発が行われる駅の価格としては十分魅力的な気がする。今後所有権物件はまだ上がって出てくるはずだから。 |
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| No.39 |
定借に抵抗のない方が案外多いいので驚きです
賃貸に住むつもりだったら分譲仕様だし良いのかも 今後世間的に老朽化マンションの建て替えがどのように進むのかわかりませんが、 かえって取り壊して返すのが決まっていたほうがいろんな労力がなくて良いのかも 土地の所有権を売れない前提の価格だったら有りかもしれません ただ子どもとかいたら少しでも残せるものがあったほうが良いかもとも思うし 土地所有権があったら迷いのない物件になったと思うが |
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| No.40 |
>>39 マンコミュファンさん
所有権付きのマンションと比べて、固定資産税がお得になりますが、その分地代が発生するので、あんまり差はないのですか？ |
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| No.41 |
>>37 マンション検討中さん
不動産広告の決まりで、販売戸数が10戸未満の場合は「最多価格帯」を表示しなくていいのです。 こちらの物件ですと最安値と最高値は決まっているけれど販売戸数と対象部屋が確定していないので、とりあえず9戸と表示しているのだと推測します。 本広告になる時にはもっと増えていると思いますよ。 |
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| No.42 |
これだけの規模のマンションとはいえ、
駐車場が81台も確保されているのはなかなか多い気がしますね。 どちらかというと駅近ですが、車持ちも多そうですし。 |
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| No.43 |
>>42 匿名さん
借地権だと駐車場は多めに設置されてそうですね |
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| No.44 |
コメントが少ないですね。定借だからでしょうか
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| No.45 |
大山駅に近い立地といえ、主要な駅ではないですし
定借物件としては、強気な価格帯というか高めだなと感じました。 定借物件のよいところはアクセスが良いけど安いという感じかと。 リセールもしにくいですし、検討しづらいですね。 |
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| No.46 |
相場が上がり続けてるから、新規の物件は常に割高に見えるね。各地の後発物件が出てきたときそれらがさらに値上がりしてるようならば、定借としての割安感が評価される流れになるかもね。いまの状況では、とにかく先に売り出されたものに唾つけてしまうのが正解になっている。
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| No.47 |
>>43 マンション掲示板さん
まったく意味がわからない。 |
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| No.48 |
戸数考えると駐車場はむしろ少なくない？
このエリアはだいたい40%弱くらい設置率あるイメージなんだが。 区とかから義務付けられてるのかと思ったけど、ここは少なめだ。 |
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| No.49 |
>>47 匿名さん
土地の希少性と流動性を考えたときに宅地と駐車場のどちらが経済合理性上の妥当性があるかということかと。インフレ抑制効果のレバレッチをどう活かすかが課題ですね。 |
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| No.50 |
Hタイプとか見てみると結構収納は多めですね。
ウォークインクローゼットのほかにも収納ありますし、 結構ゆとりありそうな印象でした。 |
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| No.51 |
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| No.52 |
大山駅はこれから再開発があるので安く買えるのは今回が最後じゃない？
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| No.53 |
10年前にブリリア大山町を買っておけば2000万値上がりしてこちらを即金で買えたのですね。タイミングって大切。。
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| No.54 |
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| No.55 |
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| No.56 |
>>55 評判気になるさん
買換のおかげで、これ以上資金増やす必要がないし、子どもいないから残す必要ないので定借でも構いません。あとは有意義に使って楽しく過ごしたいから、物件購入額を抑えられそうなここを検討するかも。ただ仕様が低ければやめます。 |
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| No.57 |
ホームページに既出の情報ばっかり。新しい情報が全然ないウエビナーだった。
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| No.58 |
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| No.59 |
HP見ると販売開始時期が9月→11月下旬に変更になってますね
すみふ販売延期の影響かな |
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| No.60 |
>>58 検討者さん
当方は明日のオンライン発表会に参加する予定です。 コロナの影響でオンラインが増えてマンションサロン等に行かなくても情報が手に入るので、物件の選択肢が増えていいと感じてます。ここは前々から気になってた物件です！ |
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| No.61 |
小規模ですがこちらから近距離にレーベン大山というのが出てくるようですね
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| No.62 |
リビオ南砂町を見学して定期借地権のイメージが変わりました。探し始めのタイミングから向こうは合わなかったが、今はこちらを検討してます。
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| No.63 |
実際定借ってどうなん？
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| No.64 |
>>63 通りすがりさん
永住なら問題なし。転売するなら避けたい。 |
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| No.65 |
定借物件を数年前に購入しましたが、売却する頃には同価格以上で売却できました。
場所さえ間違えなければ損はしない。 |
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| No.66 |
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| No.67 |
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| No.68 |
エントリー者限定で事前案内会の予約始まってますね。
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| No.69 |
売り出した～！って喜んだら借地か・・・。
10年か20年後に住み替える予定のため、借地権は売買に不利なような気がするので、今回は諦めようと思う。 ここのコメント見て定期借地でOKな人が多いので驚いた。 |
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| No.70 |
長く住み続けたいということを考えた場合は
定借物件のマンションはあんまり向いていないんですかね。 どちらかというと老後まで住み続けたいと考える派ですが、買い換える方がお得なのでしょうか。 |
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| No.71 |
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| No.72 |
>>71 マンション検討中さん
仮に平均330以下なら、定借にしてもかなり割安だと思います。 路線は違えど光が丘やひばりヶ丘等の郊外でさえ坪400とか言われています。 地代等の維持費にもよりますが、売ってよし、貸してよしかと。 |
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| No.73 |
定借マンションは期間満了まで持ち続ける覚悟があるのならOK。
途中で売ろうと思っても、買主にローンが付かない可能性があるので、売るのに苦労するかもしれない。 |
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| No.74 |
持ち続ける覚悟ということですと
老後まで住み続けたいと思っている人はOKなんですね。 いいところだと思いますし、個人的には全然ありに思います。 |
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| No.75 |
定期借地マンションも確実に市民権を得てきてはいるよね。ローン関係は実際どれくらい影響あるんだろう。
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| No.76 |
定借70年なら普通に売れるし、実際値上がりしている物件も多いのでは？一般的に売り難くなるのは、残り30年を切ってから。
ローンはネット銀行は組み難い、ソニー銀行は可だったと思う。 |
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| No.77 |
普通に売れる？
購入後リセールは所有権物件売るのと比べて、仲介は面倒な手続きが多いが、売る側は確かに所有権と大差ないという意味では、普通に売れます。 価格は当然、所有権より安いので、一般的に普通に売れるとは言わないですね。 この物件に住みたければ、買いです。リセールのためなら、あえて定借買う必要ないのでは。（定借としては安いとは思いません） |
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| No.78 |
当然買値も所有権より安いのだから、その市場では『普通に売れる』で問題ない気もするけどな。
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| No.79 |
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| No.80 |
>>79 eマンションさん
借地権だとインフレとの相関が低くなるため、インフレ対策として最も価値の無い金融資産である現金を変える先としては不適当なんですよね。 そのため借地権マンションのリセールバリューはどうしても低くなり、まわりの物件がインフレで高くなっても、それとは別の動きをしてしまいます。 つまり本物件は「売れる値段で出せば普通に売れる」のは確かなんですが、その「売れる値段」というのが周りの所有権付マンションと比べると大きな差があり、売った後に、次のマンションを周辺では探せない、などのリスクは考えられるのではないか、と思います。 |
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| No.81 |
モデルルームいって、初めて借地権マンションの話を聞きましたが、昨今の値上がりを見てると、価格が目に優しいのと仕様が思いの外いいって感じですね。正直仕様は舐めてました。キッチン含め天井高があるのでかなり開放感あります。天板も御影石だし。間取りが田の字で単調なのがつまらないですね。60m台70m前半で都内が良いって人は、ここで良い気がしました。
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| No.82 |
>>80 マンション検討中さん
ごめんちょっと意味わからない。流動性の話しじゃなかったの？ ブリリアシティ西早稲田なんかインフレの最中でかなり利益は出てるけど。。 定借だろうと所有権だろうと、買値に割安感があり立地に将来性があれば、利益がでるのでは？ 単純なことのような気がするが。 |
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| No.83 |
>>80 マンション検討中さん
インフレとの相関が低いというのが間違いなければ、売り出し値の上がり方も所有権マンションより抑えられているという可能性もあるかな？それともあくまで中古だけの話かな？ 気に入ったのに借地権であるためにばっさりあきらめるというのはもったいないけど、先々思わぬ落とし穴がないとも言い切れないということかね。だんだんと定借マンションの市場も成熟していくだろうから、リカバリーできないような致命的な問題はあまりないだろうと個人的には思うけど。 |
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| No.84 |
定期借地権ということもあり、ダメ元でモデルルーム見に行ってみましたが、仕様の良さですっかり買う気になってしまいました。
価格も目に優しく、利益は無いかもだけど家族で住むには最適と思いました。 |
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| No.85 |
純粋な価格はとても目に優しかったですね。部屋も、同じ広さの他のマンションと比較して、収納、梁、開放感など良い間取りに感じました。一方で浴室のライトやトイレのタンクは少し気になりました。
あくまで参考価格なうえに数字をあまり正確に覚えていないのですが...西の低層68平米6300万台～6500万くらいで坪310万前後から、4,5階以上になると6700万～6900万くらいで坪330万前後。 東の低層は同じ広さで西の-200万くらい。 南向きは72平米前後で階により7000～7400万。 全体として坪300から350くらいでしたかね。 懸念としては、何年住む想定かによりだいぶ感じ方が変わるかなと思いました。 土地代と解体費用で70平米前後だと月25000円前後だったと思います。 つまり自分の代のみ40年間住むなら30万×40年で1200万上乗せで払う必要があり、子供まで考えて70年住むなら2100万となります。 40年なら所有権の相場より1割ちょい安いくらいの感覚ですが、70年で考えると8200万～9500万となり、高い部屋は坪450くらいで所有権のプラウドシティ小竹向原等と同じか高い位になってしまうような気がします。何ならクロスポイントのタワーも買えてしまうかも。 すると敢えてこちらを選ぶべきなのか悩みます。 自分や家族の年齢を踏まえ、どういう暮らしをしていくのか長期で考えないと決めきれないかなと感じました。 |
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| No.86 |
>>85 マンション検討中さん
詳細な情報ありがとうございます。土地代と解体費用で70平米前後だと月25000円前後だと言う話、リビオシティ南砂町で月10000円、ブリリアシティ西早稲田で月15000円ってところかと思いますが、ちょっと高すぎる気がしますね。地価がこれら2物件に対して高いように思えませんし。 |
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| No.87 |
モデルルーム行きましたが、流石ジオらしくこだわりを感じました。所有権ではなかなか叶えられない条件を満たしているマンションと聞いてなるほどと思いました。
所有権は高すぎて買えない中、半ば諦めで定期借地権を見に行きましたがむしろ私たちは気に入りました。 |
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| No.88 |
>>85 マンション検討中さん
所有権と比べて土地の固定資産税分はマイナスになるので、そこは差し引きで考えた方がよいのでは？ |
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| No.89 |
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| No.90 |
維持費だけ比べてもなかなか判断難しいところですね
最初に払うものと後から払うもの合計でどうなのか？ |
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| No.91 |
パークハウス板橋大山が坪360万円あたりとすると、坪単価40～60万円安いとして、70㎡で約850万円～1250万円、地代と解体費用月25000円から固定資産税月4000円？くらいを引くと年25万円、34年～50年くらいでキャッシュフローが追いつく感じでしょう。
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| No.92 |
解体費、管理費、修繕費の合計で毎月4-5萬、15年後に5-6万、30年後以降約7万ということになるという認識であってますかね。
定期借地権で解体の場合、修繕費は55年目あたりで逆になくなるのでしょうか。 |
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| No.93 |
専有部分は自分だから
あと数年というところで 壁紙はがれたり建てつけ悪くなるのは 我慢できるけど 給湯器とか水回り壊れると なおさないと住めないし そこそこまとまってお金かかるから それだったら引っ越そうとなっても あと数年だから多分もう売れないし 空家にしてても きっちり地代とか解体費は払い続けるし 悩ましいね |
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| No.94 |
>>92 マンションお悩み中さん
解体費、管理費、修繕費の見通しについて、デベが出す数字は入居率や解体費は、楽観的数字を出す傾向にあるのでは、という風に懸念しています（入居率を高めにしているとか、インフレ率を加味しないなど） 更に定期借地権の場合、残年数が少なくなればなるほど入居したいと思う人が所有権よりも少なくなるような気がします。 そんななか、高齢住居者がお亡くなるなどして空き家が増えていくと、残りの住戸で解体費や修繕費を積み立てていく、ということになると思うのですが、このようなイメージになってしまう場合、余計に解体費・修繕費が高くなり、空き家が増える、というデススパイラルに陥らないのだろうかという点、すごく気になっているのですが、気にしすぎでしょうか。 |
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| No.95 |
このマンションに限らず、ブランドマンションはほぼ全て、70㎡程度で、管理費+修繕積立金が築30年で5万を超えていきますよね。
ここの場合、解体費が追加されるので、更に高いことになりますが。 ブランドマンションの場合、管理がしっかりしているので、費用は空き家でも所有者からの強制徴収になるので、残りの住戸に対して負担が増えるということはないかと思われますが、築50年、ランニングコスト7万もするマンションを購入する人がいるとは思えないですね。 |
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| No.96 |
>>95 マンションお悩み中さん
「費用は空き家でも所有者からの強制徴収になるので」という点はその通りですが、支払いしない人・実質的に誰に請求してよいのか不明なケースは、youtubeとかで高齢者物件とかみていても、結構あるのではと思います。強制徴収と言ってもできるのは管理組合を通じて未払い者を民事で訴えるくらいしかできないため、それなりに労力はかかりますし、無い袖は振れない可能性すらあります。 そのような状況になってくると、９４で書いたような状況となって、デススパイラルに陥る可能性があるのでは、と懸念しています。 |
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| No.97 |
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| No.98 |
>>85 マンション検討中さん
詳細な情報ありがとうございます！ 思ったよりも安くはないですね… 近くのパークハウス大山や大楠ノ杜とそんなに変わらない感じですかね？ 駅徒歩や大通り沿いではない点はこっちのが優位性がありますね 私は現地にまだ行ったことないですが、東向きはボロボロの都立学校と介護施設、あとは電車の騒音があるから安いのでしょうか？都立は建替えとかあるのかな？ どちらにせよ私も近いうちに話を聞きに行こうと思います |
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| No.99 |
立地や市場の状況を加味すると、まあ結局妥当な範囲の値段に着地してるなとは思う。50年60年後をどれくらい気にするかは個人差もあり、その度合いによって割高に感じたり感じなかったりというところかなあ？
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| No.100 |
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| No.101 |
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| No.102 |
>>98
東側は都立の解体が決まっていて、次に建つものがまだ公開されていない(決まっていない？)とのことでした。高い建物となる可能性もあるため、東側の高層の1期販売を見送ったそうです。 |
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| No.103 |
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| No.104 |
所有権・定借、眺望良・再開発等で囲まれ、共有部◎・普通、地所レジ・阪急…を考慮すれば、1割安じゃ高過ぎるんじゃないかな
タワマンも多く建つから、定借は中古でかなり安くしないとリセール負けるよ リセール関係ないなら、気に入れば良いと思う |
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| No.105 |
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| No.106 |
>>105 評判気になるさん
新築としては今の相場で考えます。 将来リセール出す時に、大楠より2年新しいだけでは、優位性厳しいでしょう。 定借だから資産性重視なら選択しないと思いますが、「今の相場で安い」なフォーカスすると、中古市場で大楠やタワマンに太刀打ちできませんよ。 |
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| No.107 |
太刀打ちってどういうこと？買い値が安いのだから、売値も安くなるのは当たり前。値下がりが激しいってことかな？ソースはある？
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| No.108 |
相場が上がってる以上、販売が早い物件の方が得だったということでしょう。
ただ今から大楠買える訳でも無いので比べても仕方ない。今の価格条件を妥当と思えるかどうか。 |
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| No.109 |
>>108 eマンションさん
今の新築相場としては妥当だと思います。 リセールを考えると、今買えない築浅物件と競う可能性があります。築年が少し違う物件と比べて、借地権のハンディを補う程割安ではないようです。資産性考えたら厳しいですね。 |
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| No.110 |
いま大楠の転売が出たら新規販売時の10%増くらいになるのかな。こことの差は20%。
どちらも竣工して数年後に双方の似た中古が出た時に、この幅が保たれるのかどうかということだね。 けど現実にはいま大楠は買えないし、売りに出ても間取りは選択できないし、いま家を探す実需の人にとっては、考えても仕方ない面がある。 |
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| No.111 |
大山ってそんなに値上がりしてるんですね
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| No.112 |
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| No.113 |
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| No.114 |
定借だけど、安いよなぁ。この価格だとインフレは基本的に進むし、今アラフォーぐらいの親でファミリーなら子育て期間20年くらいは残債割れはしないんじゃないかなぁ。将来的な出口戦略として60過ぎて割安でも売却してしまえば将来不安は無いし、死ぬまで住んでも定借残年数40年くらいなら、激安にすれば売却できるだろうし子に迷惑はかからん。子育て期間は結果的に余裕のある生活が送れそうな気がする。子には成人したらしっかり説明は必要だと思うけどな。
新築で買うなら良いと思うなぁ。 |
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| No.115 |
>>114
残４０年は問題なしかと。５０年定借の築１０年なら実例もあるでしょう。 まだ未知なのはやはり２０年切るくらいからですかね。取引価格と管理状況がどうなるのか。 事例がなかったタワマン修繕と同じで、やってみたらわりとできたってなってくれればいいんですけどね。 |
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| No.116 |
財産云々は考えていないので、定借でも便利な理知ならいいですよね。
ただ、今、マンションが高騰しているとはいえ、定借物件なので 価格はもう少し安いかなと勝手にイメージしていました。 間取りも割とコンパクトになので、もう少し広めでもよかったかなぁ。 |
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| No.117 |
初期の頃の説明と比べて価格吊り上げきてますね。
つくづく売り手市場だなと感じました。 サラリーマンの私にとっては百万円でも大金なので、更新された価格表を見た時にテンションが下がりました。 |
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| No.118 |
>>117 マンション掲示板さん
ランニングコストを考えると、これぐらいお金を出すなら定借ではないマンションを買ったほうがいいですね。 |
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| No.119 |
>>118 ご近所さん
ボリュームゾーンの3LDKの話ですが、地代と解体積立金の約25,000円を借入返済に代替した場合、変動金利だと800～900万円くらいの借入増となります。 税金等の細かい話は抜きにして、800～900万円を加算した金額で希望する土地付きの物件が買えるかどうかが判断のポイントだと思いますよ。 ここからは個人の感想ですが、たった1ヶ月で価格が変更されると信用出来なくなってくるんですよね。 予算の制約がある以上、価格は多くの顧客にとって大事な情報という認識です。 初期から問い合わせしていた顧客は、値上げを行ったことを2度目の訪問で初めて知るわけですから、売り手市場とはいえ誠実さに欠けると思った次第です。 |
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| No.120 | ||
| No.121 |
>>119 匿名さん
前半部分についてですが、35年しか住まない前提で計算しても、3LDKの場合は2.5（月額）＊12（月）*35年=1050万円になります。 土地付きとほぼ変わらないと思いますが、もっと長く住むとむしろ高くなるではないかと感じます。 |
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| No.122 |
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| No.123 |
プラウドシティ買えないからこっちだな。みなさんよろしく～
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| No.124 |
シティタワーズ狙ってて販売待ってるんだけど、ここそんなに値上がりしてるの？
怖すぎるんだけど… 駅ナンバーワンとかに拘らず早めに周辺のマンション買っておけばよかった… |
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| No.125 |
ここに住み替えを検討してる周辺マンション住民の自分からすると相場が上がると嬉しいけど、買えない価格まで値上がりされるのも困る
新築住みたいよぉ |
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| No.126 |
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| No.127 |
候補に入れておりましたが、他の物件に決めました。
まず、大事な要素として将来の値上がりがかなり期待できるマンションだと思います。 後発の住友タワマンに加え、あのボロい駅がキレイになるのであれば、武蔵小山に近い雰囲気になるでしょうから大山の物件需要は今後も旺盛で推移すると考えています。 一方で、間取りを含め住戸単体の特徴が無いこと、用途制限の都合で建物の高さが出せないゆえの重たい土地代がネックでした。 また、インフレが続いた場合に地代が上がる可能性も否定できないので、その点もマイナスに働きました。 もっとも地主は個人ではなく、公共性の高い学校法人なので、変な要求はしてこないという信用はあります。 しかしながら合理的な理由があれば値上げを承認せざる得ないので、もしものときの変動金利と地代の上昇に耐えるだけの所得的な余力がありませんでした。 長文で失礼いたしました。 どなたかの参考になれば幸いです。 |
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| No.128 |
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| No.129 |
昨日見学に行ってきましたが、今まで見てきた物件の中でも、お手頃に感じました。
定期借地権とはいえ、そこまで長く同じ場所に住むつもりも無いので私としてはベストな選択なのかなと思い始めてます。 |
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| No.130 |
>>129 eマンションさん
私は一昨日行きましたが、要望数がかなり多いと感じました。営業の方も予想以上に要望をいただいているとおっしゃってました。 早く決めないと条件の良いところがなくなるんですかね(￣∇￣) |
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| No.131 |
西棟の中層か東棟の低層で迷ってます！
バランスを取るか低価格を取るか悩みどころです！大山駅に住みたいと昔から思ってて、三菱さんのマンションも見ましたが、希望が合わず今回はここに決めたいと思ってます。 |
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| No.132 |
間取りはもう少し頑張ってほしかったですよね。
あれだけ広い敷地に建設するのに同じような細長い田の字ばかりでもったいない、、、 設備は最悪お金で解決するにしても、良い意味で期待を裏切ってくれるような内容だと嬉しかったのですが、厳しい時代ですね。 |
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| No.133 |
>>132 口コミ知りたいさん
意匠性の高い間取りも良いですが、やっぱり日本では田の字プランがベーシックですよね。横長は開放感ありますが、LD奥の洋室は採光が取りずらいといったデメリットもあるので悩みどころですね。(笑) |
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| No.134 |
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| No.135 |
借地権マンションが増えてきたね。
初めて借地マンション見た時は「ありえない。マンションは資産性も重要なのに、住める期間が確実に減ることがどれだけ資産面にマイナス与えるんよ。」と思ってたけど、これだけ増えると割と受け入れられてるんだなぁ、と感じます。 いざと言うとき、売りづらいよ。逆にかんがえれば、今後20年もすれば不動産買うなんて時代遅れになるかもね。賃貸が当たり前かもね。 買うにしても夫婦共働きであったり、親御さんの援助がないと手を出しづらい価格でしょうし、一億総活躍って、結局国民に負担が増えただけだね。 こんなんで子育てやりやすいなんてある訳無いっしょ（汗 てことで、ペアローンやボーナス払い有りだけはやめた方が良いよ。 子育て大変よ。マジで。と、ただの通りがかりより |
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| No.136 |
定借物件の割には、価格は高めのように個人的には感じました。
ただ、保育園や小学校も近く、子育てをする環境としてはかなり良さそう。 子育てを終えたら引っ越すというのもありなのかも。賃貸よりはいいですよね。 リセールがしやすいのかが問題ですが。 |
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| No.137 |
公式ページの「所有にとらわれず、かしこく暮らす 定期借地権という選択肢」って
ちょいとシンプルすぎないかい？ この板の皆さんなら勉強されてるから、だけど 明らかに毎月の支払いが軽くなる雰囲気の書き方。 ここ最近、修繕積立金の話題もあるし 後で騙された！と思っちゃう人もいそうな気がする。 |
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| No.138 |
この物件を初めて知ったときの大規模かつ価格の印象が強かったせいか、知れば知るほど減点要素が出ててきてしまうのが残念です。
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| No.139 |
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| No.140 |
購入検討者です。1階に保育園って、みなさんネガティブに考えてますか？
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| No.141 |
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| No.142 |
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| No.143 |
この辺りだと割と人気などろんこ保育園の姉妹園で認定保育園でしょうから、このエリアの人口がある程度キープされていれば園が埋まらないことはないと思います。少なくとも20年くらいは大丈夫そうかな。
そういえば、保育園の場所の所有権はどこが持っているんでしょう。管理組合の所有で貸し出しなら良いですが、保育園の法人が所有だと、売却先は組合で選べないことになるのでしょうか。 |
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| No.144 |
競合物件のレーベン板橋大山のHPがオープンしましたね。
タカラレーベンなのであまり期待していませんが、所有権以外でここと差別化要素がある物件だと嬉しいですね。 ただ、総戸数３２戸で内廊下なので管理費が気になります。 |
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| No.145 |
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| No.146 |
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| No.147 |
1期1次9戸のみなんですね。これから値引きかな。
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| No.148 |
むしろ値上げするためなんじゃないかな
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| No.149 |
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| No.150 |
>>147 マンコミュファンさん
シティタワーズの販売が1月に決まったからそちらの価格を見るまではたくさん売るわけにはいかないだけだと思うけど。1期1次で値引きなんてしたら担当者クビだわ。 |
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| No.151 |
1期2次91戸
登録受付12/3 16時～17時のみ 合計100戸の売出しで、どのくらい登録入るだろう |
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| No.152 |
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| No.153 |
先着順って何？このクソ寒い中、買うために徹夜ですか？
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| No.154 |
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| No.155 |
定借の意義がどこにあるのか本当に分からない…35年間ローン払い終えて、いざ老後向かおうと生活したら、死ぬ直前に追い出されるんですかね(笑)
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| No.156 |
新築マンション価格の高騰が続くなか、定借はそれなりに意義はあるでしょう。
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| No.157 |
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| No.158 |
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| No.159 |
>>158 匿名さん
厚生労働省が2023年発表した男の平均寿命は 81.05 年、なくなられる直前に追い出されるの計算ですと、再来年11歳になる方でしょう？ 人生100年時代が現実になるなら、定借期間より年金制度のほうが心配です。。。 |
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| No.160 |
最近の親族などの様子をみてると、90過ぎまで生きてる（生きた）人は少なくない。70歳ぐらいのラインを超えた人はだいたい90-100歳が寿命かな、という感じ。
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| No.161 |
ホームページトップに載せてる金額が上がりましたね。2LDK4900万～だったのが5390万。3Lも上がってる。
一番安い部屋が完売しただけかもですがいずれにせよ売れ行き好調っぽいですね。 |
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| No.162 |
>>161 マンション検討中さん
7階と9階、1億前後の２部屋も売れたようです。 |
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| No.163 |
>>161 マンション検討中さん
3LDKのパンダ部屋は、保育園隣の1室だけでした 他の部屋の値段は、以下を参考に https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1112052 |
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| No.164 |
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| No.165 |
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| No.166 |
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| No.167 |
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| No.168 |
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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| No.169 |
>>167 評判気になるさん
sumoの大楠の写真を見ました 楠がとても立派 共用施設とか歴史を感じて素敵です 広いバルコニーから大楠をのぞみながらカフェタイムを楽しみたい と思ってしまいました 思っただけだけど |
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| No.171 |
バルコニーからハッピーロードをのぞみながらコーヒーを楽しむのも悪くないと思いますけど
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| No.172 |
>>167 評判気になるさん
大楠が全然上がってない事に驚いてるんですか？ |
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| No.173 |
>>172 マンション検討中さん
23区全体上がっているのに、なぜ大楠が全然上がってない？ |
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| No.174 |
>>166 評判気になるさん
ちなみに今、ザ・パークハウス板橋大山で売りに出続けてる物件 7880万円 3LDK ・72.99m2 3階/RC13階建（角部屋） 管理費 2万2190円／月 修繕積立金 1万590円／月 2021年3月完成（築2年9ヶ月） |
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| No.175 |
ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜
9980万円 2LDK ・74.79m2 2階/RC14階 管理費 2万2290円／月 修繕積立金 9350円／月 現実的にはこれらや、後発マンションや賃貸と比較するしかない |
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| No.176 |
ここに住もうと検討してるのですが、だいたい35～40年の残存期間がある状態で売却するとなった場合、いくらぐらいで売れるでしょうか？
借地権付きだと相場が想像つきづらいです。 |
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| No.177 |
>>176 名無しさん
相場がわからなすぎて想像つきませんが皮算用だと以下ですかねえ。あきらかに雑計算ですがあたりをつけるという意味で 賃貸で生み出せるキャッシュフローを大山の3LDK築古 18くらいと仮定 空室率0.9かけて16.2修繕積立積んで15。その他opexを甘めに割愛 割引率を政府の目標物価上昇率2%と仮定して40年の期限つきcf現在価値だと4000万くらいですかね 割引率を不動産の一般的なキャップレート4%で考えたら3000万弱ですかね |
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| No.178 |
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| No.179 |
借地権付きのマンションだと、長い目で見たときの評価がわかりにくいなぁって感じられますよね。
将来的にどうなっていくのか。 必ず返却することは決定しているので、 評価の下がり幅がかなりあるのかとか。 大規模修繕、どれくらい気合を入れていくのかも見通しが立ちにくいかも？ ただ最後の最後、所有権と違って建て直すかどうかでもめないところはいいと感じます。 |
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| No.180 |
保育園があるのが良いですね
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| No.181 |
>>179 匿名さん
壊すことが決まっていれば、修繕もやらなくていい部分が増えてきますよね。通常だと年数経過に合わせて修繕費が上がっていくけど、ここは途中から据え置きもしくは下がるのかな？ |
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| No.182 |
何戸ぐらい契約済みなのでしょうか？
お分かりになる方がいればご教示ください。 |
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| No.183 |
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| No.184 |
再開発で大山全体の地価が上がりそうですね。
ここの価値も上がるのでしょうか。 |
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| No.185 |
（仮称）メリー★ポピンズ 大山ルームｘ（仮称）発達支援つむぎ 大山ルーム
東京都板橋区では4園の認可保育園、認証保育所の運営実績をもつどろんこ会グループ。（仮称）メリー★ポピンズ 大山ルームは、阪神阪急不動産株式会社の人気新築マンション「ジオ板橋大山」の一角に入ります。阪神阪急不動産株式会社のマンションでの保育園運営は、東京都江東区にあるメリー★ポピンズ 南砂ルームに続き2園目となります。 https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000054.000041921.html |
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| No.186 |
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| No.187 |
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| No.188 |
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| No.189 |
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| No.190 |
子育て世帯の方には保育園のような施設があるといいと思いますが
優先とかないとのことなので、マンションの魅力のひとつみたいに記載されているのはよくないかな。 マンションに他の住民の出入りがあるのは怖いかなぁ。 |
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| No.191 |
むしろ逆で、保育園が併設されることで、子供の声を騒音と感じるような住民を排除できるという点で安心感ありますよ。
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| No.192 |
都内のマンションとしては価格はだいぶ抑えられてて、スペックもそこまで高望みしていないので全然許容範囲だったのですが、定借なので管理費等（解体費/地代/修繕積立金）がどうしても高くなってしまうのが悩みどころ…。。初期で5万前後で26年後は7万近くになる計算に…。。皆さんは特に気になりませんでしたでしょうか？
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| No.193 |
>>192 マンション比較中さん
同じくランニングコストが最初から5万近くかかるのは気になりました。大山の再開発を見込んでか新築マンションが同時に何ヶ所も建設されていますね。(レーベン、シティタワーズ、バウスなど)将来的に売りたくなった時に同じ築年数のマンションであれば所有権の方が売りやすいのかななんて思ってしまって。その時に借地権のジオは不利になりそうでそこが気がかりです。レーベンも借地権ですが。 |
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| No.194 |
定借権じゃなくても、周辺の所有権マンションの場合、大楠のランニングコストは1年目にして3万。30年後も5～6万になる見込みでしょう。
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| No.195 |
ランニングコストが気になるようであればご近所レーベンも候補になるかもしれませんね。ジオのように共用施設もそこまでなさそうですし、普通借地権なので地代もこちらより安いといいのですが。
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| No.196 |
最後壊すのに大楠より高いのか
大楠は金かけた分70年後も良い味が出たビンテージマンションになるのかな |
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| No.197 |
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| No.198 |
現実大楠の中古は1億前後の相場になります。ジオ70年分の地代と解体準備金を上乗せしても、おつりがでるくらいです。
住宅ローンが通りにくいのは40年以上マンション全般共通です。 |
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| No.199 |
保育園による収入が地代や管理費に充当されるようです。なので実質はランニングコストは4万ぐらいでしょうか。
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| No.200 |
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