オーベル青砥レジデンスってどうですか

[口コミ知りたいさん]

オーベル青砥レジデンスについての情報を希望しています。

葛飾区では人気の青砥物件なのですが、実際のところはどうなのでしょうか.

公式URL：https://www.ober.jp/aoto-residence/

所在地 東京都葛飾区青戸5丁目132番1（地番）
交通 　　 京成本線/押上線「青砥」駅徒歩6分
総戸数 49戸
竣工予定時期 2024年5月下旬
入居予定時期 2024年7月下旬
売主：大成有楽不動産
施工会社：奈良建設
管理会社：大成有楽不動産

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

面積:63.26m2～70.26m2
間取り: 3LDK～4LDK

【物件概要を追記しました。2023.6.14　管理担当】
【物件概要を追記しました。2023/07/04 管理担当】

[1: 匿名さん]

新築供給の少ない青砥駅。京成線しか通っていないため、金町や綾瀬と比較してマイナーですが、品川、銀座、日本橋、上野（山手線）、２つの国際空港（成田・羽田）へ乗り換えなしの隠れた便利駅。
徒歩6分はとても便利な電車生活を過ごせると思います。

価格は京成線で二駅隣の、各駅停車しか停まらない堀切菖蒲園の競合マンションで坪300超えの部屋もありますし、青砥駅徒歩12分、坪平均270万程度（設備は非常に良い）の今年3月竣工ライオンズ青砥レジデンスが竣工前完売ですので、一昔前のような「葛飾区だから安い」は通用しないのではないかと思います。

周辺は静かな住宅街で、部屋によってはスカイツリーが見えるかもしれません。部屋数少なめのため、早めに動く気がします。

[2: 通りがかりさん]

青砥はURが2千戸くらいあるから、資産持ちたい潜在需要が多いんだよね。中古で売る時も買い手候補になる。家賃10万以上なんだから買った方がいいって判断する人も多いよね。
葛飾区なのに住民の新陳代謝もあるから何気に『変わった人』は少なくて上品。近隣の綾瀬や金町とは大きく違うポイントだね。

[3: 口コミ知りたいさん]

住宅街にあり、周りの住居が低層で眺望は良さそうですね。
ただ昨今の土地価格の上昇から、スパンは5～6Mぐらいで60平米台の住居が多いですね。そのため　DINKSや３人家族までならば余裕がありますが4人以上は手狭な感じがします。また　設備はこれといった特徴がなく、建築費を下げて、販売価格を抑えようとしているのが売り主側から見受けられます。　60平米台で6000万円台ぐらいでしょうか？

[4: マンション検討中さん]

同じ青砥でオーベル青砥レジデンスよりも駅から離れているライオンズ青砥レジデンスが竣工とほぼ同時期には完売していたのでこちらも人気が出そうですね

[5: 匿名さん]

>>1-4 連投乙。

スーパーが少なくて不便だよこのへん。

[6: 周辺住民さん]

確かにスーパーが少なくて不便ですね。　立地は悪く無いですが、洗面所と浴室がリビングインなのと基本田の字型で、カウンターキッチンのデッドスペースを考えると8帖ほどのLDなので横の部屋は開けたま使うのが前提になりそうですね。

[7: マンション比較中さん]

やはりネックはハザードでしょうか。
中川、荒川が氾濫する可能性はかなり低いとは思いますが、
最近の雨は雨量が凄いので2つの大きな川に挟まれてるのはちょっと躊躇しますよね。
その分お安くならないかしら。。。

[8: マンション掲示板さん]

スーパー少ないね。駅前に京成がやってるリブレ京成と、マイバス、少し離れて安売りスーパーと新しくて大きいコープ。チャリで亀有のアリオか業務スーパーか。イオンスタイルとかあるとすげー便利になるのになー。マイバス何個かあるけど、もう少し大きいの欲しいな。

[9: マンション検討中さん]

＞7
城東エリアはほぼハザード全滅なので、戸建てはパスしてマンションの3階以上がマストですね

[10: マンション検討中さん]

＞7 　　23区では安いほうですが、京成線の急行が止まる駅なので、2024年施工ですと、60㎡台の中住戸で6000万以上ではないでしょうか？

[11: 通りがかりさん]

>>8 マンション掲示板さん
これだけあって少ないのか？

[12: 匿名さん]

7様も書かれていますが、ハザードマップはやはり気になりますね。
ただ、今はどこに住んでいても安心という場所はないようにも思います。
となると、日々の生活がしやすことを優先に選ぶべきなのかなとも思うんですよね。
買いやすい価格帯も魅力ですし。何を優先に選択するか・・・。

[13: マンコミュファンさん]

青砥からスカイライナーに乗ると、あっというまに成田空港です。帰国してスカイライナーに乗ると、あっというまに青砥です。東京都内の駅でこんな海外に近い駅ないですよ。
でも無名ですよね青砥駅。なんでですかね？

[14: 匿名さん]

やっぱりハザードって気にされる方多いんですかね。
私はそういった部分はあまり意識しないで見てきましたが、
リスクとして考慮すべきなんでしょうか。

[15: 口コミ知りたいさん]

ハザードは気にするべき事かと思いますが、あまり慎重になりすぎると東京西部か北総鉄道沿線など、住む場所が限定されてしまうと思います。「何のために購入するのか」が曖昧になりますので、気にされすぎも宜しくないかと思います。

城東地区＝水害という式がよぎる方も多いと思いますが、京成電鉄の荒川橋架け替え工事など、対策は着実に進行しています。また、当地区はどちらかというと首都直下型地震にあまり強くない地区かと想定されますので、よく言われるように、水害対策で3階以上の階を購入したとしても、1週間分の食料を備蓄しておくなど対策をおすすめ致します。

どちらにしましても、ご家族で日頃から防災について話し合うなど、日頃の準備と心構えの有無の方がハザードマップよりも大切かと思います。

[16: 匿名さん]

どこに住んでいても天災は免れられないものと思っていますが
できれば、少しでも心配しなくて良い立地に住みたいとは思いますよね。
そう考えると、ハザードマップはやっぱり確認しておく必要はあるでしょうね。

[17: 通りがかりさん]

問題が残る京成本線の荒川橋梁部分についての堤防嵩上げ工事は2037年完了のようです。
嵩上げされるまでは何もしないかというとそういうわけでもなさそうで、いざという時はパラペットというコンクリートの擁壁の間を水防活動により越水を防ぐような対策をする予定のようです。

現在の荒川や新中川、江戸川は人工的に整備された洪水対策のための放水路ですし、首都圏外郭放水路もまた綾瀬川や中川の上流部にあるので洪水対策としては何重にもなされている状況ではあります。

まぁ葛飾区は川に挟まれた0メートル地帯であることと、最近は異常気象も増えてる状況ではあるのでハザードマップは気にしつつメリットデメリット納得した上で検討するのがいいんだろうなーと思ってます

[18: 匿名さん]

>>葛飾区は川に挟まれた0メートル地帯
ここが気になります。ただ、すべてにおいて「絶対安全」とは言い切れないですし、地震で幕張エリアが液状化したりと洪水だけが自然災害じゃなかったりするわけで・・・

堤防嵩上げ工事、2037年までは不安ではあるものの、それまでずっと賃貸マンションで年間いくらを払って、管理費も払ってと考えるとすると、早めに購入してしまった方がいいようにも思います。

悩ましいところですね・・・

[19: 通りがかりさん]

すでに対策自体はあるので嵩上げ工事が終わったら水害のリスクが変わるかというとあんまり変わらなそうな気はします。

新築マンションの数は年々減ってますし都内のマンション価格の相場が上げ止まることはあっても下がる可能性というのは低いでしょうから待って買うというのは逆に難しいかもしれませんね。

それ以外の立地的な面ではすごく良さそうなので
あとは気になるのは設備や価格ですね。

[20: 匿名さん]

予想平均坪単価は

坪200万台
坪300万台前半
坪300万台後半
坪400万台前半

[22: 職人さん]

ハザードが気になるなら、城東地区は絶対ダメだし、強いて言うなら日本国内はやめておいた方がいいのでは？
マンションの〇階以上などと割り切ることも大事かと思います。

[23: マンション掲示板さん]

>>22 職人さん 日本国内やめるは草

[24: 匿名さん]

災害自体はだれも予想がつかないものなので、突然起こりますしリスクは必ずしもありますね。
それでも便利でこの土地に住みたいというなら、良いと思います。
ハザードマップで警戒地域だっとしても災害が起きるとは限りませんし、逆にハザードマップ外だったとしても
多少のリスクはあると思います。

[25: 匿名さん]

そうですね。ハザード上警戒エリアだからといって起きるとも限りませんし、
もちろん個人の考え方ではありますが、これで気になる物件とか諦めることになるのは
ちょっと勿体無い気が個人的にはしています。

[26: マンション掲示板さん]

モデルルームがVRのみの案内で手抜き感がありました。非常に残念。

[27: 匿名さん]

2Fに　モデルルームが無いということでしょうか？＞26

[28: 匿名さん]

>>27 匿名さん　間取り図が床に書かれています

[29: 匿名さん]

家族で住むのは３ＬＤＫの間取りはほしいところですが
どこも狭いプランが多いですね。
こちらも主は６０㎡台のプランばかりです。
３帖の部屋って書斎とかにする感じでしょうか。
子供の部屋としては難しそうで、使いにくい部屋が1部屋あってもなぁと感じますね。

[30: 匿名さん]

一応、公式サイトの部屋の使用例では、リビング脇の狭い居室は子供が大きくなったら個室として使えますよ、というふうに書かれていました。子供的にはプライバシーがそこまで守られない感じがして嫌じゃないのかなぁ？と思いつつ…
結局、そう使うのが一番おさまりがいいんですよね。
机とベッドくらいはおけるだろうか。

[31: 通りがかりさん]

完成後、実物見てからの販売なら、判断できたんですが、VRだけだと価格的にも判断難しかったです。良い意味でメリットもデメリットも感じる物件だったので、先行案内での情報がもっと欲しかったです。

[32: 匿名さん]

最近ではリビングの隣に洋室がありウォールドアタイプになっていてリビングとしても使用でき、部屋としても
使用できるタイプの部屋がかなり多いというか主流になっていますよね。

デメリットはプライバシー性が低くなってしまうことですが、メリットは部屋にもできるしリビングにもできて
家族構成によって部屋を変化させることができるので便利ということでしょう。

[33: 検討板ユーザーさん]

価格出ましたね。
３LDK(63.42m2/19.18坪）
5988万円～（坪単価312万～）

直近のライオンズ青砥レジデンス（竣工前完売/高級志向の内装、外観）が平均坪単価270万、駅徒歩12分なので、都内の便利な駅まで徒歩6分の価格としては、現在の新築なら安く出てると思います。少し狭い部屋が多いので、総額をとにかく抑えてきたという印象です。

青砥駅は城東地区でも屈指の便利駅なのに、知名度はまだまだ低く、今後もし再開発などの話が出たら急騰しそうな駅ではあります。マンションも少ない駅周辺なので、今のうちに購入し、利便性を享受しながら値上がりを待つのは良い考えかとも思います。

[34: 匿名さん]

5988万円～8188万円
　
　物件のクオリティ・企画等のコストカットが多く、駅距離以外はとくに特徴が無い物件に見えますね。

[35: 評判気になるさん]

・オーベル青砥３LDK(63.42m2)
2階203 5988万　　平米94.4万

・ライオンズ青砥　
Ｇ２タイプ（65.72㎡）
2階、5,090万円　　　平米77.45万
63.42㎡にすると→4912万

駅距離6分で1000万価格が違うようです。
しかしながら、共用部はダブルオートロックではなく、ゼッチ等の機能及び減税等の特徴もありません。間取りは平凡な田の字形かつ、65平米以下が中心。
昨今の値上がりの影響でしょうか？

[36: 買い替え検討中さん]

竣工も1年以上差があるのでデベロッパーの土地取得時の地価やマンション相場の状況的には高めになるのはしょうがないでしょうし、物価高により資材にかかる費用も増えているというのはありそうです

[37: 購入経験者さん]

間取りをみると、　ダイニングキッチンと　ソファーのサイズにかなり制限されそうです、　実質2LDKとしての使用かと思います。

[38: マンション検討中さん]

直近竣工のライオンズ青砥レジデンスと比べても違うかと。ライオンズは駅徒歩12分だから高級志向の造りなわけで、車メインの方やテレワークの人は立地は最高で、高級志向だから満足度高い。
こちらのオーベル青砥レジデンスは駅近い分狭いのはしょうがない。けど、ちょっと狭すぎる気はしますよね。4LDKの部屋でも家族3人でゆったりとはいかないかな。青戸は便利な街だし、住み替え需要もあるから（イニシアは高かったけど、2棟ともすぐ売れた）もう少し広くして価格を上げても売れただろうね。
葛飾区だから狭くても安くしないと売れないと思っていたら、もうそんな時代じゃないぞと。

[39: 坪単価比較中さん]

　青戸も㎡　１００万を超える時代になりましたね。

[40: マンコミュファンさん]

第1期20戸完売したそうで。高いとか狭いとか言ってるうちに、あっという間に完売しそうですね。
青戸は便利だからね。買う人は買う。もっと高くても売れたね。

[41: マンション掲示板さん]

>>40 マンコミュファンさん

そう考えると　ライオンズ青砥レジデンスは格安だったと？

[42: 匿名さん]

平米数的にはファミリータイプが中心になっているのでファミリー層がターゲット世帯なのかな
収納力が結構あるのがいいですね。廊下にも一応収納できるところがあるので
掃除機や小物類やストック類なども収納できそうです。あと冷蔵庫が手前に設置できるのは便利そう

[43: 評判気になるさん]

すまいよみさんも　ブログレポートでてますが、　去年ツイッターで坪300万なら買いとのことでしたが、実際は坪340万、で閑静な住宅街の徒歩6分の立地以外で褒める要素が少なないレポートでしたね。

[44: 地元民さん]

>>43 評判気になるさん

不動産にとって立地評価が高いって最大の褒め言葉なのでは？23区は坪400万以下で立地いいとこ買えない時代なので、ちょっと狭いけど青砥便利だしいい物件な気がしますけどね。

[45: 評判気になるさん]

そう考えるとイニシア押上レジデンスはお買い得でしたね。　
将来的に残債割れが気になります

[46: 検討板ユーザーさん]

青戸は便利で静かで良いよ。葛飾なのに高いってのは青戸にはつうじない。JRじゃないのかよってのも青砥には通じない（押上も）。
立石再開発して駅前整備されたら青戸にも地価向上の恩恵あるんじゃない。知名度も上がるだろうね。

[47: マンション比較中さん]

・立地といっても　駅前の「イニシア青砥レジデンス」ほどの駅前ではない
・徒歩5分圏内にコンビニやスーパーが無く、都度駅前まで行かなければならない
（ライオンズ青砥レンジデンスは、コープが近にある）
・イニシア・ライオンズのような特徴のある間取りや企画でない
・4人家族には厳しい広さ
・ライオンズ青砥が坪270、イニシア坪300と比べて、オーベル坪340と高い（シングルオートロック、ロビー無し）
・青戸住民の世帯年収では厳しい価格設定　ローンは年収の6倍までが安全なため

[48: 名無しさん]

青砥の駅前は東側も南側も川だし広い土地がないからなぁ
この場所は元々駐車場でたまたま広い土地が確保できたんだろうけど、もう駅前だと滅多に無さそう

価格設定的には20戸がすぐ埋まるくらいだから需要はあるんでしょ

[49: 検討板ユーザーさん]

駅前のイニシア2棟とライオンズ青砥レジデンスは出た当初は高いってみんな書いてた。でも市況高騰の方が早くて、市況がどんどん上がる中で『あれ？安いぞ？』ってなりましたね。ここもそうなるのかね？

[50: デベにお勤めさん]

押上辺りが高いので検討する都内のパワーカップルが対象でしょうか？
ここ5年の動向みていると、高いけど広さや設備でコストカットされたマンション。
魅力を感じないけど、ここしかないから売れる感じでしょうか？

[51: 匿名さん]

間取りが割とコンパクトなので、もう少し買いやすい価格なのかなと思ったら
だいたいが６０００万円台。なかには７０００万円台も。

総戸数も多くはないのですが、どの層をターゲットにしたマンションなのでしょうね。
この価格でもう少し広ければ、ファミリー層で検討するというのはありだと思いますが。

西向きというのも、、、ちょっと残念。

[52: 検討板ユーザーさん]

>>51 匿名さん

都内の子育て世帯30代の世帯年収の中央値がちょうど1000万円くらいらしいので都内でマンションを探しているそういう平均的な層ですかね

東京23区では30代子育て世帯の年収中央値が1,000万円に迫る - 大和総研　https://www.dir.co.jp/report/column/20231013_012016.html

[53: 通りがかりさん]

この値段なら千葉県の方が安いんじゃない。と思ったらたか、、、船橋、市川、松戸って高いのね、、、

[54: 匿名さん]

都内の物件は高いのは当然と思っていましたが
土地に関わらず、今はどこでも価格は高いなという印象です。

昔のような間取りのままだと価格がさらに高くなるため
コンパクトな間取りにしているのでしょう。
当分はこの高騰化は止まらないのでしょうね。

[55: 匿名さん]

今は価格的に安いところは少なく感じますね。。
場所とか間取りなど、条件に対して割安感があるところはありますが、
なかなか手が出すのが難しいところが多いですよね。

[56: 評判気になるさん]

高い入札の土地代、建築費をでディベロッパーが利益ををだすとこういうコストカット物件になりますという感じではないでしょうか？

[57: 評判気になるさん]

青砥駅徒歩6分の売り文句で、結構売れてるみたいですね。便利ですからね、青砥は。日本橋、銀座、品川に始発で座って行ける23区の駅なんてなかなかない。高いとか狭いとか言ってる間に完売しそう。URに毎月10万払うなら、三人世帯なら買いって人も多いだろうね。

[58: マンション検討中さん]

こことプラウドタワー平井どっちがいいですか？

[59: 匿名さん]

青砥駅徒歩6分、普通に魅力的なんですよね…
駅の周りも、生活に関するお店とか施設がそろっているから便利だし
通勤通学も含めて、とても全体的にいいんじゃないかな、と。
だから売れているのか。
値段的には思ってたよりはしてますが。

[60: 購入経験者さん]

DINKSまたは3人までならば、平置き11区の駐車場で車を所有しつつ、駅にそこそこな距離の立地。
間取りは60平米前半で、目新しい機能が無いわりに割高感があるのがデメリット。
車所有しないならば駅前イニシアの中古待ちの方が良さそう。

[61: マンション掲示板さん]

ほとんど売れたみたいですね。高いとか狭いとか仰る方もおりますが、逆に安すぎたのではないでしょうか。青戸は売り出される物件のほとんどが竣工前完売のようなので、都心にお勤めの方にも穴場なのでしょうね。

[62: マンション掲示板さん]

>>61 マンション掲示板さん

ほとんど売れたんですね。
駅から6分の5丁目なら新築だし7000万近くになるのか。　
青戸最近地価めちゃくちゃ上がってますしね。
土地は良い場所や大きさはまったく売りに出ないし

[63: 匿名さん]

価格は関係なく、このあたりは人気なのでしょうか？
先着分は３戸が販売中ですが
３期分もまだ販売されそうですし、まだ選択できそうですね。

[64: 匿名さん]

HGタイプのこどもルーム0.8帖をいれて4LDK表記いただけない。
B/C／HGタイプは　自室LDの有効面積はカウンターキッチン側の通路のデットスペースやホームライブラリー等を除くと　８から9帖あるかないかのため、ダイニングテーブルと2.3人用のソファーを置くスペースが難しくなるため2つ置く場合隣の洋室を開けた状態での使用かと思います。
外廊下側の洋室6.0帖は柱の食い込みがあり自室5帖ぐらいの使い方になるのでシングルベット2つ置くのはきびしそうですね。
子供が2人いたら,、小学校高学年ごろにはまた住み替えが必要な感じですね？

[65: eマンションさん]

青戸は交通便利だから潔く2L表記にしてDINKS狙った方が良かったかなー

[66: 評判気になるさん]

>>63 匿名さん

青戸は青砥駅が便利だから駅近はかなり人気です。
というか一人暮らしとかじゃなく家族層ですね。
3丁目と5丁目は最近地価が上がりまくっています。

[67: 匿名さん]

街を歩いていると、結構子供の姿、見かけますよね？
だからファミリーの町なんだなぁって感じていました。
物価もそこまで高くないみたいですし、
下町で普通に子育てして暮らしていく、みたいなスタンスだったらちょうどいい街じゃないかと感じました。

[68: 匿名さん]

公園や小学校も近いですし、ここなら親御さんも安心ですよねきっと。
それに商業施設も近隣にありますので
食品の買い出しとかもかなり便利なところだなと思います。

[69: 匿名さん]

コープ、ユアエルム、リブレなど、近隣にスーパー等があるのも便利ですし、
バスアクセスになりますがアリオに行ける距離なのはとてもありがたいところです。
これはファミリー層も助かる条件なのではないでしょうか。

[70: マンコミュファンさん]

>>69 匿名さん
70平米くらいで、もう少し目に優しい価格だったら、即買いたかったのですが。
もし売れ残って完成住戸見学できるようであれば、再検討したいです。

[71: 匿名さん]

全体的に平米数の広さが少しコンパクトに感じます。子供が２人以上いるご家庭には狭いかなという印象と
部屋に凹凸があるので使いにくそうで家具の配置やベッドの置き場などに困りそうな
設計になっているのが残念です。
ファミリー世帯向けだとしたら、そういった細かいところを配慮できているとよかったかな

[72: 検討板ユーザーさん]

>>71 匿名さん
子供二人は無理だと思います。お子さんが中学生上る前におそらく住み替えが必要になります。
広さと間取りを考えると、子供一人でもゆとりはなくてギリギリでしょうね…

[73: 検討板ユーザーさん]

>>72 検討板ユーザーさん
日当たり良すぎて、そろそろ西日が気になる時期なので、日中は居なくて、夜静かに過ごしたいDINKSの方には、おすすめですかね

[74: 口コミ知りたいさん]

現地見てきました。
駅前はちょっとごちゃごちゃしてるものの、マンションの場所は電車の音は聞こえるものの閑静な住宅街でした。
日当たりも良く、1階でも日が差してました。
駐車場スペースは狭いのが気になりました。
でも青砥駅に近くて閑静な住宅街。電車の便が良いので、条件が合う部屋が残っていれば前向きに検討したいです。

[75: 匿名さん]

電車の音がどれくらい室内に入ってくるのか…それが一番気になってくる部分かもしれません。
今どきの基準で建てられたのならば、大丈夫だとは思いますが…でも絶対ではないですからね。
でもその他は基本的には便利でしょうし、
青砥自体は暮らしやすそうなイメージ。気取らず、なんとなくのんびりした感じが好きです。

[76: 匿名さん]

もうそろそろ完売ですかね。

[77: 匿名さん]

内覧会に行かれましたか？　評価はどうですか？
バーチャルと内覧にはギャップがありました。

[78: 匿名さん]

内覧会に行きましたが、VRで見るよりも広く感じて、よかったですよ！ドキドキしていましたが、綺麗に作られていて大満足です。

[79: マンション比較中さん]

1階は底上げされておらず、水害があったらアウトですね。

[80: 匿名さん]

あと１邸残すのみ。
１階なので、できれば上階が・・という人は多いかな。
どこに住んでいても、何もなくて安心できる場所は少ないですよね。

[81: マンション検討中さん]

キャンセル住戸出ましたね。欲しいけど手が出ない、、

[82: 評判気になるさん]

>>81 マンション検討中さん
青砥で8300万円は高すぎですね。。

[83: 評判気になるさん]

キャンセル住戸検討中の方っていますか？？

[84: 匿名さん]

HP出ましたね。間取りはかなり良さげかな。

[85: 匿名さん]

キャンセル住戸まだ売れ残っていますね。
営業マンは値引きしてでも早く売りたいように感じますが、なかなか買い手が現れないのでしょうね。

[86: 名無しさん]

>>85 匿名さん
このマンション価格高騰のご時世に値引きチャンスあるのはお得感ありますね。

[87: 匿名さん]

総会資料について皆様どう思われましたか。
私は管理委託の明細資料がなく不満でした。
長期修繕計画資料は添付されてましたが契約時に貰ってますので持参すれば経費削減になります。