ジオタワー大阪十三ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ジオタワー大阪十三についての情報を希望しています。

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/osaka13/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154325


所在地：大阪府大阪市淀川区十三東1丁目21番3他（地番）
交通：阪急電鉄神戸線「十三」駅 (東改札口) 徒歩3分
　　　阪急電鉄宝塚線「十三」駅 (東改札口) 徒歩3分
　　　阪急電鉄京都線「十三」駅 (東改札口) 徒歩3分

間取：1LDK～3LDK
専有面積：42.87平米～163.82平米
バルコニー面積：7.48平米～33.23平米
サービススペース面積：2.38平米～2.61平米

事業主：阪急阪神不動産株式会社
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社 関西支店、髙松建設株式会社 大阪本店
設計・監理：(意匠(住宅部分)・設備)鹿島建設株式会社　一級建築士事務所
　　　　　　(意匠(低層施設部分)) 株式会社類設計室
　　　　　　(構造)鹿島建設株式会社　一級建築士事務所
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

総戸数：712戸（うち非分譲住戸1戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　一部鉄骨造　地上39階建／地下1階建
用途地域：商業地域
都市計画：市街化区域
地目：宅地・雑種地

駐車場：292台（タワーパーキング288台、福祉用1台、来客用3台）月額使用料：未定
自転車置場：1430台（サイクルポート199区画、平置34台、二段式998台）月額使用料：未定
バイク置場：16台　月額使用料：未定
ミニバイク置場：130台（平置50台、ラック80台）月額使用料：未定

竣工時期：2026年1月（予定）
入居時期：2026年4月（予定）

販売開始予定：2024年1月

建ぺい率：59.49％（法定建ぺい率100％）
容積率：749.28％（建築基準法第86条による全体容積率753.15％）

敷地面積：7,274.86平米
建築面積：4,472.53平米
建築延床面積：84,490.71平米

分譲後の権利形態：土地：専有面積割合による定期借地権(転借地権)の準共有
　　　　　　　　　建物：専有部分は区分所有権、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
借地権：一般定期借地権(転借地権)、引渡日より2091年9月30日まで(借地期間には建物解体期間含む)
　　　　※期間満了時に敷地を更地にして返還していただきます
　　　　※契約の更新・存続期間の延長・建物の買取請求は不可
　　　　※借地権の譲渡・転貸は、土地貸主(転借地権設定者)に事前に通知を行い承諾をえたうえで可

THE MOVEMENT
動き出す大阪。十三から、その先へ。

阪急阪神不動産が次代の十三をリードする。
それはまちのシンボル、
洗練の意匠を纏った複合開発プロジェクト。
ジオタワー大阪十三、ここに誕生。

-関西最大［住・商・官］複合開発
-超高層タワー　地上39階建・総712戸
-梅田1駅　阪急「十三」駅 徒歩3分

Future 将来
　日本を代表する都市・大阪。
　多数のビッグプロジェクトが同時に進行し、大阪のさらなる発展が期待されます。

Development 複合開発
　［住・商・官］複合開発により、多世代が集まりにぎわう新たな拠点が誕生します。
　ショッピング・読書・学び・憩いなど、さまざまな暮らしの風景を描きます。

Location 周辺環境
　古くから水都と呼ばれ、絶え間なく流れる水とともに歴史と文化を育んできた大阪。
　その記憶を継ぐ水景が、住まわれる方々の心を潤い豊かに満たします。

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[801: 匿名さん]

定借の残存期間が短くなると売れにくくなりますよ。
（残りが50年以上あれば、影響はあまりないかと。）
売れにくくなったら、叩き売るか、あるいは最後まで所有し続けて自分で住むか賃貸で回すしかないです。

[802: 検討板ユーザーさん]

>>801 匿名さん

試算したけど、16-17年程度賃貸で貸せば元が取れる。こんな有料物件はないべ

[803: eマンションさん]

もちろん、定借も値上がるとは思いますよ。ただ、所有権タワマンとの値上がり率は全然違うでしょうね。
例えば、都心の定借タワマンの代名詞であるパークコート渋谷ザ・タワーはもちろん値上がってはいますが、同時期で販売していたパークコート文京小石川ザ・タワーのほうが遥かに値上がってます。所有権タワマンと比較して、定借タワマンの値上がりはゆるやかというのが真実かと。

[804: マンション掲示板さん]

>>803 eマンションさん

加えて言うなら販売開始が2年も後ろだった、パークコート神宮北参道ザ・タワーにもリセールバリューは劣ります。
定借マンションは、例えランドマークタワマンといえど、リセールバリューを期待して買うべきではないです。

[805: 評判気になるさん]

>>804 マンション掲示板さん

インカムに焦点を当てれば、相当良いと思います。

[806: 口コミ知りたいさん]

>>805 評判気になるさん
地代と解体準備金がかかるので、北区や中央区の坪400万円前後の所有権タワマンと比較して、実質利回りはそんなに変わらないかと。もちろん、土地の固定資産税はかかりませんが、地代のほうが固定資産税の3倍程度高いのが相場ですし。

[807: eマンションさん]

>>806 口コミ知りたいさん

仰る通りですが、そもそもの価格が北区中央区は、絶望的に難しくなってるから

[808: 名無しさん]

16、7年で元？
馬鹿な（笑）
ローンの利息、管理費、修繕積立金、地代、解体準備金、建物固定資産税、不動産仲介手数料、不動産管理手数料、退去時クリーニング費用、さらに空室リスク（高額物件だと普通に半年空室もある）
収益物件持つと確定申告も必要になる
そんな絵に描いたように賃料／物件価格の利回り計算で儲かるなら、誰も苦労せんわ（笑）

[809: 匿名さん]

>>808 名無しさん

まあ普通なら総資産されるわな

[810: 評判気になるさん]

>>808 さん

まあ厳密に試算したら、そうなるわな
ケロケロ

[811: 坪単価比較中さん]

十三でどれくらい賃料取れるかも興味深い

[812: 評判気になるさん]

上がり続けている北区中央区を買っていかないとリセールは狙えない
グロス低いからで選んでいては安物買いの銭失い
永住なら凄く良いと思います

[813: 評判気になるさん]

>>812 評判気になるさん

パークタワー堂島は鉄板だろうね

[814: 検討板ユーザーさん]

>>813 評判気になるさん

新大阪での再開発はどうなっていくかお聞きしましたか？

[815: 匿名さん]

>>811 坪単価比較中さん
1LDKであれば、17万～18万くらいで借り手が付かないと、厳しそうですよね。
十三ですが、タワマンという事で新築の時は、埋まるかもしれないですね。20年後は無理そうですけど、、、

[816: ご近所さん]

マンション前の信号が無ければ。。

[817: マンション掲示板さん]

>>815 匿名さん

周辺よりも相当高く設定しても借りてつくと思うよ

[818: 買い替え検討中さん]

永住するのは嫌だけど、充実した共用設備やスーパー、保育施設と便利の良いマンションに期間限定で住みたい人は沢山いそうです

[819: 検討板ユーザーさん]

投資家の方不安ある投資なんですねー
半住半投ならもってこいかと思いますが？

[820: 検討板ユーザーさん]

>>816 ご近所さん
本当ですね、かなり待ち時間長いのと、タバコ吸いながら待つような輩がまだいるので、マンション建つまでには、なんとかして欲しい

[821: eマンションさん]

>>820 検討板ユーザーさん

説明書行ったら、富裕層っぽい夫婦が多数いましたので、安心しました。投資家業者のような、スーツ姿は少なかったよ

[822: マンション検討中さん]

みんな何個買うの？
とりあえず3部屋くらい？

[823: マンション掲示板さん]

>>821 eマンションさん
説明会とは、購入者の説明会でしょうか？

[824: 通りがかりさん]

>>817 マンション掲示板さん

北区や中央区のタワマン賃貸と比較されると思うので、確かにその通りかと。ただ、戸数が多いので、賃貸に出したい人が引き渡し後に一斉に募集をかけるようなことがあると、賃料下げないとすぐには決まらない可能性が高いでしょいね。

[825: マンコミュファンさん]

>>823 マンション掲示板さん

説明会です。です。
結構いましたが、すごく余裕そうな雰囲気の方が多い印象でした。年齢層は40歳以降が多かったですね。

[826: 匿名さん]

ここを売るために再開発の情報とかを前倒しで流したり必死だったりしますか？

[827: 検討板ユーザーさん]

>>826 匿名さん
決算悪くないですし必死ということは無いんじゃないでしょうか。
1期の目標登録数はクリアしたと営業の方がおっしゃってました

[828: 口コミ知りたいさん]

>>827 検討板ユーザーさん

全く必死な感じはしないですよ
本当に買いたい人に買ってもらいたい感じでした

[829: 匿名さん]

わざわざ客にネガティブな情報出す営業なんかいないぞ

[830: 名無しさん]

どこのMR行っても、余裕ぶるのが基本なんだけどな

[831: マンコミュファンさん]

>>830 名無しさん

そうかな
中堅の営業はあせってるけどな

[832: マンション掲示板さん]

>>817 マンション掲示板さん
十三だと40～60平米で賃料20万取れないような
北区梅田か1駅圏内、中央区本町周辺なら25万は取れますけど
十三はワンルームも10万取れないので利回り悪い

[833: 評判気になるさん]

>>832 マンション掲示板さん

ただ本町は昔のタワマンは利回り良いけど、今はガチ供給多すぎて、規模小さいクソマンションは増えすぎて難しい状況になるべ。実際クソマンションの売りが多くなっている印象。

[834: 検討板ユーザーさん]

>>833 評判気になるさん

中央区は、もう高いしマンション多いし遅いでしょ

[835: 名無しさん]

>>834 検討板ユーザーさん

補足しておくと、
・大規模再開発の一期は数を捌かなきゃだからお安く買えることが多い
・大規模再開発は完成後と入居後に価値が爆増する。
つまり、買う時点ではお安く感じなくても3年後は爆安になってるんだよね

[836: マンション検討中さん]

>>835 名無しさん

不動産屋が教える駅距離のリアル

駅1分：走れば15秒
駅5分：悪天候時以外ストレス無し
駅7分：駅近いとは感じない
駅10分：平坦な道ならぎり許せる
　　　　資産性的には守りたいライン
駅15分：通勤で汗かく
駅20分：駅まで自転車が基本

[837: マンション検討中さん]

2期の価格っていつ出てくるんですか？

[838: 坪単価比較中さん]

前に2/17以降って営業さんから聞いた気がするけど
サイトの物件概要みると販売開始予定4月って書いてあるね

[839: eマンションさん]

10年くらい住む方いるんですかね？定借ですよ？リセールで売ったとしても誰が買うんですかね？外国方は定借は明らかに避けます。

[840: 評判気になるさん]

>>839 eマンションさん

そうでしょうね。それが何か？影響するの？
他行けば良いんじゃないかな

[841: 評判気になるさん]

>>839 eマンションさん
説明会で外国人のように見える方は何人もいましたよ。

[842: マンション検討中さん]

>>841 評判気になるさん

えーそうなんですね。
皆さんは円安で、買いやすい物件ですしね

[843: 購入経験者さん]

>>839 eマンションさん
他の定借物件ですが、日本人の付け無さそうな法人名で買ってる謄本見ますよ。

[844: 名無しさん]

>>841 評判気になるさん
10年後以降の中古の定借の話をしてます

[845: 購入経験者さん]

>>844 名無しさん
あんまり理由を教えてあげるのも憚れますが、賃貸で家賃収入を計上したいオーナーもいるんで。利回り次第で定借でも売れてますよ。

[846: eマンションさん]

外国人でも、日本に長く住んでる人は定借気にしないようです。

[847: マンション検討中さん]

>>845 購入経験者さん
利回り次第では購入者いるのは同意です。
どんどん販売価格が上がってしまえば、利回りも下がるので、このままの価格水準で、売って欲しいものですね。

[848: 購入経験者さん]

10年程住んだあとに賃貸に出す人が増えてるせいか、手頃な値段の売り物件減ってませんか？　出てくるのは転売益目当てで高く出してるのばかりで住み替えで売り急ぐ物件が減ってる。

[849: 口コミ知りたいさん]

>>848 購入経験者さん

説明会に業者みたいな投資メインの人は少ない印象でした

[850: 口コミ知りたいさん]

>>849 口コミ知りたいさん

パークタワー堂島か悩みます

[851: マンション掲示板さん]

>>849 口コミ知りたいさん
このマンションはリセール狙いというよりは、永住考えてる人たちが買ってるって感じなんですね

[852: 通りがかりさん]

>>851 マンション掲示板さん

リセールはトントンか、少しある程度ですが、インカムがすこぶる良いと思います。

[853: 名無しさん]

数年住んだ後リセールで転売できたら良いですね。定借はいくつかありますが、ここは例外的なのは700戸以上もある大規模なので、5年後以降に一斉に売りに出され、10年後くらいに数百戸規模で売りに出されてピークになると思います。おそらく新築で買う方の大半は途中でリセール目的だと思うので、そうなるのが想像できます。そのときに中々売れないからって値下げ競争にならなければ良いですが。
あくまで予想ですが、最近ポジティブな意見ばかり目立っていて、冷静な投稿がされてないように見えるので、客観的な意見として考えて頂ければと。

[854: 購入経験者さん]

実際に不動産触る人と「リセール」の使い方違う。

[855: 通りがかりさん]

>>852 通りがかりさん

その「すこぶる良い」試算見せて
情弱騙す気なら、それくらい出してよ

[856: 匿名さん]

>>855 通りがかりさん
>情弱騙す気
あくまでインカム狙いだと、「情弱」というのは賃貸で借りる人のことですか？
転勤で借り上げ社宅の人もいたり、経理上借りちゃった方が処理が楽という人もいるんで情弱というより制度上のものだと思います。

[857: eマンションさん]

>>856 匿名さん

まあまあ、騒がずに正直不動産でも見てゆっくり過ごそうよ

[858: マンション検討中さん]

掲示板けっこー賑やかですね。
見てる自分もそうですが、そんだけ注目度が高いと言う事ですね。
文句ばっか言うてる人はほっときゃいいんですよー
買わない理由をあげればなんぼでもあります。
買える理由をアピールしましょうね。

[859: 名無しさん]

>>858 マンション検討中さん

大規模なタワーマンションで買える物件は、もうこの先ないと思うよ。ボディーブローのように効いてくる中で、ご自身がどう判断するかでしょう。


箕面にも定借タワー出来ますが、不便すぎて。

[860: 名無しさん]

>>858 マンション検討中さん

大きな買い物なので、楽観的に買える理由を上げるより、リスク面の買えない理由、両方の議論をすべきですね。
見に来てる人は少なからず購入の意思はあるけど、なんか不安な感じの人なんだと思いますよ。

[861: マンコミュファンさん]

>>859 名無しさん

これはなんのデータから、この先出てこないと言い切ってるんですか？
あなたの感想？変な扇動しないでください。
スーパーで買い物する訳ではないので、きちんと中身のある投稿をしてください。

[862: eマンションさん]

>>859 名無しさん
買えるかもしれないけど、売りにくい物件
一長一短

よくこの先出てこないと書き込む人多いけど、同じ人？？

[863: 匿名さん]

>>861 マンコミュファンさん
人によって金銭感覚違いますよ。
何戸も持ってる人もいれば、別に一戸失敗しても今までの売却益からしたら軽微な人もいるし。実業で稼いでいる人もいれば相続の人もいる。

[864: 評判気になるさん]

>>861 マンコミュファンさん

出るけど、ここの坪単価と同じマンションは出ないよ。という事。言葉の意味を理解してね。

[865: マンション検討中さん]

>>864 評判気になるさん
安物買いの銭失いの可能性も念頭においた方がいいですね、誰かが投稿してましたが、10年後くらいに何百戸も売り出されるなら、貸借期間もその頃は50年と短くなってるので、私もすぐに売れるとは思えません。
十三の再開発後に売るなら残り40年程度。
大きな金額で本当に売れますかね？闇雲に買い煽りはやめた方が良いです。売れない場合は家は取り上げられて路頭に迷うことになりますよ。

[866: 匿名さん]

>>865 マンション検討中さん
何で賃貸に出さずに売っちゃうんですか？

[867: eマンションさん]

>>864 評判気になるさん

ここの坪単価と同じマンションは出ないと言い切るのは、なんのデータを持って言ってるの？エスパーなん？

[868: マンコミュファンさん]

>>864 評判気になるさん
1期と同じような坪単価では、出ないとは予想はしてますが、2期の価格を見ないと、これから買う人がお得なのかは分からないですね。

[869: マンション検討中さん]

>>868 マンコミュファンさん

過去から現在までと、今後の開発動向を含めて俯瞰的な視点で見てね。
エスパーではなく、プロフェッショナルとお呼びなさい。

[872: マンション検討中さん]

2期の販売スケジュールは、どのような流れなのでしょうか。
モデルルーム見学の申し込みも、少しずつ日にちが増えているので、4月販売となると、4月の初め頃に抽選が行われるのでしょうか。

モデルルームの見学も3月以降しか空いておらず、購入経験もなく分からない為、どなたか教えて下さい。

[873: 名無しさん]

>>866 匿名さん

このマンションは、ブログなどを見ていても、リセール向きより、永住か賃貸向きですよね。

[876: 名無しさん]

荒れてきましたね。
人気物件は板が荒れる傾向にあるので見てて面白いです。

[879: 通りがかりさん]

荒らしてるの業者さんかな？
ここのマンションの関係者VS他のマンションの関係者かな

[888: eマンションさん]

>>887 匿名さん

十三は変わるよ。

[889: 検討板ユーザーさん]

>>866 匿名さん
そりゃ、ローン払いながら賃貸に出してたら、新たな住宅ローンが組めないからでしょ

[890: マンコミュファンさん]

>>889 検討板ユーザーさん

業者であれば、旨みある物件だべ

[891: 匿名さん]

>>889 検討板ユーザーさん
一旦現金で払って抵当権外して、担保に入れて融資受けた方が得。
金利高くなるけどセカンドハウス扱いで住宅ローン組む手もある。

[892: 周辺住民さん]

駅前のパチンコがユニクロやスタバに変わるくらいになれば良いですが、
パチンコがある限り今の十三のままですよね。

[893: マンション検討中さん]

>>892 周辺住民さん

スタバは出店されるらしいですよ。
営業の方で言ってました。

[894: マンコミュファンさん]

>>892 周辺住民さん

これは本当に無くして欲しいですね。
Googleマップで見たら、西口に2軒、東口に3軒ありました。
再開発で、まずはパチンコを無くして欲しい。
せめて西口に1軒くらいにしてくれないかな。

[895: マンション掲示板さん]

>>894 マンコミュファンさん

風俗は残して欲しいかなぁ

[896: マンコミュファンさん]

>>895 マンション掲示板さん

飲食店が多いのは助かりますね

[897: eマンションさん]

>>896 マンコミュファンさん

周辺のスーパーって他はどこになりますでしょうか？

[898: 管理担当]

[No.870～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[899: 口コミ知りたいさん]

>>891 匿名さん
そうなんですね。
教えてください。
個人でも、担保に入れて融資してくれるんですか？
どちらの銀行なら可能なのでしょうか。

[900: 評判気になるさん]

>>891 さん

>>891 匿名さん
そうなんですね。
教えてください。
個人でも、担保に入れて融資してくれるんですか？
どちらの銀行なら可能なのでしょうか。

[901: マンション検討中さん]

>>892 周辺住民さん
？？
不動産屋ですが、3年後位に駅の近くに無印かUNIQLOできますよ。スタバは聞いてません
パチンコ屋は大東洋系列だったと思うので無くならないでしょうね。どっちにしても外国観光客も来ない、ドンキ側の商店街側は何も変わらないので変なおっさん、おばさんは居なくならないですね
花火見たいなら福島、中津なら同価格位なのでそちらへ
どうしても十三がいいって人しか購入しない方がいい

[902: マンション掲示板さん]

>>901 マンション検討中さん
福島中津が同価格？？
中古の板マンと比べてます？？
同規模同クオリティーのマンションが同価格で福島中津にあるなら買いたいので教えてください。

[903: 口コミ知りたいさん]

>>900 評判気になるさん
定借マンションで担保を受けるのはかなりハードル高いと思いますよ。100％無理ではないでしょうが、金融機関が限られる上に担保価値が低く見積もられるでしょう。

[904: eマンションさん]

>>903 口コミ知りたいさん

今は定借でもある程度高く見積もる金融機関は増えてきてますよ

[905: 匿名さん]

価格まだ出ないですねー
結局は価格次第なので、早く知りたいですね

[906: マンション掲示板さん]

>>905 匿名さん

2LDKと3LDKは、大きく値上げすると聞きました

[907: 検討板ユーザーさん]

>>906 マンション掲示板さん

ケラケラは元気？
週末は十三で楽しんでよ

[908: 名無しさん]

>>906 マンション掲示板さん
それほぼ全住戸やんw
1LDKは1期でほぼ売れたよね

[909: 検討板ユーザーさん]

>>908 名無しさん

でも向きや眺望によっては、割安な住戸はあると思いますので、諦めずに申し込みされてみて下さい

[910: 購入希望者]

>>909 検討板ユーザーさん

金額いつ頃公開とか聞いてますか？

[911: マンコミュファンさん]

>>910 購入希望者さん

2/26に情報公開されて、モデル予約出来ると思うので、行ってから価格表を見せてもらう感じですね。4ガツにまた申込開始らしいので。

[912: 評判気になるさん]

>>911 マンコミュファンさん

ご丁寧にありがとうございます

[913: 匿名さん]

>>911 マンコミュファンさん
不動産業と飲食業の両方やってるんですか？

[914: 名無しさん]

>>913 匿名さん

あとファッションですが。

[915: マンション検討中さん]

>>914 名無しさん

次回販売についての電話問い合わせが増えているらしい

[916: 名無しさん]

>>915 マンション検討中さん

メディアでの露出が増えてきたので、普通の方も興味を持ってきているんでしょう

[917: 匿名さん]

メディアでは定期借地権とは触れて無いから。

[918: マンション掲示板さん]

>>917 匿名さん

貴様は買える金ないね

[919: 匿名さん]

>>918 マンション掲示板さん
いい大人なら言葉遣いに気をつけて
貴様とか言われたらムカつくやん
ここはすぐ完売するだろうね
半分は外国人投資家になるから住んだら賃貸のマナーの悪い住民ばかりで分譲で住んでる人はイライラするでしょうね

[920: 評判気になるさん]

>>919 匿名さん
外国人投資家なんて良いマンションなら買うんやし、良いマンションほどこの問題は発生するのでは？
あたかもこの物件の残念ポイントのように書かれてるように見えますが。そんな人は戸建てに住めばよろしい。

[921: マンション検討中さん]

第二期の情報が少しずつ出ていますが、どれくらい値上がりしての販売になるんですかね？

[922: eマンションさん]

>>921 マンション検討中さん

第二期の情報、どんな感じで出てきてますか？
販売価格も間取りも更新早くして欲しいですね。

[923: 検討板ユーザーさん]

500万は値上げしそうだな

[924: 匿名さん]

>>923 検討板ユーザーさん

専用サイトには徐々に情報が更新されてきてますね

[925: マンション検討中さん]

>>924 匿名さん
来場者専用サイトでしょうか？

[926: 通りがかりさん]

プランサーチで一部住戸がグレーアウトされて見れなくなってるのですが私だけ？

[927: 評判気になるさん]

>>926 通りがかりさん

完売しちゃったとかかもしれないですね

[928: 検討板ユーザーさん]

>>927 評判気になるさん

ここは、まだまだ割安だと思うし下駄商業、図書館のラインナップが神ですね。

将来相場が上がるのなら真っ先に値上がりするマンションだろうから再開発の十三で購入検討するならまず見るべきマンションなのは間違いないです。

[929: 検討板ユーザーさん]

定借はどこも売れてないからなぁ
定借の割に高いし

[930: マンション検討中さん]

定借60年って短すぎますね。重曹再開発も20年後なので、その頃になると残り40年。
リセールで売れますかね？気になります。最も多い購買層の外国人は定借は避ける傾向にあります。自分のものにならないので。

[931: マンコミュファンさん]

>>930 マンション検討中さん
リセールは5年以内なら少し値下げしたら売れると思うけどね、投資目的の賃貸で購入する人多そうだし
ただ十三は家賃相場安いからいくらで出すか次第
60平米25万で貸せたら購入するのありかな

[932: 口コミ知りたいさん]

このマンションは6年以内にリセールできないですよ。
投資目的であれば諦めた方がいいと思います。
また、外国人が本当に定借を避ける傾向か疑問があります。そもそも定借の物件しかない国もあるし、一期の購入者説明会でも外国人がそこそこいました。

[933: 坪単価比較中さん]

＞リセール制限

ZEHだかエコ関連で補助金だかを受けてるからか
その補助金関連の管理指定団体に申請して何とかかんとか

ってくらいのザックリとだけ聞いた気がする
知らんけど

[934: マンション検討中さん]

60平米25万だと中央区の駅直結タワマン住めます
この物件にその家賃払う層はどこにいるのやら

[935: 買い替え検討中さん]

十三はワンルームでも7万くらいです
同じ梅田まで一駅圏内なら10万なので十三で60㎡賃貸なら18万くらいかな

[936: マンコミュファンさん]

>>935 買い替え検討中さん
この立地の新築タワーで18万って本気ですか？

[937: 評判気になるさん]

この立地だからだよw

[938: 匿名]

>>932 口コミ知りたいさん
ただどっちにしても5年以内の短期譲渡の課税は皆さん避けるでしょうから、6年というエコ関係の補助の縛りは余りマイナスにならないように思います。
法人名義で買うなら少々この6年が足枷になる部分はあるかもですが。

あと聞いたのは、今回1期でおよそ200室売ったとの事で、(40室くらいが抽選だったようです)今後2期以降少しずつ売ってゆく方針のようです。

[939: 匿名]

>>938 匿名さん
2期以降少しずつ売るというのは、所有権タワマンの高騰とバランスさせながら価格を上げて行く訳ですから、思惑通り売れていけばこのマンションも先行き期待できるかと思います。
価格を上げて売れ行き厳しければ投資のリターンは期待薄かもしれませんね。
私は一期で一部屋買いますが10-13年後くらいに十三の開発計画が具体化(未完でもスケジュール明確化)した時に、転売して出口と思っています。うまく行くと良いなあって感じです。

[940: 名無しさん]

>>939 匿名さん

わたしもそのシナリオを想定してます。
でも良い物件なので、長く持っても良いとも考えてます。

[941: 匿名]

>>940 名無しさん

2期では3-5%上げるようです。売れ行き注目ですね。
私も何年かは自分で梅田夜景と花火を堪能するつもりです。定借ではありますが、これから情勢も色々変化すると思いますし、出口は工夫次第であると思っています。

[942: マンション検討中さん]

>>941 匿名さん

え？
そこまでしか値上げしないのですか？
4、500万円位値上げすると思っていたのですが。

[943: 匿名]

>>942 マンション検討中さん

100,000,000円の部屋なら300-500万の値上げですね。私は妥当かなと思いました。

[945: マンション掲示板さん]

>>944 匿名さん

では5000万円程度の部屋だと、2期販売で200万程度しか値上げしないという事ですね？

[946: 名無しさん]

>>945 マンション掲示板さん

ここは2期以降から人気が出るの間違いないと思う

[947: 匿名]

>>945 マンション掲示板さん
すみません、絶対額は不明です。全体的に3-5%の価格アップを想定していると聞いただけです。そこまで念を押されて情報の真贋を確認されると不明としか答えられません。正式な2期の公開情報をお待ち下さい。

[948: 口コミ知りたいさん]

それくらいの値上げ幅ならまだ2期チャンスありますなぁ
どの部屋でも売ってくれるのかによるけど

[949: 通りがかりさん]

デフレならまだしも、インフレの時代に定借なんて、例えランドマークタワマンでも買う気になれないですね。他のマンションと比較して値上がり幅は限定的だし。

[950: 口コミ知りたいさん]

>>949 通りがかりさん

だから割安で購入できるメリットもあるんでしょ。
許容できるかどうかだと思います。

相当便利になるので、アクティビティな方は持っておいて良いです。

[951: 検討板ユーザーさん]

あまり意味がないと思いますが、抽選祭りになりたくないからネガティブな投稿を一方的にしたでしょう。
本当に定借だから興味がないならここで投稿するまでもしないのに。

[952: eマンションさん]

>>935 買い替え検討中さん

借地料はどう考えての話ですか？
借地料、管理費を足すとかなりの金額になりますよね、

[953: 通りがかりさん]

>>952 さん

でも価格が安いので、トータルで見たら良いです

[954: 口コミ知りたいさん]

中之島は定借でも周囲の所有権が軒並み高値更新だから人気が出るのも納得だけどここはどうかね
高層階の高額部屋の売れ行き次第な気がするけど

[955: 名無しさん]

>>954 口コミ知りたいさん
高層階の1番高い部屋が1期で売れなかったのが引っ掛かりますね。最上階のお高い部屋は、真っ先に売れると思っていたのに。

[956: マンコミュファンさん]

>>955 名無しさん

他の高層階の住戸は売れてますが、何か心配でしょうか？

[957: eマンションさん]

>>955 名無しさん
売れてますよ

[958: 匿名さん]

>>957 eマンションさん

おそらく多様部屋の一番高い住戸のことを言ってるんですかね？

[959: 名無しさん]

どういう論理で一番高い部屋の販売状況が判断尺度になるですか

[960: eマンションさん]

>>959 名無しさん

まあまあ、そういう人も注目してる位、良い物件なんだと思います。

[961: 評判気になるさん]

人気のタワマンは高層階特別仕様のプレミアフロアが富裕層に刺さって売れる
タワマンの人気のバロメーターになる
富裕層は所有権を求むので定借は買わない＝最上階が余る

[962: 名無しさん]

>>961 評判気になるさん

へーそうなんだ
セカンダリーで、新築時の販売状況の詳細まで把握してないでしょ？
勝手に泳いでくださいねー

[963: マンション掲示板さん]

>>961 評判気になるさん
まだプレミアムフロアを売りに出してない可能性もあるよ
スーモとかでプレミアムフロアを掲載されてたらやばい物件
プレミアムフロアは掲載される前に問い合わせされて完売するからね。
なので掲載されてる物件あれば高層階でも買うのはやめた方がいいよ、プロの投資家も手を出さない物件って事だからね

[964: 評判気になるさん]

>>963 マンション掲示板さん
Xで、プレミアフロアの3億超えの1期の最高販売金額の物件が１期で売れなかったって投稿していて、確かに1期の再販の時に、まだ売りに出てたので、1期では売れなかったみたいですね。
プロの投資家が手を出さなかったって事？？
まだスーモに載ってないし、2期以降で十分売れる可能性もあるよね。

[965: 評判気になるさん]

>>963 マンション掲示板さん
Xで、プレミアフロアの3億超えの1期の最高販売金額の物件が１期で売れなかったって投稿していて、確かに1期の再販の時に、まだ売りに出てたので、1期では売れなかったみたいですね。
プロの投資家が手を出さなかったって事？？
まだスーモに載ってないし、2期以降で十分売れる可能性もあるよね。

[966: 通りがかりさん]

>>965 評判気になるさん

いい感じで盛り上がってきたね。
まだ新大阪での非公開の情報がこれからマスメディアで公開されるから、楽しみにしておいて。

[967: マンション掲示板さん]

>>965 さん

いい感じで盛り上がってきたね。
まだ新大阪での非公開の情報がこれからマスメディアで公開されるから、楽しみにしておいて。

[968: 名無しさん]

>>965 さん

いい感じで盛り上がってきたね。
まだ新大阪での非公開の情報がこれからマスメディアで公開されるから、楽しみにしておいて。

[969: 検討板ユーザーさん]

自演がひどいな

[970: マンション検討中さん]

>>969 検討板ユーザーさん

阪急阪神も過去ここまで気合いを入れて開発したことがないのであれば、期待できます。フラッグシップ案件なので成功するんでしょうけど。

[971: 通りがかりさん]

>>970 マンション検討中さん

やはり他のマンションより割安に感じました

[972: 名無しさん]

「割安」じゃなくて「安い」んだよ。十三で定借だから。
同じ定借でもシエリア中之島は「高い」けど「割高」ではない。中之島で短期目線でも期待大だから。
延期が繰り返し予想される数十年後の再開発でここを買うのは手法として噛み合ってない。十三に期待するなら次に出てくる所有権を買うのがベター。
中之島のそれとは別問題。
これからも上がるであろう上がっている物件が買えずに、安さを求めて数年後の中古市場で定借の厳しさに狼狽する人が居なくなることを願ってます。。

[973: 検討板ユーザーさん]

>>972 名無しさん
どこの定借が中古市場で狼狽されてるのか物件名など教えていただけますか。定借だけでざっくりされすぎていて信憑性にかけるのですが。

[974: 匿名さん]

>>972 名無しさん

うるせーよ、安いから買うんだよ
あ、ここ買うと他買えなくなるから慎重なの？
ここの次の所有権500戸超えタワマンなんかここ10年は絶対出ないですよ。
そりゃ20年後とかなら出るかもしれませんけど、その頃には売りかけてるよねこのマンション

[975: 通りがかりさん]

定借ガーを気にしてる人は冷静に考えて。
シエリアタワー中之島の2期の値上がり率をブログとかで見てくれ。
ここがそこまで上がることは無いけど、ここだけが落ちる未来は無いから。
ここも一緒に死ぬリスクはあるよ、それは不動産投資してればやむをえない

[976: 検討板ユーザーさん]

>>975 通りがかりさん

ここは、シエリアに値上げで撤退される人が多く、ジオタワー大阪十三に流れ込んでくるので早く申し込み入れた方が良いですね！

[977: マンション検討中さん]

少なくとも、10年後に購入金額と同額であれば売れると思うから、実需であれば買っても問題ないと思いますよ。
投資目線であれば、他に良い選択肢があると思いますが

[978: マンション検討中さん]

ここのマンション買いたいと思うし、資産価値上げるために、駅前のパチ屋のおっさん、おばさんなんとか出来ないのかな？路上でタバコ吸うし、汚い（失礼）格好でウロウロしてるし、、、直接の害はないけれど。
パチ屋撤退させないと、十三のイメージ変わらんし、言い換えたらパチ屋さえ撤退させたら、ここ無敵でしょ！なんとかしようよ！！

[979: 口コミ知りたいさん]

>>977 マンション検討中さん
同額で売れたとしても購入時の一時金やローンなら申請費用など諸経費と売却時の仲介手数料等で500万は損するね

[980: マンション検討中さん]

>>978 マンション検討中さん
それは無理
道路向こうの風俗の方の商店街見たら分かるでしょ
まず風俗やスナックや立ち飲みも無くならないとね
法律上無理だけど風俗が高級ソープ、スナックが高級クラブ、立ち飲みが高級店かおしゃれな感じになればワンチャンあるかも。

[981: マンコミュファンさん]

シエリアは今後、更に高く値付ける予定の中之島5丁目の関電タワマンを残しているので値上げは余裕。

ここの値上げがシエリアより控えめなのは販売戸数が多いことが理由です。淀川のせいではありません。
1期ごとの値上げ幅は少なくても販売が長いので最終的には大幅に値上げされることになると思います。

[982: マンション検討中さん]

>>980 マンション検討中さん

やっぱり無理ですよねー
十三で、高級ソープや高級クラブは難しそうですね。
となるとパチ屋も無理ですか
あの駅前にウロウロしてるおっちゃん、おばちゃんなんとかしたいなー

[983: マンション検討中さん]

>>979 口コミ知りたいさん
何をもって損？
10年後に同額で売れる仮定なら、元本はそこそこ減ってるでしょうし、諸経費抜いても家賃浮いてお釣り来るくらいの感覚では？
諸経費とか仲介手数料かかるのって当たり前なのに費用=損失って短絡的に考えてる人たまにいるんだよなー可哀想。

[984: マンコミュファンさん]

>>983 マンション検討中さん
投資家でもない君には全く関係ないでしょ

[985: 通りがかりさん]

>>984 マンコミュファンさん

2LDKは18万位の家賃になりそうですね

[986: 買い替え検討中さん]

大阪都心部と同じ家賃取れるわけないやん
北区なら25万は取れる

[987: マンション掲示板さん]

>>986 買い替え検討中さん

ランドマークなので18万は管理費込みで可能だと思います。

[988: 検討板ユーザーさん]

>>987 マンション掲示板さん

入居時期が少し過ぎると、安定した賃料で募集して成約までいけそうですね。

[989: 匿名さん]

>>988 検討板ユーザーさん

2LDKは全部で何個あるの？

[990: マンコミュファンさん]

>>987 マンション掲示板さん

ここのマンション、2LDKだと5000万円越えなので、（5000万円～5500万円など間取り階数、方角でもっと上がる）仮に5000万円で、投資用にローン組んだら、年利2%弱かかるので、ローン返済だけで17万弱になりますよ。

そこに管理費、修繕積立金と定期借地なので、土地代と、壊す費用もかかるので、ざっくり毎月4万ちょっとかかるとすると、21万ちょっとになりますよね。

21万で元は取れないので、ここから上乗せしての賃料になると思います。

しかも、5000万円の物件はもうなさそうで、5300万からとかになりそう、、、そしたら賃料もう少し上げないとですけど、十三で25万で借り手が付くのか

通常の低金利の住宅ローンで借りて、貸し出すのは、銀行との契約違反になるので、投資ローンで計算してます。
あくまでも素人のシミュレーションなのでご参考まで。

[991: 匿名さん]

>>990 マンコミュファンさん

うーん
少し私とシミュレーションが異なりますね。
もう少し楽観的に捉えてました。

[992: 評判気になるさん]

>>990 マンコミュファンさん

毎月はたとえマイナスでも5年後、10年後に良い金額で売れればいいよね。
でも未来はどうなるかは誰にも分からないよ。

[993: 名無しさん]

>>991 匿名さん

私も初めは通常の住宅ローンの金利で計算して、ローン以外の管理費等を2万ちょっとで考えていたので、いけると思ったのですが、利益出そうと思ったら、想定より、高く貸し出す必要がありそうです。
因みに、建物の固定資産税は考えてない計算です。

[994: 通りがかりさん]

>>993 名無しさん

2LDKよりも1LDKの方が良い感じでまわりますでしょうね。

[995: 評判気になるさん]

>>990 マンコミュファンさん
専有部面積と賃料単価は平米いくらの想定なんですか？
シュミレーションなのに間取りだけ言われても…

郊外板マンのチラシに書いてある「2LDK月々8万円から」並に無駄な情報だと思います。
あれは本物の情弱向けなのであえてそう記載してるのでしょうが。

[996: eマンションさん]

>>995 評判気になるさん

2LDKはもう4000万円台は完売したという事でしょうか？
1LDKは完全に買いでしたね。

[997: 名無しさん]

>>996 eマンションさん

ヒント

周辺相場と比べて割安な価格設定だったり、マンション内の価格バグを見つけるのは皆さん上手なので参考になりまくる部分はたくさんありますが、エリアno1系マンションの完成後のアップサイドは保守的に評価されがち。

これで分かる方は、どうすれば良いか理解出来たよね？

[998: eマンションさん]

>>997 名無しさん

今の周辺相場との比較で割安/割高は判断できるけど将来の伸び代は皆分からない。

参考にするのはいいけど意思決定はお早めに！

[999: マンコミュファンさん]

>>998 eマンションさん

そうですよね。
結局誰も予想してない位に上昇しているエリアがありますね。中之島タワーが正にそれです。

[1000: マンション検討中さん]

>>999 マンコミュファンさん

ここは、違った観点から神戸や京都へのアクセスを含めて、新幹線や空港、梅田への玄関口になるという利便性で評価されていくんでしょうね。