ジオタワー大阪十三ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ジオタワー大阪十三についての情報を希望しています。

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/osaka13/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154325


所在地：大阪府大阪市淀川区十三東1丁目21番3他（地番）
交通：阪急電鉄神戸線「十三」駅 (東改札口) 徒歩3分
　　　阪急電鉄宝塚線「十三」駅 (東改札口) 徒歩3分
　　　阪急電鉄京都線「十三」駅 (東改札口) 徒歩3分

間取：1LDK～3LDK
専有面積：42.87平米～163.82平米
バルコニー面積：7.48平米～33.23平米
サービススペース面積：2.38平米～2.61平米

事業主：阪急阪神不動産株式会社
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社 関西支店、髙松建設株式会社 大阪本店
設計・監理：(意匠(住宅部分)・設備)鹿島建設株式会社　一級建築士事務所
　　　　　　(意匠(低層施設部分)) 株式会社類設計室
　　　　　　(構造)鹿島建設株式会社　一級建築士事務所
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

総戸数：712戸（うち非分譲住戸1戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　一部鉄骨造　地上39階建／地下1階建
用途地域：商業地域
都市計画：市街化区域
地目：宅地・雑種地

駐車場：292台（タワーパーキング288台、福祉用1台、来客用3台）月額使用料：未定
自転車置場：1430台（サイクルポート199区画、平置34台、二段式998台）月額使用料：未定
バイク置場：16台　月額使用料：未定
ミニバイク置場：130台（平置50台、ラック80台）月額使用料：未定

竣工時期：2026年1月（予定）
入居時期：2026年4月（予定）

販売開始予定：2024年1月

建ぺい率：59.49％（法定建ぺい率100％）
容積率：749.28％（建築基準法第86条による全体容積率753.15％）

敷地面積：7,274.86平米
建築面積：4,472.53平米
建築延床面積：84,490.71平米

分譲後の権利形態：土地：専有面積割合による定期借地権(転借地権)の準共有
　　　　　　　　　建物：専有部分は区分所有権、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
借地権：一般定期借地権(転借地権)、引渡日より2091年9月30日まで(借地期間には建物解体期間含む)
　　　　※期間満了時に敷地を更地にして返還していただきます
　　　　※契約の更新・存続期間の延長・建物の買取請求は不可
　　　　※借地権の譲渡・転貸は、土地貸主(転借地権設定者)に事前に通知を行い承諾をえたうえで可

THE MOVEMENT
動き出す大阪。十三から、その先へ。

阪急阪神不動産が次代の十三をリードする。
それはまちのシンボル、
洗練の意匠を纏った複合開発プロジェクト。
ジオタワー大阪十三、ここに誕生。

-関西最大［住・商・官］複合開発
-超高層タワー　地上39階建・総712戸
-梅田1駅　阪急「十三」駅 徒歩3分

Future 将来
　日本を代表する都市・大阪。
　多数のビッグプロジェクトが同時に進行し、大阪のさらなる発展が期待されます。

Development 複合開発
　［住・商・官］複合開発により、多世代が集まりにぎわう新たな拠点が誕生します。
　ショッピング・読書・学び・憩いなど、さまざまな暮らしの風景を描きます。

Location 周辺環境
　古くから水都と呼ばれ、絶え間なく流れる水とともに歴史と文化を育んできた大阪。
　その記憶を継ぐ水景が、住まわれる方々の心を潤い豊かに満たします。

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[798: マンション検討中さん]

このスレッドのやり取りが、定借になっていることからも、定借が嫌だと思う人が一定数いて、定借擁護派がいくら何を言おうとも、売却にはデメリットになる事がよく分かりました。

それを踏まえて買うなら、永住するのか、安い価格で買うかだね。

[799: 匿名さん]

大阪で定借物件はまだまだリセール市場出てきていない印象ですが、首都圏ではどうなんですかね

[800: eマンションさん]

>>799 匿名さん

定借マンションは大阪では、ここの十三と下記以外にありますか？大規模マンションで教えて下さい

シエリア中之島
梅田ガーデンレジ
シエリアなんば→ガチ売れてない

[801: 匿名さん]

定借の残存期間が短くなると売れにくくなりますよ。
（残りが50年以上あれば、影響はあまりないかと。）
売れにくくなったら、叩き売るか、あるいは最後まで所有し続けて自分で住むか賃貸で回すしかないです。

[802: 検討板ユーザーさん]

>>801 匿名さん

試算したけど、16-17年程度賃貸で貸せば元が取れる。こんな有料物件はないべ

[803: eマンションさん]

もちろん、定借も値上がるとは思いますよ。ただ、所有権タワマンとの値上がり率は全然違うでしょうね。
例えば、都心の定借タワマンの代名詞であるパークコート渋谷ザ・タワーはもちろん値上がってはいますが、同時期で販売していたパークコート文京小石川ザ・タワーのほうが遥かに値上がってます。所有権タワマンと比較して、定借タワマンの値上がりはゆるやかというのが真実かと。

[804: マンション掲示板さん]

>>803 eマンションさん

加えて言うなら販売開始が2年も後ろだった、パークコート神宮北参道ザ・タワーにもリセールバリューは劣ります。
定借マンションは、例えランドマークタワマンといえど、リセールバリューを期待して買うべきではないです。

[805: 評判気になるさん]

>>804 マンション掲示板さん

インカムに焦点を当てれば、相当良いと思います。

[806: 口コミ知りたいさん]

>>805 評判気になるさん
地代と解体準備金がかかるので、北区や中央区の坪400万円前後の所有権タワマンと比較して、実質利回りはそんなに変わらないかと。もちろん、土地の固定資産税はかかりませんが、地代のほうが固定資産税の3倍程度高いのが相場ですし。

[807: eマンションさん]

>>806 口コミ知りたいさん

仰る通りですが、そもそもの価格が北区中央区は、絶望的に難しくなってるから

[808: 名無しさん]

16、7年で元？
馬鹿な（笑）
ローンの利息、管理費、修繕積立金、地代、解体準備金、建物固定資産税、不動産仲介手数料、不動産管理手数料、退去時クリーニング費用、さらに空室リスク（高額物件だと普通に半年空室もある）
収益物件持つと確定申告も必要になる
そんな絵に描いたように賃料／物件価格の利回り計算で儲かるなら、誰も苦労せんわ（笑）

[809: 匿名さん]

>>808 名無しさん

まあ普通なら総資産されるわな

[810: 評判気になるさん]

>>808 さん

まあ厳密に試算したら、そうなるわな
ケロケロ

[811: 坪単価比較中さん]

十三でどれくらい賃料取れるかも興味深い

[812: 評判気になるさん]

上がり続けている北区中央区を買っていかないとリセールは狙えない
グロス低いからで選んでいては安物買いの銭失い
永住なら凄く良いと思います

[813: 評判気になるさん]

>>812 評判気になるさん

パークタワー堂島は鉄板だろうね

[814: 検討板ユーザーさん]

>>813 評判気になるさん

新大阪での再開発はどうなっていくかお聞きしましたか？

[815: 匿名さん]

>>811 坪単価比較中さん
1LDKであれば、17万～18万くらいで借り手が付かないと、厳しそうですよね。
十三ですが、タワマンという事で新築の時は、埋まるかもしれないですね。20年後は無理そうですけど、、、

[816: ご近所さん]

マンション前の信号が無ければ。。

[817: マンション掲示板さん]

>>815 匿名さん

周辺よりも相当高く設定しても借りてつくと思うよ

[818: 買い替え検討中さん]

永住するのは嫌だけど、充実した共用設備やスーパー、保育施設と便利の良いマンションに期間限定で住みたい人は沢山いそうです

[819: 検討板ユーザーさん]

投資家の方不安ある投資なんですねー
半住半投ならもってこいかと思いますが？

[820: 検討板ユーザーさん]

>>816 ご近所さん
本当ですね、かなり待ち時間長いのと、タバコ吸いながら待つような輩がまだいるので、マンション建つまでには、なんとかして欲しい

[821: eマンションさん]

>>820 検討板ユーザーさん

説明書行ったら、富裕層っぽい夫婦が多数いましたので、安心しました。投資家業者のような、スーツ姿は少なかったよ

[822: マンション検討中さん]

みんな何個買うの？
とりあえず3部屋くらい？

[823: マンション掲示板さん]

>>821 eマンションさん
説明会とは、購入者の説明会でしょうか？

[824: 通りがかりさん]

>>817 マンション掲示板さん

北区や中央区のタワマン賃貸と比較されると思うので、確かにその通りかと。ただ、戸数が多いので、賃貸に出したい人が引き渡し後に一斉に募集をかけるようなことがあると、賃料下げないとすぐには決まらない可能性が高いでしょいね。

[825: マンコミュファンさん]

>>823 マンション掲示板さん

説明会です。です。
結構いましたが、すごく余裕そうな雰囲気の方が多い印象でした。年齢層は40歳以降が多かったですね。

[826: 匿名さん]

ここを売るために再開発の情報とかを前倒しで流したり必死だったりしますか？

[827: 検討板ユーザーさん]

>>826 匿名さん
決算悪くないですし必死ということは無いんじゃないでしょうか。
1期の目標登録数はクリアしたと営業の方がおっしゃってました

[828: 口コミ知りたいさん]

>>827 検討板ユーザーさん

全く必死な感じはしないですよ
本当に買いたい人に買ってもらいたい感じでした

[829: 匿名さん]

わざわざ客にネガティブな情報出す営業なんかいないぞ

[830: 名無しさん]

どこのMR行っても、余裕ぶるのが基本なんだけどな

[831: マンコミュファンさん]

>>830 名無しさん

そうかな
中堅の営業はあせってるけどな

[832: マンション掲示板さん]

>>817 マンション掲示板さん
十三だと40～60平米で賃料20万取れないような
北区梅田か1駅圏内、中央区本町周辺なら25万は取れますけど
十三はワンルームも10万取れないので利回り悪い

[833: 評判気になるさん]

>>832 マンション掲示板さん

ただ本町は昔のタワマンは利回り良いけど、今はガチ供給多すぎて、規模小さいクソマンションは増えすぎて難しい状況になるべ。実際クソマンションの売りが多くなっている印象。

[834: 検討板ユーザーさん]

>>833 評判気になるさん

中央区は、もう高いしマンション多いし遅いでしょ

[835: 名無しさん]

>>834 検討板ユーザーさん

補足しておくと、
・大規模再開発の一期は数を捌かなきゃだからお安く買えることが多い
・大規模再開発は完成後と入居後に価値が爆増する。
つまり、買う時点ではお安く感じなくても3年後は爆安になってるんだよね

[836: マンション検討中さん]

>>835 名無しさん

不動産屋が教える駅距離のリアル

駅1分：走れば15秒
駅5分：悪天候時以外ストレス無し
駅7分：駅近いとは感じない
駅10分：平坦な道ならぎり許せる
　　　　資産性的には守りたいライン
駅15分：通勤で汗かく
駅20分：駅まで自転車が基本

[837: マンション検討中さん]

2期の価格っていつ出てくるんですか？

[838: 坪単価比較中さん]

前に2/17以降って営業さんから聞いた気がするけど
サイトの物件概要みると販売開始予定4月って書いてあるね

[839: eマンションさん]

10年くらい住む方いるんですかね？定借ですよ？リセールで売ったとしても誰が買うんですかね？外国方は定借は明らかに避けます。

[840: 評判気になるさん]

>>839 eマンションさん

そうでしょうね。それが何か？影響するの？
他行けば良いんじゃないかな

[841: 評判気になるさん]

>>839 eマンションさん
説明会で外国人のように見える方は何人もいましたよ。

[842: マンション検討中さん]

>>841 評判気になるさん

えーそうなんですね。
皆さんは円安で、買いやすい物件ですしね

[843: 購入経験者さん]

>>839 eマンションさん
他の定借物件ですが、日本人の付け無さそうな法人名で買ってる謄本見ますよ。

[844: 名無しさん]

>>841 評判気になるさん
10年後以降の中古の定借の話をしてます

[845: 購入経験者さん]

>>844 名無しさん
あんまり理由を教えてあげるのも憚れますが、賃貸で家賃収入を計上したいオーナーもいるんで。利回り次第で定借でも売れてますよ。

[846: eマンションさん]

外国人でも、日本に長く住んでる人は定借気にしないようです。

[847: マンション検討中さん]

>>845 購入経験者さん
利回り次第では購入者いるのは同意です。
どんどん販売価格が上がってしまえば、利回りも下がるので、このままの価格水準で、売って欲しいものですね。