ジオタワー大阪十三ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ジオタワー大阪十三についての情報を希望しています。

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/osaka13/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154325


所在地：大阪府大阪市淀川区十三東1丁目21番3他（地番）
交通：阪急電鉄神戸線「十三」駅 (東改札口) 徒歩3分
　　　阪急電鉄宝塚線「十三」駅 (東改札口) 徒歩3分
　　　阪急電鉄京都線「十三」駅 (東改札口) 徒歩3分

間取：1LDK～3LDK
専有面積：42.87平米～163.82平米
バルコニー面積：7.48平米～33.23平米
サービススペース面積：2.38平米～2.61平米

事業主：阪急阪神不動産株式会社
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社 関西支店、髙松建設株式会社 大阪本店
設計・監理：(意匠(住宅部分)・設備)鹿島建設株式会社　一級建築士事務所
　　　　　　(意匠(低層施設部分)) 株式会社類設計室
　　　　　　(構造)鹿島建設株式会社　一級建築士事務所
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

総戸数：712戸（うち非分譲住戸1戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　一部鉄骨造　地上39階建／地下1階建
用途地域：商業地域
都市計画：市街化区域
地目：宅地・雑種地

駐車場：292台（タワーパーキング288台、福祉用1台、来客用3台）月額使用料：未定
自転車置場：1430台（サイクルポート199区画、平置34台、二段式998台）月額使用料：未定
バイク置場：16台　月額使用料：未定
ミニバイク置場：130台（平置50台、ラック80台）月額使用料：未定

竣工時期：2026年1月（予定）
入居時期：2026年4月（予定）

販売開始予定：2024年1月

建ぺい率：59.49％（法定建ぺい率100％）
容積率：749.28％（建築基準法第86条による全体容積率753.15％）

敷地面積：7,274.86平米
建築面積：4,472.53平米
建築延床面積：84,490.71平米

分譲後の権利形態：土地：専有面積割合による定期借地権(転借地権)の準共有
　　　　　　　　　建物：専有部分は区分所有権、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
借地権：一般定期借地権(転借地権)、引渡日より2091年9月30日まで(借地期間には建物解体期間含む)
　　　　※期間満了時に敷地を更地にして返還していただきます
　　　　※契約の更新・存続期間の延長・建物の買取請求は不可
　　　　※借地権の譲渡・転貸は、土地貸主(転借地権設定者)に事前に通知を行い承諾をえたうえで可

THE MOVEMENT
動き出す大阪。十三から、その先へ。

阪急阪神不動産が次代の十三をリードする。
それはまちのシンボル、
洗練の意匠を纏った複合開発プロジェクト。
ジオタワー大阪十三、ここに誕生。

-関西最大［住・商・官］複合開発
-超高層タワー　地上39階建・総712戸
-梅田1駅　阪急「十三」駅 徒歩3分

Future 将来
　日本を代表する都市・大阪。
　多数のビッグプロジェクトが同時に進行し、大阪のさらなる発展が期待されます。

Development 複合開発
　［住・商・官］複合開発により、多世代が集まりにぎわう新たな拠点が誕生します。
　ショッピング・読書・学び・憩いなど、さまざまな暮らしの風景を描きます。

Location 周辺環境
　古くから水都と呼ばれ、絶え間なく流れる水とともに歴史と文化を育んできた大阪。
　その記憶を継ぐ水景が、住まわれる方々の心を潤い豊かに満たします。

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
ジオタワー大阪十三について～現地を見に行ってきたよの巻【大阪タワー】
https://www.sumu-lab.com/archives/80779/
「ジオタワー大阪十三」駅近×梅田近の大規模複合開発タワマンは期待できるか？！【すごろく】
https://www.sumu-lab.com/archives/83401/
未来を見るか、現実を見るか、プラスとマイナスは最終的にはイコールになる。豊穣で限りなくディープな街『ジオタワー大阪十三』現地へ潜入【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/83639/
【ジオタワー大阪十三】予定価格考察！最高値は3.6億円、眺望抜ける20階でも坪275万円？！…狙い目住戸あり！！【すごろく】
https://www.sumu-lab.com/archives/86714/
【ジオタワー大阪十三】注目の第1期販売　271戸の販売価格　最安3,300万円～の破壊力！【すごろく】
https://www.sumu-lab.com/archives/94540/

[751: 匿名さん]

>>733 評判気になるさん
4000万円で買った部屋が
4500万円で売れれば実質トントン見たいなイメージですかね。

なら可能性大な気がしてならないです。

[752: 購入経験者さん]

>>749 匿名さん
>エモい人？

[753: 匿名さん]

絶対「買い」です。
このような複合開発はありません。
前にも定借だからとか色々議論されておりますが、中之島も売れまくり、千里中央の定借ですら上昇中。十三のみ下がるとは到底思えず、登録しました。期待値は高いと思います。
定借に抵抗感のある方は買わないでよろしいと思いますよ。

[754: マンション検討中さん]

>>751 匿名さん

さすがに4000万で買って、4500万は難しそうなので（売れたら良いですね）ローンの残債分プラス売却手数料くらいが現実的なところかなと思います。

[755: 検討板ユーザーさん]

>>753 匿名さん

絶対とかは根拠のないところで言わない方が良いと思いますよ、、、
逆に嘘くさく聞こえるので

確かに買いだとは思いますが、家族構成や年齢、リセール狙いなのか、永住狙いなのかなど、人それぞれですからね。

[756: 名無しさん]

十三の下町感消えるんかな～
めっちゃ好きなんやけど、、、

[757: 匿名さん]

「２０４０年をめどに、駅の直上に高層ビルを建設し」ですから20年くらい先の話ですね。
十三駅の建て替えとセットなのでしょうけれど、淡路駅の工事が何度も遅延しているのを見ると早期の建設は期待薄ではないかな。
ここは定借60年で他の定借物件より短いので20年後は残り40年です。35年ローンはギリギリ組めますけれどその先はないので買い手は限られます。

[758: 名無しさん]

>>757 匿名さん

賃貸に回した場合、どれ位に賃料で貸せそうなんですかね？十三は低いイメージしかないので気になります

[759: 匿名さん]

>>745 買い替え検討中さん

条件の良いタワマン出来たらね。
何年後かなー??

[760: 匿名さん]

>>749 匿名さん
そんなもん個人が考える事ちゃうよー

エモくなんてごめんねー

[761: 匿名さん]

>>757 匿名さん

じゃあ辞めたらいいやん

[762: 匿名さん]

>>758 名無しさん
西口に物件持ってる者です。
まぁまぁな賃料になると思いますし、安けりゃ貸さないでしょ？自分がオーナーだったらそうです。
なので大体の利回りはきっと大丈夫ですよ。
ただ確証が無いだけですねー
中央区、西区に物件持ってますが、淀川区の人から「そんな値段誰も借りんよ」と言われますが、十三の物件より開く期間は無いです。
きっとそれなりの方々が借りてくれますよ。

そんなもんです。。。
自分の経験からです。

[763: 検討板ユーザーさん]

>>762 匿名さん

実態に基づいたアドバイスをありがとうございます。
二期以降は値上げされるとのことですので、投資家ではなく実需での購入者が増えると良いのですが。

十三はそれなりに賃貸需要はあると踏んでますので、大丈夫だと思っております。

[764: 名無しさん]

完璧な流れすぎないか。
これ買い以外の選択肢あるの？笑
※二期の値段の上がり方によるが

一家で変えた人はおそらく勝ち

[765: 名無しさん]

↑一期

[766: eマンションさん]

>>765 名無しさん

モデルルーム行っても、担当者はこの開発については言及がなかったですね。お聞きした方いますか？

[767: eマンションさん]

>>766 eマンションさん

再開発のことと関空直結の話は聞きました。

[768: マンション掲示板さん]

2040年で後ろ倒しも考えると定借だと恩恵が受けにくいからです。。恩恵大なら声を大にして言ってるでしょう。。

[769: マンション検討中さん]

全ては、2期の価格次第ですよね。
1期とあまり変わらなければ買い、上がり幅が大きい場合はより検討が必要ですね。買わないという選択肢も含めて

[770: マンション検討中さん]

ここは60年定借なのがね。
リニアが実現する頃には残存期間は半分過ぎてるでしょうね…。

[771: マンション掲示板さん]

>>770 マンション検討中さん

その様に判断されるのであれば、買わなければ良いよ
結果はすぐにわかると思うから

[772: 通りがかりさん]

20年後に勝利って20年間負けってことでは？

[773: 口コミ知りたいさん]

>>772 通りがかりさん

まあ他でエンジョイしなよ

[774: 口コミ知りたいさん]

>>773 口コミ知りたいさん

こいつ買えないのに、ここのスレ見て批判してるの。
普通に恥ずかしいんだけど

[775: マンション掲示板さん]

2040年を目処の再開発ってやばくないか？
いまから15,20年後なんて定借期間がただでさえ60年って短いのに、誰がリセールで買うんですか…
ババ抜きになりますね…

[776: マンコミュファンさん]

>>775 マンション掲示板さん

じゃあ買わんかったらええやん

[777: マンコミュファンさん]

>>770 マンション検討中さん
やっぱりじゃあ買わんかってらええやん

[778: 評判気になるさん]

>>764 名無しさん

こんだけ調べてる人が一期で買わんなら買わんかったらええやん。
あなたは2期でも3期でも買わん

[779: 検討板ユーザーさん]

>>778 評判気になるさん

シンプルに考えて判断してね。
過去の再開発案件で、定借含めて価値下がったマンションある？？

これ本質だと思う。以上。

[780: 名無しさん]

>>779 検討板ユーザーさん

とりあえずスレ数だけは、最低1000は超えるくらいに色んなやり取りしましょう。

[781: 口コミ知りたいさん]

定借という時点で、資産性は厳しいというのが一般論ですからね。中央区・北区の所有権タワマンのほうが、どう考えてもリセールバリューは上でしょう。

[782: 通りがかりさん]

これはまだ誰にも分からないですが、今から60年後の所有権タワマンって資産価値どうなんでしょうね？
土地を所有できると思ってる方もあくまで分離処分不可の敷地権でしかなく、建て替え合意が取れないと永遠修繕しながら朽ちていくのを待つのみですが、築60年超えでそんなマンション買いたい人いますかね？

[783: マンコミュファンさん]

今のトレンドで言うと、今後定借がますます増えるでしょう。

[784: 口コミ知りたいさん]

時代は変わるもので定借がそんなにネガティブじゃない時代がくるかもですね。これは楽観的すぎますが、ある意味チャンスでチャレンジできる人はチャレンジする価値ある物件かと思います！

[785: 匿名さん]

>>783
それは無い。
ずっと住むなら良いけど定借は中古物件はほぼ売れない。

[786: eマンションさん]

>>779 検討板ユーザーさん
ありもしない内容で誘導はご遠慮ください。再開発でも定借物件は例外ですよ。定借だけは良くて現状維持です。基本的に年数に応じて資産価値は急落していきます。

[787: 匿名さん]

やたらと定期借地を擁護する人達がいますが、業者さん？？
普通に考えたら、所有権の方がメリットあるでしょ

買う買わないは別にして、妄想ではなく事実を発信すべきだと思う

[788: eマンションさん]

定借だからきっと資産価値が急落するという論理が本当に成り立つであれば、今このスレで議論するまで関心度を持つべきではなく、2026年の4月以降に中古を買えば良いのでは。
もちろん定借のデメリットを否定する気はないですが。

[789: eマンションさん]

ちょっと何言ってるか分からない

[790: マンション掲示板さん]

>>788 eマンションさん

たしかに、そうかも?*?\?0?/?*

[791: 検討板ユーザーさん]

>>790 マンション掲示板さん

みんな気になってるからこのスレ見るんだよ

[792: 通りがかりさん]

問題は買わんかったらええやんとかいうてるやつに限って買ってるわけではないところなんだよな

[793: 評判気になるさん]

定借だから急落するとは思わないけど、定借でも高騰するとも思わないわ
値上がりした他の定借より戸数も多いしね

[794: 匿名さん]

価格にもよるけど所有権より固定資産税はないけど諸経費が高い定借を新築で購入するのは厳しい
それなら築20年を半額位で購入した方がいいかと思う。20年後は地代や解体費とか月々の諸経費が上昇してる可能性ありますけど。

[795: マンション検討中さん]

>>783 マンコミュファンさん
定借が増えれば増えるほど、所有権の希少価値が高まるでしょうね。

[796: 口コミ知りたいさん]

>>795 マンション検討中さん

東京の定借は??してるよ

[797: 通りがかりさん]

>>795 マンション検討中さん
所有権も定借も上がっていきますね
所有権だけが上がって定借横ばいは無い

[798: マンション検討中さん]

このスレッドのやり取りが、定借になっていることからも、定借が嫌だと思う人が一定数いて、定借擁護派がいくら何を言おうとも、売却にはデメリットになる事がよく分かりました。

それを踏まえて買うなら、永住するのか、安い価格で買うかだね。

[799: 匿名さん]

大阪で定借物件はまだまだリセール市場出てきていない印象ですが、首都圏ではどうなんですかね

[800: eマンションさん]

>>799 匿名さん

定借マンションは大阪では、ここの十三と下記以外にありますか？大規模マンションで教えて下さい

シエリア中之島
梅田ガーデンレジ
シエリアなんば→ガチ売れてない

[801: 匿名さん]

定借の残存期間が短くなると売れにくくなりますよ。
（残りが50年以上あれば、影響はあまりないかと。）
売れにくくなったら、叩き売るか、あるいは最後まで所有し続けて自分で住むか賃貸で回すしかないです。

[802: 検討板ユーザーさん]

>>801 匿名さん

試算したけど、16-17年程度賃貸で貸せば元が取れる。こんな有料物件はないべ

[803: eマンションさん]

もちろん、定借も値上がるとは思いますよ。ただ、所有権タワマンとの値上がり率は全然違うでしょうね。
例えば、都心の定借タワマンの代名詞であるパークコート渋谷ザ・タワーはもちろん値上がってはいますが、同時期で販売していたパークコート文京小石川ザ・タワーのほうが遥かに値上がってます。所有権タワマンと比較して、定借タワマンの値上がりはゆるやかというのが真実かと。

[804: マンション掲示板さん]

>>803 eマンションさん

加えて言うなら販売開始が2年も後ろだった、パークコート神宮北参道ザ・タワーにもリセールバリューは劣ります。
定借マンションは、例えランドマークタワマンといえど、リセールバリューを期待して買うべきではないです。

[805: 評判気になるさん]

>>804 マンション掲示板さん

インカムに焦点を当てれば、相当良いと思います。

[806: 口コミ知りたいさん]

>>805 評判気になるさん
地代と解体準備金がかかるので、北区や中央区の坪400万円前後の所有権タワマンと比較して、実質利回りはそんなに変わらないかと。もちろん、土地の固定資産税はかかりませんが、地代のほうが固定資産税の3倍程度高いのが相場ですし。

[807: eマンションさん]

>>806 口コミ知りたいさん

仰る通りですが、そもそもの価格が北区中央区は、絶望的に難しくなってるから

[808: 名無しさん]

16、7年で元？
馬鹿な（笑）
ローンの利息、管理費、修繕積立金、地代、解体準備金、建物固定資産税、不動産仲介手数料、不動産管理手数料、退去時クリーニング費用、さらに空室リスク（高額物件だと普通に半年空室もある）
収益物件持つと確定申告も必要になる
そんな絵に描いたように賃料／物件価格の利回り計算で儲かるなら、誰も苦労せんわ（笑）

[809: 匿名さん]

>>808 名無しさん

まあ普通なら総資産されるわな

[810: 評判気になるさん]

>>808 さん

まあ厳密に試算したら、そうなるわな
ケロケロ

[811: 坪単価比較中さん]

十三でどれくらい賃料取れるかも興味深い

[812: 評判気になるさん]

上がり続けている北区中央区を買っていかないとリセールは狙えない
グロス低いからで選んでいては安物買いの銭失い
永住なら凄く良いと思います

[813: 評判気になるさん]

>>812 評判気になるさん

パークタワー堂島は鉄板だろうね

[814: 検討板ユーザーさん]

>>813 評判気になるさん

新大阪での再開発はどうなっていくかお聞きしましたか？

[815: 匿名さん]

>>811 坪単価比較中さん
1LDKであれば、17万～18万くらいで借り手が付かないと、厳しそうですよね。
十三ですが、タワマンという事で新築の時は、埋まるかもしれないですね。20年後は無理そうですけど、、、

[816: ご近所さん]

マンション前の信号が無ければ。。

[817: マンション掲示板さん]

>>815 匿名さん

周辺よりも相当高く設定しても借りてつくと思うよ

[818: 買い替え検討中さん]

永住するのは嫌だけど、充実した共用設備やスーパー、保育施設と便利の良いマンションに期間限定で住みたい人は沢山いそうです

[819: 検討板ユーザーさん]

投資家の方不安ある投資なんですねー
半住半投ならもってこいかと思いますが？

[820: 検討板ユーザーさん]

>>816 ご近所さん
本当ですね、かなり待ち時間長いのと、タバコ吸いながら待つような輩がまだいるので、マンション建つまでには、なんとかして欲しい

[821: eマンションさん]

>>820 検討板ユーザーさん

説明書行ったら、富裕層っぽい夫婦が多数いましたので、安心しました。投資家業者のような、スーツ姿は少なかったよ

[822: マンション検討中さん]

みんな何個買うの？
とりあえず3部屋くらい？

[823: マンション掲示板さん]

>>821 eマンションさん
説明会とは、購入者の説明会でしょうか？

[824: 通りがかりさん]

>>817 マンション掲示板さん

北区や中央区のタワマン賃貸と比較されると思うので、確かにその通りかと。ただ、戸数が多いので、賃貸に出したい人が引き渡し後に一斉に募集をかけるようなことがあると、賃料下げないとすぐには決まらない可能性が高いでしょいね。

[825: マンコミュファンさん]

>>823 マンション掲示板さん

説明会です。です。
結構いましたが、すごく余裕そうな雰囲気の方が多い印象でした。年齢層は40歳以降が多かったですね。

[826: 匿名さん]

ここを売るために再開発の情報とかを前倒しで流したり必死だったりしますか？

[827: 検討板ユーザーさん]

>>826 匿名さん
決算悪くないですし必死ということは無いんじゃないでしょうか。
1期の目標登録数はクリアしたと営業の方がおっしゃってました

[828: 口コミ知りたいさん]

>>827 検討板ユーザーさん

全く必死な感じはしないですよ
本当に買いたい人に買ってもらいたい感じでした

[829: 匿名さん]

わざわざ客にネガティブな情報出す営業なんかいないぞ

[830: 名無しさん]

どこのMR行っても、余裕ぶるのが基本なんだけどな

[831: マンコミュファンさん]

>>830 名無しさん

そうかな
中堅の営業はあせってるけどな

[832: マンション掲示板さん]

>>817 マンション掲示板さん
十三だと40～60平米で賃料20万取れないような
北区梅田か1駅圏内、中央区本町周辺なら25万は取れますけど
十三はワンルームも10万取れないので利回り悪い

[833: 評判気になるさん]

>>832 マンション掲示板さん

ただ本町は昔のタワマンは利回り良いけど、今はガチ供給多すぎて、規模小さいクソマンションは増えすぎて難しい状況になるべ。実際クソマンションの売りが多くなっている印象。

[834: 検討板ユーザーさん]

>>833 評判気になるさん

中央区は、もう高いしマンション多いし遅いでしょ

[835: 名無しさん]

>>834 検討板ユーザーさん

補足しておくと、
・大規模再開発の一期は数を捌かなきゃだからお安く買えることが多い
・大規模再開発は完成後と入居後に価値が爆増する。
つまり、買う時点ではお安く感じなくても3年後は爆安になってるんだよね

[836: マンション検討中さん]

>>835 名無しさん

不動産屋が教える駅距離のリアル

駅1分：走れば15秒
駅5分：悪天候時以外ストレス無し
駅7分：駅近いとは感じない
駅10分：平坦な道ならぎり許せる
　　　　資産性的には守りたいライン
駅15分：通勤で汗かく
駅20分：駅まで自転車が基本

[837: マンション検討中さん]

2期の価格っていつ出てくるんですか？

[838: 坪単価比較中さん]

前に2/17以降って営業さんから聞いた気がするけど
サイトの物件概要みると販売開始予定4月って書いてあるね

[839: eマンションさん]

10年くらい住む方いるんですかね？定借ですよ？リセールで売ったとしても誰が買うんですかね？外国方は定借は明らかに避けます。

[840: 評判気になるさん]

>>839 eマンションさん

そうでしょうね。それが何か？影響するの？
他行けば良いんじゃないかな

[841: 評判気になるさん]

>>839 eマンションさん
説明会で外国人のように見える方は何人もいましたよ。

[842: マンション検討中さん]

>>841 評判気になるさん

えーそうなんですね。
皆さんは円安で、買いやすい物件ですしね

[843: 購入経験者さん]

>>839 eマンションさん
他の定借物件ですが、日本人の付け無さそうな法人名で買ってる謄本見ますよ。

[844: 名無しさん]

>>841 評判気になるさん
10年後以降の中古の定借の話をしてます

[845: 購入経験者さん]

>>844 名無しさん
あんまり理由を教えてあげるのも憚れますが、賃貸で家賃収入を計上したいオーナーもいるんで。利回り次第で定借でも売れてますよ。

[846: eマンションさん]

外国人でも、日本に長く住んでる人は定借気にしないようです。

[847: マンション検討中さん]

>>845 購入経験者さん
利回り次第では購入者いるのは同意です。
どんどん販売価格が上がってしまえば、利回りも下がるので、このままの価格水準で、売って欲しいものですね。

[848: 購入経験者さん]

10年程住んだあとに賃貸に出す人が増えてるせいか、手頃な値段の売り物件減ってませんか？　出てくるのは転売益目当てで高く出してるのばかりで住み替えで売り急ぐ物件が減ってる。

[849: 口コミ知りたいさん]

>>848 購入経験者さん

説明会に業者みたいな投資メインの人は少ない印象でした

[850: 口コミ知りたいさん]

>>849 口コミ知りたいさん

パークタワー堂島か悩みます