ジオタワー大阪十三ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ジオタワー大阪十三についての情報を希望しています。

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/osaka13/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154325


所在地：大阪府大阪市淀川区十三東1丁目21番3他（地番）
交通：阪急電鉄神戸線「十三」駅 (東改札口) 徒歩3分
　　　阪急電鉄宝塚線「十三」駅 (東改札口) 徒歩3分
　　　阪急電鉄京都線「十三」駅 (東改札口) 徒歩3分

間取：1LDK～3LDK
専有面積：42.87平米～163.82平米
バルコニー面積：7.48平米～33.23平米
サービススペース面積：2.38平米～2.61平米

事業主：阪急阪神不動産株式会社
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社 関西支店、髙松建設株式会社 大阪本店
設計・監理：(意匠(住宅部分)・設備)鹿島建設株式会社　一級建築士事務所
　　　　　　(意匠(低層施設部分)) 株式会社類設計室
　　　　　　(構造)鹿島建設株式会社　一級建築士事務所
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

総戸数：712戸（うち非分譲住戸1戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　一部鉄骨造　地上39階建／地下1階建
用途地域：商業地域
都市計画：市街化区域
地目：宅地・雑種地

駐車場：292台（タワーパーキング288台、福祉用1台、来客用3台）月額使用料：未定
自転車置場：1430台（サイクルポート199区画、平置34台、二段式998台）月額使用料：未定
バイク置場：16台　月額使用料：未定
ミニバイク置場：130台（平置50台、ラック80台）月額使用料：未定

竣工時期：2026年1月（予定）
入居時期：2026年4月（予定）

販売開始予定：2024年1月

建ぺい率：59.49％（法定建ぺい率100％）
容積率：749.28％（建築基準法第86条による全体容積率753.15％）

敷地面積：7,274.86平米
建築面積：4,472.53平米
建築延床面積：84,490.71平米

分譲後の権利形態：土地：専有面積割合による定期借地権(転借地権)の準共有
　　　　　　　　　建物：専有部分は区分所有権、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
借地権：一般定期借地権(転借地権)、引渡日より2091年9月30日まで(借地期間には建物解体期間含む)
　　　　※期間満了時に敷地を更地にして返還していただきます
　　　　※契約の更新・存続期間の延長・建物の買取請求は不可
　　　　※借地権の譲渡・転貸は、土地貸主(転借地権設定者)に事前に通知を行い承諾をえたうえで可

THE MOVEMENT
動き出す大阪。十三から、その先へ。

阪急阪神不動産が次代の十三をリードする。
それはまちのシンボル、
洗練の意匠を纏った複合開発プロジェクト。
ジオタワー大阪十三、ここに誕生。

-関西最大［住・商・官］複合開発
-超高層タワー　地上39階建・総712戸
-梅田1駅　阪急「十三」駅 徒歩3分

Future 将来
　日本を代表する都市・大阪。
　多数のビッグプロジェクトが同時に進行し、大阪のさらなる発展が期待されます。

Development 複合開発
　［住・商・官］複合開発により、多世代が集まりにぎわう新たな拠点が誕生します。
　ショッピング・読書・学び・憩いなど、さまざまな暮らしの風景を描きます。

Location 周辺環境
　古くから水都と呼ばれ、絶え間なく流れる水とともに歴史と文化を育んできた大阪。
　その記憶を継ぐ水景が、住まわれる方々の心を潤い豊かに満たします。

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[61: マンション掲示板さん]

パンダ部屋が42平米1LDK2980万円とかですかねえ

[62: マンション検討中さん]

>>61 マンション掲示板さん
約70万/㎡なので、十三なら全然あり得ますね

[63: マンション掲示板さん]

早くもテレビでCMを打っていることから、現時点であんまり人気なさそうと推測

[64: 周辺住民さん]

定借かもしれないけれどスーパー、図書館、幼稚園などが共有施設として使えるのはとてもいいと思う。
さらに、梅田まですぐだし。

[65: マンション掲示板さん]

十三なのに定借なんだ、、
普通は十三に住みたいとはあまり思わないけどな、、

[66: マンコミュファンさん]

便利な場所だと思うけど、中之島といい、定借でもびっくり価格続いてるからねぇ。
ここもそうなりそうな気がする。

[67: 匿名さん]

最近は定借でもあんまり安くならないですね

[68: マンション検討中さん]

定借で明らかにファミリー向けなのに高かったら、最初からコケそうですね

[69: 匿名さん]

現金収入少ないのにフルローンで買う人は定借で月数万円余分にかかる費用も払えないから売れない。

[70: 匿名さん]

詳しい方にご教示いただきたいのですが、定期借地権は土地の仕入代がかからない、つまり原価は建物だけということでしょうか？そうするとかなり安くなると思うのですが。

[71: 匿名さん]

>>70 匿名さん
高い買い物なんだしその位自分で調べたほうがいいですよ。

[72: マンション検討中さん]

>>70 匿名さん
そのかわり土地の賃貸料かかるで？しかも自分のものにならない捨て金やで？だからよほど安くないと人気でないんや。
知らんけど

[73: 口コミ知りたいさん]

だれか坪単価予想アンケートいい感じの値段で作ってー。
うちは知識ないから予想つくられへん

[74: 匿名さん]

>>72 マンション検討中さん
>自分のものにならない
十三の土地欲しいの？

[75: マンション掲示板さん]

中層階中住戸南向きのSDタイプ65.58平米=19.87坪で坪単価はどれくらい予想？

坪230万　＝約4570万円
坪250万　=約5000万円
坪275万　=約5500万円
坪300万　=約6000万円

[77: マンション検討中さん]

>>75 マンション掲示板さん

[78: マンコミュファンさん]

>>77 マンション検討中さん

十三はこの再開発で、街は大きく変わりますか？
遅延のある方は、治安が良くないので不人気だと思いますが。

1LDKだとどれ位の賃料になるのでしょうか？

[79: 匿名さん]

>>75 マンション掲示板さん

グッジョブです！（・∀・）b

[80: 口コミ知りたいさん]

>>75 さん
わーみんな高く予想してるー

[81: マンション検討中さん]

中層階の南向きは明らかに阪急も単価を乗せてくるので、20階前後だと5500～6000万は妥当だと思います。

[82: マンション掲示板さん]

>>81 マンション検討中さん

普通に考えてブリリア箕面船場の方が断然良い

[83: マンション掲示板さん]

このクソ間取りにも関わらず立地一点特化で坪300以上はつくと思います。シエリア中之島共々定借でどの程度売れるのか見ものですね。これで売れてしまうなら大阪も定借が当たり前になるのかもしれません。

[85: 匿名さん]

>>75 マンション掲示板さん
このままでは本当に坪300になるよ！
営業責任者も参考にしているみたいですよ。

[86: マンション比較中さん]

そもそも十三も梅田も利用する場所で生活する場所では無い気がするんだが

[87: マンション検討中さん]

ジオタワー大阪十三について

4～11階 / Urban Floor

仮に10階南向き以外の中部屋を買うとした場合、

妥当な坪単価はどれですか？

参考：シエリアタワー中之島10階～12階（角を除く）@310～320万

坪250万以下
坪251～270万
坪271～290万
坪291万以上

[88: 名無しさん]

>>70 匿名さん
長期賃貸なので権利金、月払い地代を安く見せる為の前払地代が発生します。
通常はデベが地権者に支払い、その金額を分譲価格に含めて売り出します。
なので、土地代が購入時かからない訳ではないのです。

[89: 匿名さん]

>>88 名無しさん
>月払い地代を安く見せる為の
税金を安くするためですよ！

[90:]

>>87 マンション検討中さん
なんかバランス良くわかれとる…

[91: 検討板ユーザーさん]

>>88 名無しさん
すごく分かりやすい説明ありがとうございます！

築35年以降の折り返し地点以降、区分所有者がモチベーション高く大規模修繕の積立を行なってくれるか分からないので毎月の地代が安く見せてもらえると助かる気がします。

[92: 匿名さん]

定期借地権付タワーマンションの大規模修繕について、モチベーション高く修繕積立できる最大の年数をアンケートしたいです。将来建替できなくても最後まで頑張れる方が多ければ資産価値に繋がると思います。

築20年(借地残年約50年)
築40年(借地残30年)
築60年(借地残10年)

[93: 匿名さん]

>>91 検討板ユーザーさん
前払い地代と税金の関係は？

[94: 匿名さん]

JR尼崎の所有権より安いといいな

[95: マンション検討中さん]

坪300前後だった場合、淀川区のファミリー層が買えるんでしょうか。5000万でもダブルローンでパツパツなのに。

[96: 検討板ユーザーさん]

十三で、貸借。
うんこ確定

[97: 名無しさん]

ここは、高騰するタワマンの条件が揃っている

定借でなければだけど

[98: 匿名さん]

価格5000万、頭金無しだと年収600万はほしいみたいですね。

[99: 匿名さん]

>>98 匿名さん
大体サラリーマンだと新卒2年目、医師だと研修医1年目位か。
家賃補助とかセコいこと言わずに早く買った方が絶対得ですよね。

[100: マンコミュファンさん]

不動産買うなら早めがいいのはその通り
ただ、若い独身者なら定借はやめとけ
買うなら駅前所有権タワマンが安パイ

[101: 名無しさん]

2026年竣工
2091年まで（解体期間含む）

[102: マンション検討中さん]

>>100 マンコミュファンさん
北区中央区の駅チカ所有権タワマンは、今後もさらに上がってくる。
現時点で60㎡7000万ぐらいは当たり前だから、東京みたいに夫婦で2馬力かけてどうにかって時代になりましたね。

[103: 通りがかりさん]

>>99 匿名さん
サラリーマンで年収600万？新卒2年目？どこの日本だよ

[104: 匿名さん]

>>99
給与所得者１人あたりの平均年収は433万円で、600万円台に遠く及ばない人たちがほとんどを占めています。最も多い給与階級は年収300万円超～400万円以下で、現状では一生懸命働いても600万円以上の年収を稼ぐことがいかに難しいかがわかります。

現在、年収600万円台の人の平均年齢は46.6歳と、40～50代の働き盛りの年代が中心。この層は会社員なら何らかの役職に就いていることも多く、役職手当などで給与が優遇されている可能性が考えられます。

キャリアや実績の浅い若手世代が年収600万円を目指すには、なかなかハードルが高いのが現実です。

[105: 匿名さん]

>>103 通りがかりさん

99 匿名さんは パラレルワールドにお住まいのようですね。

[106: 匿名さん]

40代ですが、十数年前の新卒2年目で残業代入れて月30～40万円、ボーナス入れた年収で600万円弱でした。
今は初任給増えてるけど、残業は青天井につかないし、大手企業ならまあそんなもんでしょ。手取りは減ってて気の毒だけど。
タワマンに住んでるサラリーマンで非上場企業の人って準キー局の人位では？

[108: 管理担当]

[No.107と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[109: マンション検討中さん]

ジオ検討したことある人ならわかると思うけど、柱だけでなく梁の食い込みも酷いので、検討する人は天井も入った間取り図で検討された方が良いと思います。
ギロチンギロチン！

[110: マンション掲示板さん]

モデルルーム見に行ったらわかりますが、ここはタワマンて感じではないですよ、
普通の板マンですよね、

[111: 検討板ユーザーさん]

>>110 マンション掲示板さん

そうなんですか？
定借ですがめちゃくちゃ期待してます。

[112: マンコミュファンさん]

>>111 検討板ユーザーさん
あ、すみません。
ここ、じゃなくて他のジオのタワマンの話です。

[113: 評判気になるさん]

ほしいです。いつから販売でしょうか。

[114: マンコミュファンさん]

他のまとめとか見てて、あーなるほどーだから十三なんかに建ちはじめたのかって思ったわ。
うち投資家とかちゃうから、これで高値になるかとか、本当かどうか知らんけど。

>なにわ筋線来たら十三が梅田京都神戸宝塚はもちろん新大阪中之島難波関空に行く大ターミナルになる

[115: 匿名さん]

尼崎、十三、淡路は熱い

[116: 通りがかりさん]

>>114 マンコミュファンさん
歴史(不動産循環サイクル)は違うかたちで繰り返すということですか？

それとも世の中の本質そのものが変わってきて、再開発とタワーマンションセットは不可逆的な流れということでしょうか？

前者であれば、向こう3年間のコアコアインフレ率に係る上昇率及び金融政策決定会合に注視したいです。
後者であれば、定期借地権の流動性について学びつつ、投資を前向きに検討したいです。

[117: 匿名さん]

夫婦共に28歳子供なし、手取り世帯年収800万、頭金無し高層階角部屋8000万から9000万辺りの部屋狙います！

[118: 通りがかりさん]

>>117 匿名さん

む、無謀だからやめるんだー!!

[119: マンション検討中さん]

4,000万以下ありますでしょうか。楽しみ！

[120: 通りがかりさん]

夫婦共に子供なし同世代です。期待も込めて投資を検討していますが、期待だけでは買えません。

対象不動産について、最も重要な論点と考えているのが、定期借地権の主観的評価です。
つまり、所有権、旧法の借地権、借地借家法に基づく普通借地権・イギリスのような定期借地期間999年、一般定期借地権それぞれの更地価格に対する権利割合についてです。

「定期借地権にかかる鑑定評価の方法等の検討(国土交通省)」P24～25の一部を引用します。引用内容について違和感はないものの(使用借権という言葉自体が出ることに個人的にはゾッとしますが。。。)、市場評価次第でアップサイド余地はあるとも考えています。皆さんはどのように評価されますか？

「定期借地権の更地価格に対する権利割合は使用借権より高いと認められるものの、旧法又は一般的な普通借地権よりかは劣るものと考えられ～、借地権よりむしろ使用借権により近い権利割合と考えられる」

[121: 114]

>>116 通りがかりさん
そんな難しいこと言われても投資家とかじゃないマンション間取り好きの一般人だからわかりません(´･ω･`)
ちょっと梅田に近いだけであまりいい場所じゃないのにマンションできるのが不思議だっただけー。
これから超便利になるからなのねー

[122: マンション比較中さん]

利便性は文句無し　間取りには文句たっぷり　そんな物件
早期申し込みの特権で余計な壁消したり間取り変更の注文付けれたら化けそうだが借地の上に立つ物件に可能なのだろうか

[123: 匿名さん]

ここは定借70年じゃなく65年なんですね

[124: マンション検討中さん]

>>117 匿名さん
タワマンは購入時に1割の手付金が必要となるので、最低でも諸費用込みで1000万は種銭がいると思いますよ

[125: 匿名さん]

>>122 マンション比較中さん
もうちょっと勉強して下さい。

[126: マンション検討中さん]

>>120 通りがかりさん
私は10F前後の部屋（希望は角）を購入検討している者で、完全にリセール目的です。

十三は定借だけネックとなりますが、駅チカで大規模・新路線計画と、これだけで考えると期待値はそれなりに高いと見ています。

あとは阪急が、坪単価を第一期でどれぐらい低価格で出してくれるかですね。
坪250～260スタート、中部屋で60㎡4500万台であれば、投資する価値はあると思います。

シエリアタワーが強気価格だった分、こっちは淀川区で過去のモデルケースがないので、第一期で控えめな価格だったら嬉しいですね。

[127: 匿名さん]

>>126 マンション検討中さん
そんなの安売りするとは思えんけどなあ。
競合もほぼないわけだし。

[128: 匿名さん]

>>126 マンション検討中さん
来年再来年の工事を鹿島が安く受注することってあるの？

[129: マンション掲示板さん]

賃貸じゃなくてリセール目的で定借買う人勇気あるなぁ。

[130: 匿名さん]

抽選対策として個人名義と法人名義複数使いたいと思います。

[131: 名無しさん]

>>87 マンション検討中さん

[132: 匿名さん]

坪300ぐらいかなあ

[133: 匿名さん]

中層階で坪300ぐらいでしょうね

[134: 匿名さん]

>>133 匿名さん

現在販売中の物件（物件名は置いておいて）で、例えば十三と大国町の物件を比較するなら、地価の差などはもちろんとしてさらに販売時期の差も考慮すれば、たとえ定借であっても中層階で最低でも坪320万円程度にはなると思います。（注釈：大国町駅は御堂筋沿線）

ただ個人的に、定借は地権者に有利な契約すぎて大きなデメリットを感じるので、坪320万程度は仕方ないとしても、だからといって買いたいとは思わない。

[135: 匿名さん]

2091年に返却なら生きている可能性がありますね。

[136: 口コミ知りたいさん]

>>135 匿名さん
本当にそうなんです。確実に生きれない年数かつ確実に最後まで維持管理運営に責任を持つと行政かデベロッパーが言ってくれれば安心なのですが。。。

新築時は素晴らしいマンションで欲しいと思っています。ですが50年後80代、高齢者の自分が築50年のタワーマンションに住んでいたら、全室満室、修繕積立金から綺麗に維持されているのだろうか。あと10年後は家を失うので90歳から新しいタワーマンションに引越しする体力があるのだろうかとか色々考えてしまいそうです。

最初は安く買えてメリットは大きいといわれている分、後半の人生で後悔しないように、自分自身の貯金や管理組合の運営に積極的に挑戦しないといけないですね。。。

もちろん皆さん仰るように途中で転売できればいいのですが、借地期間が短くなるにつれ確実に理論上の定期借地権価格は低下していくうえ相場は上がり相場があれば下がり相場もあると思っています。また不動産価格の下げ相場がきたら、定期借地権に担保価値を見出して融資してくれるのか、所有権のタワーマンションと同列に扱ってくれるのかもわかっていません。

[137: マンション比較中さん]

この間取りでもう確定なんだよね？ちょっと個性が強すぎる

[138: 通りがかりさん]

定借タワーって解体費ってどんぐらいになるんやろな。
ババ抜き時期に入った後は残った人は増額された解体費を支払わなければなくなり、その頃には手放すこともできずってなりそうなんやけど…

[139: 評判気になるさん]

>>138 通りがかりさん

あっ、そうか。ババ抜きだからだれかが代わりにはいってくれてるから問題ないんやな。亡くならない限り

[140: 名無しさん]

ここ定借65年ですが、注意が必要なのは『2091年9月30日まで(借地期間には建物解体期間含む) 』
なので、1から2年前には追い出し開始されると予想されます。
なので実質63年とみておいた方が良いかと思われます。
この立地、将来性ありそうで魅力的なんですけどね
その将来に追い出されるのが確定してます

[141: マンション検討中さん]

20代の方だと65年くらい生きますよね、、
80才超えて慣れ親しんだ家を追い出されるのきついなー

[142: 匿名さん]

>>141 マンション検討中さん
同じところに住み続ける人いないでしょ。身動き出来ない貧乏人はそもそも買わない。
住まなくなったら貸すのと売るのどっちが得か皆気にしてるのに。

[143: マンション掲示板さん]

>>142 匿名さん

おっしゃる通り。
若くして今からここを終の住処に考えてる人はやめといた方がいいと思いますね。
定借物件を購入した事は無いですが、まわりを見てるとそんな問題もなってないと思いますね。ほとんどの方々が理解して購入してると思います。知らんけど。

[144: マンション掲示板さん]

>>143 マンション掲示板さん

相続人なしでなくなったら、どうなるんかな？
応札する人いなさそうだし。

[145: 匿名さん]

>>144 マンション掲示板さん
全く相続人なしって人はなかなかおらんやろうし、もし0なら国庫に帰属することになるから相続財産管理人が選任されてなんとかするのでは？
そうなる前に自分で遺言書書いて後始末してくれる人選んどくのがいいね。

[146: eマンションさん]

>>140 名無しさん
おっ、後半ちょっとだけ地味にうまいこと言ってる。

[147: 坪単価比較中さん]

実際63年ですね。他の物件と比べてもかなり短いですので、価格にも反映して割安にならないとおかしいです。
その事を気付かないと大変な事になってました。
みなさん気をつけてください！

[148: 匿名さん]

>>147 坪単価比較中さん
そんなに気にしなくても賃貸に住むより安けりゃ別にええやん。

[149: マンコミュファンさん]

なんだかんだ言ってもこの立地。
わりとアホみたいな値段でも間違い無くうれます。
契約しない理由をあげたらキリがないですが、決める人はさっさと決める。
そんなもんです。
文句言ってる人程買わん。
結局あの階のあの間取りが…とか言い出すんですよー

[150: 匿名さん]

区分所有を強く推す人は大抵がマンション転がしのお金持ち投資家。定借は住む気のない金持ちを遠ざけてくれるので、余計な価格高騰や抽選倍率の高騰を防いてくれるという点では、住みたい人にとっては有り難いこと。
残存が短くなると転売は厳しいのかもしれないが、立地が良いので賃貸に出してその収益を自身が老人ホームに入った際の生活費の補填にすることも可能ではないか。
好立地はつぶしが効くということ。

[151: 匿名さん]

>>150 匿名さん

そんなお気楽な考えはやめな！

[152: 名無しさん]

賃貸の収益ってそんな簡単じゃないわな
物件が古くなればなるほど色んなトラブルは増えるしね
古い物件回してたら、悠々自適濡れ手に粟なんて不可能だから

[153: 匿名さん]

>>152 名無しさん
ボロアパートと混同していませんか？築古の一棟物と区分所有だとトラブルの発生率は全く違いますよ。
古いの持つなら区分所有一択です。

[154: 名無しさん]

区分所有といっても、ここは定借ですよ
終わりの見えてる物件は簡単に賃借人見つかりませんよ。
そんな物件借りたいですか？激安じゃないと借りませんよね

[155: 通りがかりさん]

>>154 名無しさん
借りる人は関係無いですよ。数年の定借ならわかりますが、通常で激安なんてありえないですわ。
賃借人が60年も住むなんて考えにくいですわ。
153さんの言う通りだと思いますよー

[156: 評判気になるさん]

>>155 通りがかりさん

老人ホームに入るまで住んだ後の話やろ

[157: 通りがかりさん]

>>155 通りがかりさん

150からの流れを読みましょう

[158: 名無しさん]

>>156 さん
自分はそんな長い事持った事も無いし、持つ気もないのでわかりませんねー

[159: マンション検討中さん]

63年は短い。私は死んでいるだろうけど、妻は未だ生きている可能性がある。子供はほぼ生きている。購入ではなく、超長期賃貸と考えた方が良いのかも。

[160: マンション検討中さん]

>>150 匿名さん
例えば、築50年のタワーマンションであっても、建替えができるのとできないのでは修繕積立のモチベーションがなくなる人も出てくるかもしれませんね。

マンションは管理を買えという言葉があれば、修繕が適切になされているかは重要です。特に支出が多いマンションが家賃低下した際に収支悪化又は逆鞘にならないか要注意です。都内と同スペックで費用は同等でも大阪の家賃水準は相対的に見劣りする傾向にあります。大阪が東京以上に賃貸需要がある時代が来るか期待していますが、利回り面で都内の定借タワマンと同列に語れるかは疑問です。

築年が経過するほど家賃は低下する一方で。費用は増加する傾向にあります。

日本のインフレ率が発表されましたが、マイナス金利が50年間続くかは分かりませんし、金融緩和が50年間続くとも思いません。とりあえず短期シナリオで10年間マイナス金利政策を続けるシナリオにかけれるほど材料があるのか、スイスよりも高いインフレ率なので来年の購入判断時期まで慎重に判断したいと思っています