ジオタワー大阪十三ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ジオタワー大阪十三についての情報を希望しています。

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/osaka13/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154325


所在地：大阪府大阪市淀川区十三東1丁目21番3他（地番）
交通：阪急電鉄神戸線「十三」駅 (東改札口) 徒歩3分
　　　阪急電鉄宝塚線「十三」駅 (東改札口) 徒歩3分
　　　阪急電鉄京都線「十三」駅 (東改札口) 徒歩3分

間取：1LDK～3LDK
専有面積：42.87平米～163.82平米
バルコニー面積：7.48平米～33.23平米
サービススペース面積：2.38平米～2.61平米

事業主：阪急阪神不動産株式会社
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社 関西支店、髙松建設株式会社 大阪本店
設計・監理：(意匠(住宅部分)・設備)鹿島建設株式会社　一級建築士事務所
　　　　　　(意匠(低層施設部分)) 株式会社類設計室
　　　　　　(構造)鹿島建設株式会社　一級建築士事務所
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

総戸数：712戸（うち非分譲住戸1戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　一部鉄骨造　地上39階建／地下1階建
用途地域：商業地域
都市計画：市街化区域
地目：宅地・雑種地

駐車場：292台（タワーパーキング288台、福祉用1台、来客用3台）月額使用料：未定
自転車置場：1430台（サイクルポート199区画、平置34台、二段式998台）月額使用料：未定
バイク置場：16台　月額使用料：未定
ミニバイク置場：130台（平置50台、ラック80台）月額使用料：未定

竣工時期：2026年1月（予定）
入居時期：2026年4月（予定）

販売開始予定：2024年1月

建ぺい率：59.49％（法定建ぺい率100％）
容積率：749.28％（建築基準法第86条による全体容積率753.15％）

敷地面積：7,274.86平米
建築面積：4,472.53平米
建築延床面積：84,490.71平米

分譲後の権利形態：土地：専有面積割合による定期借地権(転借地権)の準共有
　　　　　　　　　建物：専有部分は区分所有権、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
借地権：一般定期借地権(転借地権)、引渡日より2091年9月30日まで(借地期間には建物解体期間含む)
　　　　※期間満了時に敷地を更地にして返還していただきます
　　　　※契約の更新・存続期間の延長・建物の買取請求は不可
　　　　※借地権の譲渡・転貸は、土地貸主(転借地権設定者)に事前に通知を行い承諾をえたうえで可

THE MOVEMENT
動き出す大阪。十三から、その先へ。

阪急阪神不動産が次代の十三をリードする。
それはまちのシンボル、
洗練の意匠を纏った複合開発プロジェクト。
ジオタワー大阪十三、ここに誕生。

-関西最大［住・商・官］複合開発
-超高層タワー　地上39階建・総712戸
-梅田1駅　阪急「十三」駅 徒歩3分

Future 将来
　日本を代表する都市・大阪。
　多数のビッグプロジェクトが同時に進行し、大阪のさらなる発展が期待されます。

Development 複合開発
　［住・商・官］複合開発により、多世代が集まりにぎわう新たな拠点が誕生します。
　ショッピング・読書・学び・憩いなど、さまざまな暮らしの風景を描きます。

Location 周辺環境
　古くから水都と呼ばれ、絶え間なく流れる水とともに歴史と文化を育んできた大阪。
　その記憶を継ぐ水景が、住まわれる方々の心を潤い豊かに満たします。

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[2421: 通りがかりさん]

>>2415 さん

>>2415 検討板ユーザーさん
いままでに定借が満了したタワマンまたはマンションは有りますか?仮に5年ないし10年の定借の期間延長を管理組合で決定し、地主と交渉しても延長は不可能なものでしょうか?

[2422: 匿名さん]

いままでに定借が満了したマンション(タワマンを含む)はないと思います。
初期の定借マンションの定借期間は50年くらいでしたが、まだ50年たっていません。
地主と交渉して定借期間を延ばしたり再契約することは、地主がOKすれば可能ですが、実際には難しいと思います。
(このマンションを含めて)多くの定借マンションは地主からデベが土地を賃借して、その土地を住人が転借するという形態をとっていますので、直接の賃借人であるデベが地主と交渉してくれない限り、定借期間を延ばすことはできません。
管理組合が定借の延長方針を決定しても、デベはたぶん地主と面倒な交渉をしたくないので、延長に協力してくれないのではないでしょうか。

[2423: マンション検討中さん]

定期借地だけど、60年でタワーマンション建て替えとなったら、その時点でまた解体費用や、建て替え費用がかかるから、所有権だと建て替えの時に、購入時と同じくらいの費用がかかるのではと考えています。
定期借地は、ババ抜きと言われてますが、所有権の方が、解体するにしても、建て替えにしても揉めて、売れずに管理費や固定資産税を払う羽目になるなど、デメリットがあるのかと思ったのですが、詳しい方の意見を教えてください。

30年くらいで売るのであれば、所有権一択というのは分かります。

50年くらいの時期からだと、壊す前提で積み立てて後腐れない定期借地もありなんじゃないかと思っており、様々なご意見聞いてみたいです。

[2424: 匿名さん]

定借の満期までこの物件を保有し続ける（売却は考えない）という前提でのことですね。
たしかに、この物件はタワマンなので、建替えの時に容積率が増えることは期待できず、建替えは費用的に難航しそうなので、60年でキレイに終わる定借もありというのは分かります。
ただ、50年後はタワマンの老朽化が進んでいると予想され、修繕費用もそれなりに嵩む可能性があります。
そうかといって、定借残り10年のタワマンに膨大な修繕費をつぎこむのはどうかと思いますし、仮に建て替えた方がよいような場合でも残り10年のために建替えはできません。
ボロボロの状態になって住めなくなり早期に解体する（それでも定借満期まで地代は発生する）か、我慢して住み続けることになる可能性があります。
所有権マンションであれば、老朽化しても住人が合意すれば建て替えることが可能です。
区分所有法が改正される予定で、建替えの要件が緩和されることになっています。
将来この辺りが今よりも発展していれば、建替えは可能かと思います。
要するに、所有権マンションの方が建替えという選択肢があるので望ましいということです。
もちろん、建替えは難しそうだし、建物は60年間大過なくもつだろう（万一老朽化して住めなくなったら仕方ないとあきらめる）から、定借で問題ないと判断するのでしたら、そういう判断もありだと思います。

[2425: マンション検討中さん]

10-15年住んで売却する予定
ちょうど新大阪と十三結ばれる時期
定借だから値上がりは期待してない分、相場より安めだからいいかと

[2426: 匿名さん]

田舎の戸建て買っても値上がりしないでしょうから
便利な都会の定借も有りだと思います。

[2427: マンション検討中さん]

近くを通るとランドマーク感が出てきてますね

[2428: 評判気になるさん]

>>2424 匿名さん
ありがとうございます。大変勉強になります。
同じ価格で所有権であればもちろん所有権の方が良いと私も思います。

所有権で心配だったのが、現在の法律（区分所有法）では、建て替えの時に4/5の賛成が必要とあったので、50年後～60年後に、持ち主の4/5以上の賛成が取れるのかと、持ち主が外国籍でコンタクトが取れないなど、不安があります。また、建て替えも結局は、3年程度引越しを余儀なくされ、買った時よりは、多少安い価格ですが、同程度のお金を払って建て替えを行うので、一軒家などと違い、タワーマンションですど、土地の分の恩恵が少ないので、タワーマンションであれば定期借地は、ありなのかとも考えています。

丁寧な回答のおかげで、知識の整理が出来ました。
ありがとうございます。

[2429: 評判気になるさん]

定借と所有の比較について、イニシャルとランニングのシュミレーションをするといいと思います。定借のイニシャル減はランニングで最終は所有より上回ります。特にここは今後地価が上がるので、上回るペースは早くなるはず。
次世代の購入方法ってなんか洒落たこと言ってますけど、転借地権？って結局、デベが継続的に儲かる仕組みですね。
あと、定借は外国人は避けるため、ここの立地でも地方の大阪では、リセールはかなり下がると思う。
永住して住むならアリかもですね。ただ、70年にしてほしかったですね。箕面よりはココはマシなはず。

[2430: 名無しさん]

焦らずに、十三駅前は再開発余地がたくさんあるので、所有が出てくるまで待ちましょう。坪500でも所有なら価値あり。

[2431: マンコミュファンさん]

>>2430 名無しさん
こんだけ、安いから価値があるのでこぞって売れてるのでは？500？無理かと。

[2432: 口コミ知りたいさん]

なにわ筋線が開通するとフィーバーすると思うよ。竣工して数年は阪急が価格をコントロールしながらジリジリ高く売るでしょう。

[2433: eマンションさん]

>>2432 口コミ知りたいさん

あけましておめでとうございます。
本物件について新しい情報とかあればアップデートしてください。

[2434: 通りがかりさん]

定期借地のしかも十三とかw
買う人おるんか？

[2435: eマンションさん]

既に250戸以上成約してる事実を受け止めてご自身の相場観をアップデートされてはいかがですか？

[2436: ねいと]

阪急阪神不動産の役員や社員も大量に買ってるらしいですよ。
投資目的で複数部屋買ってる人も多いと聞きました。

[2437: 匿名さん]

>>2436 ねいとさん

ジオタワー大阪十三は、2023年度下半期の関西圏の新築分譲マンションで成約戸数第1位を達成しました。2024年1月20日の第1期販売開始から約2ヵ月で189戸の成約を達成しています。?

[2438: eマンションさん]

>>2433 eマンションさん

新大阪駅周辺地域まちづくり検討部会が次は3月中にあるので
、その後の情報公開で十三再開発のアップデートがあると思われます。前回は2024/8。https://www.pref.osaka.lg.jp/o140030/daitoshimachi/shin-osaka/shin-osa...

[2439: 検討板ユーザーさん]

>>2436 ねいとさん
坪単価からも、再開発前提の三宮駅前のシティタワーのようなことにはならないと思うけどな、、10年以内でのキャピタルでもトントンな気がするな。様子見ましょう。

[2440: マンション検討中さん]

>>2439 検討板ユーザーさん

三宮は官庁による規制が強いので、比較対象にはならないと思いますよ。大阪の沿線伸長の期待値は、想像以上に高い効果が見込まれます。