ジオタワー大阪十三ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ジオタワー大阪十三についての情報を希望しています。

公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/osaka13/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154325


所在地：大阪府大阪市淀川区十三東1丁目21番3他（地番）
交通：阪急電鉄神戸線「十三」駅 (東改札口) 徒歩3分
　　　阪急電鉄宝塚線「十三」駅 (東改札口) 徒歩3分
　　　阪急電鉄京都線「十三」駅 (東改札口) 徒歩3分

間取：1LDK～3LDK
専有面積：42.87平米～163.82平米
バルコニー面積：7.48平米～33.23平米
サービススペース面積：2.38平米～2.61平米

事業主：阪急阪神不動産株式会社
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社 関西支店、髙松建設株式会社 大阪本店
設計・監理：(意匠(住宅部分)・設備)鹿島建設株式会社　一級建築士事務所
　　　　　　(意匠(低層施設部分)) 株式会社類設計室
　　　　　　(構造)鹿島建設株式会社　一級建築士事務所
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

総戸数：712戸（うち非分譲住戸1戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　一部鉄骨造　地上39階建／地下1階建
用途地域：商業地域
都市計画：市街化区域
地目：宅地・雑種地

駐車場：292台（タワーパーキング288台、福祉用1台、来客用3台）月額使用料：未定
自転車置場：1430台（サイクルポート199区画、平置34台、二段式998台）月額使用料：未定
バイク置場：16台　月額使用料：未定
ミニバイク置場：130台（平置50台、ラック80台）月額使用料：未定

竣工時期：2026年1月（予定）
入居時期：2026年4月（予定）

販売開始予定：2024年1月

建ぺい率：59.49％（法定建ぺい率100％）
容積率：749.28％（建築基準法第86条による全体容積率753.15％）

敷地面積：7,274.86平米
建築面積：4,472.53平米
建築延床面積：84,490.71平米

分譲後の権利形態：土地：専有面積割合による定期借地権(転借地権)の準共有
　　　　　　　　　建物：専有部分は区分所有権、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
借地権：一般定期借地権(転借地権)、引渡日より2091年9月30日まで(借地期間には建物解体期間含む)
　　　　※期間満了時に敷地を更地にして返還していただきます
　　　　※契約の更新・存続期間の延長・建物の買取請求は不可
　　　　※借地権の譲渡・転貸は、土地貸主(転借地権設定者)に事前に通知を行い承諾をえたうえで可

THE MOVEMENT
動き出す大阪。十三から、その先へ。

阪急阪神不動産が次代の十三をリードする。
それはまちのシンボル、
洗練の意匠を纏った複合開発プロジェクト。
ジオタワー大阪十三、ここに誕生。

-関西最大［住・商・官］複合開発
-超高層タワー　地上39階建・総712戸
-梅田1駅　阪急「十三」駅 徒歩3分

Future 将来
　日本を代表する都市・大阪。
　多数のビッグプロジェクトが同時に進行し、大阪のさらなる発展が期待されます。

Development 複合開発
　［住・商・官］複合開発により、多世代が集まりにぎわう新たな拠点が誕生します。
　ショッピング・読書・学び・憩いなど、さまざまな暮らしの風景を描きます。

Location 周辺環境
　古くから水都と呼ばれ、絶え間なく流れる水とともに歴史と文化を育んできた大阪。
　その記憶を継ぐ水景が、住まわれる方々の心を潤い豊かに満たします。

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[2361: マンション掲示板さん]

都心まで一駅でターミナル駅でリバービューで大学生も増えてもともと子どもも多いし再開発も確定的
そんな悪いところとは思えん

[2362: マンション掲示板さん]

あぁでも梅田へ向かう人が十三を素通りする今の状況が改善するかってのはちょっと怖いかも

[2363: 匿名さん]

新駅再開発
大規模フラッグシップ
ターミナル駅近タワマン

定借が、、だけど
フルハウスくらいの当たり役ではあるね

建つまでも与信で有望だし
建ってからも成長が長いね、、

[2364: マンコミュファンさん]

>>2356 マンコミュファンさん
箕面に住みたきゃすめばいい
不動産は株と違って実際に見て決める層が多いのも事実

[2365: マンション掲示板さん]

>>2364 匿名さん
1LDKを１期で購入しました。賃貸にしようと思います。あと１部屋1LDK購入したいのですが、もう安くはならないでしょうか。

[2366: マンコミュファンさん]

>>2365 マンション掲示板さん

まだまだ安いと思うから、1LDKは追加購入に検討を始めております。

[2367: 通りがかりさん]

>>2366 匿名さん
1LDKは１期と３期２次と比べて1000万ほど上がってますがまだまだ安いのでしょうか?

[2368: 口コミ知りたいさん]

>>2367 通りがかりさん

タワーマンションで5000万円台で買えるのは、かなり希少性高いと思いますねー

[2369: 検討板ユーザーさん]

>>2365 マンション掲示板さん

想定家賃はどのくらいですか

[2370: eマンションさん]

>>2368 口コミ知りたいさん

そうなんです。
500戸以上の大規模物件でこの価格は安いと思っています。

[2371: 名無しさん]

>>2368 口コミ知りたいさん
しかも駅近で梅田まで1駅のタワーマンですね

[2372: マンション掲示板さん]

>>2369 検討板ユーザーさん

19万円以上は行けると思います

[2373: 口コミ知りたいさん]

>>2372 マンション掲示板さん

築15年の駅近物件で15.5万円取れてるから、スーパーと図書館ついてるこのマンションはもっと上で取れるよ

[2374: 名無しさん]

>>2373 匿名さん
大規模タワマン。充実した共用施設、庭、スカイラウンジ、スーパー、図書館。

[2375: マンコミュファンさん]

>>2374 名無しさん

プレミストタワー千里丘よりもかなり良さそう。

[2376: 通りがかりさん]

>>2375 マンコミュファンさん

千里丘はどこです？

[2377: 通りがかりさん]

ここは周りにタワマンが建ちそうにないのが魅力。タワマンと言えば展望だから

[2378: マンコミュファンさん]

>>2376 通りがかりさん

千里丘は吹田市にある、丘にあるエキスポシティ周辺の街です。緑が多くて良い町です

[2379: マンコミュファンさん]

>>2367 通りがかりさん

1LDKの販売はこれからも予定されているのでしょうか？

[2380: 通りがかりさん]

>>2379 匿名さん
眺望の悪い1LDKはまだ17戸残ってますよ。
完成してから販売するみたいです。

[2381: マンコミュファンさん]

>>2380 通りがかりさん

そうなんですね！ありがとうございます！4千万円台とかになるんですかね、第一期に戻りたいです泣

[2382: 評判気になるさん]

>>2381 匿名さん
1LDKで１期のとき３９８０万が今４９８０万で販売されてますね。

[2383: 通りがかりさん]

>>2382 評判気になるさん

久々に1LDKの販売が行われるから、ある程度狙っている方多いだろうなー

[2384: 口コミ知りたいさん]

>>2383 通りがかりさん
ここ定借やし十三やし、賃貸投資用多そうですね。実需の身として慎重になりそうですが、賃貸用として買おうかな？！図書館よりトランクルームがほしい。

[2385: 検討板ユーザーさん]

>>2382 評判気になるさん
利回りいくら想定ですか？

[2386: 名無しさん]

>>2385 検討板ユーザーさん
定借なので、地代と解体費があるため、ローンなし4％前後。微妙だな。。25年後の家賃収入に期待かな。定借なので、リセールは7掛けくらいかな。

[2387: マンション検討中さん]

今後十三駅周辺が発展すると次のタワマンは駅周辺の商業地域の中からジオの南側あたりかな

[2388: 通りがかりさん]

>>2386 名無しさん
キャピタルゲインならね。。先はわからん。

[2389: 名無しさん]

>>2387 マンション検討中さん
そこは、所有でしょうね。ジオはある意味かしこい。定借で誰が儲かるのかってことやね。

[2390: 通りがかりさん]

>>2386 名無しさん

表面利回り4%狙いだと1番狭いところでも20万の家賃収入が必要。税金のことを考えると利回りは3%を切る。
一期で買ってれば16万強で4%だった。

[2391: 名無しさん]

>>2390 通りがかりさん

すまないが、礼金あるし5%以上で回るから
詳細は教えない。

[2392: 口コミ知りたいさん]

>>2391 匿名さん
４戸契約ですね。4980万円の1LDKも販売されてますね

[2393: 名無しさん]

>>2392 匿名さん
次の募集はいつになりますか?
1LDKどうですか？

[2394: 匿名さん]

公式見たら4980万円の1LDKは売れたようですね

[2395: マンション検討中さん]

>>2391 名無しさん
ほんと、ここ投資マンションになりそうで、実需派としては牽制してまう。定借やからそうなるか。

[2396: 口コミ知りたいさん]

>>2394 匿名さん

まあ実需でも便利やから狭い部屋でも買うやろな

[2397: 評判気になるさん]

>>2396 口コミ知りたいさん

セカンド需要あるらしいです

[2398: マンション検討中さん]

>>2397 評判気になるさん


700戸もあるしそりゃあるでしょうね

[2399: eマンションさん]

>>2398 匿名さん
1LDKは70戸ですね。

[2400: 検討板ユーザーさん]

2LDK5,000万位はもうありませんか？

[2401: 匿名]

ここって十三の再開発と治安の変化がポイントになりがちやけど、大規模で住民だけではなく行政(保育所・図書館)、学校、郵便局、スーパーのお金も入ってくるから何十年経っても綺麗なマンションのまま残っていそう

[2402: 検討板ユーザーさん]

新設の船着場、河川敷、そこまでの道路舗装がされて、来年の淀川花火を迎えた時にかなり値上げしてきそう

[2403: 匿名さん]

先着順募集終われば第4期募集ですか？
値段かなり上げてきますか？

[2404: マンコミュファンさん]

>>2403 匿名さん

ここはゆっくり販売するらしいよ
住友と同じような売り方だって

[2405: マンション掲示板さん]

全戸数712戸のうち販売されたのは何戸でしょうか？

[2406: 匿名さん]

民泊は禁止ですか

[2407: 名無しさん]

>>2406 匿名さん
禁止でしょうそりゃ

[2408: 検討板ユーザーさん]

塚本の賃貸に住んでいます、今塚本でコンパクトマンションがたくさん建築中で購入しようかと考えています。
ただ坪単価が330万円ほどします、ここのマンションは定借で所有に比べて8割ぐらいかなと思うのですがいくらぐらいで購入できますか?

[2409: 評判気になるさん]

>>2408 検討板ユーザーさん
物件概要に出てまっせ

[2410: マンション掲示板さん]

前の道が渋滞するようにならないか心配だ
なるこたないか
ならないのかな

[2411: ご近所さん]

十三駅が激混みにならないか心配です

[2412: 評判気になるさん]

匿名さん
53戸から47戸。6戸売れましたね。

[2413: 検討板ユーザーさん]

>>2412 評判気になるさん

売れてる感じですか？

[2414: eマンションさん]

相場に合わせて値上げしていくでしょうな

[2415: 検討板ユーザーさん]

>>2412 匿名さん
淀川河川敷に十三船着場のおおきな計画看板が出ましたね。お店が出来たりイベントスペースとか楽しい計画がいいです。

[2416: マンション検討中さん]

>>2415 検討板ユーザーさん

ここ購入された人は何年保有を予定してますか？

[2417: 通りがかりさん]

>>2416 マンション検討中さん
一生保有する予定です。

[2418: 匿名さん]

正式には65年間ね

[2419: eマンションさん]

東京のタワマンの過熱感に比べれば大阪もまだまだジワってる程度ですな

[2420: 匿名さん]

>>2417 通りがかりさん
もし定借期間中にマンションの老朽化がひどくなったら困りませんか？
建て直すことはできないし…
それとも、そうなったらそうなったで仕方がないと割り切ってますか？

[2421: 通りがかりさん]

>>2415 さん

>>2415 検討板ユーザーさん
いままでに定借が満了したタワマンまたはマンションは有りますか?仮に5年ないし10年の定借の期間延長を管理組合で決定し、地主と交渉しても延長は不可能なものでしょうか?

[2422: 匿名さん]

いままでに定借が満了したマンション(タワマンを含む)はないと思います。
初期の定借マンションの定借期間は50年くらいでしたが、まだ50年たっていません。
地主と交渉して定借期間を延ばしたり再契約することは、地主がOKすれば可能ですが、実際には難しいと思います。
(このマンションを含めて)多くの定借マンションは地主からデベが土地を賃借して、その土地を住人が転借するという形態をとっていますので、直接の賃借人であるデベが地主と交渉してくれない限り、定借期間を延ばすことはできません。
管理組合が定借の延長方針を決定しても、デベはたぶん地主と面倒な交渉をしたくないので、延長に協力してくれないのではないでしょうか。

[2423: マンション検討中さん]

定期借地だけど、60年でタワーマンション建て替えとなったら、その時点でまた解体費用や、建て替え費用がかかるから、所有権だと建て替えの時に、購入時と同じくらいの費用がかかるのではと考えています。
定期借地は、ババ抜きと言われてますが、所有権の方が、解体するにしても、建て替えにしても揉めて、売れずに管理費や固定資産税を払う羽目になるなど、デメリットがあるのかと思ったのですが、詳しい方の意見を教えてください。

30年くらいで売るのであれば、所有権一択というのは分かります。

50年くらいの時期からだと、壊す前提で積み立てて後腐れない定期借地もありなんじゃないかと思っており、様々なご意見聞いてみたいです。

[2424: 匿名さん]

定借の満期までこの物件を保有し続ける（売却は考えない）という前提でのことですね。
たしかに、この物件はタワマンなので、建替えの時に容積率が増えることは期待できず、建替えは費用的に難航しそうなので、60年でキレイに終わる定借もありというのは分かります。
ただ、50年後はタワマンの老朽化が進んでいると予想され、修繕費用もそれなりに嵩む可能性があります。
そうかといって、定借残り10年のタワマンに膨大な修繕費をつぎこむのはどうかと思いますし、仮に建て替えた方がよいような場合でも残り10年のために建替えはできません。
ボロボロの状態になって住めなくなり早期に解体する（それでも定借満期まで地代は発生する）か、我慢して住み続けることになる可能性があります。
所有権マンションであれば、老朽化しても住人が合意すれば建て替えることが可能です。
区分所有法が改正される予定で、建替えの要件が緩和されることになっています。
将来この辺りが今よりも発展していれば、建替えは可能かと思います。
要するに、所有権マンションの方が建替えという選択肢があるので望ましいということです。
もちろん、建替えは難しそうだし、建物は60年間大過なくもつだろう（万一老朽化して住めなくなったら仕方ないとあきらめる）から、定借で問題ないと判断するのでしたら、そういう判断もありだと思います。

[2425: マンション検討中さん]

10-15年住んで売却する予定
ちょうど新大阪と十三結ばれる時期
定借だから値上がりは期待してない分、相場より安めだからいいかと

[2426: 匿名さん]

田舎の戸建て買っても値上がりしないでしょうから
便利な都会の定借も有りだと思います。

[2427: マンション検討中さん]

近くを通るとランドマーク感が出てきてますね

[2428: 評判気になるさん]

>>2424 匿名さん
ありがとうございます。大変勉強になります。
同じ価格で所有権であればもちろん所有権の方が良いと私も思います。

所有権で心配だったのが、現在の法律（区分所有法）では、建て替えの時に4/5の賛成が必要とあったので、50年後～60年後に、持ち主の4/5以上の賛成が取れるのかと、持ち主が外国籍でコンタクトが取れないなど、不安があります。また、建て替えも結局は、3年程度引越しを余儀なくされ、買った時よりは、多少安い価格ですが、同程度のお金を払って建て替えを行うので、一軒家などと違い、タワーマンションですど、土地の分の恩恵が少ないので、タワーマンションであれば定期借地は、ありなのかとも考えています。

丁寧な回答のおかげで、知識の整理が出来ました。
ありがとうございます。

[2429: 評判気になるさん]

定借と所有の比較について、イニシャルとランニングのシュミレーションをするといいと思います。定借のイニシャル減はランニングで最終は所有より上回ります。特にここは今後地価が上がるので、上回るペースは早くなるはず。
次世代の購入方法ってなんか洒落たこと言ってますけど、転借地権？って結局、デベが継続的に儲かる仕組みですね。
あと、定借は外国人は避けるため、ここの立地でも地方の大阪では、リセールはかなり下がると思う。
永住して住むならアリかもですね。ただ、70年にしてほしかったですね。箕面よりはココはマシなはず。

[2430: 名無しさん]

焦らずに、十三駅前は再開発余地がたくさんあるので、所有が出てくるまで待ちましょう。坪500でも所有なら価値あり。

[2431: マンコミュファンさん]

>>2430 名無しさん
こんだけ、安いから価値があるのでこぞって売れてるのでは？500？無理かと。

[2432: 口コミ知りたいさん]

なにわ筋線が開通するとフィーバーすると思うよ。竣工して数年は阪急が価格をコントロールしながらジリジリ高く売るでしょう。

[2433: eマンションさん]

>>2432 口コミ知りたいさん

あけましておめでとうございます。
本物件について新しい情報とかあればアップデートしてください。

[2434: 通りがかりさん]

定期借地のしかも十三とかw
買う人おるんか？

[2435: eマンションさん]

既に250戸以上成約してる事実を受け止めてご自身の相場観をアップデートされてはいかがですか？

[2436: ねいと]

阪急阪神不動産の役員や社員も大量に買ってるらしいですよ。
投資目的で複数部屋買ってる人も多いと聞きました。

[2437: 匿名さん]

>>2436 ねいとさん

ジオタワー大阪十三は、2023年度下半期の関西圏の新築分譲マンションで成約戸数第1位を達成しました。2024年1月20日の第1期販売開始から約2ヵ月で189戸の成約を達成しています。?

[2438: eマンションさん]

>>2433 eマンションさん

新大阪駅周辺地域まちづくり検討部会が次は3月中にあるので
、その後の情報公開で十三再開発のアップデートがあると思われます。前回は2024/8。https://www.pref.osaka.lg.jp/o140030/daitoshimachi/shin-osaka/shin-osa...

[2439: 検討板ユーザーさん]

>>2436 ねいとさん
坪単価からも、再開発前提の三宮駅前のシティタワーのようなことにはならないと思うけどな、、10年以内でのキャピタルでもトントンな気がするな。様子見ましょう。

[2440: マンション検討中さん]

>>2439 検討板ユーザーさん

三宮は官庁による規制が強いので、比較対象にはならないと思いますよ。大阪の沿線伸長の期待値は、想像以上に高い効果が見込まれます。

[2441: 匿名さん]

十三だけにギャンブル！現状、大阪で将来的に爆上がりする可能性がある唯一のお手頃マンションだと思う！再開発次第だし定借だしどうなるか本当ギャンブル！

[2442: eマンションさん]

>>2441 匿名さん

まあ神戸はオワタね。

[2443: マンション掲示板さん]

門真に新しく建つのが気になる
あそこはここに比べてどうなんだ
なかなかの規模だが

そう住むでも買うでもなく何かにつけて比較するのが楽しい

[2444: eマンションさん]

>>2443 マンション掲示板さん
古川橋駅に準急や特急がないためアクセスは不便かと思います。

[2445: マンション掲示板さん]

あそこは都心までも比較的遠いですよねぇ

[2446: 買い替え検討中さん]

アクセスって皆が梅田や本町で働いてるのかな？
もしそうなら北区、中央区で買えばいいかと

[2447: 名無しさん]

本町の実需が死んでるからここもたぶん借り手いないと思うわw

[2448: マンション掲示板さん]

>>2447 名無しさん
都心のマンションは実需では買えなくなる過渡期だからね。これでも良心的な価格帯だと思うが、、

[2449: 匿名さん]

68平米6900万円台～って安いのですか？

[2450: 買い替え検討中さん]

低層の価格だと思うかけど大阪中心部所有権と比べると格安。
電動自転車あれば梅田までしんどくないしタワマン住みたいならいいんじゃない

[2451: 評判気になるさん]

北西側の部屋ってどうですかね？タワーマンは南は暑いとか聞きますけど、北側はやはり、なしですかね？抜け感も大事ですが。。実際に北側に住んだことある人らご意見ください。お恥ずかしながら、価格的に北側しか買えないものです。

[2452: マンション検討中さん]

>>2451 評判気になるさん
眺望がもし全方角同じだと仮定すると北側は良いですよ！
個人的には北東角がタワーマンションでは1番良いと思っています。

[2453: 名無しさん]

>>2452 マンション検討中さん
北東角が良いのは、どのような点なのか教えてもらえるとありがたいです
角は手が出せないので、北東中を考えているのですが、
角と中はかなりの差がありますか

[2454: 口コミ知りたいさん]

>>2453 名無しさん
東と西の両方から調光を得られる。
北に向かってひし形の形の角部屋は意外と穴場。

[2455: 坪単価比較中さん]

>>2453 名無しさん
・希少性
中低層の角住戸と中住戸の比率というか希少性
ここみたいなマンモスタワーだと
低層1フロア22戸のうち角は4戸、中層1フロア18戸のうち角は4戸しかない
（リセールだ何だって時に中低層の角には希少性がちょいと乗るかも

・断熱性能、温熱環境
科学として開口部が大きくなるし外と接する面の比率が高くなるから
角住戸ほど温熱環境的には厳しくなりやすい
（その分壁の断熱材は厚くしてたりするけどそれでも窓の影響は大きい
よって一般論として角の方が温熱環境は不利で、中住戸の方が有利
（断熱性能を表すUA値は住戸毎に設定違うからデベに確認

・採光、眺望、コーナーサッシ
コーナーサッシはテンション上がる
朝日夕陽を受けられる、雨の日は変わらん
日中～夕方まで順光で景色が見える、雨の日は変わらん
（リセール時内見で景色が綺麗に見えやすい

・価格
なぜか南信仰がまだまだ多い日本では比較的価格がお手頃

※景色配置の差がない事を前提にしてた一般的な北東への評価です
　ここでは淀川や梅田の夜景が見える中層以上の南がリセールも強いと思います