パークホームズ溝の口ミッドイーストってどうですか？

[匿名さん]

パークホームズ溝の口ミッドイーストについての情報を希望しています。
197戸のマンションがたつようです。
スーパーや小学校も近くて共有施設も充実しているので気になっています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F2103/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154434


所在地：神奈川県川崎市高津区坂戸１丁目２３２－２（地番）
交通：東急田園都市線「溝の口」駅　徒歩15分
　　　東急大井町線「溝の口」駅　徒歩15分
　　　南武線「武蔵溝ノ口」駅　徒歩15分

間取：2LDK～４LDK
専有面積：60.90平米～77.89平米
バルコニー面積：9.43平米～15.20平米

売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：総合地所株式会社
販売代理：株式会社長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：一般販売対象戸数197戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上7階
用途地域：工業地域

駐車場：総戸数 197戸 に対して 敷地内平面 79台
駐輪場：総戸数 197戸 に対して226台
バイク置場：総戸数 197戸 に対して4台

竣工時期：2025年1月下旬竣工予定
入居時期：2025年3月中旬入居予定

販売予定時期：2023年11月中旬販売予定

土地権利／借地権種類：所有権

敷地面積：7,032.06平米
建築面積：3,203.69平米
延床面積：15,310.92平米

M.I.D.X
田都の次代へ、美しき中枢へ。

田都レジデンスの新たな理想をめざして。

新しい価値観が生まれ、
ライフスタイルも多様化する時代に。
家族時間をもっと豊かに暮らせる場所をつくりたい。
たどり着いたのは東急田園都市線「溝の口」東口エリア。
都心のそばで水や自然が交差し、
歴史・文化に彩られたダイバーシティな街。
7,000平米超の壮大な街区に描くのは、
多彩なスタイルをアップデートする大規模レジデンス。
さあ人生を街ごと楽しむ待望のステージへ。

-「渋谷」駅や「大手町」駅へダイレクトアクセス、2駅3路線が利用可能
- スーパーマーケット徒歩1分、小学校徒歩２分の生活圏
-「溝の口」駅から本物件までフラットアプローチ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報を追記しました、。管理担当 2023/06/07】

[61: マンション掲示板さん]

>>59 匿名さん

工業地域の下階って日当たり劣悪ですか？
駅15分離れても工業地域なんて残念です。

[62: 匿名さん]

直床ですか？今時新築マンションを買うのに直床なんて考えられないです。
いくら防音材が入ったとしても所詮板一枚、中に空間がないと遮音性は劣ります。
この物件は今週見学しに行こうと思ってましたが、やめます。

[63: 坪単価比較中さん]

品確法の遮音性能評価でもそうですが、少なくとも公的には直床のほうが二重床よりも遮音性は優れているとされてますよ。
二重床の遮音性能評価が低くなる要因は中の空間のせいで発生する太鼓現象によるものなので、逆の理解をされていませんか？
二重床はそれなりのコストをかけないと音問題が発生するので、今の相場と照らし合わせるとこの坪単価で二重床を持ってくるほうがむしろ不安です。

[64: 匿名さん]

>>63 坪単価比較中さん
パークハウス鷺沼で直床のほうが二重床より遮音性が優れていると説明されていた方でしょうか。文章の書き方が似ていたものでそう感じました。
その時のご説明では、二重床は直床より床スラブを５㎝厚くしないと同等の遮音性が出せないので、階高が低く床スラブを厚くできない最近のマンションでは二重床より直床が良いというご説明だったと理解しています。
逆に言えば階高が高いマンションでは床スラブを厚くすることで二重床にできるということですよね。

[65: 通りがかりさん]

>>61 マンション掲示板さん
まぁ良い訳がないですよね。
建設地南側には複数の工場と集合住宅(7、8階相当、築40年前後の築古マンションなど)がありますから南側でも暗いし、建て替えにより環境変化リスクもあります。
内側の棟では自分のマンションからの日影が相当掛かります。駅徒歩15分、日当たり無し、工業地域でZEHじゃないこの物件を買うメリットは0に近いかと。
スーパーマルエツLOVEな方がターゲットですかね。

[66: マンコミュファンさん]

>>64

こちらを読んでみてください
https://hamatawa.com/soundproof/

[67: マンション検討中さん]

サウスレジデンスの前にあるマンションの影になってる部屋4列くらいは露骨に価格が低かったです。(価格幅の一番低い額がその部屋って感じ)
値段以外のメリットないです。

[68: 匿名さん]

>>67 マンション検討中さん

工場前には安くても住みたくない。駅から徒歩5分とかなら良いけど、値段加味しても無しと判断しました。

ドレッセ鷺沼レジデンスやプラウド青葉台(田都ユーザー)か、東横線・田都の両方が使いやすいアールブラン武蔵新城テラス、もしくは南武線でコスパ重視ならセントラルエアシティが良い比較じゃないかな。

[69: マンション掲示板さん]

規模の割に注目度が低いですね

川崎駅徒歩16分、矢向8分のクレストレジデンス川崎神明町が長期販売価格で坪330万だから同じ価格帯のここもマッタリとしか動かない気がする

[70: 評判気になるさん]

今日のモモレジさんのブログ記事でも触れられてたけど、管理費はパッと見で平米180円で今どき安いって思うけど、給湯器等リースの強制永遠徴収の3,014円/月を含めると平米40円くらい実質の管理費って上がるんですよね…。

[71: 匿名さん]

給湯器等リースの強制永遠徴収…（笑）
年間36,168円は大きいと思います。
一般的にはマンションの給湯器は設備として売主負担で設置するものが、リースにする事で売主側のコストを抑えているのでしょうか？

[72: 名無しさん]

溝口駅ではややリーズナブルな価格の印象。
マンション前にプラスチック工場があるので駅くらやや遠いのと工場が要員かと思います。駅まで15分ですがバスを使うほどではないです。
ただ三井、長谷工、物件名も無難なので売却時にはスペック、資産価値はあり。今後も資産価値が落ちないエリアかなと思います。3LDK中心で最も需要がある間取りです。グランドメゾンの間取りに比べるとこちらが圧倒的に住みやすいです。
周辺には小学、中学、高校があり都内に実家がない世帯にはかなり需要があると予想します。

[73: マンション掲示板さん]

>>72 名無しさん
ここから駅までのバスってありましたっけ？
駅遠で特に尖った点もなく、スペックも低めとか一番リセールに困る物件ですよ。資産価値重視の方はここを選ばずより駅に高い中古を買った方が幸せになれると思います。

[74: 通りがかりさん]

近所に住んでいて一時期検討しましたが、以下の理由で見送りました。
・ZEHでない
・駅から遠い
・溝の口駅から最短ルートで向かうと夜は暗い道を通る(かつ歩道もあまり整備されていない)
・思ってる以上に向きによっては工業地域と近い
・スペックに対しての価格は高く感じた

[75: 匿名さん]

設備は置いておいたとしても、
駅まで徒歩１５分の距離でこの価格帯は選択肢から外れてしまいますね。
駐車場も半数以下。みなさんも書かれているように工業地域でもあり
なかなか苦戦しそうですよね。

[76: 口コミ知りたいさん]

>>75 匿名さん
1期の売残りが7戸あって1ヶ月以上売れてない。
先週、1期2次の販売が１戸だけ。
人気物件でこれだけ大規模なら1期2次でも抽選漏れを拾うために普通は沢山売りに出すのに１戸って
やばいくらい売れてないですね

[77: 匿名さん]

みなさんのご意見を拝見するとマイナス要素を払拭するような特徴づけが欲しいところですね。
例えば納得感のある価格設定、他にはない共用施設やサービス、高グレードな設備仕様、子育てをサポートする体制等々。

[78: マンション掲示板さん]

>>77 匿名さん
一番はやはり価格でしょうね。溝の口は便利ですから徒歩15分で坪280みたいな価格設定で、しっかり坪300万を切ってくれば仕様が低くても売れるはず。
今だと隣駅の駅近中古とかより高く感じてしまう。
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishitakatsu/nc_73851513/

[79: eマンションさん]

>>78 マンション掲示板さん

そういえば溝の口徒歩14分、津田山3分ののプレミストが最近ありましたね
今年頭まで分譲しててその時は坪240万とかだったっけ？
この物件もそれに近い価格でも良かったのかも

[80: 名無しさん]

>>79 eマンションさん
まさにおっしゃる通り。それが一つの目安と思っています。相場が10%ほど上がっている&新築プレミアム入れて坪285万くらいが妥当かと思いました。
上記のsuumoのリンクはまさにプレミスト津田山ですが、新築未入居60平米5560万なのでこちらと比較すると魅力的に映ります。
ここは現状だと何も強みがない典型的な郊外駅遠マンションになっていてちょっと厳しいですね…