パークホームズ溝の口ミッドイーストってどうですか？

[匿名さん]

パークホームズ溝の口ミッドイーストについての情報を希望しています。
197戸のマンションがたつようです。
スーパーや小学校も近くて共有施設も充実しているので気になっています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F2103/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154434


所在地：神奈川県川崎市高津区坂戸１丁目２３２－２（地番）
交通：東急田園都市線「溝の口」駅　徒歩15分
　　　東急大井町線「溝の口」駅　徒歩15分
　　　南武線「武蔵溝ノ口」駅　徒歩15分

間取：2LDK～４LDK
専有面積：60.90平米～77.89平米
バルコニー面積：9.43平米～15.20平米

売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：総合地所株式会社
販売代理：株式会社長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：一般販売対象戸数197戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上7階
用途地域：工業地域

駐車場：総戸数 197戸 に対して 敷地内平面 79台
駐輪場：総戸数 197戸 に対して226台
バイク置場：総戸数 197戸 に対して4台

竣工時期：2025年1月下旬竣工予定
入居時期：2025年3月中旬入居予定

販売予定時期：2023年11月中旬販売予定

土地権利／借地権種類：所有権

敷地面積：7,032.06平米
建築面積：3,203.69平米
延床面積：15,310.92平米

M.I.D.X
田都の次代へ、美しき中枢へ。

田都レジデンスの新たな理想をめざして。

新しい価値観が生まれ、
ライフスタイルも多様化する時代に。
家族時間をもっと豊かに暮らせる場所をつくりたい。
たどり着いたのは東急田園都市線「溝の口」東口エリア。
都心のそばで水や自然が交差し、
歴史・文化に彩られたダイバーシティな街。
7,000平米超の壮大な街区に描くのは、
多彩なスタイルをアップデートする大規模レジデンス。
さあ人生を街ごと楽しむ待望のステージへ。

-「渋谷」駅や「大手町」駅へダイレクトアクセス、2駅3路線が利用可能
- スーパーマーケット徒歩1分、小学校徒歩２分の生活圏
-「溝の口」駅から本物件までフラットアプローチ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報を追記しました、。管理担当 2023/06/07】

[41: 匿名さん]

オンライン説明会の案内がありましたね。価格発表もありそうで楽しみです。

[43: 検討板ユーザーさん]

長谷工物件ばっかり。

[44: マンコミュファンさん]

>>42 検討板ユーザーさん
リモートが定着する会社は良いのですが、最近は出社回帰の会社も多いですからね、6～7割出社とか。
徒歩15分は距離にすると裕に1km以上、主要駅だと駅着いてからホームまでさらに5分近くかかることも。最近は猛暑もひどく真夏はまさに苦行。それよりは一駅外して駅近を取るという選択肢の方が合理的に思えたりもする。その人の価値観と生活スタイル次第ですが。

[45: 検討板ユーザーさん]

猛暑の15分はきついので木陰ある経路通るといいです。溝の口方向行かずに近くのファミマまで出て二ヶ領用水沿いを行けば大きめの木の陰があってマシです。本当に辛いときは、府中街道まで出て市バスに乗るのもいいです
溝の口方向は影がないので、中々つらい

一番のおすすめは高津駅駐輪場まで自転車ですが、各家庭２台分無いし

[46: マンション検討中さん]

最近は、大手町、丸の内界隈のプライマリー上場企業本社勤務者や、情報通信業勤務者は、週2出社が多いので、以前は徒歩10分こだわりがあったが、主要駅なら15分で、駐車場が安い物件を好む傾向があるみないですね！

[47: 匿名さん]

>32

販売開始の1～２か月前にモデルルームオープンして、予定価格を伝えて希望住戸を調整してってのが一般的。その前に物件告知して来場者をつのる。ここは郊外で駅からも距離があるから集客に苦労するって判断かな。

ちなみに大規模物件だと引き渡しの１年以上前から販売ってのは普通。

[48: 匿名さん]

アクセス重視の人には向かないかもしれませんが、

周辺は静かで住みやすそうかなと感じます。

その分、共用施設が充実しているのかもしれませんね。

治安も問題なく、子育て環境としてもよさそうなので検討しやすいかな。

[49: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん

ちょっと願望入ってるなこの書き込みは。
週2出社だろうが徒歩15分はきついよ。通勤するために1日30分歩くとか無理すぎる。いつ出社に戻るかもわからないのに。だいたい主要駅だろうが駅遠物件の資産性は怪しい、よっぽどスペシャルな立地でない限り駅遠は避けた方が無難。駅近中古の方がまだいいと思う。

[50: 匿名さん]

>40

理事会開くには狭いような。マンションって管理組合による住民自治が基本。この規模で集会室を設けないってのはデベの姿勢がわかる。

[51: 匿名さん]

駅まで徒歩１５分という立地なので、アクセスはけして良いとは言えない。
大規模マンションだとしても、駐車場はもう少しないと足りないのではないでしょうか。
駐輪場はサイクルポートがあるので何とかなりそうですが・・・。
共有施設は充実してそうですが、価格はどれくらいになるでしょうね。

[52: 匿名さん]

予定販売価格5400万円台～9500万円台※100万円単位
ということで、やはり高めなのかな…と思います。
駅までの距離があるので、
もう少しリーズナブル目になるのかなと予想されていた方も多かったのでは。
パークホームズなので、
建物自体はしっかりしているかと。

[53: マンション検討中さん]

パークホームズ、特に郊外物件はかなりスペック落としてくる印象しかないけど…。

[54: 口コミ知りたいさん]

>>52 匿名さん
こんな駅遠で坪単価300万か…
マンションのスペックが良ければまだ許せるが、流石にこれはちょっとな。バスもないしキツすぎる。
ドアドア時間や価格差を考えたら津田山、久地、宿河原の駅近中古でも良いとなるわ…

[55: 評判気になるさん]

>>54 口コミ知りたいさん

宮前台とか鷺沼の中古も、ちょっとお値段上がるけど十分競合になるだろうし辛いな…

[56: 匿名さん]

実際に駅から歩いてみたけどイトヨまではそんなに歩いた感じはせず、プラウドまではまだ許容範囲、そこを越えると殺風景になってこのマンションまで歩くのはきつかった。

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん

プラウドではなく、グランドメゾンだった。

[58: 口コミ知りたいさん]

センターレジデンスとかの条件悪めの部屋で坪300万切る位ですかね。
最高価格は角部屋4LDKとかルーバル付きっぽいので例外として中住戸でもそこそこしそう。南向き坪330万とか。

徒歩距離の割には高いかな？位で溝の口だしこんなもんじゃないですかね。
アールブランとかセントラルエアシティみたいな南武線物件でもそこそこしますし。
相場がグランドメゾンに追いついて来ましたね。

[59: 匿名さん]

最寄り駅まで徒歩15分。結構離れた距離ですよね。
価格はもう少し安いかなと思っていましたが、意外と高めですね。
相場というよりはパークホームズだからなのかもしれません。
下階であれば手が届きそうかな。

[60: 通りがかりさん]

>>53 マンション検討中さん
仰る通り。立地的には溝の口ですから川超えて二子玉川あるし郊外ってほど田舎じゃないけど、まぁ残念な事に今どきの新築マンションのくせにタンクレストイレじゃなくタンクありトイレで直床って、、、
まさしく超コストカット物件ですね。おまけにZEH採用してないし。駅15分で330万前後って買う人いるのかな。

[61: マンション掲示板さん]

>>59 匿名さん

工業地域の下階って日当たり劣悪ですか？
駅15分離れても工業地域なんて残念です。

[62: 匿名さん]

直床ですか？今時新築マンションを買うのに直床なんて考えられないです。
いくら防音材が入ったとしても所詮板一枚、中に空間がないと遮音性は劣ります。
この物件は今週見学しに行こうと思ってましたが、やめます。

[63: 坪単価比較中さん]

品確法の遮音性能評価でもそうですが、少なくとも公的には直床のほうが二重床よりも遮音性は優れているとされてますよ。
二重床の遮音性能評価が低くなる要因は中の空間のせいで発生する太鼓現象によるものなので、逆の理解をされていませんか？
二重床はそれなりのコストをかけないと音問題が発生するので、今の相場と照らし合わせるとこの坪単価で二重床を持ってくるほうがむしろ不安です。

[64: 匿名さん]

>>63 坪単価比較中さん
パークハウス鷺沼で直床のほうが二重床より遮音性が優れていると説明されていた方でしょうか。文章の書き方が似ていたものでそう感じました。
その時のご説明では、二重床は直床より床スラブを５㎝厚くしないと同等の遮音性が出せないので、階高が低く床スラブを厚くできない最近のマンションでは二重床より直床が良いというご説明だったと理解しています。
逆に言えば階高が高いマンションでは床スラブを厚くすることで二重床にできるということですよね。

[65: 通りがかりさん]

>>61 マンション掲示板さん
まぁ良い訳がないですよね。
建設地南側には複数の工場と集合住宅(7、8階相当、築40年前後の築古マンションなど)がありますから南側でも暗いし、建て替えにより環境変化リスクもあります。
内側の棟では自分のマンションからの日影が相当掛かります。駅徒歩15分、日当たり無し、工業地域でZEHじゃないこの物件を買うメリットは0に近いかと。
スーパーマルエツLOVEな方がターゲットですかね。

[66: マンコミュファンさん]

>>64

こちらを読んでみてください
https://hamatawa.com/soundproof/

[67: マンション検討中さん]

サウスレジデンスの前にあるマンションの影になってる部屋4列くらいは露骨に価格が低かったです。(価格幅の一番低い額がその部屋って感じ)
値段以外のメリットないです。

[68: 匿名さん]

>>67 マンション検討中さん

工場前には安くても住みたくない。駅から徒歩5分とかなら良いけど、値段加味しても無しと判断しました。

ドレッセ鷺沼レジデンスやプラウド青葉台(田都ユーザー)か、東横線・田都の両方が使いやすいアールブラン武蔵新城テラス、もしくは南武線でコスパ重視ならセントラルエアシティが良い比較じゃないかな。

[69: マンション掲示板さん]

規模の割に注目度が低いですね

川崎駅徒歩16分、矢向8分のクレストレジデンス川崎神明町が長期販売価格で坪330万だから同じ価格帯のここもマッタリとしか動かない気がする

[70: 評判気になるさん]

今日のモモレジさんのブログ記事でも触れられてたけど、管理費はパッと見で平米180円で今どき安いって思うけど、給湯器等リースの強制永遠徴収の3,014円/月を含めると平米40円くらい実質の管理費って上がるんですよね…。

[71: 匿名さん]

給湯器等リースの強制永遠徴収…（笑）
年間36,168円は大きいと思います。
一般的にはマンションの給湯器は設備として売主負担で設置するものが、リースにする事で売主側のコストを抑えているのでしょうか？

[72: 名無しさん]

溝口駅ではややリーズナブルな価格の印象。
マンション前にプラスチック工場があるので駅くらやや遠いのと工場が要員かと思います。駅まで15分ですがバスを使うほどではないです。
ただ三井、長谷工、物件名も無難なので売却時にはスペック、資産価値はあり。今後も資産価値が落ちないエリアかなと思います。3LDK中心で最も需要がある間取りです。グランドメゾンの間取りに比べるとこちらが圧倒的に住みやすいです。
周辺には小学、中学、高校があり都内に実家がない世帯にはかなり需要があると予想します。

[73: マンション掲示板さん]

>>72 名無しさん
ここから駅までのバスってありましたっけ？
駅遠で特に尖った点もなく、スペックも低めとか一番リセールに困る物件ですよ。資産価値重視の方はここを選ばずより駅に高い中古を買った方が幸せになれると思います。

[74: 通りがかりさん]

近所に住んでいて一時期検討しましたが、以下の理由で見送りました。
・ZEHでない
・駅から遠い
・溝の口駅から最短ルートで向かうと夜は暗い道を通る(かつ歩道もあまり整備されていない)
・思ってる以上に向きによっては工業地域と近い
・スペックに対しての価格は高く感じた

[75: 匿名さん]

設備は置いておいたとしても、
駅まで徒歩１５分の距離でこの価格帯は選択肢から外れてしまいますね。
駐車場も半数以下。みなさんも書かれているように工業地域でもあり
なかなか苦戦しそうですよね。

[76: 口コミ知りたいさん]

>>75 匿名さん
1期の売残りが7戸あって1ヶ月以上売れてない。
先週、1期2次の販売が１戸だけ。
人気物件でこれだけ大規模なら1期2次でも抽選漏れを拾うために普通は沢山売りに出すのに１戸って
やばいくらい売れてないですね

[77: 匿名さん]

みなさんのご意見を拝見するとマイナス要素を払拭するような特徴づけが欲しいところですね。
例えば納得感のある価格設定、他にはない共用施設やサービス、高グレードな設備仕様、子育てをサポートする体制等々。

[78: マンション掲示板さん]

>>77 匿名さん
一番はやはり価格でしょうね。溝の口は便利ですから徒歩15分で坪280みたいな価格設定で、しっかり坪300万を切ってくれば仕様が低くても売れるはず。
今だと隣駅の駅近中古とかより高く感じてしまう。
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishitakatsu/nc_73851513/

[79: eマンションさん]

>>78 マンション掲示板さん

そういえば溝の口徒歩14分、津田山3分ののプレミストが最近ありましたね
今年頭まで分譲しててその時は坪240万とかだったっけ？
この物件もそれに近い価格でも良かったのかも

[80: 名無しさん]

>>79 eマンションさん
まさにおっしゃる通り。それが一つの目安と思っています。相場が10%ほど上がっている&新築プレミアム入れて坪285万くらいが妥当かと思いました。
上記のsuumoのリンクはまさにプレミスト津田山ですが、新築未入居60平米5560万なのでこちらと比較すると魅力的に映ります。
ここは現状だと何も強みがない典型的な郊外駅遠マンションになっていてちょっと厳しいですね…

[81: 匿名さん]

マイナス要素（駅までの距離）を払しょくするようなこと、となると
やっぱり物件価格についてじゃないでしょうかね…皆さんが触れられているように。
いいマンションだと思うし、
共用施設もとてもいいので魅力的ではありますが
まだ駅までの距離を埋めるほどではないかなぁ。
もう一声安ければ。

[82: 匿名さん]

公式サイトでは、小学校への近さ、商業施設への近さというのを大きなアピールポイントにしていますね。
駅の距離よりも
子育てしている人が暮らしやすい環境をアピールしているように思いました。
駅までのアクセスはクリアしなければならないと思うけれど、
毎日通勤する必要がない形態でのお仕事の方だったらアリなのかも…。

[83: 通りがかりさん]

新築といえどこの立地でこの価格であれば、BELISTA溝の口やザ・タワー&パークス田都の方が良くないですかね？空き部屋もちょいちょい出てますし、武蔵新城も徒歩圏内なので資産価値的にも良いかなと。

[84: 匿名さん]

周辺は静かで住みやすい環境ですね。
教育施設が近いので、子育ても安心なのかなと思います。
あとはマンションから駅までの距離が徒歩15分であることをどう考えるか。
自転車で行けばすぐですが、歩くと考えるとちょっと遠いんですよね。

[85: マンション検討中さん]

>>84 匿名さん
今日みたいな雪の日は絶望的だよな。夏は死ぬほど暑いし徒歩15分は大変だよ。見学の時は初めての道で気持ちもワクワクしてるから気にならないけど、住んでから毎日そこを通るのはきついよ。

[86: 匿名さん]

>>雪の日は絶望的
たしかに徒歩で歩く時間が長い分、天候不良の時は最悪といえるでしょう。ただ、雪が降るのってめったにありませんからそれほど心配はいらないと思います。
慣れてしまえば案外１５分も早いもんですよ。いい運動にはなりますが、夏の暑い日は別ですね。自転車で行くか検討したほうがいいかもしれません。

[87: 名無しさん]

>>76 口コミ知りたいさん
1期1次の発売日は昨年11月頃に確か４５戸位を販売して売れ残りの先着順が7戸だったのに、、、
現在ホームページ拝見したところ1期の先着順が１１戸に増えてるんですね。キャンセルが出てだいぶ苦戦してるようにお見受けします。大規模物件&三井不動産のブランドがあっても場所が悪いと売れない不良債権物件になってしまいそうな気配がプンプンしますね。
買われた方は参考までにこちらのマンションの何が良くて購入に至ったのか知りたいところです。

[88: 評判気になるさん]

>>86 匿名さん
いろんな賃貸に住んできた自分の経験からすると、案外歩けて早いと感じるのは12分(1km)まだだった。それを超えると一気に辛くなる。ここは大規模マンションだし溝の口駅も大きい駅。マンション出るまで3分、駅のホームまで2分は最低でもみておいた方が良い。実質駅20分だからそれなりに覚悟がいるぞ。

[89: 名無しさん]

>>88 評判気になるさん
実際に購入検討をして現地からマンションまで歩いてみました。現地から駅前の東急ストアまでの入り口で約15分といったところでした。おっしゃるとおりマンションも大きいのでプラス2分以上はかかるでしょうからやはり玄関から電車乗るまでは20分は少なくともかかるでしょうね。

[90: eマンションさん]

>>75 匿名さん
裏のプラスチック工場は24時間稼働だと聞きました。近くの部屋は一部二重窓らしいです。ただ工業製造の臭いは気になるところかと