パークホームズ溝の口ミッドイーストってどうですか？

[匿名さん]

パークホームズ溝の口ミッドイーストについての情報を希望しています。
197戸のマンションがたつようです。
スーパーや小学校も近くて共有施設も充実しているので気になっています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F2103/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154434


所在地：神奈川県川崎市高津区坂戸１丁目２３２－２（地番）
交通：東急田園都市線「溝の口」駅　徒歩15分
　　　東急大井町線「溝の口」駅　徒歩15分
　　　南武線「武蔵溝ノ口」駅　徒歩15分

間取：2LDK～４LDK
専有面積：60.90平米～77.89平米
バルコニー面積：9.43平米～15.20平米

売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：総合地所株式会社
販売代理：株式会社長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：一般販売対象戸数197戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上7階
用途地域：工業地域

駐車場：総戸数 197戸 に対して 敷地内平面 79台
駐輪場：総戸数 197戸 に対して226台
バイク置場：総戸数 197戸 に対して4台

竣工時期：2025年1月下旬竣工予定
入居時期：2025年3月中旬入居予定

販売予定時期：2023年11月中旬販売予定

土地権利／借地権種類：所有権

敷地面積：7,032.06平米
建築面積：3,203.69平米
延床面積：15,310.92平米

M.I.D.X
田都の次代へ、美しき中枢へ。

田都レジデンスの新たな理想をめざして。

新しい価値観が生まれ、
ライフスタイルも多様化する時代に。
家族時間をもっと豊かに暮らせる場所をつくりたい。
たどり着いたのは東急田園都市線「溝の口」東口エリア。
都心のそばで水や自然が交差し、
歴史・文化に彩られたダイバーシティな街。
7,000平米超の壮大な街区に描くのは、
多彩なスタイルをアップデートする大規模レジデンス。
さあ人生を街ごと楽しむ待望のステージへ。

-「渋谷」駅や「大手町」駅へダイレクトアクセス、2駅3路線が利用可能
- スーパーマーケット徒歩1分、小学校徒歩２分の生活圏
-「溝の口」駅から本物件までフラットアプローチ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報を追記しました、。管理担当 2023/06/07】

[21: 周辺住民さん]

>>20
多摩川は近くないよ。1km以上あるよ。いい加減しつこいです。他所でやってください。

[22: 評判気になるさん]

>>19 匿名さん
グランドメゾンは内廊下と吹き抜けでちょっと間取に癖があるのがね
こっちは冷凍庫置き場あるとは言え良くも悪くも普通の田の字ですし

大きなマイナスが駅距離とはっきりしていて、他はこういうのでいいんだよ感あるのでサクッと売れそうな気がする
物件名も無難だし

[23: 匿名さん]

駅から徒歩15分だし、完売まで3年はかかると思います。戸建でも最近は駅遠は避けますよ。

[24: 匿名さん]

特徴ごとにプランが分けられているのはなかなか気が利いているなと思う反面、どの特徴も取り入れたプランがあれば一番いいのにとも思うのでした。欲張りでしょうか。
特に特徴があるなと思ったのは、家事動線楽々プランです。普通ならリネンルームと洗面室を兼ねたりすることが多いと思うのですが、ここのはまったく別の場所。シューズインクローゼットとも繋がっているのは意外でしたが、何か利点があるのですか？

[25: 通りがかりさん]

ミツトヨの近くに住んでいます。この立地はスーパーも学校も近くて便利ではありますが、駅から歩くと20分くらいは覚悟したほうが良く、かなりの駅遠になります。あまり駅を頻繁に利用しない方なら良いとは思いますが、通勤がある方は現地を確認されることをお勧めします。バスもあまりなく、結構辛いと思います。

[26: 匿名さん]

溝の口駅まで徒歩１５分。。実際にはもう少しかかるかも。
毎日歩くのはちょっと遠いかな～と思います。
自転車で駅まで行けば苦痛ではないですが、マンションの駐輪場が少ないですね。
１家庭２台分もない感じ。ここに決めたいと感じるポイントが少ないかなと感じました。

[27: 匿名さん]

25さんの投稿にあるように、スーパーと学校が近いのが1つの魅力なのでしょう。スーパー1分、小学校2分はかなりの好条件だと思います。中学校も近いもよう。

13さんの投稿も気になりました。バス路線から離れている、駐車場が少ないという点。地元の人を対象としているのかな？このマンションは。
規模的には197戸だから地元の検討者だけでは埋まらない気もしますが。お値段的にはどうなのでしょう？駅近くよりはもちろんお安いのでしょうけど。

[28: 周辺住民]

197戸マンションと知ったときはテンション上がったのですが…落ち着いて考えると駅徒歩15分、工業地域（本物件は工場隣接）、南向きは接道しておらず眺望も残念とウィークポイントが多い気がします。
駐輪場台数も不安です。この駅距離なら1世帯1.5台以上は自転車所有するのでは？
上記にあるように小学校、スーパーまでの距離くらいしか今のところ良いところがないような。

あとは結局価格次第ですが、坪280～くらいにはなってしまうんでしょうね

[29: 名無しさん]

>>28 周辺住民さん
徒歩3分の差で坪単価100万も差がつきますかね
まぁつくような気がしないでもないな

[30: eマンションさん]

>>29 名無しさん
グランドメゾンとの差ということでしょうか？
あちらは坪340前後～の認識だったのでそこまで差は出ないかと思ってます。

とはいえ駅徒歩3分の差だけでなく、グランドメゾンは内廊下、ZEH、戸境壁RC等の仕様面も高スペックですからね、
正直なところ100万くらい差がつかないと本物件は厳しいなあという印象です

[31: ご近所さん]

グランドメゾンとは竣工時期が1年以上違いますし、円安進行も加わった原価高騰の影響を受けているので、多少のスペック差は時間が埋めてしまうかもしれませんね。
８年前のブランズ溝の口レジデンス(駅徒歩５分)が新築時坪275と今となっては信じられない価格なので時間が一番残酷です。

[32: 匿名さん]

2023年11月中旬販売予定なのですか、ずいぶん早い告知のように思えますが検討するには早いほど良いでしょうか。
それでも価格や詳細が明らかになるのは販売時期の寸前で、ずっと先になるのでしょうけど。
もしや完成後販売か？と思いましたが、完成も25年1月とのことですから、時間的に余裕のある方向けかなと思います。
価格が決まる頃には物価も安定しているといいですね。

[34: 匿名さん]

ハザードマップをまだ見てないんですけど、浸水に関してはどういう状況になってるんでしょう？
地図を見ると地形的には陸上競技場あたりは危なさそうですがこの辺は大丈夫そうな気もしましたが。
ただまあ安心はできないので避難所の場所なども抑えていた方が良いと思います。
完成までまだまだ先ですが、購入時期が遅れると入居も遅れていくことがあるので完成すぐに入居したい人は早めに行動ですね。

[35: 名無しさん]

>>34 さん
坂戸小の付近に浸水域の看板あったような気がします。3mとかそのあたりの表記だったような、また寄る機会あれば見てみます。
物件のグラウンドレベル上がってれば大丈夫だし、そうでなくても止水板でどのくらいまでカバーできるかは営業さんから説明あるでしょうし

2階以上でいっておきましょう

[36: 匿名さん]

今は線状降水帯と言うみたいです。少し前のゲリラ豪雨。

被害がわからないので、2階以上だと安心できます。
あと備蓄はどうなっているんでしょうか。どこかに災害時の何か備蓄があると安心できるんですが。

[37: マンション掲示板さん]

最近、直床の物件が多いですが、ここは二重床？
それとも直床ですかね？

[38: 検討板ユーザーさん]

公式サイト等に床の仕様の記載はなかったと思います。とすると、直床なのかなと予想します。７階建てですしね。
あとはすごい細かいところですがバルコニーの立板高が気になります。

[39: 匿名さん]

共用施設が充実しているようですが、ユーティリティスペースとは何でしょう。
説明では多目的に使えるマルチな空間となっていて、ヨガをする写真がイメージフォトとして使用されていますがマンション内のサークル活動（？）で利用する施設ですか？

[40: 匿名さん]

いろいろと使えるんでしょうけれど、
マンションの管理組合の理事会とか、そういうので使うことはありそう。
予約をすれば、だれでも借りられるフリースペース？
使い方は色々とあると思いますよ。

[41: 匿名さん]

オンライン説明会の案内がありましたね。価格発表もありそうで楽しみです。

[43: 検討板ユーザーさん]

長谷工物件ばっかり。

[44: マンコミュファンさん]

>>42 検討板ユーザーさん
リモートが定着する会社は良いのですが、最近は出社回帰の会社も多いですからね、6～7割出社とか。
徒歩15分は距離にすると裕に1km以上、主要駅だと駅着いてからホームまでさらに5分近くかかることも。最近は猛暑もひどく真夏はまさに苦行。それよりは一駅外して駅近を取るという選択肢の方が合理的に思えたりもする。その人の価値観と生活スタイル次第ですが。

[45: 検討板ユーザーさん]

猛暑の15分はきついので木陰ある経路通るといいです。溝の口方向行かずに近くのファミマまで出て二ヶ領用水沿いを行けば大きめの木の陰があってマシです。本当に辛いときは、府中街道まで出て市バスに乗るのもいいです
溝の口方向は影がないので、中々つらい

一番のおすすめは高津駅駐輪場まで自転車ですが、各家庭２台分無いし

[46: マンション検討中さん]

最近は、大手町、丸の内界隈のプライマリー上場企業本社勤務者や、情報通信業勤務者は、週2出社が多いので、以前は徒歩10分こだわりがあったが、主要駅なら15分で、駐車場が安い物件を好む傾向があるみないですね！

[47: 匿名さん]

>32

販売開始の1～２か月前にモデルルームオープンして、予定価格を伝えて希望住戸を調整してってのが一般的。その前に物件告知して来場者をつのる。ここは郊外で駅からも距離があるから集客に苦労するって判断かな。

ちなみに大規模物件だと引き渡しの１年以上前から販売ってのは普通。

[48: 匿名さん]

アクセス重視の人には向かないかもしれませんが、

周辺は静かで住みやすそうかなと感じます。

その分、共用施設が充実しているのかもしれませんね。

治安も問題なく、子育て環境としてもよさそうなので検討しやすいかな。

[49: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん

ちょっと願望入ってるなこの書き込みは。
週2出社だろうが徒歩15分はきついよ。通勤するために1日30分歩くとか無理すぎる。いつ出社に戻るかもわからないのに。だいたい主要駅だろうが駅遠物件の資産性は怪しい、よっぽどスペシャルな立地でない限り駅遠は避けた方が無難。駅近中古の方がまだいいと思う。

[50: 匿名さん]

>40

理事会開くには狭いような。マンションって管理組合による住民自治が基本。この規模で集会室を設けないってのはデベの姿勢がわかる。

[51: 匿名さん]

駅まで徒歩１５分という立地なので、アクセスはけして良いとは言えない。
大規模マンションだとしても、駐車場はもう少しないと足りないのではないでしょうか。
駐輪場はサイクルポートがあるので何とかなりそうですが・・・。
共有施設は充実してそうですが、価格はどれくらいになるでしょうね。

[52: 匿名さん]

予定販売価格5400万円台～9500万円台※100万円単位
ということで、やはり高めなのかな…と思います。
駅までの距離があるので、
もう少しリーズナブル目になるのかなと予想されていた方も多かったのでは。
パークホームズなので、
建物自体はしっかりしているかと。

[53: マンション検討中さん]

パークホームズ、特に郊外物件はかなりスペック落としてくる印象しかないけど…。

[54: 口コミ知りたいさん]

>>52 匿名さん
こんな駅遠で坪単価300万か…
マンションのスペックが良ければまだ許せるが、流石にこれはちょっとな。バスもないしキツすぎる。
ドアドア時間や価格差を考えたら津田山、久地、宿河原の駅近中古でも良いとなるわ…

[55: 評判気になるさん]

>>54 口コミ知りたいさん

宮前台とか鷺沼の中古も、ちょっとお値段上がるけど十分競合になるだろうし辛いな…

[56: 匿名さん]

実際に駅から歩いてみたけどイトヨまではそんなに歩いた感じはせず、プラウドまではまだ許容範囲、そこを越えると殺風景になってこのマンションまで歩くのはきつかった。

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん

プラウドではなく、グランドメゾンだった。

[58: 口コミ知りたいさん]

センターレジデンスとかの条件悪めの部屋で坪300万切る位ですかね。
最高価格は角部屋4LDKとかルーバル付きっぽいので例外として中住戸でもそこそこしそう。南向き坪330万とか。

徒歩距離の割には高いかな？位で溝の口だしこんなもんじゃないですかね。
アールブランとかセントラルエアシティみたいな南武線物件でもそこそこしますし。
相場がグランドメゾンに追いついて来ましたね。

[59: 匿名さん]

最寄り駅まで徒歩15分。結構離れた距離ですよね。
価格はもう少し安いかなと思っていましたが、意外と高めですね。
相場というよりはパークホームズだからなのかもしれません。
下階であれば手が届きそうかな。

[60: 通りがかりさん]

>>53 マンション検討中さん
仰る通り。立地的には溝の口ですから川超えて二子玉川あるし郊外ってほど田舎じゃないけど、まぁ残念な事に今どきの新築マンションのくせにタンクレストイレじゃなくタンクありトイレで直床って、、、
まさしく超コストカット物件ですね。おまけにZEH採用してないし。駅15分で330万前後って買う人いるのかな。

[61: マンション掲示板さん]

>>59 匿名さん

工業地域の下階って日当たり劣悪ですか？
駅15分離れても工業地域なんて残念です。

[62: 匿名さん]

直床ですか？今時新築マンションを買うのに直床なんて考えられないです。
いくら防音材が入ったとしても所詮板一枚、中に空間がないと遮音性は劣ります。
この物件は今週見学しに行こうと思ってましたが、やめます。

[63: 坪単価比較中さん]

品確法の遮音性能評価でもそうですが、少なくとも公的には直床のほうが二重床よりも遮音性は優れているとされてますよ。
二重床の遮音性能評価が低くなる要因は中の空間のせいで発生する太鼓現象によるものなので、逆の理解をされていませんか？
二重床はそれなりのコストをかけないと音問題が発生するので、今の相場と照らし合わせるとこの坪単価で二重床を持ってくるほうがむしろ不安です。

[64: 匿名さん]

>>63 坪単価比較中さん
パークハウス鷺沼で直床のほうが二重床より遮音性が優れていると説明されていた方でしょうか。文章の書き方が似ていたものでそう感じました。
その時のご説明では、二重床は直床より床スラブを５㎝厚くしないと同等の遮音性が出せないので、階高が低く床スラブを厚くできない最近のマンションでは二重床より直床が良いというご説明だったと理解しています。
逆に言えば階高が高いマンションでは床スラブを厚くすることで二重床にできるということですよね。

[65: 通りがかりさん]

>>61 マンション掲示板さん
まぁ良い訳がないですよね。
建設地南側には複数の工場と集合住宅(7、8階相当、築40年前後の築古マンションなど)がありますから南側でも暗いし、建て替えにより環境変化リスクもあります。
内側の棟では自分のマンションからの日影が相当掛かります。駅徒歩15分、日当たり無し、工業地域でZEHじゃないこの物件を買うメリットは0に近いかと。
スーパーマルエツLOVEな方がターゲットですかね。

[66: マンコミュファンさん]

>>64

こちらを読んでみてください
https://hamatawa.com/soundproof/

[67: マンション検討中さん]

サウスレジデンスの前にあるマンションの影になってる部屋4列くらいは露骨に価格が低かったです。(価格幅の一番低い額がその部屋って感じ)
値段以外のメリットないです。

[68: 匿名さん]

>>67 マンション検討中さん

工場前には安くても住みたくない。駅から徒歩5分とかなら良いけど、値段加味しても無しと判断しました。

ドレッセ鷺沼レジデンスやプラウド青葉台(田都ユーザー)か、東横線・田都の両方が使いやすいアールブラン武蔵新城テラス、もしくは南武線でコスパ重視ならセントラルエアシティが良い比較じゃないかな。

[69: マンション掲示板さん]

規模の割に注目度が低いですね

川崎駅徒歩16分、矢向8分のクレストレジデンス川崎神明町が長期販売価格で坪330万だから同じ価格帯のここもマッタリとしか動かない気がする

[70: 評判気になるさん]

今日のモモレジさんのブログ記事でも触れられてたけど、管理費はパッと見で平米180円で今どき安いって思うけど、給湯器等リースの強制永遠徴収の3,014円/月を含めると平米40円くらい実質の管理費って上がるんですよね…。