グランドメゾン武蔵小杉の杜ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

グランドメゾン武蔵小杉の杜についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/musako/concept/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154417

所在地：神奈川県川崎市中原区今井西町139番1他（地番）
交通：東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅徒歩12分
　　　JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩12分

間取：2LDK ～ 4LDK
専有面積：57.52平米 ～ 84.87平米
バルコニー面積：1.77平米 ～ 16.88平米
サービスバルコニー面積：0.91平米 ～ 7.12平米
ルーフバルコニー：22.52平米 ～ 48.75平米
テラス面積：16.49平米 ～ 22.36平米
アルコーブ面積：無し
トランクルーム面積：0.35平米 ～ 0.36平米

売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

総戸数：271戸（他に管理事務室1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上5階建
用途地域：第一種中高層住居専用地域

駐車場：109台（平置き10台、機械式99台)／未定
駐輪場：554台（ラック式152台、二段式402台)／未定
バイク置場：4台／未定

完成(竣工)予定：2025年4月下旬
入居(引渡)予定：2025年7月下旬

販売スケジュール：2024年1月販売開始予定

建ペイ・容積率：60%・200％

敷地面積：9,990.93平米
建築面積：6,109.80平米
建築延床面積：24,186.07平米

武蔵小杉 × 積水ハウス × 杜の邸宅という新風景を築く住価値を。

-敷地面積約9,900平米超の豊かな杜
-小・中学校に近接（徒歩2分）川崎市立今井小学校・川崎市立今井中学校（通学校）
-全271邸 5階建て3棟構成
-風雨や外気に晒されない屋内廊下設計
-神奈川県初 長期優良住宅認定予定×ZEH-M Oriented認証予定
-顔が鍵になる解錠システム NEC顔認証採用
-家族時間を育む設備を標準装備 家事時短アイテム
-「武蔵小杉」駅徒歩12分
-「渋谷」駅へ直通18分 日中時13分
-「横浜」駅へ直通15分 日中時14分

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[763: 口コミ知りたいさん]

>>757 マンコミュファンさん
申し込みしている部屋を販売対象にしない理由は無いと思います。殺到しており抽選になるようなら、なおさら。

[764: 匿名さん]

>>743 検討板ユーザーさん
第１期の販売戸数が90戸だとすれば90戸/271戸＝33％なので一般的には高からず、低からずの普通の数字だと思います。それをさすが積水というのは違和感を感じてしまいましたが、武蔵小杉だと第１期の振り出し戸数が全体の30％を超えると人気物件ということになるのでしょうか。

[765: eマンションさん]

71戸で18戸売出して10戸、15%しか売れなかったライオンズに比べれば大分マシでは
横須賀線メインで東横線は徒歩15分なので別の駅感はちょっとあるけど

[766: 名無しさん]

>>763 口コミ知りたいさん
同条件の部屋がどこも人気なら第２期以降に値上げして売られる可能性もあるのでは？

[767: マンコミュファンさん]

>>766 名無しさん
それも考えようですが、すでに幾度のアンケートという名の駆け引きを終えての価格設定になっており、人気間取りは価格引きあまり下げずに販売しています。

営業担当のリソースもあるので、1期で目星つけてる優良客同士が潰しあうより、1期の実績つくった方がいいでしょう。

仮に自分の希望間取りが、人気殺到で敢えて1期で販売しないとか、そんなことやるなら私は別の会社から家を買いますね。

まあ、上記は私も営業さんにはお伝えしています。お互いに駆け引きですね。ま、1期無理なら別の目星つけてる分譲に申込するまでなので。

[768: マンション掲示板さん]

>>767 マンコミュファンさん

今日、希望の部屋を申し込んできましたが
抽選にならないように調整するとのこと

抽選はあってないようなものだと思います

1期で販売しないということはないと思います。

[769: マンション掲示板さん]

>>746 さん

今井小、今井中の通りは非常に道幅が狭く、一方通行ですが自転車が爆走していたり、歩道はデコボコがあるのであまり安心して通れる道のりではないですよ。
駅からマンションまでの道を歩いてみたら分かりますが、きれいなのは区役所までで、府中街道からその道に入ると狭くなります。
また、今井小、今井中は非常に伝統を重んじる学校ですので、共働き家庭ですと非常に大変な思いをすることが多いですのでご留意ください。

[770: 評判気になるさん]

販売戸数91とHPに出ましたね。
どのくらい第一期で売れるのか楽しみです。

[771: 匿名さん]

>>770 評判気になるさん

92戸みたいですよ。

[772: マンション検討中さん]

>>771 匿名さん
ほー90戸供給とはさすがですね。8割捌けても70戸越えか。
日医大跡地のタワーが出たら割安感出るでしょうし、竣工完売は余裕そうですね。
板状大型マンションとしての個性がしっかりあるいいマンションだと思います。素直にあっぱれ

[773: マンション検討中さん]

まじかこの価格でここまで動くんか、、
時代は大きく変わったんだなぁ、、、
自分の意識が価格上昇についてきてないぜ

[774: マンション検討中さん]

武蔵小杉駅遠の非タワマン3LDKで余裕の9000万超えですか。。。

[775: eマンションさん]

そして駅徒歩10分強

[776: マンション検討中さん]

今日から一期の登録ですかね？
一期は間に合わず、二期以降を検討しているので、どの程度売れてしまうのかドキドキしてます。

[777: 名無しさん]

>>769 マンション掲示板さん

在校生の保護者ですが、伝統を重んじる学校なので共働き家庭が大変とは具体的にどんな物事を指して仰ってるのでしょうか？
他校と比べて、伝統からくる大変な要素など無いと思いますのでかなり疑問に感じるのですが。むしろ、PTA役員決めなどが全く無く、完全任意なので他校より相当ラクさせてもらってる認識です。

[778: マンション検討中さん]

登録ってどれくらいかかるのでしょうか？
担当に聞くのを忘れてしまいました。

[779: マンション掲示板さん]

この静寂な雰囲気いいですね。
明日ですね。

[780: マンション検討中さん]

私は価格が懸念で、だいぶ早い時期に一旦一期を見送りました。
ただあれこれ物件をみていくと7000万?8000万円台の価格帯の物件は立地仕様的に？な物件しかなく、相場の上昇を飲み込まないと買えないなと感じています。皆さんはいかがでしたか？

[781: 匿名さん]

>>778 マンション検討中さん

2時間くらいのようです。

[782: 通りがかりさん]

9000万出すなら中古の駅前タワマンですね。
QOLも資産性も全然違います。後悔なきよう。

[783: 通りがかりさん]

提携ローン以外って使えるのかしら？

毎度付き合いのあるところでお願いしたいんですが。直接聞いた方が早いかしら？

物件に対して105%のオーバーローンで、手付金は最終金で返還してもらえそうかしら？

[784: 通りがかりさん]

駅前タワマン（70㎡～）はもはや9000万では買えないかと
住宅ローン控除や仲介手数料含めた比較も必要でしょうし中古市場も厳しいですよ。

[785: eマンションさん]

締切間際に空いてるところ差し込みます。明日の午前中も予定空けています。

[786: マンション検討中さん]

静かですね…

契約者、少なかったのでしょうか？

[787: eマンションさん]

>>777 名無しさん
横から。

PTA役員やったら卒業式で良い席用意してあげる、というルール設けてる学校ですからね…

[788: 匿名さん]

>>780 マンション検討中さん

同じくです。

高いなと思い一度見送り、青葉台、鷺沼あたりも見たりしましたが決めきれず。結局こちらに戻ってきてしまいそうです。

二期はいい場所が残ってないのかな？と思うと、後悔してます。

[789: 評判気になるさん]

>>787 eマンションさん

そういう嘘を投稿しないの

[790: 検討板ユーザーさん]

ここに決めました！同じ方いらっしゃいましたら、よろしくお願いします。

[791: 評判気になるさん]

>>790 検討板ユーザーさん
自分も倍率1倍で決まりました。
長年この辺に住んでいて、
やっと住み替えたいと思う物件に出会ったので、
決まってよかったです。
入居はまだだいぶ先ですが、
決めた方よろしくお願いします。

[792: 口コミ知りたいさん]

>>790 検討板ユーザーさん

わたしもこちらに決めました！
よろしくお願いします。

[793: マンション検討中さん]

9000万以上の物件買って支払っていける層って世帯年収いくらくらいなんですかね。最低でも1600万とかでしょうか。

[794: 名無しさん]

>>788 匿名さん

いいことかどうか分かりませんが、まだまだよさそうなお部屋が、価格帯まんべんなく残ってそうです。

これからの検討でも十分間に合うと思います！

[795: 匿名さん]

>>793 マンション検討中さん
自己資金の額とか子どもの人数とか、いろいろな条件にも左右されるけど。
一般的に言われてる「年収の5～7倍が目安」と考えるなら、1300万～1800万ですねぇ。

[796: 評判気になるさん]

>>795 匿名さん
子どもいたら時短でかなり年収下がることを考慮するとなかなか大変な数字ですね。ボリューム層である30歳前後でこの世帯年収の家庭がいるというのはすごい世の中ですね。

[797: 匿名さん]

今日は重要説明会でしたね！私が参加したクールで、30組ぐらいでしたでしょうか。
いよいよ契約ですね。
年齢層は比較的高い印象でしたね。もちろん若い方もいらっしゃいましたが。

[798: 口コミ知りたいさん]

>>797 匿名さん
2027年くらいまで賃上げ賃上げ、2030年になれば初任給は30万越えダブルインカムは当たり前。

[799: eマンションさん]

>>797 匿名さん

こちらは20組ちょっとでした。
たしか2回くらいでしたので、50戸くらいの販売ですかね。

[800: eマンションさん]

>>799 eマンションさん
個別や別日、同時契約もあるみたいですね、

[801: 通りがかりさん]

説明会3回だと思ってましたが、2回なんですかね？
私は10時でした。30組くらいかな。

[802: 名無しさん]

>>801 通りがかりさん

3回ですよ

[803: 検討板ユーザーさん]

>>802 名無しさん
ありがとうございます。それならば本日で70～80組の説明を終えている形になりますね。

[804: 通りがかりさん]

すでに30%ほど販売ですか。。すごいですね。

[805: 匿名さん]

794さんがまだまだよさそうなお部屋が満遍なく残っていそうで、これからの検討でも十分間に合うと仰っていたのでどうなのかなと思いましたが、説明会の参加者が70～80組ならまずまず順調な滑り出しでよかったです。

[806: マンション検討中さん]

>>802 名無しさん

3回だったんですね！失礼いたしました。

[807: 名無しさん]

>>805 匿名さん

混乱させて申し訳ありません。
かなり希望が分散しているようで、まだまだご希望の住戸があるのでは？ということでした。

説明会行ってまいりましたが、人気の無さはまったく感じませんでした！

[808: 名無しさん]

>>795 匿名さん

年収もそうですが、資産がどれくらいあるかによって変わってくるのではないでしょうか
うちは都内のマンション7000万で売る予定にしてます。

[809: 名無しさん]

未だクローズで予約をとってて、これだけ進捗してるのはすごい、、、しかも駅距離そこそこあるのに。

[810: 検討板ユーザーさん]

二期のMR予約はいつから開始ですかね。
HPの更新が無く、ずっと待っております。

[811: 名無しさん]

>>810 検討板ユーザーさん

土曜日が契約会なので、翌週くらいから開始するのでは？と思っております！
そうすると、今週から予約開始でしょうか？

[812: 匿名さん]

>>811 名無しさん

私は日曜日に契約会です！いろんな日程あったんですね

[813: 名無しさん]

>>812 匿名さん

契約者ではないのですが、スケジュールを拝見したら記載があったので、土曜日なのかと思ってました！

思っていたより契約者が多く、分散してるのかもしれないですね…

[814: eマンションさん]

3月に、第2期9戸ですか！今回の残りですかね？先着なくて残念です…

プラウド元住吉も3月頃とのことですので、それに合わせてきたのかもしれないですね。

[815: マンコミュファンさん]

>>814 eマンションさん
9戸は率直に少ないですね。とりあえず完売したいだろうから、苦労してるのかな。

[816: マンコミュファンさん]

>>814 eマンションさん

今回のキャンセル分は、その下の1期2次っていう1戸だけかと。

[817: マンション検討中さん]

サイトの住戸表に、ご契約済とかはいつ反映されるんでしょうね、反映されると分かりやすくなりますね。

[818: 通りがかりさん]

>>817 マンション検討中さん
契約会終わってからでしょうね。
1期2次のお部屋、9490万円ということで、少し値下げされてるぽいです。

[819: 検討板ユーザーさん]

>>818 通りがかりさん
1期2次のお部屋は恐らくイースト東向きの部屋かと思われます。
でしたら値段変わらずです。

[820: マンション検討中さん]

流石にこの段階での値下げは弱気すぎますよ。

[821: 匿名さん]

>>820 マンション検討中さん
1期1次で販売してる間取りには9490万円の部屋は無かったので、私の勘違いでした。1期1次の抽選落ちた人の救済と理解しました。
だとするなら、1期の販売は積水の圧勝ですね。

[822: 評判気になるさん]

東横線沿い
東住吉小の反対側に
マンション建設予定地を
見つけました、
今井南町です。
帝人小杉寮あと
事業者は近鉄不動産です。

[823: 評判気になるさん]

東横線沿い
東住吉小の反対側に
マンション建設予定地を
見つけました、
今井南町です。
帝人小杉寮あと
事業者は近鉄不動産です。

[824: 通りがかりさん]

>>823 評判気になるさん
すでにスレありますよー。ご興味あればこちらで。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/689312/

[825: 検討板ユーザーさん]

>>824 通りがかりさん
ナイス営業

[826: 通りがかりさん]

デフレ感覚が抜けきれなくて、そのうち下がるって10年思い続けました。
そろそろ間違えを認める時期に来てるのでしょう。

ただし真実は、
不動産価格が上昇してるのではなく、
カネの価値が下がってるだけでしょうね。

[827: マンコミュファンさん]

>>821 匿名さん
抽選落ちって
実際抽選ってあったのでしょうか？
営業さん同士で抽選にならないようにすると聞いたのですが

[828: 匿名さん]

>>827 マンコミュファンさん
戸数が多いタイプは振り分けられるけど、
ルーフバルコニー付きとか角部屋とかの何部屋かは抽選が避けられなさそうって言ってましたよ。

[829: マンション検討中さん]

>>827 マンコミュファンさん
間取りを選ぶのは購入する人の権利

[830: 匿名さん]

>>826 通りがかりさん
この10年はマイナス金利、金融緩和でした。それがいよいよ終わろうとしてます。金利がある世界になり影響がどう出るかですね。

[831: eマンションさん]

>>826 通りがかりさん

ここ数年、もしかすると今年天井がくるのかな？と思ってます。

直近で買った人はすぐに下落傾向になり最初は辛いでしょうが、グッとこらえることが大事ですね。そのためにも、後悔のない物件を購入したいものです。

[832: eマンションさん]

明日契約ですね！

楽しみです！！！

[833: 口コミ知りたいさん]

>>830 匿名さん
日本の場合、賃金が低すぎですのでそれが改善されることが金利と共存していく前提です。
金利上がっても可処分所得が増えれば問題ないのです。主人と家内とか言ってる1人柱のシニア層はともかく、夫と妻、ダブルインカムの30代40代なら1億程度の物件今しか買えず、それで金利上がっても所得が増えるので逃げ切れます。
そもそも、日本が金利上げられるような国になれば、初任給から年収500万、30代で家庭を持ってダブルインカムとなれば30代で世帯所得1500から2000万です。その頃のグランドメゾンの価格が1億下回るイメージが湧きません。

ということで購入を決断しており、金利に怯える今、むしろいい買い物ができたと思います。

5年くらい前、東京オリンピックがあるので2020年から不動産が下がるとか言われ、結果はどうたったでしょうか？

[834: 検討板ユーザーさん]

https://x.com/estate_rabo/status/1750658658177052915?s=46

これは中古だけで、この物件は関係ない？

[835: 検討板ユーザーさん]

>>834 検討板ユーザーさん

管理規約案の計画見ると、15年くらいは大丈夫な気がします。30年後は怪しいです。

[836: eマンションさん]

>>835 検討板ユーザーさん
ありがとうございます！
その場合途中で値上げの検討することになるのかと思いますが、15年後にどのくらい上げれば妥当か分かりますでしょうか？
かかる費用の想定が採算があうのか知っておきたいので、教えていただけますとありがたいです。

[837: 検討板ユーザーさん]

>>836 eマンションさん

申し訳ありませんが、そこまではわかりません。
一応30年目までは黒になってますが、その時点でぎりぎりな感じです。（15年ごとの大規模修繕予定）

[838: 入居予定]

1次1戸売り出しって事は91戸売れたと言うことでしょうか？

[839: 入居予定]

>>838
間違えました
1期2次です

[840: 匿名さん]

>>833 口コミ知りたいさん
私は難しい事はわからないですが、この10年でマンション価格がドンと上がったのは金融緩和のタイミングでした。なのでそれが終わるなら何か変化があると思ってます。オリンピック後に下がるとは私は思ってませんでした。
金利が上がれば借入額も下がりますので買いたくても買えない圧力と人手不足の圧力、ダブルインカム層の増加など色々絡んで今後どうなるのかなという感じです。
そう言えば知り合いにベースアップしたけど、管理費など上がって右から左なんて笑えない話がありましたね。食費も光熱費も上がってますよ、可処分所得が上がっても右から左な気もしますね。

[841: マンコミュファンさん]

>>828 匿名さん
そうなんですね
営業さんによって言うことが違うんですね
力関係ですかね

ルーフバルコニーの部屋を購入しました
(いくつかあるので書きます)

「第一希望は他の方が希望しても他に誘導します。その代わり
第二、第三希望の部屋は他の方が希望していらっしゃるので希望しないでいただけますか」と言われました

なので、抽選はないと思ったんですが
うちしか希望がなかったのかなと今思いました

[842: 名無しさん]

>>841 マンコミュファンさん

かたくなに抽選の数を教えてくれてなかったので、わたしも抽選はなかったのかな？と思ってます。もともと希望が重複しているといわれてましたが、それも本当かどうか…

70㎡前後のお部屋は、ほぼ同じ条件の部屋が複数残ってるので、抽選にならないように調整はしてる気がします。

[843: 評判気になるさん]

>>839 入居予定さん

さすがに全部売れることはないと思うので、2次の9戸が残り、83戸が売れたのかな？と思ってます。

[844: 匿名さん]

>>835 検討板ユーザーさん
植栽のサポートは2年までになってましたね。まぁ、最初だけって感じか。他の付帯設備も長くて15年くらいまでのサポート。

[845: 検討板ユーザーさん]

>>841 マンコミュファンさん
営業からしたら、一番困るのは優柔不断な客。
2番目3番目の間取りを困難にさせて1番希望に絞らせるのは平気でやってくる。
そっちの方が営業しやすい。

[846: マンション検討中さん]

マンションも修繕積立金を運用したりしないんですかね？オルカン買ったりとか。駅前のミッドタワーは、運用に成功してると噂で聞きました。噂なので分からないんですが。ただ積み立ててるだけじゃ、価値がどんどん下がりますよね。でも運用に失敗したら最悪だから無理なんですかね。

[847: 匿名さん]

>>846 マンション検討中さん
管理組合総会の特別議決事項になりそう。
議決権総数の3/4以上の賛成が得られればできそうだけど、投資とか運用とか聞いただけで拒絶反応を起こすやつやゼロリスクを主張するアホが一定数いるから、難しそうだね。

[848: 口コミ知りたいさん]

>>846 マンション検討中さん

法人でもないのにそんなの嫌だわ

[849: 検討板ユーザーさん]

MR訪問者用のサイトにパンフレットが掲載されてるね。換気システムとか知らなかったから、興味深いわ。

[850: 検討板ユーザーさん]

>>844 匿名さん
植栽だけで管理費＋月1万かな

[851: マンション検討中さん]

>>850 検討板ユーザーさん

1戸あたりですか？

[852: 匿名さん]

>>843 評判気になるさん
過去の販売期において供給済みの住戸を、登録抽選方式にて販売する場合は「再登録」と明記することになっていますので、83戸が成約したという訳ではありません。
また、直ぐに「先着順」で販売しなければいけない訳でもありません。
従って、第１期の成約数は不明ですね。

[853: 通りがかりさん]

>>852 匿名さん

へー、そうなんですね！では、次の2期は1期で出てないところがでるということなんですね。勉強になりました。

まだ一年半以上あるので、きっと焦ってはないのかな？と思います。

[854: マンション掲示板さん]

>>851 マンション検討中さん
yes

[855: マンコミュファンさん]

>>854 マンション掲示板さん
それって、3年目以降1万管理費増やさないと、立ち行かないってことですか？

[856: 名無しさん]

>>844 匿名さん
このサポートとは、長谷工さんによる初期不良のサポートのことだと思います。
植栽のメンテナンスは、毎月の管理費等の収入に対して支出予算内訳に含まれていますよ。

[857: 匿名さん]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694602/


住民スレ作りましたので、こちらもよろしくお願いいたします。

[858: マンション検討中さん]

広域で物件購入を検討しているものです。
こちらは、地元の方の購入が多いのでしょうか。

[859: 通りがかりさん]

>>858 マンション検討中さん

半分以上は地元の人のようです
武蔵小杉に住みたいけど、タワマンは嫌だという人達には待望の大規模マンションなので

[860: マンコミュファンさん]

>>859 通りがかりさん
ありがとうございます。やはりそうなんですね。
東京からの購入を検討してますが、あまりいらっしゃらないですかね…でも、地元の方から選ばれる物件は安心感があります。

ちなみに、こちらは東日本大震災での液状化や2019年の台風の際の影響はなかったとお聞きしましたが、あってますでしょうか。

その点クリアできたら、前向きに検討したく、ご教示いただきたいです。

[861: マンション検討中さん]

>>860 マンコミュファンさん

液状化なし
台風影響なし、でした

斜面なし。新興住宅用の整地も皆無。標高が東隣の今井仲町より僅かに高い

輪番停電しない地区でもあった。役所が近いから。

[862: マンコミュファンさん]

>>861 マンション検討中さん

ありがとうございます！そうなんですね。
すごく心強いコメントです。

前向きに検討したいと思います！