グランドメゾン武蔵小杉の杜ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

グランドメゾン武蔵小杉の杜についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/musako/concept/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154417

所在地：神奈川県川崎市中原区今井西町139番1他（地番）
交通：東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅徒歩12分
　　　JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩12分

間取：2LDK ～ 4LDK
専有面積：57.52平米 ～ 84.87平米
バルコニー面積：1.77平米 ～ 16.88平米
サービスバルコニー面積：0.91平米 ～ 7.12平米
ルーフバルコニー：22.52平米 ～ 48.75平米
テラス面積：16.49平米 ～ 22.36平米
アルコーブ面積：無し
トランクルーム面積：0.35平米 ～ 0.36平米

売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

総戸数：271戸（他に管理事務室1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上5階建
用途地域：第一種中高層住居専用地域

駐車場：109台（平置き10台、機械式99台)／未定
駐輪場：554台（ラック式152台、二段式402台)／未定
バイク置場：4台／未定

完成(竣工)予定：2025年4月下旬
入居(引渡)予定：2025年7月下旬

販売スケジュール：2024年1月販売開始予定

建ペイ・容積率：60%・200％

敷地面積：9,990.93平米
建築面積：6,109.80平米
建築延床面積：24,186.07平米

武蔵小杉 × 積水ハウス × 杜の邸宅という新風景を築く住価値を。

-敷地面積約9,900平米超の豊かな杜
-小・中学校に近接（徒歩2分）川崎市立今井小学校・川崎市立今井中学校（通学校）
-全271邸 5階建て3棟構成
-風雨や外気に晒されない屋内廊下設計
-神奈川県初 長期優良住宅認定予定×ZEH-M Oriented認証予定
-顔が鍵になる解錠システム NEC顔認証採用
-家族時間を育む設備を標準装備 家事時短アイテム
-「武蔵小杉」駅徒歩12分
-「渋谷」駅へ直通18分 日中時13分
-「横浜」駅へ直通15分 日中時14分

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[623: マンコミュファンさん]

>>622 検討板ユーザーさん

プラウド元住吉ウエストもここより高く出ると思われますか？

[624: 口コミ知りたいさん]

>>606 マンション検討中さん

結局、交通(鉄道)の利便性がすべてではなかろうかと。
ただいまやや古めの中古マンションで小杉付近に住んでてもう6年になるけど、移動に関してはこの上なく便利ですよ。この近辺は横浜市の一部界隈のような厳しいアップダウンがないので徒歩や自転車移動も楽ですし。

[625: 匿名さん]

618の方が仰ってるように中小だと安い、ということがあるんでしょうか？
私が見ている限りあまり関係ないのかなと思ったため・・・

[626: 匿名さん]

>>625 匿名さん
原価が上がってる中で安くできるとしたら相当仕様コスト抑えるしかないですよ。小規模ならなおさら安売りする理由がない。

[627: マンコミュファンさん]

>>626 匿名さん

ここは、内廊下にコストかかってそうだけど、それ以外は目立った共用部もないし、そんなにコストかかってなくないか？

そのわりに高いなと印象だけど、積水だからかなと思ってる。

[628: マンション検討中さん]

>>627 マンコミュファンさん
長期優良、耐震等級2、ＺＥＨ、エネファーム、顔認証、内廊下とハザード（多摩川洪水対策）対策など、主に建物の安全性、快適性、災害時の対策に金かかってる印象です。
原価が高騰してるなかで、ここまでハードスペックにこだわってるのは他の物件にない特徴かもしれません。逆に間取り的にはもう少し収納量、広さを確保してほしい。
プラウドは外廊下だけど、定番の田の字で、洗面がリビングインで、廊下短く、収納の効率、居室が広い。

[629: 匿名さん]

能登半島の地震で、家が倒壊するのが怖くて帰れないと避難所でおっしゃってるインタビューを見ていると、やっぱり家の安全性って大事だよなと改めて思いました。
今値段がどれも高くなっている中で、割高かどうかとか、将来値上がりするかとか、コスパいいとか住まいにマネーゲームを持ち込んでる自分にハッとさせられた。

[630: 匿名さん]

今回の地震の状況を見て改めて思うのが、新築マンションに備える仕様として制震・免震装置等、耐震性を高める設備の設置を優先してほしいということ。

昨今の原材料高、人件費高騰でマンション建設にはコストコントロールが必要で理想ばかり言えないのはわかる。しかし日本が地震大国で今後も多くの地域で大地震が発生することは避けられない。
僕の家族も仙台にて東日本大震災で被災したが、マンションに制震装置が付いていたおかげで家財の損傷は一切無かった。(壁紙はビリビリになったようだが…)
いくら豪華な設備を設置したところでマンションの躯体が大きく損傷したり倒壊でもしてしまったらおしまいである。
多くの人にとって住宅は生活の基盤となる。災害によってその生活基盤が脅かされるリスクをできる限り極少化できるといいなと思った。

[631: 検討板ユーザーさん]

ここが耐震等級2なのは、いざというとき避難所になる学校に囲まれてるからも、ひとつの理由かな？と思ってる。
ここに何かあったら、避難が難しくなる人もでてくるかもしれないから。
避難所から近いのは魅力だな、と思いつつも、同じ耐震性なら家にいてもかわらない？と考えたり。

建物は安全だけど、地盤の軟弱さはやっぱり気になる。湾岸タワマン並に深くまで杭を打ってるみたいだし、改めて地盤の弱さを感じた。
対策してるから問題ないともとれるけど、まわりが液状化とかすると、やっぱり生活はかなり困ると思う。

[632: 匿名さん]

>>631 検討板ユーザーさん
私はゼネコンで構造設計を担当しているものですが、逆に５階建ての板状マンションでタワマン並みの長さの杭をうっているとしたら、めちゃくちゃ安全であることがわかりました。情報ありがとうございます。
ちなみに鋼管杭、プレキャストコンクリート杭、地盤との摩擦で支える摩擦杭かとかわかりますか? また具体的に何mで何本うってるのかご存知であれば是非教えてほしいです。

[633: 匿名さん]

>>630 匿名さん
・ここが耐震等級2なのは、いざというとき避難所になる学校に囲まれてるからも、ひとつの理由かな？と思ってる。
ここに何かあったら、避難が難しくなる人もでてくるかもしれないから。
⇒避難所に囲まれているから、避難所がオーバーフローしない為に、避難所レベルの耐震性にしているとのご見解ですが、近接していることが避難所レベルの耐震性を確保する理由となるのはなかなかに飛躍したご見解に思えます。
貴殿の考えからすると近接した物件と50m離れた物件と避難の仕方をわけて考えるということになりますよね?耐震性確保と避難所の距離は関係ないのではないでしょうか。緊急時に距離で線引きするというのは不合理のように思えますが。。。

・避難所から近いのは魅力だな、と思いつつも、同じ耐震性なら家にいてもかわらない？と考えたり。
⇒避難所が近いのは、すぐ駆け付けられるから魅力　これは字面通りの解釈で良いのかと思いますが、、

「同じ耐震性なら家にいてもかわらない」　同じ耐震性というのは、何と何が同じであるとおっしゃっているのでしょうか?
避難所レベルと同じ耐震性をマンションが確保していて、家が安全であるなら、普通は家にいたいものなのではないですか?
辛い避難所での生活を余儀なくさせない為に、耐震性を確保していると素直に解釈した方がよいのではないですか?

[634: 匿名さん]

>>632 匿名さん

横から失礼。詳細はわからないが、確か、30mくらいに140だか150本弱だった記憶。（間違ってたら申し訳ない）

[635: 匿名さん]

>>634 匿名さん
ありがとうございます。杭先端の最深部が30mってだけなのか、平均的にそうなのか。

[636: 検討板ユーザーさん]

>>635 さん
南隣のマンション

[637: 検討板ユーザーさん]

>>632 匿名さん
直接基礎の物件の方が安全ではないのですか？

[638: 通りがかりさん]

>>637 検討板ユーザーさん
地盤が良いところは直接基礎。長い杭を打つと言うことは軟弱地盤なんでしょう。

[639: 口コミ知りたいさん]

>>631 検討板ユーザーさん
比較的大規模なグランドメゾンはほぼ耐震等級2なので積水の方針だと思う

[640: 匿名さん]

武蔵小杉の界隈は基本レッドゾーンなので、杭打ちされて安心ですね。

[641: 通りがかりさん]

>>640 匿名さん
色々考えさせられますね

[642: 評判気になるさん]

>>640 匿名さん

湾岸と同じくらい揺れやすい地盤らしいですね。低層だからよしとするか…

[643: マンション検討中さん]

>>640 匿名さん
川に近い等々力が液状化危険度低いのは何でなんだろう。

小杉タワマンで直接基礎の所あるけど、地下深いところに基礎があるのかな。地上階のみマンションだと杭になるのか。

[644: 匿名さん]

>>643 マンション検討中さん

等々力の界隈は、多摩川が等々力緑地の南を流れていた頃の半島状の土地を砂利採掘場として利用した名残りなので、河川の浸食に耐えてきた強い地盤ということだろうと想像しています。

後者は存じ上げません。

[645: 評判気になるさん]

>>643 マンション検討中さん

このあたりは、もともと田んぼだったところを埋めて作られた土地だから、水を含んだ地盤と聞いたけど？

[646: 匿名さん]

>>645 評判気になるさん

643のマンション検討中さんは今井仲町の話をしていませんが、あなたが仰る「このあたり」は物件の所在地を意味しますか。

[647: 名無しさん]

横浜板は東京23区板と比べてコミュニケーションレベルが下がりますね。偏差値30。

[648: 匿名さん]

たかが素人が地盤で議論して、正しい結論が出るとは思えんね。
地盤が気になる方は田園都市線へどうぞ。

[649: マンコミュファンさん]

>>648 匿名さん

専門家でも正しい予測なんてできませんよ
安心をどう考えるかですね

[650: 評判気になるさん]

>>647 名無しさん

横浜でもないしね。

[651: 匿名さん]

報道で倒壊した家屋に巻き込まれて未だ父親のご遺体が引き上げられない中で、泣きながら呆然としているご家族の姿を見ると、やはり耐震性を高くするということは地震大国日本の住まいとして求められる最低限のスペックかなと思いました。

[652: マンション検討中さん]

・損害保険料算出機構
https://www.giroj.or.jp/ratemaking/earthquake/history_rate.html

この団体の過去からの地震保険の料率の推移をみていくと、より料率が高くなっていることもあり、地震リスクが確実に高くなっていっているのが、よくわかりますね。

https://www.bousai.go.jp/kyoiku/hokenkyousai/jishin.html
https://www3.nhk.or.jp/news/special/saigai/natural-disaster/natural-di...

内閣府のHPでは３０年以内に首都直下型地震が、70%程度の確率で起こるとされ相当な被害が想定されます。
なお熊本地震では、当初30年以内の発生確率1%未満でも生じてしまったことを考えると、ほぼこの先大地震は起こると考えて備えていくべきかと思います。

[653: 名無しさん]

地震がおきるのは明らかだと思うから、耐震性が高い方がいいのはわかる。
ただ、なら地盤も気にするべきなのかな、と悩んでる。
今回の地震で液状化の様子を見てると、あまりにもひどくて、生活へのインパクトは計り知れないと思った。

[654: 検討板ユーザーさん]

>>653 名無しさん

地盤はそれこそ、杭打ちが肝じゃない？
もちろん、不安要素がないことに越したことないけど、そもそも地盤が強くても、耐震等級1のマンションがほとんどだからね。
杭打ちが不安だと思うなら、エリアかえれば？

[655: 通りがかりさん]

>>654 検討板ユーザーさん

検討板なので、こういった不安についても投稿していいものかとお持っておりました。

失礼いたしました。

[656: マンション検討中さん]

>>655 通りがかりさん
地盤悩むなら、当たり前だけど、建物も悩んだ方がいいのでは?

[657: 評判気になるさん]

物流の2024年問題は知ってたが、建設業界も深刻な人手不足で、建設単価と修繕費が見たことないような上昇の仕方と聞きました。

なぜそんな人手不足になるのでしょう。
まだ上昇するのでしょうか？インフレですからってなんですか？

[658: 評判気になるさん]

インフレというなら給料も上がってくれないとやってられませんね。
日本はバブル崩壊後30年間賃上げせず海外生産シフトで空洞化を招き、儲かっても会社に利益を溜めるだけで社員に還元しないから経済が回らず、貧しい国になってしまいましたね。

[659: 評判気になるさん]

>>648 さん

田都沿線の造成地は盛土だらけなのでそれこそ危険

[660: 検討板ユーザーさん]

>>659 評判気になるさん

沿線全てが安全なんてある訳がない
買うところの地盤がどうかを見極める事が重要

[661: 匿名さん]

武蔵小杉のスレには、地盤ネタと冠水ネタが必ず湧いてきますね。笑

[662: 検討板ユーザーさん]

>>661 匿名さん

まぁ大地震のあとだからというのもありますが、先日の元住吉の某物件のオンライン商談で、かなりこの物件を意識した商談展開をしていたこともあり、工作員が騒いでいる可能性もありますわね。

twitterで建築費単価の上昇を危惧する書き込みが、ありましたが、今後工事費が確定する物件はやばいですね。

[663: 匿名さん]

以前このエリアに家族で居住しておりました。
何を間違えたのかこの物件は高すぎますね。ベースは地縁のある地元層向けかと思います。
今井小と今井中推しですが、以前のような質は保てておらず、学級崩壊があるとも聞きます。未就学児がいてこの駅遠は地獄です。また川崎市で駅距離10分ですので、金利が上がり不動産価格が下がれば真っ先に影響を受ける物件です。金利があった時代の坪200万円代になると予測します。あくまでも個人的意見ですが。

[664: 匿名さん]

>>663 匿名さん
ここが高すぎるというのは同意ですが、では今後マンション価格が下がるかといえば昨今の建築費高騰やマンション用地の不足から難しいように思います。
近い将来金利が上がると言われていますが、変動金利は上がっても現行より1％程度高くなるぐらいだろうからその程度であれば売れ行きに大きな影響はないのかなと思います。デべ各社は販売数量を抑えて無理な販売はせず、しっかりと販売利益を確保しながら買える人にだけじっくりっと販売していくので値下がりは期待できないと思います。
現在マンションを購入するタイミングの人は、今販売されている物件の中でベストの選択をするしかないのかなと思います。

[665: 匿名さん]

金利が1%上がればフルローン35年で利息額1000万円は増えますから、物件価格は同程度値下がりするかもしれませんね。

[666: 検討板ユーザーさん]

>>664 匿名さん
今買う方は辛いですね。より一層、本当に価値のある値下がりしにくい物件を選定する必要があるということです。駅遠で特色の無い物件は淘汰されやすいですね。
実は住宅価格は建築物価との相関性は低く、需要側すなわち購入者が買えるかどうかの影響が大きいです。一般的には年収の5倍が適正価格です。今は異次元金融緩和と値上がり期待で7-8倍となっており、調整は入りますね。デベはとてつもない額の借入をしているので、金利が1％上がれば資金回収に走りますのでマンションの値下げ売りが始まります。

[667: 匿名さん]

>>665 匿名さん
大手企業は大なり小なり給料が上がるところもでてきていて、35年間で1000万円（年間30万円）ぐらいの利息額の上昇は吸収されてしまいそうですが。

[668: マンション検討中さん]

>>666 検討板ユーザーさん

メジャーデベの調達金利はかなり低いです。
PJ自体としても、金利上昇も見越して価格付けをしているので、1%あがってもわれわれ消費者への影響とは違うかな？と。
資金回収に走る=値下げ売りは、可能性としては低い、と考えます。

一方消費者は金利があがると、マンション購買意欲は落ちると思います。特にこの１億前後の物件だと、共働きのサラリーマン家庭で、ローン返済に大きな余裕を持っている人は少ないと考えてます。ついては、売却したい人は増える一方で買い手がいないという状況は考えられるかな、と。

[669: 評判気になるさん]

ゼロとは言わんが1%上がる日本経済ってどんな前提なんだろう

[670: 名無しさん]

2週間後にはいよいよ登録ですね！抽選の可能性が高いといわれたので、どきどきしております。

一期でどのくらい売れるのでしょうか？

[671: eマンションさん]

>>668 マンション検討中さん
ちょっとよくわかりません。価格が下がり始めると止まりません。みんな自分だけは損しないように少し安くても早く売ろうとするからです。投機的な購入が多い今は特にです。
そうすると、含み損を抱えて、身の丈を超えた利息返済をすることとなり、本来家族のために使うようなお金が使えず、地獄が始まります。実需で最高値で掴んでも構わないくらいそこに住む魅力があれば別ですが、、

[672: eマンションさん]

3LDK主体ということで、先行のドレッセタワー武蔵小杉やプラウド元住吉ガーデンズと比較すると1000～1500万円高めに感じますが、仕様やグレード踏まえると悪くないんですかね。上記物件見送り、本物件を検討されている方いらっしゃいますか。