グランドメゾン武蔵小杉の杜ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

グランドメゾン武蔵小杉の杜についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/musako/concept/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154417

所在地：神奈川県川崎市中原区今井西町139番1他（地番）
交通：東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅徒歩12分
　　　JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩12分

間取：2LDK ～ 4LDK
専有面積：57.52平米 ～ 84.87平米
バルコニー面積：1.77平米 ～ 16.88平米
サービスバルコニー面積：0.91平米 ～ 7.12平米
ルーフバルコニー：22.52平米 ～ 48.75平米
テラス面積：16.49平米 ～ 22.36平米
アルコーブ面積：無し
トランクルーム面積：0.35平米 ～ 0.36平米

売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

総戸数：271戸（他に管理事務室1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上5階建
用途地域：第一種中高層住居専用地域

駐車場：109台（平置き10台、機械式99台)／未定
駐輪場：554台（ラック式152台、二段式402台)／未定
バイク置場：4台／未定

完成(竣工)予定：2025年4月下旬
入居(引渡)予定：2025年7月下旬

販売スケジュール：2024年1月販売開始予定

建ペイ・容積率：60%・200％

敷地面積：9,990.93平米
建築面積：6,109.80平米
建築延床面積：24,186.07平米

武蔵小杉 × 積水ハウス × 杜の邸宅という新風景を築く住価値を。

-敷地面積約9,900平米超の豊かな杜
-小・中学校に近接（徒歩2分）川崎市立今井小学校・川崎市立今井中学校（通学校）
-全271邸 5階建て3棟構成
-風雨や外気に晒されない屋内廊下設計
-神奈川県初 長期優良住宅認定予定×ZEH-M Oriented認証予定
-顔が鍵になる解錠システム NEC顔認証採用
-家族時間を育む設備を標準装備 家事時短アイテム
-「武蔵小杉」駅徒歩12分
-「渋谷」駅へ直通18分 日中時13分
-「横浜」駅へ直通15分 日中時14分

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[551: 匿名さん]

こちらを購入される方は、永住前提でしょうか。

大変気に入り購入を検討しておりますが、15年くらいで家族構成に変化がありそうなので、売却も視野にいれております。

利益を出したいという思いはないのですが、残債割れのような値崩れは避けたいなと思っております。

あまりこのあたりに土地勘がなく、この辺りの物件の事情が把握できてないため、お詳しい方がいらっしゃればアドバイスをいただきたいです。

[552: マンション検討中さん]

>>551 匿名さん
この地域は大手の社宅が多いので、一定の需要があります。市況次第ですが、残債割れする可能性は低いと思います。駅遠ので、大きな利益は出ないと思いますが。

[553: 職人さん]

武蔵小杉の駅直結のタワマンを賃貸で住んでる目線で書きます。

まず、私なら中古の駅チカタワマンを買います。

駅から遠く、東横線と南武線の乗車口まで徒歩18分、
横須賀線なら25分前に出る必要があります。
わざわざ武蔵小杉で徒歩10分離れて住む意味を感じません
周りにスーパーなどの商業施設がなく不便です。

近くに住んでないとわからないですが、
中原5号線は中原区役所交差点まで一通で車の抜け道になっており
交通量もあるので駅に向かって歩くとき背後から車が来るので
ストレスを感じるかもしれません。

新築がよくて選ぶならドレッセタワー武蔵小杉か新丸子にできるタワマンがいいですが駅直結に住んでからは徒歩3分ですら遠いので、エクラスタワーかパークシティ武蔵小杉のGかMかSの中古を狙います

[554: 匿名さん]

>>553 職人さん
過去の投稿を読むとここがいいと仰ってる方は小学校が目の前にあり住環境が整っていることに魅力を感じているので、そのような方にとてはこちらは駅近の中古タワマン以上の価値があるようです。

[555: 検討板ユーザーさん]

>>552 マンション検討中さん
>>554 匿名さん

ここを選ぶ人とタワマンを選ぶ人とでは価値観が全く違うのでしょうが、住替前提なら都心のタワマンで間取りを妥協したほうが安牌かと。

[556: 匿名さん]

551の質問させていただいたものです。

皆さま、ご回答ありがとうございました。

やはり、売却を考えるなら都内にした方がいいのかな、という思う一方で、こちらの環境を気に入っているので、最後まで考えてみます！

[557: 口コミ知りたいさん]

>>556 匿名さん

555です（実家がグランドメゾンのご近所さんです）。
斜向かいのアルス武蔵小杉が築20年近くて人気なようなので、ここも築15年前後であればまず問題なかろうと思います！556さんにとって良い物件選びになりますように！

[558: マンション検討中さん]

10万単位で価格がほぼ決まったとのことで価格表が送られてきました！
いよいよですね

[559: 評判気になるさん]

>>548 口コミ知りたいさん

4LDKの供給はかなり希少ですからねぇ。

[560: 名無しさん]

>>557 口コミ知りたいさん

ありがとうございます！

[561: 名無しさん]

>>558 マンション検討中さん

まだきておりません…大きな差はありませんでしょうか？

[562: マンション検討中さん]

>>561 名無しさん
大きく下がってる住戸もありましたよ。私は担当者から直接来たので、待ってたら来るかもです。

[563: 匿名さん]

ローン減税新築中古金額違いすぎる
仲介手数料売買金額の3%
管理費修繕費 タワマンだとべらぼうに高い
ちょっとリフォーム
コストで比較すると、中古かえない、、、

[564: 評判気になるさん]

>>563 匿名さん

ローン減税は年収の所得制限があること、3000万控除との併用が不可であることはお忘れなく。
住宅ローン使えて羨ましい。

[565: ただいま検討中]

>>563 匿名さん
武蔵小杉or元住吉　新築9000万、中古8500万タワマン20Fで
5年たった時にどちらのほうがトータルコストが安いのか、が
気になります。中古も値上がり率すごいですね。

[566: 匿名さん]

こことプラウド元住吉ウエスト並行検討してる人、いますか？
全然スケジュールあわない…

検討したものの、こっちにしようとしてる人の意見も教えてほしい。

[567: 検討板ユーザーさん]

>>562 マンション検討中さん

きていたのを見落としてました。
このタイミングでも大きく下げてるのにはビックリしました。

人気がありそうな部屋も含まれてたので、全体のバランスを見て、ということなんですかね？

[568: 匿名さん]

武蔵小杉ほどの知名度、利便性で、売りあえぐならば、各駅停車駅の物件とか買えなくなるよ。
ニーズの受け皿として近隣も広域検討の方も間口が広いと思いますけどね。

[569: マンション検討中さん]

そもそも駅徒歩10分超えてきたら検討外になる層も多いでしょ。特に武蔵小杉の様な交通利便性を売りにしてるような駅の場合。

[570: 評判気になるさん]

営業が立地がいいとよく言うのだけど、それは、地元民にはわかることなの？

駅遠なのに…と思ってしまう。

[571: 匿名さん]

>>570 評判気になるさん
地元の方はこの物件には駅遠をカバーして余りある魅力があると仰っている方が多いです。武蔵小杉は駅近のほうがいいと思っている人は、私のように地縁がない地方出身者なのかもしれません。

[572: 匿名さん]

この相場感の急激な上昇は今後もまだまだ上がるでしょう。
駅前の中古が9000から1億目線ってなってる時点で容易に想像できる。

[573: 名無しさん]

>>571 匿名さん

ここは駅までの道が細すぎてかなり歩きにくさを感じました

[574: マンション掲示板さん]

駐車場は抽選かな？
ここは、車があれば便利そう。

[575: eマンションさん]

>>572 匿名さん

マイナス金利解除となる可能性が高そうですが、
そのような状況でも不動産価格はまだまだ上がると思われますか？

[576: eマンションさん]

>>571 匿名さん
地元の人も多くが魅力的と言ってる訳ではないような
学校が近い位で駅から歩きやすいとか大きい公園とかスーパーはない訳だし

[577: eマンションさん]

>>576 eマンションさん

駅近のタワマンが建っている場所はもともと工場や大企業のグラウンドがあった場所で住居地域ではなかった。
古くからの住居地域では今井地区は大企業の社宅も多く比較的高所得層が住むエリアと地元民は認識している、ということではないでしょうか？

[578: 通りがかりさん]

>>577 eマンションさん

地元民ですが、ご記載の通りです。
交通利便性だけ捉まえれば武蔵小杉でも武蔵中原でもない絶妙な立地ですが、古き良き時代には学区が素晴らしいという評判でした。

[579: マンコミュファンさん]

子育てするにはいい場所だし、
駅前に比べたら若干高低差があって水たまりにはなりにくい。
小杉の東側で育児はしにくいし、
タワマンから小杉小→中学受験、というパターンではないのなら、いいところです。

でもこの相場で買えるか？と言われればそれはなんとも。

[580: 口コミ知りたいさん]

>>577 eマンションさん
そうですね、駅前いまでも大雨だと道路冠水してますよね。
昔は、今井小今井中は川崎の学習院と呼ばれてたと聞きます。いまも良いですし、中学受験は半分以上してますよ。

あと、たしか大昔は南武線の武蔵小杉駅の位置が違ってて、いまの区役所そばにあったんですよね。
だから、古くからの住宅街が西側寄りなのかな

不動産相場の見通し
マンション管理費の適正額

[581: マンション掲示板さん]

マンマニさん的には、こちらは微妙なのかな？

[582: 職人さん]

>>579 マンコミュファンさん

少し伺いたいのですが、579さんが仰ってるのは、
駅から10分以上の場所だと西は子育てしやすいが、東に10分以上だと子育てしにくいということでしょうか？

当方、小杉駅徒歩5分以内の東側に引越してきて1年ほどですが、周囲のことがまだよくわかっておらず、今のところ特に子育てしにくいと感じたことがありません。

駅から離れるに従って子育てしやすさにに東西の差が出るということでしょうか？
どう言ったことで子育てしやすい、しにくいということがあるのか、本物件検討するにあたり、もしよければ具体的に教えていただけますでしょうか？

[583: eマンションさん]

立地が良い？って聞いてるのに回答が小学校が良い、何となく子育てしやすい、だと会話が成り立ってないような…
まぁ広義では立地に含まれるでしょうがマンションの立地という意味では何か違う気がする

このスレ最初の方から地元民の推しが変に強いんですよね

[584: マンション掲示板さん]

>>582 職人さん

東は南武沿線道路の更に東を言っていると思います。
あと、南武線から東に5分ならまだ小杉かなと思いますが、横須賀線から東に5分ではもはや向河原なので、定義明確にしないと話にならないです。

[585: マンション掲示板さん]

>>583 eマンションさん

元々人が住んでいないエリアにはなんかしら理由があるんだけれど、それ話し出すとタワマン民が発狂してスレが荒れ狂うので、当たり障りない書きぶりに留めています。

立地が良いか疑問なら自分の目で見て確かめて疑問に感じたなら見送ればいいだけの話です。

駅近至上主義からすれば立地は悪いのではないでしょうか。立地などというアンニュイな表現をするから議論が発散するので、駅距離に絞って話をするか広く住環境の話をするかいずれかにしてください。

気がするなどという曖昧な表現で自分の価値観を他人に押し付けていることに人間性を疑います。

[586: eマンションさん]

>>580 口コミ知りたいさん

駅前が冠水したのは2019年の台風以外ありましたかね？
記憶にないのですが…

[587: 口コミ知りたいさん]

>>582 職人さん

579では無いですが、おそらくこの方は西の方向に住まわれてるんだと思います。西側は
・道路区画が整っている
・多摩川から遠い
・法政二高はじめ、学校が多い
・大企業の社宅が多い
のに比べ、東側は
・交通量の多い道路がある
・区画が整理されていない
・武蔵小杉に行くまでに踏切を渡る
・多摩川に近い
・建物の密度が高い
という環境から579さんはそのように仰ってるんだと思います。私は以前駅北側に住んでいたので何となくは分かるのですが決して東側の環境が悪い訳でもないのでイメージの問題だと思います。踏切も改良されてよく開くようになりましたし。

[588: 口コミ知りたいさん]

何を優先するかによって、ここの立地への考え方は大分変わるということなのかな？

良さ
・それなりに定評のある学校の近さ
・周辺環境の落ち着き

マイナス
・駅や商業施設までの距離

駅や商業施設が近いと音なんかも気になる人もいるだろうから、距離があるのが良さに感じる人もいるだろうし…
自転車や車で動くこと前提の人ならなおさら。

個人的には、駅徒歩10分ならバランスがとれてて最高だけど、12分なのが悩ましい。

[589: 名無しさん]

ここってコンシェルジュサービスなしですよね？

管理人は、常駐かご存じの方いますか？

[590: マンション検討中さん]

>>583 eマンションさん

地元民なのか、営業なのか…

[591: 評判気になるさん]

>>582 職人さん

地図の通り、東横線・綱島街道の西側は住居専用地域、東側は町工場や事務所などが混在する地域、となっています。住宅地としての環境・質は西側の方が優れている、というのが地元民の感覚ということかと。

[592: 評判気になるさん]

>>590 マンション検討中さん

さてはお前！他物件の営業だな！散れっ！

[593: 職人さん]

>>587 口コミ知りたいさん

ありがとうございます。
駅周辺で生活が成り立ってしまっているので、駅から少し離れた場所に足を運ぶことがほぼなく、行ってみても生活するにあたっての実感が湧かないというのが正直なところでしたので。イメージは何となくわかりました。

「ここだとどこで日々買い物するのかな、徒歩だと荷物大変かな、自転車必須かな、、」などなど、想像してはみるものの、そういったことは実際住んでみないとわからないですね笑

[594: マンション検討中さん]

本気でここ検討してて相当迷ったけど、ここの4LDKと同じぐらいの価格で、学芸大学徒歩15分ぐらいの3LDK（ただし間取り綺麗でちゃんと3部屋使える）の中古マンションを選びました。契約済み。あー、ここ絶対いいマンションだよなぁ。住みたい気持ちあったなぁ。
4LDKの間取りがダメだった（このお金払ってこれかーという意味で）、駐車場優先がなかった（デカい車に乗り換えたいから平置きが良かった）、やっぱり東京都が良かった、が決め手でした。
ちなみに買ったところもデカい車は無理でした。ま、目黒区だしなってことで諦めました。

[595: 口コミ知りたいさん]

登録まで、あと１ヶ月切ってるのか…
皆さん、どうするか決めましたか？

正直まだ迷ってる…

[596: マンコミュファンさん]

>>594 さん

学芸大学は降車客少ないのでラッシュ時には乗車が大変です。すでに満員の電車に無理やり押し込みながら乗車することになるので乗客から嫌な顔をされます。

[597: 検討板ユーザーさん]

>>586 eマンションさん

ニュースになるようなすごい冠水は2019の台風だけですが、降水量が多い雨の日、横須賀線と東横線の間のあたり、道通ったことありませんか？

[598: 検討板ユーザーさん]

恥ずかしながら聞くのですが、こちら購入検討されてる方の世帯年収は1,500万くらいからでしょうか。

すこしかけてるので、背伸びしすぎてるのかなと悩んでます…

[599: マンション掲示板さん]

>>598 検討板ユーザーさん

年齢とか自己資金とか家族構成とかも大事な要素。年収だけでは判断できませんね。

[600: 評判気になるさん]

>>598 検討板ユーザーさん

総合職?総合職の子ども要らない系ワーカホリック世帯じゃないと1,500万を何十年も維持出来ないと思うんですけど、ここの客層ってどんな感じなんでしょう。