ヴェレーナ パレ・ド・クラッセってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ヴェレーナ パレ・ド・クラッセについての情報を希望しています。

公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/v-classe/
所在地：東京都足立区西保木間二丁目1630番1、1635番4（地番）
交通：東武スカイツリーライン「竹ノ塚」駅徒歩15分

間取：3LDK
専有面積：57.10平米～80.20平米
バルコニー面積：6.00平米～16.26平米
オープンエアリビング面積：7.65平米～10.48平米
テラス面積：4.32平米～5.40平米
プライベートガーデン面積：2.52平米～5.34平米
サービススペース面積：1.36平米～2.90平米
ルーフバルコニー面積：30.20平米～32.63平米
エスコートポーチ面積：5.27平米～9.90平米

売主：大和地所レジデンス株式会社
施工会社：大木建設株式会社
設計・監理：インターナショナル岩田企画株式会社
管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社

総戸数：75戸〔他に管理員室、オーナーズラウンジ（集会室）各1戸〕
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上12階建
用途地域・地区：準工業地域、防火地域、準防火地域　第三種高度地区

駐車場：敷地内に41台設置（プライベートパーキング6台、身障者用1台、
　　　　　　　　　　　　　機械式34台）（月額使用料/未定）
駐輪場：敷地内に150台設置（上段ラック式63台、下段スライド式87台）（月額使用料／未定）
バイク置場：建物内に4台設置（使用料/未定）

竣工予定時期：　2025年2月上旬
引渡し可能年月：2025年3月下旬

販売スケジュール：2023年7月中旬

建ぺい率：60%
容積率：272.84%　※面積加重平均による

敷地面積：1,984.21平米（実測・登記簿予定面積・建築確認対象敷地面積）
建築面積：812.59平米
延床面積：5,794.87平米（エレベーターの昇降路の部分66.72平米、共同住宅の共用廊下等の
　　　　　部分216.72平米、自動車車庫等の部分85.24平米、宅配ボックスの設置部分15.98平米、
　　　　　備蓄倉庫の部分11.02平米の容積対象外面積を含む）

BRIGHT CLASS
陽光の贅、優美なる邸。

その情景には､美しい暮らしを愉しむ人がよく似合う｡
晴れやかな陽だまりの中に佇む､優美なるアーキテクチャ｡
陽光あふれる南向きの地に､開放感あふれる住空間を叶えて｡
いま､暮らしの夢を未来へ紡ぐ､輝きの場所へ｡
『ヴェレーナ パレ・ド・クラッセ』､ここに｡

-東武スカイツリーライン「竹ノ塚」駅徒歩圏に誕生する新築分譲マンション。
-全邸南向き、57.10平米～80.20平米、3LDK・70平米超中心。

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

駅には少々距離がありますが買い物や小中学校が近くていい場所ですね。
この地にあったパチンコ屋が廃業して落ち着きがある街になりました。

[2: 匿名さん]

全戸南向きですし、間取は比較的広めになっているということからファミリー世帯がターゲット層
になりそうですね。
家族世帯がたくさん住まれるので、にぎやかになりそう。
駅までは少し距離がありますが、ファミリー世帯向けなら駅までの距離よりも子育てしやすいかというところを重視すると思いますから
それほどデメリットにはならないでしょう。
北千住はガラッと雰囲気もかわりかなり子育て向けになりましたよね

[3: 匿名さん]

どこにできるのか？と思ったらOBの向かい側くらいにできるんですね。
結構駅まであるなぁ…
近くにあるバス停の時刻表を調べたら、
朝の時間はそこそこ本数がある。
その他の時間帯は毎時2本か3本。
バスも使える感じではある。

[4: 匿名さん]

駅まで歩けなくはないけど、今の時期歩くと朝からちょっと…カナ汗
バスか自転車が無難でしょう。
駐輪場が駅の近くに確保できるならば、ですが。
この辺りは、子供がいる人も暮らしやすいのでしょうか？
竹ノ塚はイトーヨーカドーが閉店になってしまったそうですが
買い物環境はどうなんでしょう？

[5: マンション検討中さん]

こちらの物件にしようと思います。

この金額で新築が買えるところは他はないと思います。
シティハウス竹の塚も検討でしたが、目の前が駐輪場で眺望はほぼ無いのでやめました

[6: 匿名さん]

>>5 マンション検討中さん
シティハウスだと同じ広さで2000万違いますからね。
この距離が呑めるなら買いだと思います。
23区内5000万以内って本当に少なくなりました・・

[7: マンション掲示板さん]

>>6 匿名さん　高架下で飲食店が増えるみたいなのでGも怖く15分歩いて静かで眺望がいい方がいいかなと思いました。

[8: マンション掲示板さん]

57平米の最上階てまだあるんでしょうか。

[9: マンション検討中さん]

ガーラレジデンス西新井も建つけど、どっちがいいんだろう？価格的にも同じぐらいの部屋もあるし。
ガーラも西新井徒歩15分ぐらい。ヴェレーナも竹の塚徒歩15分ぐらい。
ここ2つのマンションで比較検討してる人もいるはず。。

[10: 匿名さん]

>>9 マンション検討中さん

どっちもどっち。見た目が好きな方がいいんじゃないでしょうか？部屋の間取りも好み分かれそう。

資産価値で言うならどっちもどっち

[11: マンション検討中さん]

>>9 マンション検討中さん
西新井駅が使えるかどうかはだいぶ違う気がします。
急行停車駅でアリオがあるとか！
広さはこちらの方が取れる感じなんですかね、、？

[12: マンション検討中さん]

>>11 マンション検討中さん
西新井と竹ノ塚では確かに違う気がしますね。

[13: 匿名]

2LDK57平米を検討中ですが、上階に上がるとどれくらい値段変わるのでしょうか。
都内でこの価格と南向きはポイント高いものの、やはり竹ノ塚という立地と駅徒歩15分が気になって踏み切れずにいます。

[14: 検討板ユーザーさん]

>>13 匿名さん

一番上は4600万ほどみたいです。
150～200万くらい上から順に下がっていくみたいです。

何階希望なんでしょうか？
私がみた時は一番上は売れてました

[15: eマンションさん]

>>13 匿名さん
都内でこの価格はあまりないと思いますよ。

駅近で価格を上げるか
駅遠で値段を下げるか
お財布次第かと思います。
15分は歩けない距離ではないと思いますよ

[16: 匿名]

>>14 検討板ユーザーさん
情報ありがとうございます。目安がわかってと助かります。
希望は上階ですが、立地と駅からの徒歩、2LDKの上階にこの価格なら、中階層の3LDKのほうが良いのではないかと思い始めました。

[17: 匿名]

>>15 eマンションさん
確かに都内でこの価格は今はなかなかないですよね。
同程度の価格で駅からバス利用が必要な都下に下がるよりは、竹ノ塚とはいえ23区のこの物件のほうが良いのかなと思っています。

[18: マンション掲示板さん]

>>17 匿名さん

確かに2LDKより下の方で3LDKがいいかもですよね。
ご自身のライフスタイルで選ばれたらいいんでないでしょうか。

ニュースでもやってましたが、バスの運転手が足りなくてバスの路線がどんどん減っているみたいなので、23区内で徒歩で歩けるようなところがいいと思います

[19: 匿名]

売れ行きどうなんでしょうね。
売れ行きが悪ければ値引きされるのかしら？

[20: 匿名]

マンションそのものは良さげですが、駅遠でバス便も少ないのが気になりますね。

[21: マンション検討中さん]

>>19 匿名さん
あと半分くらいでしたよ。

[22: マンコミュファンさん]

まだ着工して間もないこのタイミングであと半分くらいなら良い調子なのかな？と思うのですがどうなのでしょう？

[23: マンション比較中さん]

同じヴェレーナシリーズのヴェレーナグラン北赤羽マナープレイスが早期完売したところを見ると、やはり立地、駅遠が影響して苦戦しているのではないかと…
新築で苦戦しているとなるとリセールは更に期待薄ですね。

[24: 匿名さん]

ヴェレーナシリーズは、マンションそのものは良いのに駅遠が多いのと、大規模修繕前後の修繕積立金（月額）の値上げが高いものの、修繕積立基金の一括徴収は基本的にないようなのですが、実際どうなんでしょうね。

築３０年～４０年のマンションの修繕積立金はマンションの規模や平米数にもよりますので一概には言えないものの、SUUMOの中古マンションを見ていると3LDK70平米で２～３万円のところが多いように見えますが、ヴェレーナは４～５万まで値上げしていくようなので、ローンが終わっても月々の支払が結構続きますね。
その分しっかり管理・修繕されている・されていくと捉えることもできますが

[25: マンション検討中さん]

駅徒歩15分と真夏は厳しそうですが、本数は少ないもののバスもありますし、歩けない距離ではありませんので、駅からバスの距離にある物件よりは良いですね。
何より全戸南向きで囲まれ感もなく日当たりは確実に良いのはポイント高いですね。
コストを抑えるためにコンパクトな作りが多い中、各居室もキッチンも玄関から廊下にかけてもゆとりがある間取りで内装、設備もチープさがなく素敵でした。
唯一トイレの吊戸棚の扉だけは、見た目は分からないのですが、開ける時に意外と軽くてチープさを感じましたがあんなものですかね。
MRはプレミアムフロアの仕様でオプション盛り盛りだったのもあると思いますが、目を引く、印象に残るMRでした。
皆さん、どう感じました？

[26: マンション検討中さん]

城東地区はハザードも液状化も心配な上に、足立区でもとりわけ竹ノ塚の治安に不安が残り、とてもじゃないけど安心
して暮らせるとは思えず、価格に釣られそうになりましたが候補から外しました。

・足立区の平均所得水準は全国より低い
・生活保護率が高い
・教育水準が低い、給食費滞納率が高い
・団地が多く中国人、フィリピン人、他外国人が多い
・組事務所あり、拘置所あり、昨年抗争事件あり
・オウム真理教の後継団体アレフの信者の集団生活施設が同じ保木間にあり。公安調査庁公表
・神戸連続児童殺傷事件の犯人元少年Ａの酒鬼薔薇聖斗が近くの花畑団地に住んでいた。現在は不明
・住所となる保木間の地名の由来が縁起が良くない。
　→かつてこの一帯は低湿地帯にあって、土地を開拓する際に木の柵を作って土を流れないようにして柵の間の土地を保ったこと、というのが有力らしいが、「ホキ（ホギ）」という言葉が崖（特に崩れやすい川崖）を意味する古語でもあり、どちらにしても状態の悪い土地であることを暗に示している。

[27: 匿名さん]

>>26 マンション検討中さん

これはこのマンションになんの意味があっての投稿でしょうかか。笑
過去の話をしていてもしょうがないのでは、、、

嫌ならやめればいい
好きなら購入すればいい。ただそれだけでは

[28: 口コミ知りたいさん]

>>27 匿名さん

オウム真理教の後継団体アレフの信者の集団生活施設が同じ保木間にあるのは、現在進行形ですね。

[29: 評判気になるさん]

>>27 匿名さん

私は良いことも悪いことも共有して、皆さんのご意見を聞きたい。
悪いことは生活する上で留意しておきたい。

[30: 評判気になるさん]

ここにしようと思っていますが、私も>>26に書かれていること、特にハザードは本当に大丈夫なんだろうかと気掛かりです。今日も地震がありましたし、2025年7月に大災害が来るとの予知夢もありますしね。入居して数ヶ月でローンだけが残って住めなくならなければいいのですが…

一方で購入するのならやはり資産価値は駅遠のため上がらずとも極端に下がることがなければいいなと思っています。
駅も綺麗になり、駅前の再開発でどれだけ活性化されるか、どんなお店が入るのか、文教大学も誘致済みで若者が行き交えば、世代交代で良くなっていって欲しいなと、願わくば噂ほど悪くないよねから、あの時地盤や悪い噂に不安もあったけどあの価格で買えて良かった！今なら買えない！と将来思える位上がって欲しい。

[31: マンション検討中さん]

人気がある物件はこのマンコミュもレスがいっぱいついていますが、自分が検討している物件が過疎ってるのも寂しいよね。

ここそこそこ良い物件だと思うのですが、皆さんが対象外、踏み切れない理由を知りたいです。
やはり、足立区のイメージなのか、駅遠か、価格か、外観や名前が趣味ではないのか、売主や管理会社なのか、そもそも足立区を物件検索条件に入れていないから知られていないだけなのか、何でしょうね。

[32: マンション検討中さん]

初見です。先週に内見しにMRへ行きました。妻が猛烈に物件の魅力に惚れて明日にでも購入を検討しています。そこで皆様にお聞きしたい事があります。20年～25年くらいで資産としてはどれくらい価値が残りそうでしょうか？
これから竹ノ塚駅周辺は開発など入り少なからず今よりかは活気ずくかと予想します。
未来の事は不透明ではありますが、皆様のご意見いただけると助かります。

[33: 検討板ユーザーさん]

>>32 マンション検討中さん

オプション全部入りのMRですから奥さんの期待との落差にも注意してくださいね。
立地が保木間でいいか、しっかり検討されたならいいと思います。

[34: 匿名さん]

>>33 検討板ユーザーさん

ご返信ありがとうございます。
確かにMRとの落差でるの承知の上らしいですが、実際は落ちるだうなと思ってるので大丈夫です。
私が懸念してるのは、資産価値としてどうでしょう？？

[35: マンション検討中さん]

大災害が来るとの予知夢もあるから…
って誰が見た夢やねん
爆笑したわ

非科学的な話を聞いて真に受けるのはやめましょうね

[36: 名無しさん]

>>34 匿名さん
このマンションから歩いて5分くらいの2002年築のレクセルマンション竹ノ塚第三の5階70.84m2が3100万円で売りに出てますね。一般的に価格交渉が入り、成約価格は売出価格より下がります。将来はわからないので参考まで

[37: マンション検討中さん]

>>35 マンション検討中さん
ご存知ないの？
東日本大震災も予言された有名な漫画家さんのことですよ。

予言が当たる当たらないはおいておいたとして、
災害大国の日本で、実際に数年おきに全国で甚大な災害が起きているのに
他人事のようにバカにしている人に限って、なんの災害対策も準備もせずに
いざ自身に災害がふりかかってくると、真っ先文句言う人ですよね。

[38: マンション検討中さん]

この立地と駅遠では資産価値は期待できないと思います。
竹ノ塚駅前の高架下にお店ができるといっても
竹の塚に出店し、将来にわたって継続出店できるお店がどれだけ残るやら・・・
足立区でもとりわけ竹の塚は団地だらけでイメージ悪いですし。
ただ、MRで物件に惚れるお気持ちはとても分かります。

住まいサーフィンも参考にされてみてはどうでしょう。
https://www.sumai-surfin.com/re/47265/

[39: マンション検討中さん]

MRはプレミアムフロアの仕様にオプション盛りにもってるから女性は惚れるでしょうね。
キッチンの天板の御影石とか、ペニンシュラキッチンとかよく見えますよね。
ただ、8Fより下の階なら、オプションで天板変更、コンロ前の壁をとらないと、I型対面タイプになるので、途端に魅力半減しそうです。

[40: マンション検討中さん]

本物件がある足立区をメインに、比較対象として
城東エリア(足立区、荒川区、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区の7区)より
このマンコミュでレス数が多いマンション、および、ランドマーク的存在や
同じヴェレーナシリーズのマンションの住所地より
下記リンク先にて揺れやすい地盤調査をしてみました。
※他物件の評判を落とす意図は全くなく、あくまで比較を意図したものとなります。

https://www.asahi.com/special/saigai_jiban/

ただし、検索住所は丁目までであり、番地指定まではできないこと、
液状化については別途確認する必要があること、
それぞれ施工会社が異なり、躯体の強度、直接基礎、杭基礎以外に地盤強化をしているか、
地震の震源地、規模、発生メカニズム・分類（海溝型(プレート間、スラブ内、アウターライズ））、内陸型(活断層、直下型)など）他、
ハザードは複合要因での判断が必要となりますので、あくまでマンション住所地の丁目の揺れやすさの定量判断としての目安になるのではないかと思われます。

この結果だけを見るに、本物件ヴェレーナ パレ・ド・クラッセがある
足立区西保木間二丁目は、特に揺れやすい住所地からは外れており、揺れやすい住所地に留まっていることから、
地震の揺れに対する多少の安心感は得られるのではないかと思いました。
とはいえ、最寄り駅竹の塚、西保木間のイメージの悪さは拭えませんが…
また、足立区の刑法犯認知件数も令和5年は令和4年に比べて約15％も増加しており、
23区で最も治安の悪い区に逆戻りの危機との広報掲載がありました。

★揺れにくさの記載なし（揺れにくい）
ヴェレーナ玉川学園前（横浜市青葉区奈良町2762番）：1.09
ヴェレーナシティ鎌倉深沢（鎌倉市寺分字上陣出418）1.17

★場所によって揺れやすい
皇居（千代田区千代田１）：1.43
ライオンズ南千住グランプレイス（荒川区南千住1丁目）：1.44
ザ・浅草レジデンス（台東区浅草一丁目）：1.44
ヴェレーナ上石神井（練馬区上石神井一丁目）：1.47

★揺れやすい
ワザック西新井大師西（足立区谷在家2丁目）：1.94
ヴェレーナ パレ・ド・クラッセ（足立区西保木間二丁目）：1.99
クリオ竹ノ塚グレイステラス（足立区竹の塚5丁目）：1.99
ヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイス（北区浮間一丁目）：1.99

★特に揺れやすい
プラウドタワー小岩フロント（江戸川区南小岩六丁目）：2.06
プラウド町屋（荒川区荒川四丁目）：2.06
ガーラ・レジデンス西新井パークサイド（足立区六月3丁目）：2.06
アルファスマート高野（足立区興野二丁目）：2.11
プラウドタワー平井（江戸川区平井5丁目）：2.18
ザ・パークハウス曳舟（墨田区東向島２丁目）：2.18
晴海フラッグ（中央区晴海五丁目）：2.25
ザ・豊海タワー マリン＆スカイ（中央区豊海町２）：2.25
ブランズタワー豊洲（江東区豊洲5丁目）：2.26
シティタワーズ東京ベイ（江東区有明二丁目）：2.26
ヴェレーナグラン門前仲町（江東区牡丹二丁目）：2.29
シティタワー綾瀬（足立区綾瀬三丁目）：2.37
リビオレゾン北綾瀬（足立区谷中1丁目）：2.37
イニシア東京五反野（足立区足立２丁目）：2.38
Brillia（ブリリア）東上野（台東区東上野3丁目）：2.38
シティタワー千住大橋（足立区千住橋戸町1）：2.38
シティハウス綾瀬（足立区綾瀬二丁目）：2.38
ヴェレーナ葛飾立石（葛飾区立石二丁目）：2.39
ヴェレーナ横浜新吉田（横浜市港北区新吉田町字表32**）：2.39
パークシティ小岩 ザ タワー（江戸川区西小岩１丁目）：2.40
シティハウス竹ノ塚（足立区竹の塚6丁目）：2.43

[41: マンション検討中さん]

子育てしやすさランキングに足立区入っていますね。
足立区は悪いイメージが先行しがちですが、坪単価も他の区に比べて買いやすいですし、子育て世代にとっては子育てしやすさは重要ですね。
これから、教育意欲の高い若い子育て世帯が増えて、人気の区になる→資産価値があがるといいのですが・・・

https://news.mynavi.jp/article/20240221-2887876/?lead=&utm_source=smar...

[42: マンション検討中さん]

足立区が汚名返上してイメージを良くするには、教育に力を入れて、子育て世帯を優遇するのが一番だと思うんですよね。
あと、軽犯罪が多いとはいえ犯罪抑止計画の策定とパトロール強化、
生活保護世帯、外国籍が多いので、これを何とかできるといいのですけど…

[43: 口コミ知りたいさん]

検討したい物件ではあったけど…駅の遠さと子供に関する不審者情報などの注意を呼びかけるものを見ると竹ノ塚でも保木間に住むのが不安になった。かなり安いけど安いなりのエリアと考えたほうが良さそうですね。

[44: マンション掲示板さん]

このマンションめちゃくちゃカッコいいですね！
ただ竹の塚…最初ピンと来なかったけど、月曜日から夜更かしの常連駅じゃないですか…つまり、治安についてはご指摘の通り不安が残るかもしれません。

ヴェレーナブランドのマンションは仕様も高く魅力的な作りなのに、立地で躊躇する物件が多いんですよね。
ヴェレーナシティ鎌倉深沢が職場の近くなのですが、あっちも仕様はめちゃくちゃいいのに、本当に周りに何もなさすぎて(再開発の計画はある)、さすがに現段階で買う勇気が出ませんでした。

[45: 周辺住民さん]

犯罪は、地域の防犯意識が低いところで起こりやすい。
確かに足立区は狙われやすいような高齢者も多く目にします。
でも、駅からここまで民家が連なっているし、防犯カメラもあるためか、終電でも徒歩で帰宅できる。
一体、治安とは何なんでしょうね。

[46: マンション検討中さん]

男性ならともかく女性が終電後、駅から15分も大通りではない小道の住宅街を歩くのは危ないですよ。治安が良いと言われているところならまだしも竹ノ塚…
住宅街だと街灯も少なく暗いですし、22時以降はバスがなければタクシーの方が安全です。

[47: 周辺住民さん]

薄暗かった昭和の時代と違ってこのマンションまでの帰路は夜、白色外灯が多くあり、皎々と明るく照らしてくれます。
但し県境を越えて埼玉県に入ると薄暗くなります。東京都と埼玉県の違いを感じます。

[48: 匿名さん]

隣の八潮とかより足立区の方がいいですね。八潮は倉庫や工場ばかりで薄暗く殺風景です。

[49: 匿名さん]

TX八潮駅周辺は区画整理して雰囲気が良くはなってきてるが、昔の倉庫が多かった時代の殺風景な雰囲気もまだ消しきれていないですよね。

[50: 匿名さん]

そりゃ埼玉と東京だったら東京の方が良い！足立区だが、、