ジオ品川天王洲に行ってみた − モデルルーム見学記

[tsukijihonganji]

東京臨海高速鉄道「天王洲アイル」駅 まで徒歩7分、東京モノレール「天王洲アイル」駅 まで徒歩8分、京急本線「新馬場」駅 まで徒歩10分、JR山手線「品川」駅 まで徒歩17分の所在地に建設予定となる『ジオ品川天王洲』のマンションギャラリーと現地へ行って参りました。最近では、新型コロナウィルス対策が、第五類へと変わり、「季節性インフルエンザ」とあまり変わらないような日本のコロナ情勢へと
なりました。

今回は、マンションギャラりーを来場予約するのに、電車で来場しましたが、東京モノレールで「天王洲アイル」で下車するべきなのが、どういう訳か、「羽田空港第三ターミナル」へと通過してしまい、そこから結局、戻るという形で来場しましたので、予定の時間に1時間ほど遅れてしまいました。

それでも、受付担当の方も、営業担当の方も嫌な顔せず、電話越しで「ゆっくりお越し下さい。」と言ってくれたので、とっても嬉しかったです。取り合えず、天王洲アイルには、無事に到着出来たので、マンションギャラリーへ向かいます

天王洲アイルを降りると、直ぐに、シーフォートスクエアがあります。こちらを真っすぐ歩いて行くと、「東京フロントテラス」がありますので、こちらをエレベーターで10階で降ります。すると、ジオ品川天王洲のマンションサロンが見えて来ます。受付に着くと、誰もいないので、インターホンを押すと、スタッフの方が見えて参りましたので、消毒＆検温を済ませました。

そして、商談席へ紙のアンケート用紙を記入することにしました。暫くすると、営業担当者の方がやって来て、名刺を頂くことになりました。こちらの物件も、「希望するお部屋の広さと予算」など、簡単なヒアリングの後、物件の説明を受けてから、「地理的に現地が良く分からないので、案内して貰えますか？」と伝えたところ、営業担当者の方は、現地へ案内して貰いました。

ということで、これから、営業担当者の方と一緒に現地まで向かいます。現地へ向かう途中、営業担当者の方が言ってましたが、ジオ品川天王洲や天王洲アイル周辺などの品川エリアは、とにかく、「美観を大切にする」為、スーパーや病院などがショッピングモールの中に併設されていることが結構多いです。

特にイオンやまいぱすけっとが結構多く、イオンはまいぱすけっとを支柱に収めているような感じです。」との事。通学区は、城南第二小学校と東海中学校です。

現地に着きました。ここで、「ジオ品川天王洲」の情報をまとめてみました。（現地に行くと、完成後の物件の写真の横に白いパネルに記載されている感じにまとめてみました。）↓

ジオ品川天王洲の所在地は、東京都品川区東品川1丁目296番1です。交通機関は、東京臨海高速鉄道「天王洲アイル」駅 まで徒歩7分、東京モノレール「天王洲アイル」駅 まで徒歩8分、京急本線「新馬場」駅 まで徒歩10分、JR山手線「品川」駅 まで徒歩17分となります。

総戸数は、135戸で、構造・規模は、鉄筋コンクリート造は、地上15階建です。敷地面積2,824.30m2で、当物件の土地全体（本物件の建築確認申請面積）は、1,883.12㎡です。

建ぺい率は、48.88％で、容積率は、465.93％になります。建築面積は、920.49m2で建築延床面積は、10,337.75m2です。用途地域は、商業地域・準工業地域となります。

竣工時期は、2024年6月上旬（予定）で、入居時期は、2024年7月下旬（予定）です。

事業主・売主は、阪急阪神不動産株式会社です。施工会社は、不二建設株式会社です。管理会社は、株式会社阪急阪神ハウジングサポートです。

現地を一通り見た後は、現地の周辺も見学することが出来ました。こちらの物件は、「ハザートマップ」がかかっており、高潮は、1m～3mくらいと言われていますが、実際には、1mくらいしかないことや過去に目黒川が氾濫したことがありますが、現地の近くは、ほぼ害はなかったそうです。

◆ジオ品川天王洲の「Iタイプ」の間取について◆

現地を案内して貰った後は、「Iタイプ」（2LDK+WIC/専有面積65.67㎡/アルコープ面積（2階～10階・12階）2.36㎡/バルコニー面積12.60㎡）の間取を案内して貰いました。（基本プランでは、3LDK+WICの間取をリビングの隣が洋室なのをリビング・ダイニング一つにして、2LDK+WICに変更。）先ずは、共用廊下から、歩いて玄関からお邪魔します。廊下の幅は、970mmあります。

玄関から入って、左側の約6.0帖のお部屋には、窓側にアルコープがあります。こちらのお部屋には、約1.2帖のウォークインクロゼットと物入が設置されています。

そして、廊下側から向かって、右側には、約5.0帖の洋室があります。こちらのお部屋には、小さめのクロゼットが用意されています。隣は、トイレですが、手洗いカウンターは付かないそうです。トイレの隣は、浴室と洗面洗濯室があります。

飛行機の音（着陸や南風で飛行機音が60?～80?くらいの騒音）で、15時～19時くらいだと言われています。更に、こちらの物件は、防音効果の高い、low-Eガラスが採用されています。約6.0帖の洋室の隣には、約3.2帖のキッチンがあります。キッチンには、浄水器、食洗機、ディスポーザーがあります。キッチンの前には、約15.7帖のリビング・ダイニングがあります。

そして、最後は、バルコニーを見せて貰いました。こちらは、15階建てのマンションなので、花火大会の眺望が臨めるようで、マンションの手前が、丁度、花火大会の会場（しながわ水辺の観光フェスタ）として利用されるそうです。

柱や梁が外に出ている為、家全体が広々とした空間を保てます。

一階には、南向き（南棟）に、機械式駐車場、ゴミ置き場、消火機械室、電気室があり、東向き（東棟）には、自転車置き場やエントランスホールなどが共用部として設置されます。

天井高は、玄関が約2,230mm、廊下が約2,150mm、リビング・ダイニングが約2,400mm、洋室が約2,400mm、キッチンが約2,150mm、洗面洗濯室が約2,150mm、トイレが約2,150mm、ウォークインクロゼットが約2,300mmです。

◆ジオ品川天王洲の販売価格表（先着順）について◆

尚、頂いた価格表の右側に、無償セレクトグレードアップOPに、期限が記載されていましたので、こちらも記載して置きます。

部屋番号　タイプ　間取　　専有面積　販売価格　向き　　　　　　

205号室　 Eタイプ　3LDK 73.03㎡　9,040万円　東向き（東棟）

211号室　 Kタイプ　2LDK+S 73.01㎡　9,000万円　東向き（東棟）

307号室　 Gタイプ　1LDK 45.51㎡　5,890万円　東向き（東棟）

308号室　 Hタイプ　2LDK 50.04㎡　6,490万円　東向き（東棟）

501号室　 Aタイプ　3LDK　　70.98㎡　8,910万円　南向き（南棟）

505号室　 Eタイプ　3LDK　　73.03㎡　9,300万円　東向き（東棟）

511号室　 Kタイプ　3LDK　　73.01㎡　9,300万円　東向き（東棟）　

707号室　 Gタイプ　1LDK　　45.51㎡　6,090万円　東向き（東棟）

808号室　 Hタイプ　2LDK　　50.04㎡　6,740万円　東向き（東棟）

811号室　 Kタイプ　3LDK　　73.01㎡　9,540万円　東向き（東棟）

904号室　 Dタイプ　1LDK　　46.92㎡　5,890万円　南向き（南棟）

906号室　 Fタイプ　2LDK　　53.29㎡　7,340万円　東向き（東棟）

1006号室　Fタイプ 2LDK　　53.29㎡　7,400万円　東向き（東棟）

1101号室　Aタイプ　3LDK　　70.98㎡　9,470万円　南向き（南棟）

1103号室　C1タイプ 3LDK 66.30㎡　8,590万円　南向き（南棟）

1203号室　C1タイプ 3LDK 66.30㎡　8,590万円　南向き（南棟）

1404号室　Nタイプ　1LDK　 33.78㎡　4,990万円　南向き（南棟）

1405号室　Eタイプ　3LDK　　73.03㎡　10,090万円◆ジオ品川天王洲の販売価格表（先着順）について◆

尚、頂いた価格表の右側に、無償セレクトグレードアップOPに、期限が記載されていましたので、こちらも記載して置きます。

～「無償セレクトグレードアップOP」の締め切り期日について～
1階～6階まで東棟・南棟共に締め切り済で7階と8階は東棟が締め切り済みです。
7階は、東棟が締め切り済・南棟は5月14日（日）です。
8階は、東棟が締め切り済・南棟は6月4日（日）です。
9階は、東棟が5月14日（日）・南棟は6月25日（日）です。
10階は、東棟が6月4日（日）まで南棟は7月16日（日）です。
11階は、東棟が6月25日（日）まで南棟は8月13日（日）です。
12階は、東棟が7月16日（日）まで南棟は9月3日（日）までになります。
13階は、東棟が8月13日（日）まで南棟は9月17日（日）までになります。
14階は、東棟が9月3日（日）まで南棟は10月22日（日）です。
15階は、東棟が9月17日（日）まで南棟は10月22日（日）です。

◆ジオ品川天王洲の管理費・修繕積立金一覧表について◆

ジオ品川天王洲の管理費・修繕積立金・駐車場・駐輪場・バイク置き場等の一覧表を頂きましたので、掲載しておきます！

・Aタイプ～Pタイプそれぞれの専有面積

Aタイプ（専有面積　70.98㎡）、Bタイプ（専有面積　66.30㎡）、C1タイプ（専有面積　66.30㎡）、C2タイプ（専有面積　66.30㎡）、Dタイプ（専有面積　46.92㎡）、Eタイプ（専有面積　73.03㎡）、Fタイプ（専有面積　53.29㎡）、Gタイプ（専有面積　45.51㎡）、Hタイプ（専有面積　50.04㎡）、Iタイプ（専有面積　65.67㎡）、Jタイプ（専有面積　65.49㎡）、Kタイプ（専有面積　73.01㎡）、Lタイプ（専有面積　99.77㎡）、Mタイプ（専有面積　99.77㎡）、Nタイプ（専有面積　33.78㎡）、Oタイプ（専有面積　77.43㎡）、Pタイプ（専有面積　73.96㎡）　

・ジオ品川天王洲の管理費（毎月の費用）

①管理費（Aタイプ～Pタイプ）月額8,400円～24,800円　②修繕積立金（Aタイプ～Pタイプ）月額　4,230円～12,480円　③インターネット月額使用料（Aタイプ～Pタイプ）一律　495円④災害共助SNSサービス料　（Aタイプ～Pタイプ）一律　110円　⑤トランクルーム（Oタイプ・Pタイプのみ）1,000円　月々合計（①+②+③+④＋⑤）13,235円～37,685円かかります。

・引き渡し時の費用（一回のみ）

①管理一時金（Aタイプ～Pタイプ）27,300円～79,500円②修繕積立基金（Aタイプ～Pタイプ）340,000円～1,003,000円合計（Aタイプ～Pタイプ（①+②）367,300円～1,082,500円かかります。

・駐車場（26台）

福祉対応駐車場1台月額40,000円

機械式駐車場地上1階1台月額38,000円　地下1階2台32,000円　地下1階6台30,000円　地下2階8台27,000円　地下3階8台25,000円

・ミニバイク置き場（外部）8台月額　1,300円、ラック式ミニバイク置き場（屋内）14台月額1,000円

・駐輪場（196台）

2段式・上段垂直機械式52台月額300円　引き出し式13台月額200円　2段式・下段スライド式67台400円　スライド式30台1,000円　スライドラック式26台月額400円　固定傾斜ラック式8台月額500円

以上になります。

◆ジオ品川天王洲の総評（★5つが最高）◆

住環境・立地条件（★★★★）

天王洲アイル周辺には、ビルなどの建物が多く、何より、美観を大切にするエリアです。従って、「住むなら海が見えて綺麗なところが良い」という贅沢な願いもかなえてくれる立地条件です。確かに、ハザートマップはかかっていますが、営業担当者の方の液晶ディスプレイを通した説明においては、これまでも目黒川が氾濫しても、現地やその周辺エリアは問題はなく、飛行機による騒音も15時～19時までですし、何と言っても、防音機能の高いLow-Eガラスがカバーしてくれます。治安もそれほど悪くはなく、比較的、利便性が良く、暮らしやすい物件ではないかと思います。

価格面（★★★★★）

この物件を安いと思う人、高いと思う人は、ひとそれぞれかも知れません。消費者目線で、東京都品川区という特別区にシーサイドマンションという名の湾岸エリアですから、もっと高いかもしれないと思っていましたが、文句なしに妥当な価格で、品川区の湾岸エリアとしては、比較的、お得な方では無いでしょうか。でも、その割には、「リセールバリュー」というか、資産性価値がもっと上がることが期待されるのではないか、と考えられます。

おススメ度（★★★★）

おススメ度は、★4つといった感じですね。とにかく、綺麗なところが好きな人、美観にこだわるひと、アートが好きな人、美意識が高い人には向いている物件だと思います。子育て世帯の方、ジンクスの方、子育てを終えたシニア世帯の方、とにかく、どんな人にも悪くはない物件だと思います。海が好きな人や子育て世帯の方には、非常に良い物件だと思います。ただ、神経質過ぎる人人や花火大会など、人が集まるところが嫌いな人は、少し、考えた方が良いかも知れません。

受付、アンケートの記入、営業担当者との商談、現地・モデルルームのご案内や価格についてのご案内など一通りのステップが完了し、資料を頂いて帰ることにしました。中身は、価格表、間取図（I、C1、H、Fタイプの間取図）とジオ品川天王洲周辺にある利便施設、商店街などの紹介パンフレット、管理費・修繕積立金一覧表などを頂いて、帰ることにしました。気になる方は、一度、来場見学されてみては如何でしょうか？