マンション管理会社不要論

[匿名さん]

マンション管理組合にとって、マンション管理会社は必要なアイテムなのかどうか考えてみたい。
必要か不必要かといえば、70年経過した歴史を振り返れば、当然ながら不必要としか言いようがない。
法律で管理組合と管理会社との管理委託契約を義務化されているわけでもない。
どうして現在においても不必要な管理会社が淘汰されることなく現存するのだろうか。
悪しき慣習、悪しき既得権益、悪しき情報活動によって情弱な管理組合は翻弄されている。
管理組合によるSNSの活用やITの活用によって、管理会社はマンション管理専門家としての立場は失われつつある。
マンション管理に関するSNSの活用やITの活用ができない管理組合だけが取り残されているのが現状だ。
言い換えれば、マンション管理に関するSNSの活用やITの活用ができる専門家さえいれば管理会社なんて不要となる。
つまり、マンション管理会社不要論だ。
そこで皆さんにお聞きしたい。
70年前とは社会的環境が大きく違う現在において、マンション管理会社が本当に必要かどうか。
必要であればその理由もお聞きしたい。

[61: 匿名さん]

>>59 匿名さん
区分所有者でも、訴訟権利がありますから、訴訟を起こすべきだと思います。
弁護士保険に加入されたらどうでしょうか。時効の5年間以内なら、いつでも訴訟起こせます。欧米ならば、法人化されていなくてもほとんどの管理組合は弁護士保険に入っています。理事会は賠償責任保険に加入しなければならないとされています。管理組合の資産に損害を与えるような失策をやらかした場合や法律に違反した場合、管理人（ほとんどが小規模な管理”人”会社）や理事会は、区分所有者に必ず訴えられるからです。欧米では基本的に、管理会社などが修繕の際にバックマージンを取ることは認められていません。欧米では、バックマージンを取ることが、管理会社の”義務”とする法的規定がないので、そうした行為をすれば、”背任罪”か”横領罪”で訴えられて当たり前なんです。管理会社が大規模修繕計画を立てるときは、管理組合に対して特別報酬を請求します。総会決議でその特別報酬が認められれば、管理組合から臨時に支払われるという透明性と公正性のあるやり方です。
海外先進国のレベルから見れば、日本のマンション管理体制はまだ石器時代レベルです。こんなマンション管理体制の下で、管理組合や区分所有者の資産が守られるはずがありません。管理組合の資産をしゃぶりつくそうとする悪徳管理会社が日本社会で跳梁跋扈しても全く不思議ではありません。５％でも200％でもバックマージンは、本来ならば管理組合の総会決議による承認がなければ勝手にふんだくってはいけないというのが、欧米のマンション管理の常識です。

[67: 管理担当]

[No.62～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[68: 匿名さん]

>>44 匿名さん
年間利用料金も安く、公的機関が運営しているので信頼性もあり、私方も導入を検討をしています。
年々蓄積され、保管場所に困っている組合関係書類をPDFファイルでデジタル保存出来たり、管理規約や過去の議事録などをサイト内で共有し、いつでも閲覧できたり、月次収支報告書をいつでもどこでもチェック出来たり、利用価値は大きいと思います。
これまで管理会社によって意図的にブラックボックス化されてきた分野に大きくメスを入れることも可能だと思います。
欲を言えば、組合会計に関するソフトの提供もしていただければありがたい。
管理会社がやっている業務の大半を、みらいネットは簡単に処理している。
このみらいネットを活用できる専門家のサポートがあれば、管理会社は不要となるのではないでしょうか。
それと、スマホ版ができればもっと普及も拡大されるのではないでしょうか。

[69: デベにお勤めさん]

>>66 匿名さん

ネット導入は管理組合運営には親和性が高く有用だと思います。
ただ、注意点としては、極力管理会社を介在させないことですね。

管理組合で議題になりやすいのはやはり、お金が絡む話です。例えば
不要な工事や、高額な外注費などです。しかし、ネットの動線が管理会社経由になっていると、検閲が入って共有されにくくなる可能性もあります。

管理会社が提供するサービスではなく、Googleやラインなど、管理会社のコントロールの効かない外部のサービスを利用した方がいいでしょう。

[70: デベにお勤めさん]

↑ >>68さんに対してでした。

[71: 匿名さん]

>>70 デベにお勤めさん
みらいネットの足らない部分を補っているのが民間会社が運営するクラセルだと思います。
＞極力管理会社を介在させないことですね。
そうですね。管理会社が不要となれば経費の浪費ですから、当然のこととして切り捨てざるを得ないでしょう。
その代役として専門家によるサポートを検討しています。
当面はクラセルとみらいネットと専門家の併用で運営を試用し、その先でより良い道を選択していこうと考えています。
管理会社とは管理委託契約を結ばず、協力業者としてお付き合いできればと考えています。

[72: 名無しさん]

>>71 匿名さん

それがいい関係だと思います。あとは組合員の説得ですね。管理会社が介在すると必然的に提案が営業視点となってしまい、下手すると資金マネジメントが悪化してしまいますし。

[73: 匿名さん]

>>72 名無しさん
資金マネジメントの基本は支出を減らすことだと思います。
現在、管理会社がやっている組合管理に必要な業務を再構築し、予算編成を行ったところ、月間で10万円ほど管理部門の予算が浮いてきました。
管理会社に吸収されていた経費が余ってきたのだろうと思います。
年間120万円程度ですが、将来の大規模修繕の修繕積立金として残していく予定です。
専門家への月額報酬ですが、とりあえず7万円で予算組しています。
業務内容次第だと思いますが、今後の検討課題です。
修繕工事分野ですが、地域の業者が複数参加表明していただき、協力業者リストを作り、専門家のサポートを借りながら予算金額や施工能力も検討したうえでその都度決定していこうと思っています。
つまり、協力業者同士の競合により適正な価格で質の高い修繕を実現していくつもりです。
発注過程はみらいネットの掲示板を利用し、組合員に対しては公開制として経理不正のないように運営していくつもりです。

[74: マンション掲示板さん]

>>73 匿名さん
暇な人がいるのね

[75: マンション掲示板さん]

管理会社やめて月10万減らしてコンサルに月7万w
そのコンサルは毎月なにするの？
出納は誰がやってるんだい？おたくが理事長で自分でやってるのか？一生理事長やるつもりか？他人に交代したとき横領されたら誰が責任をとるのか？あほ

[76: デベにお勤めさん]

>>73 匿名さん

コンサルもマンションの規模にもよりますが、５万のところや、１回あたりのことろもあります。要は番人みたいなもので、名ばかりの理事会の監査役ではなく、コンサルが業務監査をして目を光らせていることで、法外な提案や、売上目標達成だけの、無駄な工事提案を抑制して、結果的に無駄な支出が減らせればトータルでプラスになります。

マンション管理って突き詰めると、管理会社って本当にいらないんですよね。知識のない組合員はいて当たり前と思っているので、仕方ない部分はありますが。

[77: 匿名さん]

全国マンション管理組合連合会（全管連）の委員から、コンサルが（利益）誘導すると指摘する意見があった。

法制審議会 区分所有法制部会 第３回会議 議事録
４２ページ

　頓に、最近の民間開発型の分譲マンションですと、ただ管理だけでは、なかなか営業収益が出てこないんで、大規模修繕ということ、また改修ということによって管理組合が、極端なことを言えば、今やらなくてもいいことに誘導して、そのために、臨時総会集めているんですね。現状は、そういうガードすることも必要ではないか。

あと、コンサルといって、いろいろ資格を持った方が誘導して、そういう形が出てきていることは、頓に最近はそういうケースが出てきているんで、ちょっと危惧しております。

[78: eマンションさん]

>>77 匿名さん

コンサルは修繕コンサルと業務監査のコンサルに分かれます。

要するにコンサルから業者を斡旋されると、利権に繋がるので、単純に管理会社の提案や契約の監査に役割を留めておけばいいでしょう。

[79: 匿名さん]

>>75 マンション掲示板さん
＞管理会社やめて月10万減らしてコンサルに月7万w
コンサルではなく公的な資格を取得した専門家です。
コンサルだけではその実力が計れない。
専門家に7万円報酬をお支払いしても月10万円ほど予算か浮くのですから、管理会社の経費が如何に予算に影響していたか、改めて驚いています。
＞そのコンサルは毎月なにするの？
専門家としての知識と経験を活かし、組合管理運営をサポートしてもらいます。
＞出納は誰がやってるんだい？おたくが理事長で自分でやってるのか？
専門家のサポートを受け最終承認は理事長がします。
＞他人に交代したとき横領されたら誰が責任をとるのか？
理事長は出納に関する明細はタッチできなくて、専門家を通して稟議に上がってきた伺い書の最終承認しかできないので、横領ができない仕組みになっています。
会社経営をされた経験がないのですか？
＞あほ
出来の悪い幼稚園児が口にする言葉ですね。
精神年齢が幼稚園児並み？

[80: 口コミ知りたいさん]

>>79 匿名さん

荒らしの相手しちゃダメです！

[81: 匿名さん]

>>77 匿名さん
コンサルにももちろん利益誘導を行う悪徳コンサルもいます。
地方自治体のマンション政策のアドバイザーのマンション管理士さんなどを選ぶとよいと思います。

[82: 匿名さん]

香川県マンション管理士会みたいに、役員に管理会社合人社の幹部社員が居座っていることもあるからマンション管理士会も信用できないしね。
それも身分を明かさず密かに居座っている。
それを許している他の役員たち。
恐ろしい構図です。

[83: 匿名さん]

>>79 匿名さん
横からすみません。
理事会の議案書や総会の議案書は誰が作って、誰が配布しているのでしょうか？
作成は役員で、配布はみらいネットを見てって感じなのでしょうか。

あと、理事の人達が一ヶ月あたりどのくらいの時間を組合運営に費やしているのか気になりました。

[84: 匿名さん]

>>82 匿名さん
香川県マンション管理士会は”地方自治体”ではありません。
その話は合人社スレでやってもらえませんか。さもなくば、
利益相反として訴えるべきです。

地方自治体のマンション政策のアドバイザーのマンション管理士は
行政への報告義務もあります。ですから、二重の監視に役立ちます。

[85: 匿名さん]

>>68 匿名さん
>欲を言えば、組合会計に関するソフトの提供もしていただければありがたい。
うちもマンションみらいネットとクラセルを同時導入するつもりです。
国土交通省はみらいネットをこれ以上拡充する予定はないと思います。
管理会社がみんなつぶれたら、自分たちの天下り先も少なくなっちゃうし…笑

[86: 口コミ知りたいさん]

>>79 匿名さん
出納は誰がやっているのか？と聞いたのは振り込みは誰がやっているのか？という意味だ。まさか管理会社か？あほ

[87: 匿名さん]

>>83 匿名さん
これは気になるね。10万浮いたけど役員が毎月何時間も費やすことになるなら管理会社を使う意味はある。
年収1200万の人は時給に換算すると約6万。理事会や総会の準備のために2時間以上働くことになるとしたら、単に作業に対する対価を払うか払わないかの違いになる。意味のない付け替えなの？

[88: デベにお勤めさん]

>>87 匿名さん

１０万円浮いたらなんで役員が時間を費やすことになるんですか？　浮くって意味わかってます？

[89: 匿名さん]

>>88 デベにお勤めさん
役員が時間を費やしていないか聞いているんだが、費やしていないってことでいいの？あんたが79なのか？出しゃばって都合よく解釈してないだろな？

[90: デベにお勤めさん]

>>89 匿名さん

時間を費やしてたら、浮いたって最初から書いてないと思うけど。

７３読んだらはっきりと必要な業務を再構築したらと書いてあるじゃん。

不必要な業務を切って１０万円浮いたとという意味なのに、なんで役員が負担してるってことになるんだよw　都合よく解釈じゃなくて誰だってそう思うよ。頭大丈夫？どうせピンハネスレの３１８３だろ。早くHN召喚してくれよ荒らしさんw

[91: 匿名さん]

>>87 匿名さん
うちのマンションの場合、管理会社と完全に手を切ることは
他の区分所有者が同意しないはず。でもマンションみらいネットとクラセルの導入はすすめる。
マンションみらいネットとクラセルの導入メリットはコスト削減と時間の節約だけではないと考える。
管理会社に奪われた情報を取り戻し、管理組合員がいつでもアクセス出来るようになる意義は大きい。修繕記録など過去の理事会の記録を自由に読むことが出来れば、新しい理事会の受け継ぎもスムーズになる。過去の書類のスキャンによるデジタル化などスキャナーさえあれば簡単にできる。外注しても大したコストではない。

管理会社の二重修理チェックと修繕のフォローアップにも役立つ。うちの管理会社なんか修繕のフォローアップなんか絶対にやっていないからね。理事会活動の透明化とライヴ化にも役立つ。情報をシェアすることで、管理組合全体の公平性を強化できる。

他人をあほと呼ばずにいられない人はたいてい劣等感のかたまりみたいな人であることが多い。子供のころ、両親や兄弟などからあほあつかいされたときの心の傷とか克服できないままでいるんだろうね、

[92: 匿名さん]

>>90 デベにお勤めさん
分からないならカットインするなよ。理事会や総会の資料はだれが作ってるか答えられないんだろ。

あんたが荒しじゃないか。

[93: 匿名さん]

ピンハネスレの人たちはピンハネスレに帰ってピンハネスレでバトルごっこしてね。

[94: 匿名さん]

>>91 匿名さん
他人をあほあほ言う人と一緒にしてほしくないな。

基幹事務は管理会社から専門家やツールに置き換えて、理事会支援は管理会社ってことでいい？
大手の管理会社はパッケージのような営業をかけるので基幹事務とセットにするところがほとんどなはずだけど、中小の管理会社？

[95: デベにお勤めさん]

>>91 匿名さん

８７はこの掲示板に粘着して人生をかけてHNで自作自演している頭のおかしい人だから相手にしなくていいかと。

[96: 匿名さん]

>>95 デベにお勤めさん
中身のないくだらないことを書く人はピンハネスレに帰ってくれないかな。
このスレはある程度のレベルを保たせたいから。

[97: 匿名さん]

>>83 匿名さん
別に決まりがあるわけでもありません。
各組合の能力に応じて臨機応変に対応すればいいと思う。
当方の場合、通常総会年1回と理事会年4回の総会支援として、案内書や議事録も専門家に作ってもらうことを想定しての7万円の報酬です。
勿論、議決権行使書の集開票作業や各案内書の作成送付も含まれています。
通信にかかる費用（切手代封筒代）は組合から支出しますが、専門家から組合への通信代や手間賃は専門家への月額報酬に含まれています。
SNSによる掲示板の作成管理も専門家の業務内容です。
専門家への7万円の業務内容ですが、依頼する前に業務内容を細かく定めて依頼すべきです。
例えば、月次収支報告書の内容の査定、稟議書の作成、各設備点検の立ち合い、修繕工事の内容及び見積もり査定、義務違反者への対応のサポート、クレーマーへの対応等様々です。
依頼内容が多くなれば月額報酬も当然のこととして増えます。
いずれにしても、すべての最終承認は理事長です。
専門家から上がってきた稟議書を見て判断できる能力が必要となります。
めくら判では理事長としての責務を成しません。
理事長にも報酬は必要です。
理事長としての適格者がいない場合、外部から管理者として報酬を支払って依頼するのも一つの手です。
その場合、稟議を作成する専門家と、稟議を最終承認する専門家の2名の専門家が必要となりますが、ひとりの専門家が暴走しないためにも2名は必要です。
所謂、第三者管理と言う形ですが、第三者の暴走を防ぐ仕組みをつくっておくべきです。
＞理事の人達が一ヶ月あたりどのくらいの時間を組合運営に費やしているのか気になりました
各専門家の能力もあり、一概には答えられません。
又、専門家の能力範囲にしても当たりはずれがありますから、請負契約制度として契約し、契約内容を履行できない場合、解除という道もありえます。
できれば、お互いの信頼関係を築くことのできる、長くお付き合いできる専門家と契約すべきです。

[98: 匿名さん]

>>97 匿名さん
詳しいご説明ありがとうございます。

[99: 匿名さん]

>>97 匿名さん
第三者管理のパターン三つのうちのパターン３理事会廃止モデルは論外です。（必ず悪徳管理会社の餌食になります。）第三者管理のパターン1もしくはパターン２を採用されているのですか？
止むを得ぬ事情で第三者管理を導入する際は「外部専門家の活用ガイドライン」は管理組合員全員必読です。二名の専門家だけでなく、多重の相互監視を構築しなければならないですよね。
https://www.mlit.go.jp/common/001189183.pdf
そこには書いてはいないけど、外部専門家を理事として就任させる場合には、
契約書に「管理組合は外部専門家をいつでも解任できる。その際に外部専門家が管理組合に弁明を求めることは許されない」というような内容の文を入れておくべきです。
相手から訴訟されずに簡単に手を切ることが出来ますよ。

[100: デベにお勤めさん]

第三者管理は電通に総理大臣をさせるようなもの。論外です。

[101: 匿名さん]

住民の平均ＩＱが高いマンションほど自主管理割合が高いという仮説

[102: 匿名さん]

あはは
うその仮説

[103: 口コミ知りたいさん]

自主管理、自主管理と、のたまう貧乏人がいるが、その時間を有効に使って金儲けをしたらどうね( ´艸｀)。金儲けを教えてあげようか。

[104: 匿名さん]

住民の平均収入が低いマンションは金に困って自主管理に切り替えるという説

[105: 匿名さん]

>>103 口コミ知りたいさん
おツムの悪そうなホラ吹きはご退場ください。

[106: 販売関係者さん]

>>104 匿名さん
金に困ってではなく、ムダ金を払いたくないだけだよ。
管理会社の回し者め。お前たちのような人間のクズにカネを払いたくないだけだよ。
年収３０００万円から５０００万を低所得者層と呼ぶのか？

[107: 口コミ知りたいさん]

自主管理のハイクラスマンションは皆無。

[108: 口コミ知りたいさん]

>>106 販売関係者さん

荒らしは無視しましょ

[109: 匿名さん]

>>97 匿名さん
つまり、7万円の報酬は単なる顧問料ではなく、契約内容実務に対する報酬なのですね。

[110: eマンションさん]

>>109 匿名さん

契約内容が顧問でその料金が顧問料ね。
こんなこと書いてるくらい頭悪いからどこも雇ってくれず、掲示板で荒らし行為するしかないんだね。可哀想