COCOCHI FIRST PROJECT（ココチファースト プロジェクト）ってどうですか？

[マンション住民さん]

COCOCHI FIRST PROJECT（ココチファースト プロジェクト）についての情報を希望しています。
総戸数337戸の大規模マンションが建つようです！
価格が気になりますが、楽しみですね！
公式URL：https://www.konosu337.com/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154360

所在地：埼玉県鴻巣市本町五丁目2758番1他（地番）
交通：高崎線 「鴻巣」駅 徒歩5分 （東口）
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：58.83平米～88.44平米
売主：パラダイスリゾート株式会社
施工会社：ファーストコーポレーション株式会社
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1784: 匿名さん]

>>1782 マンション検討中さん
音に関しては長谷工が建てようと鹿島や竹中が建てようと問題は起きます。要は住人次第です。

営業の言葉ですが、

「これ以上の物件は出ない」＝たしかに大宮以北でこの設備仕様のレベルの物件しかも大規模となると、今後当分は出てこないでしょうね。

「この価格ではなかなか手に入らない」＝レベルの高さや建築コストを考えれば正しいのですが、戸建てとバッティングするこのエリアで果たして順調に売れるのかと考えると微妙ですね。
そして中古で売るとなったら設備仕様が高くても周辺の相場に引き下ろされます。永住前提なら問題ないと思いますが。

[1785: 口コミ知りたいさん]

都内通勤でリセール気にするならここは微妙。

[1786: マンション掲示板さん]

>>1785 口コミ知りたいさん
逆に大宮に通勤とか上野東京ラインの埼玉県内に職場がある人には便利ですよね。リセールも駅徒歩5分で大規模、高仕様なので、周辺とも差別化できるかと。

[1787: マンション検討中さん]

ディスポーザーの排気口の位置について説明を受けた方いらっしゃいますか？
やはり屋上部分についているのでしょうか。

[1788: 検討板ユーザーさん]

>>1787 マンション検討中さん
屋上にあります。

[1789: 評判気になるさん]

残戸数減らないねえ
いつから動いてないんだろ

[1790: 匿名さん]

>>1789 評判気になるさん
もともと需要が多くない大宮より北で、まずは大宮公園のクラッシィハウスとファインシティがある。次は大宮から３駅10分徒歩1分のプレシス蓮田がある。仕様が高くても鴻巣でこの値段を出す人は本当に少ないと思う。
都心通勤者には遠いし、地元やさいたま市へ自家用車通勤なら戸建てを選ぶ。

とはいえクラッファインシティが完売して蓮田が売れちゃえば自然とこっちに流れてくるかと。東鷲宮のオハナよりはマシだから。

[1791: 口コミ知りたいさん]

>>1790 匿名さん
戸建てとバッティングするエリアだからそんなにうまく行かないでしょ。

[1792: 口コミ知りたいさん]

>>1790 匿名さん
一気に熊谷まで飛んでしまう可能性は？
熊谷駅周辺に現時点で3棟の計画看板が出ているよ
15階建て程度の
熊谷、マンション作り過ぎてる気がする

[1793: 匿名さん]

>>1792 口コミ知りたいさん
鴻巣から立って通勤なら座れる可能性がある熊谷もいいよね。
いざという時は新幹線もあるし。

[1794: 匿名さん]

>>1793 匿名さん
宮原土呂>>>(越えられない壁)>>>蓮田>>>鴻巣>>久喜>>>熊谷

[1795: 匿名さん]

>>1794 匿名さん
久喜と鴻巣の順番逆だろ。
5割くらい座れる可能性がある久喜。
東武乗り入れ半蔵門線も利用できる久喜。
ほぼ絶対座れなくて単一路線しか使えないコーノス。

[1796: マンコミュファンさん]

>>1794 匿名さん
蓮田以降は全部問題外でしょ

[1797: 通りがかりさん]

>>1795 匿名さん
街の栄え度がどう見ても久喜は鴻巣以下だから、久喜が下で当然。
鴻巣と言えば全国的にも有名な花火大会があるし、免許センターという有名施設がある分知名度でも鴻巣が上となる。

[1798: 匿名さん]

都内勤務を考えるとどれもどんぐりの背比べだろ・・・
大宮以北は地縁者しか選ばないって・・・

[1799: 評判気になるさん]

>>1790 匿名さん
久しぶりにMR行きましたが、確かに戸数が多いので、まだ半分くらいという感じでしたが、新築在庫が減っていくので、値下げしてでも早く完売させると言うよりも、時間かけてでも、今の価格でじっくり売っていく方針とのことです。加えて、竣工すると実物が見られるので、売りやすくなるとも言ってました。

[1800: 匿名さん]

>>1799 評判気になるさん
そりゃそうだろうね。
来年以降に着工するマンションはここより安く建てられない。もちろん仕様はずっと低い。黙っててもジワジワ売れてくよ。デベにとっちゃ完成在庫はある意味でお宝だよこれからの時代。

[1801: 匿名さん]

【2050年将来人口】2020年比でプラスの政令市は川崎市、さいたま市、福岡市の3市
https://fukuoka-leapup.jp/biz/202412.42327

2020年を100とした場合の2035年・2050年の人口指数
https://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson23/6houkoku/houkoku.pdf

・さいたま市　2035年/103.1 2050年/101.2
・鴻巣市　　　2035年/90.8 2050年/78.6
・蓮田市　　　2035年/90.9 2050年/81.6
・久喜市　　　2035年/90.4 2050年/77.8
・熊谷市　　　2035年/89.9 2050年/77.1

こういうの見ちゃうとやっぱり僻地でバス便でも大宮の方がいいのかなとも思っちゃうけどみんなはどう？

[1802: 匿名さん]

1801みたいな人って根本的な思考に何か問題があるんだろうな。
行政区単位でしかものを考えられず、その中でもエリアごとに栄える場所と衰退する場所があることに想像が及んでない。。

[1803: 検討板ユーザーさん]

>>1802 匿名さん
さすがに人口が2割も減ると厳しいよ
公共サービスを維持できるかどうかという話になるし

[1804: 通りがかりさん]

>>1803 検討板ユーザーさん
正しい見立てだと思う
現在が、2割減に耐えうるほど健全な財政ならば問題ないと思うけど、そもそも人口減るような行政は財政難が多いし

[1805: マンション掲示板さん]

>>1801 匿名さん
考えすぎじゃない？wまずは自分の予算の範囲があって、その中で、勤め先へのアクセス、駅の近さ、周辺の環境、買い物などの利便性、あとは物件自体のクオリティ、設備、マンションであれば大規模の方が共用施設が充実してるなど、プラスαのメリットもあるので、それらを総合的に見て、自分が住みたい家か、場所かを考えればいいんじゃない？肩の力を抜いて。

[1806: 匿名さん]

>>1805 マンション掲示板さん
それらを総合的に見てると肩の力は抜けないな、、

[1807: 坪単価比較中さん]

肩の力抜いていいのは資産価値考えなくていい大金持ちだけだよ。
庶民は資産価値が維持できるかよく考えないと20~30年後、後悔するでしょ。

[1808: 評判気になるさん]

そもそも資産価値を気にする人は鴻巣では買わないでしょ。

[1809: 名無しさん]

近郊・郊外でも過去10数年はどの物件を購入しても残債割れなんてほぼ起こらなかった。SUUMOの冊子をパラパラめくって気に入った物件を買えばそれで良かった。
今は残債割れが普通に起こり得るフェーズになってしまってる。これはかなり恐ろしい事。

[1810: 匿名さん]

飯田グループの大規模マンションはよく考えてから買った方がいいよ。
売れ残った部屋を売主所有のまま賃貸に回されたら売主の飯田グループは管理組合の活動は一切参加しないし理事会の邪魔ばかりしてくるので。

[1811: 検討板ユーザーさん]

>>1809 名無しさん
住んでるんだから中古になれば価格下がるのは普通のことじゃない？今が異常。それに、ローンも減ってるんだから、10年も住めば残債割れはほぼないでしょ。例えば4000万円の部屋が10年後3000万円になるってことでしょ？じゃあ、その時に同程度の条件の新築はいくらよ？建築費も人件費も上がっていく中で、新築が4000万円以下で出てくる？新築が4000万円以上なら、中古を3000万円で売るお人好しいないでしょ。もう少しちゃんと考えよう。

[1812: 匿名さん]

>>1809 名無しさん
いつの時代から来た人ですか？
残債割れなんて普通のことです。1811さんが書いてるように買えば上がるここ数年が異常なだけで、中古車が新車より安いのと同じ。よほどのヴィンテージでもないかぎり住んだ分だけ価値は下がります。

[1813: 評判気になるさん]

建築費高騰で鴻巣みたいな郊外ではもうマンションの供給は無いって言われてるから、

＞新築が4000万円以下で出てくる？

新築自体が出て来ない、が正解。

[1814: マンション掲示板さん]

>>1813 評判気になるさん
新築が出ないなら、鴻巣での駅近、大規模マンションの希少性が高まりますね！完売も時間の問題ですね。

[1815: 匿名さん]

特急あかぎもそのうち廃止されそう

[1816: 匿名さん]

鴻巣自体の価値が落ちる
人口減るし

[1817: 匿名さん]

>>1815 匿名さん
たいして早くないし、着席需要は普通グリーン車で対応できるからね。
特急通過待ちが減るからいいんじゃない？

[1818: 評判気になるさん]

>>1811 検討板ユーザーさん
そりゃまあ10年住めば残債割れは回避できるだろうよ。一般的に残債割れの怖さを語る時って短期売買時を想定するもんじゃないの？違ってたらすまんな。言葉足らずだったわ。

[1819: 匿名さん]

>>1818 評判気になるさん
鴻巣や久喜の物件は資産価値がとても低くて残債割れしてしまうことだけがネックなんですよね。

[1820: 名無しさん]

>>1818 評判気になるさん
こちらこそ言葉足らずでした。短期売買って5年以内に住み替えるつもりなら、ここはやめた方がいい。永住とまでは言わないけど、ある程度長く住む人向け。短期売買なら晴海フラッグ買うべき。もう遅いけど。

[1821: 匿名さん]

10年で2割下がると思っておけば精神的には楽だよ

[1824: 匿名さん]

2020年を100とした場合の2035年・2050年の人口指数
https://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson23/6houkoku/houkoku.pdf

これで見ると、大宮以北ってどこも絶望的数字なんだけど、唯一健闘してるのが伊奈町なんだよね(130ページ参照)

https://lifullhomes-index.jp/info/money-data/household/station/saitama...

そんでもってこれを見ると、伊奈町に続いてるニューシャトルって、沿線の全駅が埼玉県の平均世帯年収を上回ってる

こうなるってことはやっぱり、大宮以北ではマンションより戸建ての方が強いってことなんだろうな

[1825: 口コミ知りたいさん]

>>1824 匿名
大宮はそんなに絶望的な数字じゃないじゃん
見沼区は微妙だけど

[1826: マンション検討中さん]

本物件は3棟構造ですが実際契約されているのはどの棟が一番多いんでしょうか？
当初は南東向きの棟を検討していましたが真正面の他マンションで眺望を塞がれる気がしてその部屋プランはやめてしまったんですよね…

[1827: 評判気になるさん]

>1824
ほんと、大宮を境に別世界になる感じですね…

[1828: 匿名さん]

そうですね、大宮以南は外国人が急増して、治安がどんどん悪化してます。

コスパが悪く、お利口さんの埼玉県民は避ける地域です。

[1829: 匿名さん]

>>1816 匿名さん
首都圏郊外や地方都市は、駅周辺（概ね徒歩５分以内）以外は、不動産の無価値化が進展するでしょう！

日本全体として、東京に一極集中するように、ここ鴻巣も周辺地域から鴻巣駅周辺に一極集中すると思います。

[1830: 匿名さん]

ニューシャトル沿線はどの駅も駅前に商業施設のようなものがあるわけでも無く、それどころかマンションすら無く、駅の目の前からひたすら戸建て低層の住宅街が続いているだけ

一見地味に見えるし、事実ニューシャトル沿線って同じ埼玉県民から見ても影が薄いが、蓋を開けてみれば実は独り勝ち状態

大宮以北の街に求められているのってこういう街づくりなんだろうな

[1831: 通りがかりさん]

>>1829 匿名さん
車社会だし集中しないと思うけど。

[1832: 名無しさん]

>>1830 匿名さん

街が若いだけじゃない？
どこも値上がりが続く中、戸建てメインの伊奈町は値段が手頃
だから、若い人でも手が届く
人口が少ないから、それほど多くなくても、若い移住者がくれば若い人口構成になる
だから、30年後でも意外に減らない
だけど、そのころには新規に来る人はいないだろうから50年後は消滅しそう

[1833: 口コミ知りたいさん]

>>1832 名無しさん
鴻巣は伊奈よりはるか前にやばいことになりそうだが

[1834: 匿名さん]

>>1832 名無しさん
その理論だと、ただでさえ現時点でも若者が少ない人口構成なのに、駅前の開発で建つマンションも若い人が中々手が届かないような価格帯の鴻巣は消滅危機ってことになりますけど、大丈夫そうですか？

[1835: マンコミュファンさん]

>>1834 匿名さん

もちろんやばいよ
でも、伊奈町も別によいってわけじゃないよってこと

[1836: 口コミ知りたいさん]

>>1835 マンコミュファンさん
やばいけど、もとの人口が違うから、鴻巣のほうが生き残ると思う
まあ、鴻巣が消滅するようであれば、上位5県以外の都市はすべて消滅してるでしょう

[1837: デベにお勤めさん]

大宮以北なんてどんぐりの背比べなんだから、細かいこと気にせず好きなとこ買えばいいんじゃないでしょうか。

[1838: 口コミ知りたいさん]

>>1837 デベにお勤めさん
大宮はどんぐりの背比べじゃないでしょう

[1839: 通りがかりさん]

人口が2割減って公共サービスが維持できるかを真剣に考えた方が良い

[1840: 匿名さん]

>>1838 口コミ知りたいさん
「以北」なので言葉の意味としては「大宮も含める」のだけど、物件の話題の文脈では「大宮以北」は大宮プラス１から北を指すのだと思いますよ。

マンマニが挙げた宇都宮の記事を見ると郊外で周辺中古市場とかけ離れた新築は厳しそうですね。

[1841: 口コミ知りたいさん]

>>1840 匿名さん
『近郊・郊外割高新築マンションを背伸び気味で購入される方』が危ないというポストですね。
続けて、「相場を無視したその新築プレミアム代に中古市場が追いついてこないような」ということですので、近隣の中古価格との差を確認すべきと思います。
新築時に人気だったはずが、築浅の中古で出たにも関わらず、安くしてもなかなか売れないような物件、さいたま市より北ではしばしば見られます。

これは気をつけるべき駅かと。

鴻巣駅は、、、、調べれば分かると思います。

[1842: 匿名さん]

>>1838 口コミ知りたいさん
大宮は大宮駅以外はヤバい・・・・乗り換えに１０分、電車待ちに５分～１０分等々
大宮駅でも徒歩１５分とか、徒歩２０分とか、バス便マンションなんてゴミ！

そのまま電車に乗ってれば、鴻巣のはるか北方熊谷あたりまで行くけるせww

[1843: マンション掲示板さん]

>>1841 口コミ知りたいさん
埼玉で最も手堅いのは浦和駅西口徒歩10分以内。
次がさいたま新都心(北与野)と武蔵浦和、その次が南浦和と北浦和。
治安を気にしないなら大宮と川口もあり。
それ以外はちょっとね。

[1844: 匿名さん]

『エリア最大級337戸 際立つ設備仕様レベルの高さ パラダイスリゾート「鴻巣」』
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/7913-337
　

[1845: 匿名さん]

せっかくマンション板なんだからマンションに例えて考えるといい

小さいながらも、25年後も空き室0のマンションと
そこそこ大規模で、25年後には2割以上が空き家になるマンション

この例えでいうと、前者が伊奈町、後者が鴻巣市です

それぞれのマンションの維持・管理が今後どうなっていくか
すなわち、自治体の公共サービスを維持していけるかどうかです

明らかに人口が2割以上減る鴻巣市は今の状態を維持していくことは困難でしょう
まあそれは鴻巣市だけに言えたことではなく、大宮以北ほぼ全てに共通することですがね

[1846: 匿名さん]

>>1845 匿名さん
伊奈村がどれだけ立派でも分譲マンションがないので比較できませんよ。
そういう投稿はまちBBSででもやってくださいな。

[1847: 口コミ知りたいさん]

>>1845 匿名さん
マンションに例えるならば、現状も同様に考慮すべきかと思います。
小規模自治体のデメリットは小規模マンションのそれと、かなりリンクしますので。

スーモで小規模マンションのデメリットとして
・大規模修繕工事費が割高なため、修繕積立金が高くなる
・大規模マンションと同じ管理費ならサービスの充実度が下がる
・手厚いサービスや共用施設を望むと管理費が高くなる
・総戸数が少ない分、管理費や修繕積立金の滞納が1戸出ると滞納率が大きく上がる
とあります。
つまり、現時点で伊奈町はそれらに近しいデメリットを抱えているのでは。

同時に小規模マンションのメリットが上げられていますが、行政として魅力の有無に影響のあるものではありません。
ご近所が顔見知りとか、お茶会が開けるとか、、、、

2050年という先を考慮するまでもなく、自治体の規模は大切な要素の一つです。

[1848: 口コミ知りたいさん]

>>1845 匿名さん
また、人口予想の年齢分布を確認すると2050年で0－15歳は64(鴻巣)、68(伊奈)で同等ですが、75歳以上は、140(鴻巣)、170(伊奈)と大きな差があります。
そして、伊奈の75歳以上は、2040－2050で50ほど急上昇しています。(鴻巣は4)
それが、2050年以降に急激な人口減予測の根拠となるのではないでしょうか。
いずれにしても、リスキーな自治体と思ってしまいます。

[1849: 口コミ知りたいさん]

>>1843 マンション掲示板さん
南浦和はかなり川口から流れてきているよ
大宮は別に治安悪くない
もちろん繁華街はよろしくないが