COCOCHI FIRST PROJECT（ココチファースト プロジェクト）ってどうですか？

[マンション住民さん]

COCOCHI FIRST PROJECT（ココチファースト プロジェクト）についての情報を希望しています。
総戸数337戸の大規模マンションが建つようです！
価格が気になりますが、楽しみですね！
公式URL：https://www.konosu337.com/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154360

所在地：埼玉県鴻巣市本町五丁目2758番1他（地番）
交通：高崎線 「鴻巣」駅 徒歩5分 （東口）
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：58.83平米～88.44平米
売主：パラダイスリゾート株式会社
施工会社：ファーストコーポレーション株式会社
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1645: マンション検討中さん]

>>1643 eマンションさん
マンションなんて最初にドカッと売れた後、しばらく停滞して、それ以降は徐々に売れていくパターンじゃない？
最初に100戸売れて、残りが200戸って。。。
大幅な値下げか、かなりの戸数を賃貸にする未来しか見えない。。。

[1646: 通りがかりさん]

>>1642 評判気になるさん
ウソかは分からないけど、とりあえず値下げ交渉したら、販売計画が順調だから一切値下げはできないと一蹴されたのは事実です。気になるならモデルルーム行ってみたら？

[1647: 匿名さん]

>>1646 通りがかりさん
そりゃそうでしょうね。
まだ建物も建ち上がってない段階で値下げなんかするわけない。建物が完成する頃にはマンション価格はもっと上がってるから相対的にここが優位になる。
値下げ期待でネガ書いてる人たちは今のうちに程度のいい中古を探したほうがいいですよ。上尾あたりにけっこうあるでしょ。

[1648: 匿名さん]

上尾だって駅に近くて築年数の新しい中古は4千万半ば～5千万円台ですよね、ルネ上尾とかレーベングランマジェスタとか。それを考えたら鴻巣5分の新築でこの値段は仕方ないかと。安くないけど。

[1649: 通りがかりさん]

実家が上尾だけど今って鴻巣なんかで4000万もするのか

[1650: 検討板ユーザーさん]

>>1649 通りがかりさん
物価や人件費が高騰しているとは言え高いよね。
車を所有しているファミリー層だったら、一軒家も候補に入れた方がいいのでは?

[1651: 検討板ユーザーさん]

お金があって、車の運転しない、高齢の方が買えばいいと思う。

[1652: 評判気になるさん]

>>1649 通りがかりさん
明らかに市場の相場に合ってないよね。

[1653: マンション掲示板さん]

高崎線や宇都宮線はけっこう遅れる＆止まるね
とはいえ、ここの検討者は地縁があるだろうから知ってると思うけど

[1654: ご近所さん]

物件価格　4,000万円
変動金利　0.5％
頭金　0万円
返済期間　30年

これで、毎月12万円。
ここに、管理費、修繕積立金、駐車場代、火災保険、固定資産税、等々入れれば、毎月15万円。

年収いくらあれば足りるんだ？

[1655: 検討板ユーザーさん]

>>1654 ご近所さん
最低でも800万円、できれば1000万円ほしい

[1656: マンション掲示板さん]

年収の8倍くらいまでは借りられるけどな。
ただし借りられるのと現実に返せるか・生活に余裕があるかは別の話だ。

[1657: マンション掲示板さん]

ここのマンション名いつ決まるんですか？

[1658: 検討板ユーザーさん]

売主的にセンチュリー鴻巣とかでしょうね

[1659: マンコミュファンさん]

>>1658 検討板ユーザーさん
グランセンチュリー鴻巣みたいです。

[1660: マンション掲示板さん]

>>1659 マンコミュファンさん
飯田ホールディングスだからね

[1661: 匿名さん]

蓮田のスレでここの購入者層分析を盛んにやってるが、ここの検討者は静かだね。

[1662: 評判気になるさん]

>>1661 匿名さん
ざっくりどんな分析結果でしたか？

[1663: マンション掲示板さん]

https://suumo.jp/ms/shinchiku/saitama/sc_konosu/nc_67728240/report/N00...

契約者の「42％が鴻巣市民」「61％が1～2人世帯」「52％が40代以上」という「鴻巣の中高年富裕層向けマンション」だと判明した。

[1664: 匿名さん]

>>1663 マンション掲示板さん
逆に言うと48パーセントが20～30代ってことですか！？
皆さんお金持ちですね。

[1665: 評判気になるさん]

>>1663 マンション掲示板さん
ありがとうございます。なるほど、納得です。うちも親が住むので、ゆっくり過ごすのにいいというので、分析に当てはまってます。

[1666: 匿名さん]

大宮まで20分というのが中途半端なんですよね。
上尾や蓮田のように大宮10分圏内なら郊外と言えるし、熊谷とか古河まで行けば便利な地方都市移住と割り切れるけど、20分しかも通勤時に座れる可能性がない（有料特急以外）っていうのがねぇ。

[1667: eマンションさん]

>>1666 匿名さん
大宮までxx分はセールスポイントにはならない
重要なのは都心や副都心までxx分

[1668: マンション検討中さん]

>>1667 eマンションさん
大宮駅まで徒歩20分ならそれなりの価値あるよ！

[1669: デベにお勤めさん]

大宮まで20分というか、熊谷まで15分というか。

[1670: マンコミュファンさん]

>>1550 マンション検討中さん

動画を観させて頂いたけど、豪華で最先端の機能もありお金かけていますね。
千葉県北西部の物件たちと比べて3～5年先を歩んでいますね。
ただその分、お値段が高い。手頃なお値段からオプションでグレードを上げてもう少し元をお安くすれば手の届く方もいらっしゃるのでは。
また都内までやや時間がかかる点が気になりましたね。駅近、日常生活の買い物環境は素晴らしい。ただ都内までの立地が私にとっては痛い。

[1671: マンション掲示板さん]

>>1670 マンコミュファンさん
お金積んで浦和や大宮で買うべきですね

[1672: 匿名さん]

来年2月に完成予定ですが完成後何年で完売するでしょうかね？

[1673: 口コミ知りたいさん]

>>1672 匿名さん
完成後5年以上で完売するとみてます

[1674: 口コミ知りたいさん]

>>1673 口コミ知りたいさん
さすがにそんなにはかからないのでは？完成したらかなりのインパクトで、駅近で仕様も高いので、来年中には完売すると思う。

[1675: マンコミュファンさん]

>>1674 口コミ知りたいさん
もっと安くないと厳しい。

[1676: 匿名さん]

>>1675 マンコミュファンさん
ですねですね！

[1677: 通りがかりさん]

>>1675 マンコミュファンさん
契約者ですが、安く買いたい気持ちは分かりますが、無理だと思います。私も交渉しましたが、販売は順調なので値引きは一切しないと一蹴されたので、来年中くらいに完売する感じなら値引きはないと思います。気になるなら今の価格で検討するしかないね。

[1678: 名無しさん]

>>1677 通りがかりさん
1673 口コミ知りたいさんによると完売まであと5年はかかりそうとのこと。
来年からならば値引きは十分に可能だと思う。

[1679: 匿名さん]

大きな経済恐慌でも起きないかぎり値下げはないでしょうね。
土地価格、建築費いずれも上昇の一途。
時間がかかるとしても相場が値段に追いついてくるでしょう。

蓮田のプレシスと東鷲宮のオハナ？が完売したらここも売れ始めますよ。

[1680: マンション比較中さん]

>>1679 匿名さん
蓮田プレシスは早いとしても、東鷲宮オハナはこれからだし、ここの売れ行き促進にはまだまだ程遠いやね(;´д｀)トホホ

[1681: 通りがかりさん]

>>1678 名無しさん
完売に5年かかるはネタでしょ。建物できたら早いよ。駅近で大規模が売れないことはないよ。買えないなら他に行った方がいいよ。

[1682: マンコミュファンさん]

用事があって近く通ったけど鴻巣でこの規模だとまぁ目立つよね「あ、あれが例の物件か…」と思い出した。

[1683: マンション掲示板さん]

>>1681 通りがかりさん
建物ができたら早い？
その根拠は？
県北は完成後も売れ残りばっかりの事実知ってる？

[1684: 評判気になるさん]

>>1683 マンション掲示板さん
県北に限らず、さいたま市でも大宮の駅徒歩１０分以上物件や浦和美園なんて駅近マンションなのに、完成後もなかなか売れないです。(>_<)

[1685: マンション比較中さん]

>>1684 評判気になるさん
やはりマンションは駅徒歩３分までに限るね！

[1686: 匿名さん]

>>1683 マンション掲示板さん
県北事情に詳しいわけではないですが、新築マンションは何度か売買して、売れないマンション買ったことないから、その県北の売れないマンションが例えばどれか言ってくれたら、何で売れないかお伝えします。

[1687: 匿名さん]

>>1686 匿名さん
1683は出まかせ言ってるだけだよ。
県北で販売中なのは熊谷のプレシス最終1戸と深谷のアルファステイツ（来春完成）だけだもん。
あと県北というか県東だと動物公園のセンチュリーが15戸残ってるな。

[1688: 匿名さん]

まぁ、出口戦略考えたら上尾以北では買えないわな。

[1689: マンション比較中さん]

大宮でも駅徒歩１０分以上、大宮以北で駅徒歩３分や駅前でも駐車場不十分や面積狭小物件は苦戦しているな(>_<)

[1690: 名無しさん]

>>1688 匿名さん
人が減っていくことを念頭においた方がいいですよね。埼玉県が出してる人口推計上は上尾ですらちょっと怪しいですから。さいたま市、朝霞市は少なくとも2050年までは人口増える予測なので需要を考えると少し無理してでもその辺で買った方がいいです。老人ホーム入るにしても、相続させるにしても、買い手がいないと自分の子供に迷惑かけることになるので...。

[1691: デベにお勤めさん]

https://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson23/3kekka/Municipalitie...
鴻巣の人口予測。

2020年 116828
2025年 113935
2030年 110345
2035年 106059
2040年 101288
2045年 96450
2050年 91849

[1692: マンション検討中さん]

>>1691 デベにお勤めさん
おそらく30年後には鴻巣市から鴻巣町に変わっていそうですね。

[1693: 匿名さん]

今朝も高崎線で人身・遅延。昨日もその前も高崎線事故多すぎ。
ひところは宇都宮線ガーと言われたけど最近は高崎線のほうが勝ってるね遅延率。

[1694: マンション掲示板さん]

>>1693 匿名さん
というか、この2路線は運命共同体的なイメージ
どちらかにトラブル起きると、2つともダイヤが乱れる
どちらが多い少ないではなく、2つの合計回数で見るべきかと
この沿線沿いは、近くの別路線駅に歩いていける、土呂、宮原、久喜、熊谷以外の駅はこわい！

[1695: 評判気になるさん]

>>1694 マンション掲示板さん
土呂、宮原、久喜、熊谷もダメですよ！
鴻巣と同類です。

[1696: 匿名さん]

>>1695 評判気になるさん
土呂は大宮公園、宮原は日進、久喜は東武、熊谷は新幹線。
もっと言えば新白岡は東武線和戸駅、栗橋は東武日光線、古河は日光線新古河駅。
これらの駅なら安心です。

[1697: 名無しさん]

>>1695 評判気になるさん
高崎線が止まったら即終了の鴻巣よりは、迂回可能な路線が徒歩圏にある件の4駅の方がマシだと思うけど

[1698: 評判気になるさん]

>>1696 匿名さん
残念ですけどそれらは交通とかそれ以前に利便性低すぎです。
そういう意味で鴻巣と同類です。

[1699: 匿名さん]

>>1698 評判気になるさん
地価は利便性の指標でもあります。
代替路線があっても都心から遠ければ地価は下がります。
当然、鴻巣は前出の4駅より爆安でしょうに。見てないけど。

[1700: マンション掲示板さん]

>>1699 匿名さん
土呂、宮原、久喜、熊谷の地価は爆安です。
熊谷は多分ですが確か群馬県ですし、久喜は多分ですが確か茨城県古河市久喜町です。
利便性が低い上にアドレスという側面でも鴻巣と同レベルかそれ以下です。

[1701: 評判気になるさん]

>>1698 評判気になるさん
電車が止まったとき他の路線がないと身動き取れなくて困るねっていう交通に関する話題だったのにどうして利便性の話にすり替えたのか教えてくれる？

[1702: 口コミ知りたいさん]

都心や副都心までの距離と時間を考えたら微妙

[1703: 通りがかりさん]

>>1701 評判気になるさん

普通に単一路線で陸の孤島と化す駅か、複数路線が確保されて代替手段がある駅かは、交通利便性の話と同じかと。
逆に、なんで別の話だと思うのかを教えてほしい

[1705: 通りがかりさん]

そもそも熊谷とか遠すぎるやろ笑笑

[1706: マンション比較中さん]

>>1705 通りがかりさん
都内から見たら鴻巣と熊谷なんて誤差の範囲。
新幹線使える分だけ熊谷に軍配かな。

[1707: 匿名さん]

>>1706 マンション比較中さん
ぐおっ
https://suumo.jp/tochi/soba/saitama/area/

[1708: マンション比較中さん]

移民リスクがあっても川口は高いんだなあ

[1709: マンション検討中さん]

宮原、土呂の北区はやっぱり高いやね
でも、鴻巣も意外に
っつうか、久喜と熊谷はなんでこんなに安いんだよ

[1710: 検討板ユーザーさん]

>>1707 匿名さん

宮原土呂>>>(越えられない壁)>>>鴻巣>>久喜>>>熊谷

[1711: 周辺住民さん]

>>1710 検討板ユーザーさん

う～ん、たしかに。。
群馬県熊谷市と茨城県古河市久喜町は厳しいやね。。

[1712: 匿名さん]

>>1709 マンション検討中さん
＞表示している相場価格は「SUUMO」の過去・現在の掲載情報を元に、独自のロジックによって算出しています

算出根拠そのものも怪しいですが、久喜の場合は旧栗橋・鷲宮・菖蒲という元々安いエリアを含んで平均をとっているのでしょう。
中心駅1つしかない街や栄えた駅しかない街は比較的高めになるのだと思います。

[1713: 検討板ユーザーさん]

>>1712 匿名さん
駅5分以内とかに条件指定してみれば、なおよく駅の価値が分かりますよね

[1714: マンション検討中さん]

>>1713 検討板ユーザーさん
ご指摘のとおり久喜市については、駅徒歩時間を設定すると栗橋や東鷲宮などが多く混じり込み、平均値を下げているのがよく分かります。
久喜駅近くは、桶川駅や蓮田駅と同程度の価格帯であり、鴻巣駅より安いってことはありませんよ。

[1715: 買い替え検討中さん]

>>1714 マンション検討中さん
う～ん、たしかに。。やはり茨城県古河市久喜町は厳しいやね。。

[1716: 匿名さん]

>>1714 マンション検討中さん
それ言ったら熊谷も同じじゃん。籠原駅か秩父鉄道の訳分からん駅の近くしか出てこないよ。北区だって、吉野原駅とか今羽駅みたいな工業団地の中の駅が混じってるし。

[1717: 買い替え検討中さん]

>>1716 匿名さん
う～ん、たしかに。。やはり群馬県熊谷市は厳しいやね。。

[1718: eマンションさん]

105戸も売れるなんてすごい！

[1719: 評判気になるさん]

>>1718 eマンションさん
母数を隠すなよ

[1720: マンション検討中さん]

>>1719 評判気になるさん
三分の一以上売れたんだからまずまずやんか

[1721: マンコミュファンさん]

>>1720 マンション検討中さん

過去レス見ると7月上旬から1軒も売れてないんだなこれが

[1722: 口コミ知りたいさん]

>>1721 マンコミュファンさん
これだけ止まってると逆に来月あたりからバンバン売れ出す前兆かな

[1723: マンション掲示板さん]

>>1722 口コミ知りたいさん
広告開始から1年半で100戸ちょっと
仮に現状が売却計画通りであるとするならば、
単純計算で竣工までの残り半年で最低40戸弱
目標は全体の半数に届く60戸
月あたり6～10戸　...いけるのか？

[1724: 匿名さん]

>>1723 マンション掲示板さん
それがいけるかいけないかの境目でしょうな

[1725: マンション検討中さん]

>>1724 匿名さん

最初から竣工前完売目指してないとしても今後結構なペースで売らないといけないんですね...。

[1726: 検討板ユーザーさん]

ココチファーストプロジェクトから、来場キャンペーンのメールがめっちゃ来る。
他のところ買っちゃったからな。

[1727: 検討板ユーザーさん]

物件概要更新
販売状況はお察し

[1728: 匿名さん]

>>1727 検討板ユーザーさん
やはり都心から離れた街は、たとえ駅近といえども売れる上限額が明らかですな。建築費がー相場がーと煽っても動かない。
ない袖は振れないから都心寄りバス便か中古に流れる。

[1729: マンション検討中さん]

>>1728 匿名さん

都心から1時間の都下昭島駅5分のプレミスト昭島は更に坪単価高いけど481戸竣工前完売で、駅3分の第二弾もモデルルーム開始

そもそも周辺環境の違いもありますが、同じ近郊郊外でも、やはり都内が否かで評価が分かれるところかもしれません

[1730: 匿名さん]

>>1729 マンション検討中さん
昭島の場合都心は1時間だけど新宿ならもっと近いしね。
ちょっと通勤時間外れたら青梅特快で新宿へ40分東京へ50分。
近くに立川という繁華街もあるし。
鴻巣とは比較できないよ。

[1731: 匿名さん]

>>1729 マンション検討中さん
鴻巣みたいに20年後に2割以上人口が減少する地域は地縁者以外は選ばないでしょ。
しかも、ここの場合は坪単価が高すぎて戸建てとバッティングするという悪循環。

[1732: 口コミ知りたいさん]

>>1731 匿名さん
循環するかは分かりませんが、地縁のある人が多いでしょうね
統計では他地域からの移住でも、地縁があるに似たような人を聞きます
妻実家が熊谷で、夫実家が大宮の知人は、両家から援助を得るために鴻巣に家買ってました

[1733: 通りがかりさん]

>>1729 マンション検討中さん

アウトドア好きなので青梅線はお世話になってました。
昭島は昭和記念公園も近く、アウトドアビレッジやらモリタウンやら商業施設の規模も大きいですし、都心1時間でもやっぱり都内は金もってるなぁて印象です笑

埼玉もアウトドア好きにはかなりいいエリアと思うので、アウトドアの良さとかもっと推したらいいのにとかは思ったりします

[1734: eマンションさん]

>>1730 匿名さん

鴻巣の場合も都心は1時間だけど赤羽ならもっと近いしね。
ちょっと通勤時間外れたら赤羽へ40分上野へ50分。
近くに大宮という繁華街もあるし。
昭島とは比較にならないよ。

[1735: 評判気になるさん]

>>1734 eマンションさん
さすがに無理がある

[1736: 評判気になるさん]

いよいよ変動金利も上がりだしたし厳しいね。

[1737: ご近所さん]

>>1729 マンション検討中さん
昭島は、すぐ隣に米軍横田基地があって、滑走路の向きからして１００％軍用機離着陸の航路にモロ被り(笑)

相当うるさいよ！

[1738: 評判気になるさん]

>>1737 ご近所さん
その点鴻巣は何もないから静かでいいよな

[1739: 評判気になるさん]

マンマニ氏の記事が出てきたけどやっぱりリセールは厳しいね。（10年で20%程度下落）

Fタイプ　3LDK　77.74㎡　5階　5378万円　→　4350万円(築10年と想定)

https://manmani.net/?p=56452

[1740: 評判気になるさん]

>>1739 評判気になるさん
それでもまだ楽観的な予想だと思う。マンさんの本音はもっと下がるとみてるんじゃないかな。

5500万円　→　3850万円　(10年後)

こんな感じに・・・

[1741: マンコミュファンさん]

>>1739 評判気になるさん
記事見ました。マンマニの評価めちゃくちゃ高いじゃないですか。とてもとてもカッコいい大規模マンション。外観デザインも設備仕様も頑張ってる。県央でマンション派の人にはおすすめという読後感でしたが。

[1742: 匿名さん]

>>1741 マンコミュファンさん
基本性能が高いマンションという評価でしたね。
時間はかかってもじわじわと売れていくのでしょう。

[1743: 匿名さん]

>>1742 匿名さん
唯一マンマニが低評価してたのは駐車場。なんで立体自走式でなく機械式にしたのか、と。たしかに日常の使い勝手や将来の管理修繕を考えると自走式がよかったな。

[1744: 口コミ知りたいさん]

>>1740 評判気になるさん
鴻巣ナンバーワンのポレスター(築5年)が坪単価205万円
ここはナンバーワンではないので、ポレスターより1割安いと仮定したら築5年で坪単価185万円くらいでも違和感はない